Genossenschaftlich wohnen Wohnbaugenossenschaft Gewo Züri Ost Aathalstrasse 5 8610 Uster
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Inhaltsverzeichnis Organe der Genossenschaft 3 Geschäftsstelle 3 Jahresbericht des Vorstandes 4 Jahresbericht der Geschäftsstelle 8 Jahresbericht des Siedlungsrats 8 Bilanz 9 Erfolgsrechnung 10 Erläuterungen zur Bilanz 11 Erläuterungen zur Erfolgsrechnung 12 Anhang zur Jahresrechnung 13 Bilanzgewinn und Vorschlag des Vorstands über die Gewinnverwendung 14 Berichterstattung über den Solidaritätsfonds 14 Immobilien 15 Immobilien im Bau oder Sanierung 16 Erneuerungsfonds 17 Mieterwechsel Wohnungen 18 Bericht der Revisionsstelle 19 Bericht der Geschäftsprüfungskommission 20 Mitgliedschaften 20 Umschlagbild: Tag der offenen Baustelle, Widenbüel, Mönchaltorf Seite 3
Organe der Genossenschaft / Verwaltung Vorstand Peter Hegelbach Uster Präsidium / Personal 20.10.1998 p.hegelbach@gewo.ch Betriebsökonom HWV 27.05.2010 Präsident Werner Hug Dürnten Nachhaltigkeit 27.05.2010 werner.hug@gewo.ch Elektro Ing. HTL Heinz Pfenninger Feldmeilen Finanzen 06.11.2012 h.pfenninger@gewo.ch Barbara Thalmann Uster Immobilien Projekte 07.06.2002 b.thalmann@gewo.ch Architektin ETH Klaus Ziltener Binz Immobilien Objekte 30.05.2006 k.ziltener@gewo.ch Dipl. Ing. Architekt Siedlungsrat Alexis Ringli Im Werk Uster Präsident ad interim Claudia Colombini Brandstrasse Uster Werner Koppensteiner Brandstrasse Uster Ruth Walter Buechstrasse Rüti Urs Richard Büelstrasse Dürnten Protokoll, Finanzen Helena Fischer Etzelstrasse Stäfa Franca Ehrat Kunklerstrasse Dübendorf Barbara Rinderknecht-Wyss Längistrasse Egg Dominique Tschannen Spiegelacker Rikon Victor Campos Spiegelacker Rikon Markus Schartner Talweg Uster Otmar Schmid Im Werk Uster Klaus Ziltener Zelgli Binz Maur Vertretung VS Bernhard Villiger Zelgli Binz Maur Website Agnes Baer Gerenstrasse Stefan Graf Gerenstrasse Geschäftsprüfungskommission Bernhard Riedle Opfikon Im Amt seit 25.06.2009 Amtsperiode 2012-2015 Ruth Köppel Rikon Im Amt seit 06.11.2012 Amtsperiode 2012-2015 Revisionsstelle Ostschweizerische Treuhand Zürich AG, Wengistrasse 7, 8004 Zürich Geschäftsstelle Urs Schnyder Geschäftsführung 044 905 80 05 u.schnyder@gewo.ch Brigitte Schicker Leiterin Finanzen 044 905 80 06 b.schicker@gewo.ch Marianne Sommer Finanzen 044 905 80 02 m.sommer@gewo.ch Jakob Meier Bewirtschaftung 044 905 80 07 j.meier@gewo.ch Rosalia Glesti Bewirtschaftung 044 905 80 08 r.glesti@gewo.ch Mohamad Om Hani Techn. Hauswart om@gewo.ch Noelia Aviles Auszubildende 044 905 80 01 n.aviles@gewo.ch Arlind Huruglica Auszubildender 044 905 80 01 a.huruglica@gewo.ch Seite 4
Jahresbericht des Vorstandes Der Jahresbericht berücksichtigt auch wichtige Ereignisse aus dem 1. Quartal. Vorstand Der Vorstand tagte an 15 ordentlichen Sitzungen mit einer durchschnittlichen Sitzungsdauer von jeweils vier Stunden. Zudem haben ungefähr noch mal so viele Sitzungen in reduzierter Zusammensetzung und in Ausschüssen stattgefunden. Ein Hauptbeschäftigungspunkt in diesem Jahr war, nebst der Errichtung des Mietzinsgestaltungsreglements (siehe weiter hinten), die Inanspruchnahme eines Coachings. Ziel war, die Vorgänge und Arbeitsweisen von uns selbst, der Geschäftsstelle sowie die Zusammenarbeit dieser Organe zu durchleuchten und zu professionalisieren. In vielen Diskussionen besprachen wir organisatorische und planerische Aspekte unserer täglichen Arbeit, was uns sicherlich einige hilfreiche Erkenntnisse brachte. Wir durften aber auch feststellen, dass wir in einigen Belangen gut organisiert sind und mit geeigneten Mitteln arbeiten. Die Arbeiten am Mietzinsgestaltungsreglement, welches die allgemeinen Grundsätze der Vermietung, der Anpassung von Mietzinsen sowie die Festlegung der Anfangsmieten definiert, konnte nach unzähligen Diskussionen in der vorberatenden Finanzkommission abgeschlossen werden. Damit ist für die Gewo ein Meilenstein erreicht und wir verfügen nun über ein transparentes, jederzeit erklärbares Modell der Mietzinsberechnung. Per Zusatzbeschluss hat der Vorstand die quotenmässige Erhöhung der Einlagen in den Erneuerungsfonds um ¼ % gegenüber der vorherigen Berechnungsweise angehoben. Beide Reglemente stehen den interessierten Genossenschaftern auf der WebSite der Gewo zum Download zur Verfügung. Mieten Der hypothekarischen Referenzzinssatzes hat sich seit seiner Einführung im Jahr 2008 nur in eine Richtung bewegt: nach unten. Mittlerweile befindet er sich auf 2%, einem historisch tiefen Niveau für mietrelevante Zinsen. Seit September nimmt Petra Finkenzeller als Kandidatin für ein Vorstandsamt an unseren Sitzungen teil. Sie wohnt in der Gewo-Siedlung Brandstrasse und ist hauptberuflich als Bereichsleiterin Pflege, sowie Abend- und Fachdienste bei der Spitex Zürich tätig. Sie bringt uns Verstärkung in sozialen Themen und der Vorstand empfiehlt der Generalversammlung die Wahl von Petra Finkenzeller. Weitere Kandidaten können der Generalversammlung derzeit nicht präsentiert werden; wir sind weiterhin auf der Suche nach Personen, die Fachwissen in Baufragen mitbringen. Reglemente Das Reglement über die Solidaritätsbeiträge wurde im Frühling sanft überarbeitet. In der alten Fassung fungierte der Vorstandsausschuss, welchen wir seit der Restrukturierung 2009 nicht mehr kennen, als Verwalter des Fonds. Der Tarif hingegen wurde damals durch den Gesamtvorstand festgelegt. In der neuen Form ist der Tarif nun fest im Reglement verankert, die Höhe der Beiträge bleibt unverändert. Ausserdem wurde das Layout in die neue Form, analog der Statuten, überführt. Die Mieten der meisten Wohnungen werden deshalb per 1. April 2014 gesenkt. Diesem Thema widmete sich unser Mitteilungsblatt gewo aktuell im Oktober ausführlich, wo sie auch Details nachlesen können. Auch wenn eine weitere Senkung nicht ganz ausgeschlossen werden kann, dürfte damit wohl die Talsohle erreicht sein. Künftig werden sich die Mieten, wenn auch nicht sofort, eher wieder in die andere Richtung bewegen. Seite 5
Dieser Kommission obliegen folgende Aufgaben: Wohnungsbestand Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Bestand an Wohnungen um eine Wohnung verändert. In der Überbauung Spiegelacker in Rikon konnte die einzige Eigentumswohnung im ansonsten vollständig in Gewo Eigentum befindlichen Haus zu sehr fairen Bedingungen erworben werden. Die Gewo besitzt daher neu 438 Wohnungen. Weitere 34 Wohnungen sind in Mönchaltorf in Bau und ab Sommer 2014 bezugsbereit. Liegenschaftsunterhalt Die Bauwerkserhaltung und Bauerneuerung gewinnt für die Eigentümer sowie für die Bauwirtschaft eine stets grössere Bedeutung. Eine Studie prognostiziert den jährlichen Finanzaufwand für die Instandsetzung von Wohnbauten in der Schweiz auf ca. CHF 10 Mia. Damit die dafür erforderlichen Mittel effizient eingesetzt werden, zeigt die Studie Strategien auf, die den finanziellen Aufwand über einen längeren Zeitraum bei einer optimierten Erneuerung minimieren und damit einen optimalen Liegenschaftsertrag gewährleisten. Zustandserfassung mit Stratus Auf der Grundlage der "Methodik Stratus" wurden im März 2014 vorerst die Liegenschaften Buechstrasse 2 und 4 in Rüti und Freiestrasse 39 in Uster durch das Ingenieure- und Planer- Unternehmen Basler & Hofmann in einem Pilotprojekt auf die Bauelemente-Zustände analysiert. Die Unterstützung des externen Büros wurde aufgrund der hohen Komplexität für die Erfassung der Daten notwendig. Regelmässige Überprüfung der Portfoliostrategie Regelmässige Überprüfung der Mehrjahresplanung Beurteilung der Zielsetzungen von Sanierungsprojekte Beurteilung von Immobilienkäufen Beurteilung von umfassenden Sanierungsprojekten, Antragsstellung an den Vorstand Bestimmung Planungsverfahren bei Neubauten und umfassenden Sanierungsprojekten Mithilfe bei Auswahlverfahren von Planern Freigabe von Projektstudien bis CHF 5'000 pro Auftrag Festlegung der Standards bei Neubauten und Sanierungen Definition der Prozesse bei Neubau und Sanierung Begleitung von durch den Vorstand abgesegneten Umbauvorhaben bis CHF 500'000 Die Baukommission wird aus zwei Mitgliedern des Vorstands (derzeit Barbara Thalmann und Klaus Ziltener) sowie aus zwei Mitgliedern der Geschäftsstelle (derzeit Urs Schnyder und Rosalia Glesti) zusammengesetzt. Bei grossen Sanierungsprojekten und Ersatzneubauten werden situativ Siedlungsvertretung und andere Fachpersonen beigezogen. Lindenbergstrasse Rüti Die Gemeinde Rüti hat von den Anstössern der Lindenbergstrasse eine Sanierung der defekten und undichten Kanalisationsleitungen gefordert. Da einige Leitungen auch die Grundrisse der Häuser tangieren, haben wir bei der ASA Rapperswil gemeinsam mit der benachbarten Eigentümerin Polnische Kulturstiftung "Libertas" Rapperswil (Lindenbergstrasse 36-42) einen klärenden Studienauftrag bestellt, der auch die Möglichkeit einer Grosssanierung oder von Ersatzneubauten untersucht. Das Resultat der Planung wurde am 19. Februar 2014 präsentiert. Nach einer ersten Abstimmung mit der Behörde Rüti wird das weitere Vorgehen definiert. Freiestrasse 39, Uster Permanente Baukommission Zur Sicherstellung einer konstanten Baubegleitung hat der Vorstand die Installation einer permanenten Baukommission beschlossen. Seite 6 Strangsanierung Bachtelstrasse Im Sommer wurde an der Bachtelstrasse bei vier Wohnungen eine ganzheitliche Strangsanierung inkl. Renovation Bad und Küche erfolgreich durchgeführt. Die Strangsanierung im Haus 24 ist in Planung. Nach der positiven Koordination der Massnahme mit den Mietern können die Arbeiten in den Sommerwochen 2014 ausgeführt werden.
Die übrigen Strangsanierungen sind für das Jahr 2015 geplant. Neubauprojekte Erwerb von Grundstücken oder Gebäuden Auch wurden wieder etliche Angebote für die Übernahme von Bauland oder bestehenden Gebäuden an uns heran getragen. Es zeigte sich aber in jedem einzelnen Fall, dass die Preise überhitzt sind und damit für die Gewo nicht in Frage kommen, da damit das Ziel "Wohnraum zu vernünftigen Mietpreisen zu schaffen" nicht zu erreichen gewesen wäre. Widenbüel, Mönchaltorf (www.widenbuel.ch) Das Projekt hat einige Herausforderungen mit sich gebracht, so zum Beispiel die Bewältigung eines Ausfalls einer beauftragten Firma infolge Konkurs oder die Wahl eines jungen Unternehmers, der sehr günstig offerierte, aber wenig Referenzen hatte. Dieser Entscheid hat sich im Rückblick als richtig herausgestellt. Die Überbauung hat einen speziellen Charakter, der wohl für die einen oder anderen auch gewöhnungsbedürftig ist, aber im Allgemeinen auf grossen Anklang stösst. Im Januar 2014 feierten wir das Aufrichtefest im Mönchhof in Mönchaltorf. Es fanden sich viele Handwerker ein und das Fest dauerte bis in die späten Stunden. Ende März 2014 fand ein Tag der offenen Musterwohnung statt, der viele Interessierte anlockte. und auf ein gutes Echo stiess. Knapp 50 % der Wohnungen haben einen Reservationsvertrag. Nun hoffen wir, das Bauprojekt im Jahr 2014 zur Zufriedenheit aller abschliessen zu können und die neuen GenossenschafterInnen begrüssen zu dürfen. Stogelacher, Uster Das von uns bestellte juristische Gutachten hat den Kanton Zürich nicht davon überzeugen können, dass im Stogelacher heute nach gültiger Rechtsordnung eine genossenschaftliche Siedlung möglich ist. Somit ist das Bauprojekt weiterhin aufgrund der Kulturland-Initiative, der Greifensee-Schutzverordnung sowie der Bauzonenordnung blockiert. Tag der offenen Baustelle, März 2014, Mönchaltorf Das Bauprojekt Widenbüel nimmt langsam Formen an. Alle Häuser sind aufgerichtet, die Fassaden weitgehend fertig gestellt, das erste Haus wird anfangs Juli 2014 bezogen. Die Baukommission hat im letzten Jahr viele Entscheide gefällt. Die Bauarbeiten sind praktisch alle vergeben. Erfreulich ist die Zusammenarbeit mit der Gemeinde Mönchaltorf im Zusammenhang mit dem geplanten Gemeinschaftsraum. Die Age- Stiftung, bei der wir ein Gesuch um finanzielle Beteiligung gestellt haben, hat uns CHF 160'000 zugesprochen. Mit diesem Geld werden spezifische Einrichtungen finanziert, die älteren Personen dienen. Die Einbauten im Gemeinschaftsraum sind am Laufen. Für die Initialisierung eines Betriebskonzeptes für den Gemeinschaftsraum, haben die Gewo zusammen mit der Gemeinde Mönchaltorf ein weiteres Finanzgesuch an die Walder Stiftung gestellt. Es wurden hierfür CHF 30'000 bewilligt. Die Stadt Uster steht hinter der genossenschaftlichen Projektidee und versucht nun, auf politischem Wege unser Bauvorhaben längerfristig zu ermöglichen. Derzeit ruhen alle Planungsarbeiten und es wird bis auf weiteres kein Geld ausgegeben. Die aufgelaufenen Projektkosten wurden gänzlich abgeschrieben. Finanzen Erfolgsrechnung Trotz sinkender Mieten blieb der Gesamtertrag mit CHF 8.77 Mio. (Vorjahr 8.83 Mio.) nahezu unverändert. Auf der Aufwandseite zeigt sich eine Erhöhung der Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von CHF 0.36 Mio, welche mit den gesunkenen Kapitalkosten (Verminderung von CHF 0.26 Mio.) nicht ganz kompensiert werden konnten. Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sowie die Abschreibungen betragen neu CHF 2.56 Mio. gegenüber 2.97 Mio. im Vorjahr. Seite 7
Kapital- und Baurechtszinsen Unterhalts-, Betriebsund Verwalt.kosten 2.77 3.02 Aus dem Vergleich Buchwert (CHF 135.8 Mio.) mit dem Mietertrag abzüglich Baurechtszinsen (CHF 8.4 Mio.) ergibt sich über den gesamten Liegenschaftsbestand eine Bruttorendite von 6.1%. Dies lässt den Schluss zu, dass die Buchwerte in etwa dem Ertragswert entsprechen, aber kaum stille Reserven vorhanden sind. Erneuerungsfonds/ Abschreibungen 2.56-0.8 0.0 0.8 1.6 2.4 3.2 Millionen Franken 2012 Veränderung Liegenschaftswerte Die Buchwerte der vermieteten Liegenschaften (ohne Bauprojekt Widenbüel, Mönchaltorf) belaufen sich per 31.12. auf CHF 135.8 Mio., was 95.5% der entsprechenden Versicherungswerte der GVZ ausmacht. Eigenkapital Erfreulich präsentiert sich die Lage bei Eigenkapital, das vor Gewinnverwendung CHF 9.4 Mio. oder 5.9% der Bilanzsumme beträgt. Damit werden die stärkenden Massnahmen (Beschlüsse der GV 2012) sichtbar. Die Eigenmittel, also dem eigentlichen rechtlichen Eigenkapital plus der Mieterdarlehen, kommen zusammen auf CHF 17.0 Mio. oder 10.7% der Bilanzsumme. Mieteranteile Förderanteile Anlagewert Buchwert Versich. wert Erneu.fonds 0 40 80 120 160 Millionen 2012 Veränderung Der Gesamtbestand der Erneuerungsfonds hat CHF 12.4 Mio. (9.1% des GVZ-Werts, bzw. 8.4% des Anlagewerts) erreicht. Weiterhin pendent ist der Bezug von CHF 1.6 Mio. aus dem Erneuerungsfonds im Rahmen der Bauabrechnung Ankengasse 2, Wetzikon. Fazit Insgesamt sind die Zahlen erfreulich, was aber vor allem durch die tiefe Zinssituation begünstigt ist. Es ist weiterhin erforderlich, die finanzielle Basis zu stärken, damit die in die Jahre gekommenen Gebäude optimal unterhalten werden können. Uster, 19. April 2014 Investitionsanteile Stammanteile, Reserven und Gewinnvortrag Solidaritätsfonds Darlehen Der Vorstand Seite 8
Jahresbericht der Geschäftsstelle Das Geschäftsjahr Das Jahr war geprägt von diversen Wohnungswechseln verbunden mit grösseren Sanierungsarbeiten und Termindruck. Einige Wohnungsabgaben mussten übers Jahresende vollzogen werden, was nicht üblich ist. Auch der Neubau in Mönchaltorf beschäftigte die Geschäftsstelle. Wir wurden mit diversen Anfragen betreffend Ausstattung konfrontiert. Die Strangsanierung und Renovation der Küchen und Bäder an der Bachtelstrasse 20 in Wetzikon wurde erfolgreich abgeschlossen. In diversen Siedlungen beschäftigten uns langjährige Mieter, deren Lebensumstände sich verändert hatten. Gründe dafür waren: die Kinder sind erwachsen geworden und haben ein eigenes Einkommen oder sie sind von zu Hause ausgezogen. Dies bedeutete, dass die Subventionsbedingungen nicht mehr erfüllt wurden und die Mieter aus den Wohnungen ausziehen mussten. Wann immer möglich, hatte die Gewo eine geeignete Ersatzwohnung angeboten. Das war oftmals eine Herausforderung und dies wird es auch in Zukunft sein. Im Sommer hat Arlind Huruglica seine Ausbildung als Kaufmann begonnen. Insgesamt sind wir über unsere erreichten Ziele zufrieden und haben uns auch über die vielen positiven Rückmeldungen der Mieter sehr gefreut. Uster, April 2014 Urs Schnyder Geschäftsführer Jahresbericht des Siedlungsrats Der Siedlungsrat hat sich zu drei ordentlichen Sitzungen an der Aathalstrasse in Uster getroffen. Behandelt wurden aktuelle Anliegen aus den Siedlungen und der Verwaltung. Unser Projekt, das die Mitbestimmung der Hausvereine bei der Vergabe von Wohnungen regelt, konnte abgeschlossen und ins Regelwerk der Genossenschaft eingefügt werden. Das diesbezügliche Verfahren wurde als Anhang in das Reglement Hausgemeinschaften aufgenommen. Projekte dieser Grössenordnung beschäftigen den Siedlungsrat erfahrungsgemäss über sehr lange Zeit. Mit dem gewählten Sitzungsrhythmus gestalten sich die nötigen Vernehmlassungen langwierig. Dennoch zeigt sich, dass auch längerfristig angelegte Arbeiten erfolgreich bewältigt werden können das ist erfreulich. Zusätzlich fand im September eine weitere, gut besuchte SR-Tagung statt. Wir waren zu Gast an der Geren Strasse in Stäfa, wurden freundlich durch die neue Siedlung geführt und konnten in äusserst angenehmer Atmosphäre ein halbtägiges Seminar abhalten. Aus aktuellem Anlass und in Absprache mit dem Vorstand wurde das Verhalten bei häuslicher Gewalt in der unmittelbaren Nachbarschaft thematisiert. Claudia Hauser vom Frauenhaus Zürcher Oberland konnte für ein aufschlussreiches Referat verpflichtet werden. Unter Leitung der Fachfrau wurden Fragen und Erfahrungen ausgiebig ausgetauscht und diskutiert. Die Erkenntnisse der Veranstaltung wurden in einem Merkblatt festgehalten. Es ist auf der Webseite des Siedlungsrates zu finden. Uster, 13. April 2014 für den Siedlungsrat Alexis Ringli Seite 9
Bilanz 31.12. 31.12.2012 Liquide Mittel 2'720'297 2% 2'068'170 1% Forderungen aus Vermietung 453'734 0% 453'331 0% Übrige Forderungen 274'277 0% 296'706 0% Delkredere -53'000 0% -48'000 0% Aktive Rechnungsabgrenzung 110'643 0% 76'333 0% Umlaufvermögen 3'505'951 2% 2'846'540 2% Beteiligungen 406'702 0% 404'202 0% Vorschüsse WEG - 33'745 0% Immobilien 135'842'847 85% 135'209'740 88% Immobilien in Bau 19'622'031 12% 15'025'638 10% Immobilien in Planung - 155'192 0% Mobilien und Geräte 43'300 0% 46'000 0% Anlagevermögen 155'914'880 98% 150'874'517 98% Total Aktiven 159'420'831 100% 153'721'057 100% Verbindlichkeiten aus Lieferung + Leistung 497'825 0% 586'605 0% Akonti / Vorausbezahlte Mieten 848'564 1% 764'618 0% Baukredite - - 0% Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 121'282 0% 95'588 0% Passive Rechnungsabgrenzung 266'015 0% 179'678 0% Kurzfristiges Fremdkapital 1'733'685 1% 1'626'490 1% Hypotheken 102'803'735 64% 100'219'975 65% Darlehen, Anleihen 24'801'565 16% 24'044'620 16% Darlehen Genossenschafter 7'638'945 5% 8'136'148 5% Vorschüsse Bund (WEG) - 33'745 0% Rückstellungen - - 0% Erneuerungsfonds 12'442'033 8% 11'199'671 7% Mietzinsausgleichsfonds 632'530 0% 632'530 0% Langfristiges Fremdkapital 148'318'808 93% 144'266'688 94% Fremdkapital 150'052'493 94% 145'893'178 95% Genossenschaftskapital 8'138'860 5% 6'733'892 4% Gesetzliche Reserven 18'250 0% 16'390 0% Solidaritätsfonds 834'010 1% 754'077 0% Bilanzgewinn (vor Gewinnverwendung) 377'217 0% 323'519 0% Eigenkapital 9'368'337 6% 7'827'879 5% Total Passiven 159'420'831 100% 153'721'057 100% Seite 10
Erfolgsrechnung 2012 Mietzinsen 8'774'327 102% 8'826'884 102% Grundverbilligungen Bund -34'218 0% -55'819-1% Diverser Liegenschaftenertrag 53'866 1% 44'699 1% Dienstleistungsertrag Geschäftsstelle 64'770 1% 36'335 0% Verwaltungsertrag Projekte 18'746 0% 0% Betriebsertrag Soll 8'877'491 103% 8'852'100 102% Ertragsausfall Leerstände -122'999-1% -151'536-2% Mietzinsvergünstigungen -25'321 0% -26'698 0% Mietzinsverluste / Delkredere -93'089-1% -11'000 0% Betriebsertrag Netto 8'636'082 100% 8'662'866 100% Kapitalzinsen -2'379'922-28% -2'640'098-30% Baurechtszinsen -387'057-4% -390'585-5% Versicherungsprämien -61'701-1% -63'429-1% Gebäudeunterhalt -1'640'077-19% -1'436'734-17% Gebäudebetriebskosten -614'362-7% -585'054-7% Verwaltungsaufwand -646'516-7% -626'740-7% Verwaltungsaufwand Mandate -47'777-1% -29'068 0% Betriebserfolg vor Genossenschaftskosten 2'858'669 33% 2'891'157 33% Übrige Erträge 60'411 1% 59'328 1% Beiträge Energetische Sanierung - 0% 117'640 1% Übriger Verwaltungsaufwand -32'425 0% -48'494-1% Genossenschaftsaufwand -48'603-1% -41'664 0% Diverse Unkosten -70'719-1% -77'754-1% Sachaufwand Mandate -11'944 0% -7'267 0% Betriebserfolg vor Abschreibungen 2'755'389 32% 2'892'946 33% Speisung Erneuerungsfonds -1'336'158-15% -1'984'300-23% Abschreibungen Immobilien -1'027'508-12% -932'170-11% Abschreibungen Übriges -194'652-2% -62'293-1% Bildung / Auflösung Rückstellung - 0% 0% Betriebserfolg 197'070 2% -85'817-1% Ausserordentliche Erträge - 0% 140'000 2% Ausserordentlicher Aufwand -60'000-1% 0% Steuern / Emissionsabgaben -65'140-1% -33'361 0% Jahresgewinn / -verlust 71'930 1% 20'822 0% Seite 11
Erläuterungen zur Bilanz Zusammensetzung der Eigenmittel 31.12. 31.12.2012 Stammanteile zu CHF 100.-- 136'800 130'200 Mieteranteile 5'001'100 4'855'948 Förderanteile 701'200 711'900 Investitionsanteile 2'500'000 1'180'000 nicht einbezahlte Mieteranteile -200'240-144'156 Genossenschaftskapital 8'138'860 6'733'892 Gesetzliche Reserven 18'250 16'390 Solidaritätsfonds 834'010 754'077 Bilanzgewinn (vor Gewinnverwendung) 377'217 323'519 Eigenkapital 9'368'337 7'827'879 Darlehen Mieter - 500'000 Darlehen Genossenschafter 7'407'958 7'366'954 Darlehen Genossenschafter (Kapitalisierte Zinsen) 230'987 269'194 Darlehen Genossenschafter 7'638'945 8'136'148 Eigenmittel 17'007'282.20 15'964'026.68 Beteiligungen 31.12. 31.12.2012 Emmissionszentrale gemeinnützige Wohnbauträger 20'000 20'000 Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft 385'700 383'200 Baugenossenschaft Uster 1'000 1'000 Wogeno St. Gallen, (Sanierungsbeihilfe) 1 1 Baugenossenschaft mehr als wohnen 1 1 406'702 404'202 Anleihen / Darlehen 31.12. 31.12.2012 EGW Anleihen 8'800'000 7'600'000 Darlehen Kanton Zürich 7'465'025 7'635'230 WBG Fonds de Roulement 2'746'550 2'957'730 WBG, Solidaritätsfonds 789'990 851'660 Darlehen Gemeinde Stäfa & Wallisellen 5'000'000 5'000'000 24'801'565 24'044'620 Seite 12
Erläuterungen zur Erfolgsrechnung Organentschädigungen 2012 1. Mitglieder Vorstand 39'050 51'860 2. Mitglieder Siedlungsrat 6'150 10'950 3. Mitglieder Baukommission 11'850 18'800 4 Mitglieder Finanzkommission 6'000 Total Organentschädigungen 63'050 111'360 Aufträge an dem Vorstand nahestehende Unternehmen 7'523 49'444 Geschäftsstelle Summe Anstellungsprozente Ende des Geschäftsjahres (exkl. Auszubildende) 450% 430% Geschäftsprüfungskommission (GPK) 4'000 Seite 13
Anhang zur Jahresrechnung 1. Bürgschaften, Garantieverpflichtungen und 2012 Pfandbestellungen zugunsten Dritter keine keine 2. Verpfändete oder abgetretene Aktiven sowie Aktiven unter Eigentumsvorbehalt 3. Nicht bilanzierte Leasingverbindlichkeiten (inkl. MWST) 6'627 8'319 4. Brandversicherungswerte der Sachanlagen - Immobilien (GVZ) 142'157'314 142'238'400 - Mobiliar (in Liegenschaften und Büro) 120'000 120'000 - Mietzinsausfall versichert versichert 5. Verbindlichkeiten gegenüber Vorsorgeeinrichtungen keine keine (in Kreditoren enthalten) 6. Beiträge, Zinssätze und Fälligkeiten der Obligationsanleihen keine keine 7. Wesentliche Beteiligungen keine keine 8. Ergebnisverbesserung durch aufgelöste stille Reserven keine keine 9. Angaben über Aufwertungen keine keine 10. Angaben über Erwerb, Veräusserung und Anzahl keine keine eigener Genossenschaftsanteile 11. Genehmigte und bedingte Kapitalerhöhung entfällt entfällt 12. Angaben über die Durchführung einer Risikobeurteilung periodisch an Vorstandssitzung besprochen- 13. Gründe für den vorzeitigen Rücktritt der Revisionsstelle entfällt entfällt 14. Übrige wesentliche Angaben - Rechnungslegungsstandard OR OR - MWST-pflichtig nein nein - Emissionsabgabepflichtig ja ja - Befreiung von den direkten Steuern nein nein Seite 14
Bilanzerfolg und Gewinnverwendung (Vorschlag des Vorstandes) 2012 Erfolgsvortrag aus dem Vorjahr 305'287 302'697 Reinerfolg 71'930 20'822 Bilanzerfolg 377'217 323'519 Gewinnverwendung (Vorschlag des Vorstandes) Einlage in die gesetzliche Reserve -3'600-1'040 Einlage in die statutarische Reserve - -820 Verzinsung Investitionsanteile -65'935-16'372 Bilanzerfolg nach Gewinnverwendung 307'682 305'287 Berichterstattung über den Solidaritätsfonds 2012 Begünstigte Personen 2 3 Saldovortrag aus Vorjahr 754'077 679'420 Einlagen: Beiträge von Mietern 91'670 83'077 Total Einlagen 91'670 83'077 Ausschüttungen: Spende NESTown 10'000 - Leistung von individuellen Hilfen 337 - Tilgung von Mietzinsrückständen 1'400 8'420 Total Ausschüttungen 11'737 8'420 Schlussbestand 834'009 754'077 Seite 15
Immobilien Anlagewert Wertberichtigung Buchwert Wohnungen Gewerbe Garagen Baurecht WEG kant. Subvent. Baujahr Investitionen (im GJ aktiviert) kumulierte Investitionen Wertbericht. Geschäftsjahr kumulierte Wertberichtigungen Dübendorf Kunklerstrasse 12 1 1 1953 119'188 3'023'000 13'852 266'407 2'756'593 Dürnten Büelstrasse 11 11 2002 4'754'577 20'615 652'237 4'102'340 Egg Längistrasse 36 5 37 x 1997 15'054'553 71'269 872'059 14'182'494 Maur Zelgli- Fridlimatt 24 33 x 2004 9'724'036 47'855 200'891 9'523'145 Rikon Spiegelacker 29 26 x x 1997 460'000 8'220'000 66'657 1'160'987 7'059'013 Spiegelacker (M) 9 9 2002 4'224'530 19'050 433'564 3'790'966 Rüti Buechstrasse 12 12 x x 1995 3'666'442 16'408 401'339 3'265'103 Lindenbergstr. 4 2 1950 840'283 3'694 105'081 735'202 Stäfa Etzelstrasse 7 1961 1'531'380 6'775 183'185 1'348'195 Gerenstrasse 30 x x 2010 13'554'883 164'949 164'949 13'389'934 Gerenstr. UNG 23 x 2010 918'243 9'182 9'182 909'061 Uster Aathalstrasse 5 4 1890 3'003'051 122'819 669'486 2'333'565 Aathalstrasse 7 2 1905 495'747 2'260 46'023 449'724 Bankstrasse 39 3 1 1929 975'361 4'279 123'818 851'543 Bankstrasse 41 1 1928 1'150'000 4'820 190'914 959'086 Brandstrasse 19 7 19 2008 8'985'091 57'151 345'926 8'639'165 Freiestrasse 8 2 8 x 1980 2'515'864 15'911 557'765 1'958'099 Im Werk 39 6 36 x x 1998 13'385'866 122'384 813'499 12'572'367 Seestrasse 12 1 11 x 1993 3'680'531 15'485 598'940 3'081'591 Talweg 10 x x 1996 3'035'547 25'319 528'942 2'506'605 Wallisellen Melchrütistrasse 54 54 x x 1995 15'962 18'020'000 83'267 1'433'990 16'586'010 Strangenstrasse 14 9 1961 3'450'000 23'486 501'197 2'948'803 Wetzikon Ankengasse 24 18 1959 2'403'212 10'593 295'205 2'108'007 Bachtelstrasse 18 1949 147'222 3'953'863 18'677 237'102 3'716'761 Hofstrasse 6 1949 1'335'705 6'131 115'614 1'220'091 Langfurrenstr. 54 35 x x 1999 15'644'223 74'620 794'838 14'849'385 438 26 345 8 4 7 742'372 147'545'989 1'027'508 11'703'142 135'842'847 Seite 16
Immobilien im Bau oder Sanierung Wohnungen Gewerbe Garagen Baurecht WEG kant. Subvent. Baujahr Investitionen Vorjahr Investitionen Geschäftsjahr kumulierte Investitionen GV Kredit Mönchaltorf 18'400'000 Widenbuel 34 4 27 2014 5'249'654 7'143'767 12'393'421 Wetzikon 5'167'760 Ankengasse 24 18 2012 140'387-7'225'986 Uster Bankstrasse 41 1 2014 2'624 2'624 7'143'767 19'622'031 Immobilien in Planung - Seite 17
Erneuerungsfonds Dübendorf Baurecht WEG kant. Subvent. Baujahr Gebäude Versicherungs Wert EF 31.12.2012 Einlagen Entnahmen EF 31.12. Kunklerstrasse 1953 3'003'300 75'100 12'013 87'113 Dürnten Büelstrasse 2002 3'772'714 52'600 15'092 67'692 Egg Längistrasse x 1997 12'544'000 1'765'046 125'400 1'890'446 Maur Zelgli- Fridlimatt x 2004 8'057'600 836'000 80'576 916'576 Rikon Spiegelacker x x 1997 8'802'100 326'109 36'803 362'912 Spiegelacker M 2002 3'604'600 57'100 14'418 71'518 Rüti Buechstrasse x x 1995 3'592'800 455'125 35'928 491'053 Lindenbergstr. 1950 902'000 26'400 3'610 30'010 Stäfa Etzelstrasse 1961 1'423'600 50'300 5'694 55'994 Gerenstrasse x x 2010 11'250'100 105'800 105'751 211'551 Uster Aathalstrasse 5 1890 4'192'300 54'300 26'769-5'047 76'022 Aathalstrasse 7 1905 645'800 1'800 2'583 4'383 Bankstrasse 39 1929 985'000 32'200 3'940 36'140 Bankstrasse 41 1928 748'300 25'300 2'993 28'293 Brandstrasse 2008 5'893'500 0 23'624 23'624 Freiestrasse x 1980 2'326'900 31'218 9'308 40'526 Im Werk x x 1998 14'693'400 1'715'465 146'934 1'862'399 Seestrasse x 1993 2'951'300 211'888 13'216 225'104 Talweg x x 1996 3'466'000 64'230 13'864 78'094 Wallisellen Melchrütistrasse x x 1995 18'170'000 2'422'298 181'700 2'603'998 Strangenstrasse 1961 3'740'000 75'000 14'802 89'802 Wetzikon Ankengasse 1959 6'600'000 1'324'370 286'400 1'610'770 Bachtelstrasse 1949 4'090'000 63'462 16'360-63'462 16'360 Hofstrasse 1949 1'340'000 43'138 5'360 48'498 Langfurrenstr. x x 1999 15'362'000 1'385'421 153'020-25'286 1'513'154 7 4 7 142'157'314 11'199'671 1'336'158-93'795 12'442'033 Seite 18
Mieterwechsel Wohnungen 2012 Whg. We. Whg. We. Dübendorf Kunklerstrasse 11, 13 12 1 12 3 Dürnten Büelstrasse 17, 19, 21 11 2 11 1 Egg Längistrasse 8, 10, 12, 14, 16,18 36 4 36 4 Maur Zelglistrasse 7, 9 / Fridlimattstr. 10, 12 24 2 24 Rikon Rüti Stäfa Spiegelacker 9, 11, 13, 15, 19 Buechstrasse 2, 4 Etzelstrasse 30 29 12 7 6 1 28 12 7 7 2 1 Spiegelacker 27, 29, 31, 33 Lindenbergstrasse 32, 34 Gerenstrasse 17, 19 9 4 30 2 2 9 4 30 1 2 Aathalstrasse 7 2 2 Bankstrasse 39 3 1 3 2 Bankstrasse 41 1 1 Uster Brandstrasse 15 19 1 19 2 Freiestrasse 39 8 1 8 Im Werk 1-4, 8-9 39 3 39 2 Seestrasse 86 12 5 12 3 Talweg 167 10 1 10 Wallisellen Melchrütistrasse 23, 25, 27, 29 54 4 54 5 Strangenstrasse 3, 5 14 4 14 1 Ankengasse 2 24 2 24 10 Wetzikon Bachtelstrasse 20, 22, 24 18 2 18 2 Hofstrasse 65 6 6 1 Langfurrenstrasse 25, 27. 29, 31,33, 35 54 6 54 7 438 50 437 56 Anzahl Mieterwechsel inklusive "interne" Wechsel Seite 19
Bericht der Revisionsstelle Seite 20
Bericht der Geschäftsprüfungskommission Der Jahresbericht der Geschäftsprüfungskommission liegt nicht vor, da die Schlussbesprechung mit dem Vorstand nach Redaktionsschluss erfolgte. Der Bericht wird an der GV aufliegen und im Internet www.gewo.ch/dokumente zur Verfügung gestellt werden. Mitgliedschaften / Beteiligungen wohnbaugenossenschaften schweiz verband der gemeinnützigen wohnbauträger hbg Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft egw Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger Schweizerischer Verband der WOGENO-Genossenschaften Baugenossenschaft mehr als wohnen, Zürich Baugenossenschaft Uster, Uster Seite 21