Energiewende in der Immobilienwirtschaft Wie wird der grüne Imagefaktor zu einem handfesten Renditemotor? Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle 24.01.2013
Drees & Sommer in Deutschland Betreutes Projektvolumen Gesamt 25,8 Mrd. Euro davon ca. 65 % Neubau davon ca. 35 % Bestand Betreutes Projektvolumen der letzen e Jahre 9 Mrd. Euro davon ca. 50 % Neubau davon ca. 50 % Bestand Hamburg Hannover Berlin Düsseldorf Leipzig Köln Dresden Frankfurt Nürnberg Stuttgart München Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 2
Ecological Footprint vs. Biokapazität Anzahl Planeten Zielwert Quelle: One Planet Living Report, 2008 Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 3
Energiewende in Deutschland Wesentliche Inhalte und Bestandteile Verbrauchsreduzierung (energieeffizientes Bauen, energetische Sanierung) Energieerzeugung (erneuerbare Energien) Energiespeicherung Energietransport (Netzinfrastruktur) Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 4
Prognose: Entwicklung Immobilienmarkt Nachhaltige Ausrichtung wird zum Standard Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 5
Fakten: Umsetzung bis 2050 Heutige und zukünftige Anforderungen/Gesetzgeber EnEV 2012 für Neubau Energieeffizienter Gebäudebestand bis 2050 Kernelemente Modernisierungsoffensive Bestand Mit der Novelle der EnEV 2012 wird das Niveau klimaneutrales Gebäude für Neubauten bis 2020 auf der Basis von primärenergetischen Kennwerten eingeführt. Der daran ausgerichtete Sanierungsfahrplan für Gebäude im Bestand beginnt 2020 und führt bis 2050 stufenweise auf ein Zielniveau einer Minderung des Primärenergiebedarfs um 80 Prozent. CO 2 -Einsparungsstrategie der Bundesregierung: bis 2020: - 40% bis 2030: - 55% bis 2040: - 70% bis 2050: - 80% Sofern der Eigentümer die Zielwerte vorzeitig erfüllt oder übererfüllt, erhält er dafür eine staatliche Förderung. In diesem Sinne werden beispielsweise das bewährte CO 2 - Gebäudesanierungsprogramm auch unter Berücksichtigung von Stadtquartieren fortgeführt und im Rahmen der finan- ziellen Möglichkeiten besser ausgestattet. Darüber hinaus werden steuerliche Anreize für die Förderung der Sanierung geprüft. Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 6
Fakten: Kodex der Immobilienwirtschaft Nachhaltigkeit für Organisationen FAZIT Nachhaltigkeit ist angekommen und ist kein Trend! Erstellung: 2009-2011 Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 7
Gebäudeanteil an weltweiten Ressourcen 17% 25% 33% 30-40% 40-50% Wasser Holz CO 2 Energie Rohstoff Quelle: UNEP Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 8
Portfolio Sustainability Management Aus welchen Gründen wird Nachhaltigkeit in Portfolios berücksichtigt? Energieeffizienz Image Wiederverkaufbarkeit Lebenszykluskosten Gesetzliche Anforderungen (EnEV 2012) Wertsteigerung Premiumeffekt Ökologischer Fußabdruck / CO2 Bilanz Mietcashflow Zukünftige gesetzliche Anforderungen Leerstandsabbau Laufende Redite Förderprogramme (KfW-Bank) Kreditkonditionen Diversifikation 10% 12% 14% 36% 34% 52% 50% 48% 45% 57% 57% 69% 76% 86% 90% 0% 50% 100% Ein Paradigmenwechsel in der Immobilienbranche! Quelle: Ernst&Young 2012 Nachhaltigkeitsthemen bei Immobilieninvestitionen Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 9
Veränderung in der Immobilienbranche 1. Lage 2. Lage 3. Lage geringe Umweltwirkung geringe Betriebskosten Roland Meinecke Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 10
Wesentliche Fragen für Bestandshalter 1. Wie hoch sind die Umweltwirkungen? 2. Wie kann ich diese reduzieren und meinen Immobilienwert nachhaltig steigern? 3. Was bringt mir das überhaupt? Roland Meinecke Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 11
Neue Wege werden gesucht. Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 12
Klimaschutz im Bestandsportfolio Strategieentwicklung CO 2 -Footprint / Wertsteigerung 100% CO2 50% 2010 2015 2020 Ziel: Nachhaltiges Nachhaltiges Immobilienportfolio/ Nachhaltige Nachhaltige Immobilie Betriebs - kosten Life Cycle Costs Existing Building Bewirtschaften & Betreiben Mindeststandard/ Maximal standard Energieausweis CO 2 - Footprint Energie- verbrauch Facility Manage- ment EnEV 2007 EnEV 2009 EnEV 2012 Label (LEED, DGNB, BREEAM) Gesetzliche Anforderung Transparenz schaffen Zusätzliche Leistungen Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 13
250 200 150 100 50 0 215 112,0 50 Aktueller und möglicher Projektstand Übersicht Punkteverteilung 28,8 104,5 28,8 92,9 55,2 80,5 Ökologische Qualität Ökonomische Qualität Soziokulturelle und funktionale Qualität 155 112,4 100 69,0 230 117,3 1. Schritt: Transparenz schaffen aber wie? Portfolio Sustainability Management (PSM) Verknüpfung von Themen schafft hohen Mehrwert INPUT Gebäudebestand PSM-Funktionalität OUTPUT = Mehrwert Medienverbräuche Vervollständigung Portfoliowerte t Wärme / Strom / Wasser / Abfall über PSM-Kennwerte-Datenbank Kern-Eigenschaften der Gebäude Zustand der wesentlichen Bauteile aus Instandhaltungsplan Bewertung der Nachhaltigkeitskriterien von Bestandsgebäuden Basic CO 2 -Footprint & Global Benchmarking Heat Map Sanierungsfahrplan Trade ID Measure 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Facade/Internal fit out A_300_11 Road facade 2nd - 6th floor, part A Water/wastewater/ A_400_184 Pipesystem Trinkingwater plumbing A_400_12 A_400_42 Boosting pressure system + fire extinguishing system Steamconveter Heat supply A_400_190 Pipesystem Heating installations Green-Building-Potenzial Basic Modul Technische Qualität Prozessqualität Modul CO 2 -Fahrplan Gesamtportfolio Sanierungsstrategie Einsparung Energie- und Betriebskosten Nachhaltigkeitsbericht- unterstützung Umweltmanagement ISO 14001 Energiemanagement ISO 50001 Schnittstelle zu bestehen- den Erfassungssystemen Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 14
2. Schritt: Steigerung des Immobilienwerts Nachhaltigkeitsstrategie mit Wertsteigerung (a) Betriebsoptimierung / Steigerung der Energieeffizienz (b) Sanierungsfahrplan / Objekt neu aufstellen Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 15
Betriebsoptimierung Bestandsgebäude/Sanierung (sehr Branchen- und Standortabhängig! (Auszug) die Immobilienbesonderheiten (Auszug): Brandschutzprobleme /Betriebserlaubnis wird entzogen! Bestandsschutz/Denkmalschutz/Auflagen vom Amt Bauen im Bestand! Parallelnutzung? oder temporär Umziehen? welche Konzepte gibt es? sehr hohe Instandhaltungskosten TGA & Bau (Instandhaltungsstau!) energetisch veraltet keine Nutzungsflexibilität/Vermarktungschancen sind gering die Kostenarten (Auszug): hohe Energiekosten und kein klimatischer Komfort hohe Instandhaltungskosten und geringe Anlagenverfügbarkeit Reparieren vs. Sanieren was ist wirtschaftlicher? geringe Chance der Vermietbarkeit/keine Chance auf Nachhaltigkeitszertifizierung die Möglichkeiten it (Auszug): Flächenverdichtung durch innovative Arbeitsplatzwelten Erhöhung der Gebäudeeffizienz (Abmieten von Flächen etc.) Erhöhung der Produktivität der Mitarbeiter durch ein innovatives und nachhaltiges Gebäude (Marketing etc.) innovative Technik und Konzeptionierung des Gebäudes Energiekostenreduzierung zwischen 20-50% sind möglich! werterhöhendes Investieren (Verkehrswert/Buchwert) bilanzielle Betrachtung und Wertschöpfung! Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 16
Betriebsoptimierung Bestandsgebäude/Sanierung (sehr Branchen- und Standortabhängig! (Auszug) Vor der Sanierung/Optimierung g Nach der Sanierung/Optimierung g Elektrische Energie Wärmeenergie Wasserverbrauch Kostenreduzierung 52% 26% 17% 35% Gas 43% Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 17
Betriebsoptimierung Immobilienportfolio die Immobilienbesonderheiten (Auszug): viele Nutzer mit unterschiedlichen Anforderungen heterogener Nutzungsmix (Office, Retail, Wohnen etc.) überregionale Anforderungen und dezentrale Strukturen ren Heterogene Nebenkostenumlageschlüssel, Mietermix und Dynamik im Portfolio (Objekte kommen dazu bzw. werden verkauft Hohe Anforderungen an Transparenz und Reporting die Möglichkeiten (Auszug): überregionale Vergabevarianten und gebündelter Vergabestrategie Bonus-/Malussysteme Nachhaltiger Immobilienbetrieb Prozessoptimierung zwischen Asset Management, Property Management und dem operativen Facility Management Kostengruppen nach DIN 18960 KGr. 200 Objektmanagement KGr. 300 Betriebskosten KGr. 400 Instandsetzungskosten Summe KGr. 200 400 0,45 5,88 0,67 4,76 0,30 2,56 0,10 2,96 0,15 1,29 0,06 1,50 Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 18
Betriebsoptimierung Immobilienportfolio Praxisbeispiel i i (Auszug): Deutschlandportfolio 185 Objekte (deutschlandweit) ca. 21 Mio. Vergabesumme operatives Facility Management 19 FM-Dienstleister vor Neustrukturierung Projektansatz Drees & Sommer: Prozessoptimierung zwischen Property Management und Facility Management Einführen eines zentralen Reportings und klaren AKV (Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortlichkeiten) gebündelte Vergabe und Dienstleisterreduzierung von 19 auf 6 regionale FM-Partner zentrale Strukturen, transparentes Reporting für die Portfoliosteuerung 22 % Kostenreduzierung! Überwiegend profitieren die Mieter Kostenreduzierung Steigerung der Attraktivität des Portfolios am Immobilienmarkt durch Prozessoptimierung und optimierten Kosten 22% Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 19
Energieeffizienz Einsparpotenziale Auswahl der Objekte BGF in m² 60.000 Selection Chart Energieeffizienz (Endenergie) R i D hl d Region: Deutschland Nutzung: Büro 50.000 gute Performance hohes Einsparpotential schlechte Performance höchstes Einsparpotential 40.000 30.000 20.000 10.000 0 50,0 70,0 90,0 110,0 130,0 150,0 170,0 190,0 Endenergieverbrauch in kwh/m²*a Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 20
Energieeffizienz Einsparpotenziale Branche: Industrie und Gewerbe Industriegebäude Auszug unserer Kunden: Bürogebäude Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 21
Energieeffizienz Einsparpotenziale Branche: Gewerbe & Industrie Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 22
Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan Energieeffizienz Nutzeranforderungen Marktfähigkeit Defizit Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 23
Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan Heat Map Die bisherige Vorgehensweise elementweise Erneuerung schafft keine Wertsteigerung der Immobilie! Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 24
Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan Heat Map Wertsteigerung nur durch ganzheitliche Instandhaltungsstrategie. Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 25
Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan Energieeffizienz Nutzeranforderungen Marktfähigkeit Optimierter Bestand Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 26
Weitere Beispiele aus der Praxis Ausgangssituation: Reduzierung des Energiebedarf um mind. 30%, drohender Leerstand Aufgabenstellung: Identifikation von geeigneten Maßnahmen zur Senkung des Energiebedarfs, Synchronisation mit Ersatzinvestitionen und vertretbaren wirtschaftlichen Aufwand zur Erfüllung Mietvertraglicher Anforderungen. Maßnahmen: Erneuerung der Wärmeversorgung und hydraulischer Abgleich Erneuerung der zentralen Lüftungstechnik mit hocheffizienter Wärmerückgewinnung Optimierung der Pumpen Anpassung der Anlagenbetriebszeiten auf den tatsächlichen Nutzerbedarf Return on Invest / Effekte: ca. 5 Jahre + vermietetes Gebäude Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 27
Weitere Beispiele aus der Praxis Ausgangssituation: Hoher Leerstand Steigerung des Marktwertes durch Green-Building Zertifizierung, Senkung der Nebenkosten und Erhöhung Raumkomfort Maßnahmen: Optimierung der Kälteversorgung und Umstellung der Systemtemperaturen Vorhaltung optionaler Flächenkühlsysteme Anpassung Lüftungstechnik auf Nutzerbedarf Einzelraumregelung &. Beleuchtungsoptimierung Reduzierung Wasserbedarf im Bereich Sanitär Return on Invest / Effekte: ca. 5,5 Jahre, Leerstandsabbau Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 28
Weitere Beispiele aus der Praxis Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 29
Ausblick 2015 Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 30
Status und Ausblick bis 2015 Nachhaltiges Bauen und Betreiben in Deutschland Neubau Das nachhaltige Gebäude ist bereits Standard Erhöhung der Material- und Ressourceneffizienz Bestand wird v.a. bestimmt durch das Thema Energie-/ Ressourceneffizienz und CO2-Footprint Instandhaltungsstrategie mit ganzheitlichem Ansatz ist gefragt Portfolio Sustainability Management wird id als Prozess zur Pflicht stärkere Vernetzung von Organisation, Immobilie und Produkten Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 31
Nachhaltige Strategien führen zum Erfolg! 2010 Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 32
Nachhaltigkeits- verweigerer verlieren! 2020 Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013 33
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