POLITISCHE GEMEINDE SCHÄNIS Gutachten zur Urnenabstimmung vom 30. November 2014 > Erteilung eines Kredites von 2 655 000 Franken für den Erwerb von 6 270 mc Bauland in der Zone für öffentliche Bauten ab Liegenschaft Nr. 429 von Sebastian Fuchs sen. > Auflösung des Spezialfinanzierungskontos «Betrieb Altersheim Eichen» für zusätzliche Abschreibungen auf dem Anschaffungswert von 6 270 mc Bauland in der Zone für öffentliche Bauten ab Liegenschaft Nr. 429
Einladung zu einer Orientierungsversammlung Gerne lädt der Gemeinderat wie folgt zu einer Orientierungsversammlung über die auf den folgenden Seiten beschriebene Abstimmungsvorlage ein: Donnerstag, 13. November 2014, 20 Uhr, Mehrzweckgebäude Hof, Schänis Stimmzettel Die zwei Stimmzettel erhalten Sie zusammen mit dem Stimmausweis und den Abstimmungsunterlagen für die eidgenössische und die kantonale Volksabstimmung.
1. Worum geht es? Zur Sicherung einer strategischen Landreserve für öffentliche Bauten soll ein Grossteil der unmittelbar neben den bestehenden Schulanlagen Hof gelegenen Liegenschaft Nr. 429 durch die Politische Gemeinde Schänis erworben werden. Das Bauland befindet sich in der Zone für öffentliche Bauten. Da der Kaufpreis über zwei Millionen Franken beträgt, ist dafür eine Urnen abstimmung notwendig. Zone für öffentliche Bauten Definition Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen sind für bestehende und künftige öffentliche Bauten und Anlagen bestimmt. (Art. 18 Baugesetz, sgs 731.1) 2. Strategisches Ziel des Gemeinderates In seinem Leitbild legte der Gemeinderat zum Bereich «Richtplanung, Bauen und Infrastruktur» folgenden, mit den Aussagen der kommunalen Richtplanung übereinstimmenden Leitsatz fest: > Die für öffentliche Bauten erforderlichen Landreserven sollen geeignet gesichert werden. 3. Aussagen der Richtplanung Die der Bürgerschaft am 28. August 2012 vorgestellte und im Mitwirkungsverfahren kommunizierte kommunale Richtplanung sagt Folgendes aus: > Periodische Überprüfung der Raumkapazitäten und der künftigen Nachfragen nach Schulraum, Kindergärten und anderen öffentlichen Einrichtungen. > Konzentrierung der Anlagen für den Schulsport bei den Schulanlagen Hof. > Erhalt der Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen im Gebiet Hof als strategische Reserve für öffent liche Nutzungen. Im Rahmen eines Planungshorizontes von zwanzig Jahren strebt die kommunale Richtplanung ein Bevölkerungswachstum von Schänis auf 4 000 bis 4 200 Einwohner an. 4. Aussagen der Schulraum planung Die Schulraumplanung des Schulrates sieht mittelfristig eine Zusammenführung der Mittelstufe im Schulhaus Chastli vor. Die den heutigen Normen ohnehin nicht mehr genügende Turnhalle des Schulhauses Chastli soll dabei in zusätzliche Schulzimmer umgenutzt werden. Aus dem Bedarf für Turnunterricht in Hallen mit Normgrösse und der grossen Nachfrage von Vereinen an Turnhallenraum, zeichnet sich der Bedarf eines Turnhallenneubaus ab.
5. Mitwirkungsverfahren zur kommunalen Richtplanung Im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens zur kommu nalen Richtplanung gelangte Sebastian Fuchs sen. als Eigentümer der im Volksmund «Bahnhofswiese» genannten Liegenschaft Nr. 429 an den Gemeinderat. Dabei machte Sebastian Fuchs geltend, dass seine Liegenschaft nunmehr seit 1987 in der Zone für öffentliche Bauten liege und damit faktisch seiner Verfügung und Nutzung entzogen sei. Entweder solle die Liegenschaft nun der Wohnzone W3 zugeführt werden, oder der Gemeinderat habe Kaufverhandlungen aufzunehmen. Eingehende Abklärungen des Gemeinderates ergaben, dass ein Festhalten an der Zone für öffent l iche Bauten nach über 25 Jahren ohne Kauf der Liegenschaft im Rekursverfahren wohl nicht durchsetzbar wäre. Da eine Umzonung der gesamten Liegenschaft Nr. 429 für den Gemeinderat nicht in Frage käme, weil damit grundsätzliche Ziele der Richtplanung unterlaufen würden, zeigte sich der Gemeinde rat bereit, Kaufverhandlungen aufzunehmen. 6. Kaufverhandlungen Als Grundlage für seine Verhandlungen beauftragte der Gemeinderat die Schätzungsabteilung des Hauseigent ümerverbandes des Kantons St. Gallen (HEV Verwaltungs AG) mit einer Bauland bewertung. In ihrem Gutachten vom 31. Juli 2013 berechnete die HEV Verwaltungs AG unter Berücksichtigung der bestehenden Zonierung einen Landwert von 420 Franken pro Quadratmeter (mc). Unabhängig davon liess Eigentümer Sebastian Fuchs sen. das Bauland durch Reto Eleganti, dipl. Architekt ETH/SIA und Schätzungsexperte, bewerten. Zwar ergaben dessen Berechnungen mit 425 Franken einen um fünf Franken höheren Landwert pro mc. Jedoch einigte sich der Gemeinderat mit Sebastian Fuchs sen. auf eine Anwendung des tieferen der beiden Schätzwerte. Dafür soll eine nicht als Zone für öffentl iche Bauten benötigte Restfläche der Liegenschaft Nr. 429 von 809 mc im Eigentum der Familie Fuchs verbleiben und der Wohnzone W3 zugeführt werden. Nach Abzug dieser Restfläche von der 7 079 mc umfassenden Gesamtfläche der Liegenschaft Nr. 429 ver bleiben 6 270 mc. Dafür unterbreitete der Gemeinderat mit seinem Beschluss vom 31. März 2014 an Sebastian Fuchs sen. ein Kaufangebot in der Höhe von 420 Franken pro mc. Gemäss Ausmessung durch den Geometer ergibt dies einen Kaufpreis von insgesamt 2 633 400 Franken. Dieses Kaufangebot erfolgte unter Vorbehalt der Genehmigung der notwendigen Kreditvorlage durch die Bürgerschaft der Politischen Gemeinde Schänis an der Urne. Des weiteren sicherte der Gemeinderat an Sebastian Fuchs sen. unter Vorbehalt des Teilzonenplan verfahrens und der Genehmigung durch das Baudepartement die Umzonung der 809 mc umfassenden Rest fläche in die Wohnzone W3 zu. Das Teilzonenplanverfahren für diese Umzonung wird nach Zustimmung der Bürgerschaft zu vorliegendem Kreditbegehren durchgeführt.
Der Gemeinderat ist davon überzeugt, Sebastian Fuchs sen. damit ein faires und rea listisches An gebot unterbreitet zu haben. Unter dem Vorbehalt, dass die Kosten für die Umzonung und die Verschreibungs- bzw. Grundbuchgebühren vollumfänglich von der Politischen Gemeinde Schänis übernommen werden, teilte Sebastian Fuchs sen. mit Schreiben vom 24. April 2014 mit, dass er mit dem Kaufangebot einverstanden sei. 7. Bestimmungen der Gemeindeordnung Gemäss den Bestimmungen der Gemeindeordnung der Politischen Gemeinde Schänis vom 30. März 2012, in Vollzug seit 1. Januar 2013, ist für Ausgaben über zwei Millionen Franken eine Urnenabstimmung durchzuführen. 8. Finanzierung Zur Mitfinanzierung dieses Landkaufes soll das Spezialfinanzierungskonto «Betrieb Altersheim Eichen» aufgelöst werden (Kontostand 31. Oktober 2014 = Fr. 1 533 374.82). Nach Art. 19 Abs. 4 der Verordnung über den Finanzhaushalt der Gemeinden (sgs 151.53) ist eine Spezialfinanzierung auf zuheben, wenn ihr Zweck dahinfällt oder nicht mehr erfüllt werden kann. Mit der Aufgabe des Altersheims Eichen ist der Zweck der Spezialfinanzierung nicht mehr gegeben. Wegleitend für die Mitfinanzierung ist aber auch, dass die Bürgerschaft mit dem Landkauf einen ebenfalls öffentlichen Zwecken dienenden Gegenwert erhält. Die Summe wird vollumfänglich für zusätzliche Abschreibungen auf dem Anschaffungswert des Baulandes in der Zone für öffentliche Bauten verwendet. Der Restbetrag des Anschaffungswertes wird dem Verwaltungsvermögen be lastet und gemäss Reglement über die Abschreibung des Verwaltungsvermögens der Politischen Gemeinde Schänis vom 6. Oktober 2008, in Vollzug seit 1. Januar 2009, mit fünf Prozent jährlich abgeschrieben. Kaufpreis Fr. 2 633 400.00 Eintragungs- und Beurkundungsgebühren je 0,2 % = 0,4 % Fr. 10 534.00 Kosten Teilzonenplanverfahren Restparzelle (Schätzung) Fr. 8 000.00 Die Erwerberin, nämlich die Politische Gemeinde Schänis, ist für dieses Grundstücksgeschäft von der Handänderungssteuerpflicht befreit, da das Grundstück unmittel bar öffentlichen Zwecken dient (Art. 244 Bst. a Steuergesetz, sgs 811.1). Kreditbedarf gerundet Fr. 2 655 000.00
9. Abstimmungsfragen Die Abstimmungsfragen an der Urnenabstimmung vom 30. November 2014 lauten: 1. Stimmen Sie einem Kredit von 2 655 000 Franken für den Erwerb von 6 270 mc Bauland in der Zone für öffentliche Bauten ab Liegenschaft Nr. 429 von Sebastian Fuchs sen. zu? 2. Stimmen Sie der Auflösung des Spezialfinanzierungskontos «Betrieb Altersheim Eichen» für zusätzliche Abschreibungen auf dem Anschaffungswert von 6 270 mc Bauland in der Zone für öffentliche Bauten ab Liegenschaft Nr. 429 zu?
10. Visualisierung gelb markierte Fläche = 6 270 mc Bauland in der Zone für öffentliche Bauten zum Erwerb durch die Politische Gemeinde Schänis rot markierte Fläche = 809 mc im Eigentum von Sebastian Fuchs sen. verbleibendes Bauland