Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2014 Ernst & Young Real Estate GmbH Juni 2014
Agenda Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2014 Kernergebnisse Design und Umfang Gesamtbestand und Transaktionsvolumen Aufsichtsrechtliche Aspekte Immobilienbestand und Entwicklung Aktuelle Trends und Themen Topthemen und Investmentmotive Fazit Seite 2
Kernergebnisse Rendite Immobilienquote Regionen Anlageform Nutzungsart Risikobereitschaft Nachhaltigkeit Wettbewerb Zinsen Die Renditeerwartungen bei Immobilieninvestitionen sind in den vergangenen drei Jahren stetig zurückgegangen. Der Trend einer steigenden Immobilienquote setzt sich auch im Jahr 2014 fort. Deutschland dominiert weiter als Investitionsstandort. Fremdgenutzte Direktanlagen stellen weiterhin die beliebteste Anlageform dar. Einzelhandel bleibt unverändert das favorisierte Investitionssegment. Die Risikobereitschaft ist wieder gesunken. Nachhaltigkeitszertifizierungen rechtfertigen keine höheren Preise. Internationale Investoren steigern den Verdrängungswettbewerb auf dem deutschen Immobilienmarkt. Ein Anhalten der Niedrigzinsphase innerhalb der nächsten 3 Jahre wird mehrheitlich prognostiziert. Seite 3
Design und Umfang des Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz 2014 Das Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2014 wurde zum siebten Mal in Folge gemeinsam mit den führenden Unternehmen der Assekuranz erstellt. Der Fragenkatalog umfasst folgende Themengebiete: Allgemeine Markttrends Immobilien-Investmentstrategie Die Umfrage war folgendermaßen gegliedert: Aktuelle Themen Transaktionsvolumen 2014 Allgemeine Fragen zum Immobilienbestand Die befragten Unternehmen stellen einen repräsentativen Querschnitt der Assekuranz dar. Alle Antworten sind anonym in die Umfrage eingegangen und ausgewertet worden. Befragungszeitraum: Frühjahr 2014. Befragung von 30 Unternehmen der Assekuranz. Seite 4
Gesamtbestand und Transaktionsvolumen Seite 5
Durchschnittlicher Gesamtbestand Immobilien Wie hoch ist die jährliche Gesamtrendite (netto), die Sie mit Ihrem direkt/ indirekt verwalteten Immobilienbestand (bezogen auf Marktwerte) im Jahr 2014 erzielen möchten? Bestand Direkt gehaltene Immobilien (je Gesellschaft) Indirekt gehaltene Immobilien (je Gesellschaft) 2014 Ø EUR 1.773 Mio. Ø EUR 701 Mio. Gesamt Ø EUR 2.474 Mio. 6, Kapitalzusagen Offene Kapitalzusagen für indirekte Investments (je Gesellschaft) Ø EUR 116 Mio. 5, 4,4% 5, Der Wert des durchschnittlich gehaltenen Immobilienbestandes der befragten Unternehmen beläuft sich auf rund 2,5 Mrd. Euro. 4, 3, 2, Unter Berücksichtigung der offenen Kapitalzusagen beträgt der Wert der Immobilieninvestments durchschnittlich rund 2,6 Mrd. Euro. Die Renditeerwartungen für indirekte Immobilieninvestments liegen mit 5,0 % weiterhin über den Erwartungen für direkte Immobilieninvestments. Der Abstand von 0,6 Prozentpunkten hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. 1, 2013 lag die erwartete Rendite für direkte Investments bei 4,9 % (2012: 5,2 %) bzw. bei indirekten Anlagen bei 5,5 % (2012: 5,8 %). 0, Erwartete Rendite (direkt) Erwartete Rendite (indirekt) Wie in den vergangenen zwei Jahren setzt sich der Trend rückläufiger Renditeerwartungen auch 2014 fort. Seite 6
Durchschnittliches Transaktionsvolumen Wie hoch ist das geplante Ivestitionsvolumen/ Verkaufsvolumen im Jahr 2014? Direkte Anlagen Indirekte Anlagen Transaktionsvolumen 2014 Geplantes Investitionsvolumen Direkt Ø EUR 168 Mio. (je Gesellschaft) Indirekt Ø EUR 116 Mio. Gesamt Ø EUR 284 Mio. Geplantes Verkaufsvolumen Direkt Ø EUR 84 Mio. (je Gesellschaft) Indirekt Ø EUR 93 Mio. Gesamt Ø EUR 177 Mio. Saldo Ø EUR 107 Mio. Auch im Jahr 2014 planen die befragten Unternehmen durchschnittlich mehr direkt als indirekt gehaltene Immobilien zu erwerben. Sowohl das durchschnittliche Investitionsvolumen (284 Mio.; 2013: EUR 346 Mio.) als auch das durchschnittliche Verkaufsvolumen (177 Mio.; 2013: EUR 119 Mio.) sind gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Trotz geringerer Immobilieninvestitionen gegenüber dem Vorjahr steigt der Bestand an Immobilien weiter an. Seite 7
Aufsichtsrechtliche Aspekte Seite 8
Relevanz der Zurechenbarkeit zur Immobilienquote Welche Bedeutung haben aufsichtsrechtliche Rahmenbedingungen für Ihr Investitionsverhalten, insbesondere im Bezug auf die Zurechenbarkeit zur Immobilienquote? Hohe Relevanz 44% Geringe Relevanz 2 Mittlere Relevanz 36% Die Zurechenbarkeit zur Immobilienquote hat gegenüber den Vorjahren an Bedeutung verloren. Für 44 % der Teilnehmer hat die Zurechenbarkeit der Anlagen zur Immobilienquote jedoch immer noch eine hohe Bedeutung (2013: 52 %; 2012: 60 %). Bei 20 % der befragten Unternehmen hat die Zurechenbarkeit zur Immobilienquote eine geringe Relevanz (2013: 9 %; 2012: 5 %). Der Zurechenbarkeit zur Immobilienquote wird zunehmend eine geringere Bedeutung zugewiesen. Seite 9
Entwicklung der Immobilienquote 2014 Wie soll sich die aufsichtsrechtliche Immobilienquote im Jahr 2014 entwickeln? Sinken 8% Steigen 52% Konstant bleiben 4 Rund die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass die Immobilienquote weiter steigen wird. (52 %; 2013: 57 %) Nur 8 % der befragten Unternehmen streben eine Reduzierung der Immobilienquote an. Die Erhöhung der Immobilienquote wird weiterhin mehrheitlich favorisiert. Seite 10
Aktueller Immobilienbestand Wie hoch ist die aktuelle aufsichtsrechtliche Immobilienquote in Ihrem Unternehmen (bezogen auf Markt- Werte)? 9, Die Immobilienquote der Teilnehmer beläuft sich gemessen an Marktwerten Anfang 2014 auf durchschnittlich 7,3 % der Kapitalanlagen. Direkte Immobilienanlagen überwiegen in den Beständen der Versicherer (5,4 %). Das Interesse an direkten Immobilieninvestitionen steigt weiter an (2013: 4,9 %; 2012: 4,7 %). Indirekte Anlagen haben abgenommen und betragen derzeit 1,9 % bei den befragten Unternehmen (2013: 2,1 %). 8, 7, 7,3% 6, 5,4% 5, 4, 3, 2, 1,9% 1, 0, Immobilienquote gesamt Immobilienquote direkt Immobilienquote indirekt Direkte Immobilienanlagen stehen nach wie vor im Fokus. Seite 11
Geplanter Immobilienbestand Wie soll sich die aufsichtsrechtliche Immobilienquote im Jahr 2014 entwickeln? Die befragten Teilnehmer planen eine Erhöhung der Immobilienquote bis Ende 2014 auf durchschnittlich 7,7 %. Bei direkten Immobilienanlagen ist eine Erhöhung um 0,3 Prozentpunkte geplant. Indirekte Immobilienanlagen sollen nur geringfügig um 0,1 Prozentpunkte erhöht werden. 9, 8, 7,7% 7, 6, 5,7% 5, 4, 3, 2, 2, 1, 0, Immobilienquote gesamt Immobilienquote direkt Immobilienquote indirekt Auch im Jahr 2014 soll die Immobilienquote bei den befragten Unternehmen weiter erhöht werden. Seite 12
Immobilienbestand und Entwicklung Seite 13
Anlageformen: Geplante Zu- und Verkäufe 2014 In welchen Anlageformen sind 2014 Käufe bzw. Verkäufe geplant? Direktbestand (fremdgenutzt) ist wie im Vorjahr die beliebteste Anlageform der befragten Teilnehmer. Offene Immobilienspezialfonds nach deutschem Investmentgesetz (dt. InvG) (Zukäufe: 33 %; 2013: 58 %; Verkäufe: 30 %; 2013: 42 %) sind für Versicherer weniger attraktiv geworden. Die Attraktivität offener Immobilienspezialfonds nach ausländischem Recht (Zukäufe: 37 %; 2013: 46 %; Verkäufe: 26 %; 2013: 17 %) ist zurückgegangen. Projektentwicklungen sind nach wie vor eine sehr attraktive Anlageform für die Umfrageteilnehmer. Alternative Immobilieninvestments (z. B. Real-Estate-Debt-Fonds) sind weiterhin gefragt. Direktbestand (eigengenutzt) 4% Direktbestand (fremdgenutzt) Offene Immobilienspezialfonds (dt. InvG) Offene Immobilienspezialfonds (ausl. Recht) Offene Immobilienpublikumsfonds Geschlossene Immobilienfonds (z. B. Objekt-KG, L.P.) Immobilien-Private-Equity-Gesellschaften 11% REIT-Fonds (global) 7% 7% Projektentwicklungen 4% Alternative Immobilieninvestments (z. B. Real-Estate-Debt-Fonds) 4% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11% 59% 37% 33% 3 15% 37% 26% 37% 3 22% 41% 3 Zukäufe Verkäufe Fremdgenutzter Direktbestand ist die beliebteste Anlageform. Seite 14
Regionen: Geplante Zu- und Verkäufe 2014 In welchen Regionen sind 2014 Käufe bzw. Verkäufe geplant? Die Nachfrage nach deutschen Immobilien ist in Bezug auf Zukäufe (85 %; 2013: 91 %) nur geringfügig rückläufig, das Verkaufsinteresse hat dagegen abgenommen (41 %; 2013: 48%). Emerging Europa hat stark an Investoreninteresse verloren (Zukäufe: 4 %; 2013: 25 %; Verkäufe: 7 %; 2013: 13 %). Das Interesse der Teilnehmer an Zukäufen in Nordamerika hat abgenommen (33 %; 2013: 52 %), die Verkaufsbereitschaft ist konstant geblieben (19 %; 2013: 22 %). Das Investitionsinteresse für Südamerika, Asien und Ozeanien Core sowie Asien Emerging kann als sehr gering eingestuft werden. Deutschland Europa (ohne Deutschland) Core/ Core+ Europa Emerging Nordamerika Südamerika Afrika Asien und Ozeanien Core Asien Emerging 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 4% 7% 7% 7% 7% 15% 15% 19% 33% 41% 41% Zukäufe Verkäufe 56% 85% Deutschland dominiert als Investitionsstandort, gefolgt von Europa Core/ Core+. Seite 15
Nutzungsarten: Geplante Zu- und Verkäufe 2014 In welchen Nutzungsarten sind 2014 Käufe bzw. Verkäufe geplant? Die Teilnehmer favorisieren weiterhin Einzelhandel, Büro und Wohnen. Das Interesse an Büroimmobilien bei den Befragten ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken (Zukäufe: 63 %; 2013: 78 %; Verkäufe: 59 %; 2013: 65 %). Trotz leichtem Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (81 %; 2013: 87 %) bleibt Einzelhandel weiterhin das bevorzugte Investitionssegment. Das Interesse an Seniorenimmobilien hat vergleichsweise zugenommen (15%; 2013: 4 %). Infrastrukturprojekte haben bei den Umfrageteilnehmer an Attraktivität verloren (Zukäufe: 30 %; 2013: 35 %). Die Verkaufsabsicht der Teilnehmer im Hinblick auf Freizeitimmobilien hat stark zugenommen (33 %; 2013: 0 %). 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Büro Einzelhandel Logistik Wohnen Infrastruktur Health-Care/Seniorenimmobilien Freizeitimmobilien Andere 63% 59% 81% 22% 48% 19% 59% 7% 3 15% 11% 4% 33% 4% Zukäufe Verkäufe Einzelhandel ist weiterhin mit Abstand das beliebteste Investitionssegment. Seite 16
Risikoklassen: Geplante Zu- und Verkäufe 2014 In welchen Risikoklassen sind 2014 Käufe bzw. Verkäufe geplant? Core-Objekte bleiben nach wie vor die favorisierte Risikoklasse der Assekuranz (92 %; 2013: 91 %). Die Nachfrage nach Core+ Anlagen hat im Vergleich zum letzen Jahr abgenommen (Zukäufe: 62 %; 2013: 77 %). Das Interesse an Value-Added Investitionen ist leicht rückläufig gewesen gegenüber dem Vorjahr (Zukäufe: 42 %; 2013: 45 %) Im Gegensatz zum letzten Jahr zeigen sich die befragten Versicherer eher risikoavers. Lediglich 4 % der Zukäufe sind im Bereich Opportunistic geplant, 2013 entfielen auf diese Risikoklasse 18 %. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 92% Core 15% 62% Core+ 38% 42% Value-Added 23% 4% Opportunistic 15% Zukäufe Verkäufe Die Risikobereitschaft der Assekuranz nimmt ab. Seite 17
Aktuelle Trends und Themen Seite 18
Aktuelle Trends und Themen Strategie (1) Unsere für das Vorjahr geplante Immobilienstrategie (Käufe und Verkäufe) konnten wir weitestgehend umsetzen. Weit mehr als die Hälfte (61 %) der befragten Unternehmen, hat ihre im Vorjahr geplante Immobilienstrategie (Käufe und Verkäufe) umgesetzt. Um die Garantiezinsversprechen einhalten zu können, rücken Immobilienanlagen noch stärker in den Investitionsfokus. Bei mehr als zwei Drittel der Befragten führen Garantiezinsversprechen dazu, dass Immobilienanlagen stärker in den Anlagefokus rücken. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 43% 25% 18% 14% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu 54% 14% 14% 18% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu Seite 19
Aktuelle Trends und Themen Strategie (2) Wir planen, unsere Aktivitäten im Bereich Immobilienfinanzierung auszubauen. Mehr als die Hälfte (57 %) der befragten Unternehmen plant ihre Aktivitäten im Bereich der Immobilienfinanzierung auszubauen. Wir sind bereit, höherer Preise zu bezahlen, sofern die Immobilien eine Nachhaltigkeitszertifizierung aufweisen. Teilnehmer, die bereit sind, für die Nachhaltigkeitszertifizierung einer Immobilien höhere Preise zu zahlen, sind deutlich in der Minderheit (11 %). 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 46% 21% 11% 11% 11% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu 61% 25% 11% 4% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu Seite 20
Aktuelle Trends und Themen Investmentmarkt (1) Aufgrund attraktiver Renditen und eines begrenzten Angebots in Metropolregionen wird die Nachfrage in den B-Städten weiter steigen. Fast alle befragten Unternehmen (96 %) gehen davon aus, dass die Nachfrage in B-Städten weiter steigen wird. Investitionen in Immobilienaktien werden zunehmend interessanter, bedingt durch ein knappes Angebot an Top-Objekten und den damit verbundenen hohen Marktpreisen. Nur jede fünfte befragte Versicherung sieht Immobilienaktien als attraktive Investitionen. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 85% 11% 4% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu 43% 21% 25% 11% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu Seite 21
Aktuelle Trends und Themen Investmentmarkt (2) Durch die zunehmende Aktivität internationaler Investoren findet auf dem deutschen Immobilienmarkt insbesondere bei Top-Immobilien ein spürbarer Verdrängungswettbewerb statt. Die befragten Unternehmen sind sich einig (82 %), dass durch die Aktivitäten internationaler Investoren ein spürbarer Verdrängungswettbewerb auf dem deutschen Immobilienmarkt herrscht. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 56% 26% 15% 4% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu Seite 22
Aktuelle Trends und Themen Marktsegmente (1) Die Einführung der Mietpreisbremse führt zu einem Attraktivitätsverlust bei Wohnimmobilien-Investments. Die Hälfte der Befragten geht davon aus, dass sich die Mietpreisbremse hemmend auf Wohnimmobilien-Investments auswirken wird. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 5 32% 14% 4% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu Durch die steigende Risikobereitschaft im aktuellen Marktumfeld, sehen wir Projektentwicklungen zunehmend als Investitionschance. Trotz rückläufiger Risikobereitschaft bei 4 der Assekuranz werden Projektentwicklungen zunehmend attraktiv. 3 19% 10 9 8 7 6 5 2 1 41% 11% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu 22% 7% Seite 23
Aktuelle Trends und Themen Marktsegmente (2) Vor dem Hintergrund der Insolvenzen einiger namhafter Filialisten werden unsere Investitionen in den Bereich Einzelhandel aktuell neu überdacht. Die Insolvenzen namhafter Filialisten haben keinen Einfluss auf die Investitionsbereitschaft im Bereich Einzelhandel. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 5 32% 11% 4% 4% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu Seite 24
Aktuelle Trends und Themen Wirtschaftliches Umfeld Eine Immobilienblase in Deutschland sehen wir derzeit nicht. Ein klares Meinungsbild der befragten Unternehmen im Hinblick auf eine mögliche Immobilienblasenbildung in Deutschland ist nicht erkennbar. Für die nächsten drei Jahre rechnen wir mit einer anhaltenden Niedrigzinsphase. Über 80 % der Befragten rechnen mit einer anhaltenden Niedrigzinsphase für die nächsten drei Jahre. 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 39% 36% 21% 4% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu 68% 14% 14% 4% Stimme voll zu Stimme zu Neutral Stimme nicht zu Stimme gar nicht zu Seite 25
Top-Themen und Investmentmotive Seite 26
Top-Themen Wirtschaftliche und politische Entwicklung der Märkte Strategische Optimierung der Immobilienportfolios (Bereinigung, Neupositionierung) Umsetzung von Solvency II Blasenbildung auf Immobilienmärkten Alternative Investitionen aufgrund des Niedrigzinsumfelds Die wirtschaftliche und politische Entwicklung in den Märkten sowie die regulatorischen Erfordernisse sind die Top-Themen in 2014. Seite 27
Investmentmotive 2014 Fehlende Anlagealternativen Portfoliodiversifikation Langfristige und stabile Ertragssicherung Kapitalerhalt Einhaltung der Garantiezinsversprechen Aufgrund fehlender Investitionsalternativen, die langfristige und stabile Erträge sichern, steigt die Attraktivität von Immobilieninvestments weiter. Seite 28
Fazit Seite 29
Fazit Immobilienbestand (allgemein) Trotz rückläufiger Investitionsvolumen, steigt der Bestand an Immobilien bei den befragten Unternehmen weiter an. Die Mehrheit der Teilnehmer weisen der Zurechenbarkeit der Immobilieninvestitionen zur Immobilienquote weiterhin eine hohe Bedeutung zu. Anlageformen Regionen Der fremdgenutzte Direktbestand ist bei den befragten Unternehmen die beliebteste Anlageform. Deutschland sowie Europa Core/ Core+ liegen weiterhin im Fokus der Versicherer. Nutzungsarten Das Interesse an Büroimmobilien ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Einzelhandel bleibt weiterhin mit Abstand das beliebteste Investitionssegment. Risikoklassen Die Risikobereitschaft unter den Teilnehmern hat wieder abgenommen. Aktuelle Themen Nur wenige Teilnehmer sind bereit, für Nachhaltigkeitszertifizierungen höhere Preise zu zahlen. Die befragten Unternehmen sehen eine Verschärfung des Verdrängungswettbewerb auf dem deutschen Immobilienmarkt aufgrund der Präsenz internationaler Investoren. Seite 30
style Kontakte Click to edit Master title style Dietmar Fischer Partner Tel. +49 6196 996 24547 Mobil +49 160 939 24547 E-Mail dietmar.fischer@de.ey.com Iris Scharnagl Consultant Tel. +49 89 14331 23714 Mobil +49 160 939 23714 E-Mail iris.scharnagl@de.ey.com Michael Zingel Manager Tel. +49 6196 996 11358 Mobil +49 160 939 11358 E-Mail michael.zingel@de.ey.com Seite 31
Click to edit Master title style EY Assurance Tax Transactions Advisory Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist einer der Marktführer in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Leistungen stärken wir weltweit das Vertrauen in die Wirtschaft und die Finanzmärkte. Dafür sind wir bestens gerüstet: mit hervorragend ausgebildeten Mitarbeitern, starken Teams, exzellenten Leistungen und einem sprichwörtlichen Kundenservice. Unser Ziel ist es, Dinge voranzubringen und entscheidend besser zu machen für unsere Mitarbeiter, unsere Mandanten und die Gesellschaft, in der wir leben. Dafür steht unser weltweiter Anspruch Building a better working world. Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG-Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Mandanten. Weitere Informationen finden Sie unter www.ey.com. In Deutschland ist EY an 22 Standorten präsent. EY und wir beziehen sich in dieser Publikation auf alle deutschen Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited. 2014 Ernst & Young Real Estate GmbH All Rights Reserved. www.de.ey.com