Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement

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1 Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement Kurzfassung der Studie Torsten Henzelmann I Ralph Büchele I Michael Engel April 2010

2 Nachhaltiges Immobilienmanagement schafft Mehrwert Marktteilnehmer zu höheren Investitionen für mehr Nachhaltigkeit bereit Kernergebnisse der Studie (1/2) Nach Ansicht der Befragungsteilnehmer ist Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement kein kurzfristiger Hype sondern wird als langfristiger Trend angesehen Über 70% der Bauherren und Investoren sind bereit für die Nutzung nachhaltiger Immobilien höhere Investitionskosten in Kauf zu nehmen auf Basis dieser Zahlungsbereitschaft ergibt sich für Deutschland ein zusätzliches Investitionspotenzial von rund 13 Mrd. EUR pro Jahr Mieter sind bereit durchschnittlich 4,5% höhere Mietkosten für nachhaltige Immobilien zu bezahlen ein Viertel der Teilnehmer würde sogar Mehrkosten akzeptieren, welche die Einsparungen aus reduziertem Energiebedarf übersteigen Eine langfristige Orientierung im Immobilienmanagement konnte sich bislang nicht durchsetzen Immobilien werden nur von 36% der Teilnehmer als strategische Ressource angesehen Eine Trendwende ist in Sicht: Durch Verankerung des nachhaltigen Immobilienmanagements in der Unternehmensstrategie sehen in 5 Jahren bereits 46% die Immobilien als strategische Ressource 2

3 Zertifikate derzeit nur mit geringer Bedeutung für die Nachhaltigkeitssteigerung größere Bedeutung in den nächsten 5 Jahren erwartet Kernergebnisse der Studie (2/2) 6. Aus Sicht der Befragungsteilnehmer haben Zertifikate für die Steigerung der Nachhaltigkeit von Immobilien nur eine geringe Bedeutung hohe Kosten und geringe Transparenz sind wesentliche Gründe für diese Aussage Zukünftig wird den Zertifikaten jedoch eine erhebliche Bedeutung als Treiber für die Werthaltigkeit beigemessen der Anteil zertifizierter Immobilien wird sich in den nächsten 5 Jahren signifikant erhöhen Fast 60% der Teilnehmer beurteilen das Angebot an nachhaltigen Dienstleistungen am Markt als zu niedrig Facility Management Dienstleister müssen zur Umsetzung zukünftig ein breites interdisziplinäres Fachwissen aufweisen Immobilienmanager erwarten von Facility Management Dienstleistern die Erweiterung des Leistungsportfolios, um Beratung und Implementierung aus einer Hand zu ermöglichen Aus Sicht der Befragungsteilnehmer sind im Wesentlichen Bauherren und Planer verantwortlich Immobilien nachhaltig zu gestalten 3

4 4 A. Einführung: Nachhaltiges Immobilienmanagement als Antwort auf die Herausforderungen des Klimaschutzes und knapper Ressourcen

5 Online-Befragung bei über 40 Immobilienmanagern in Deutschland, Österreich und der Schweiz Studien-Design Die vorliegende Studie will ausloten, ob und in welchem Umfang das Konzept der Nachhaltigkeit bereits in der Immobilienwirtschaft im deutschsprachigen Raum Einzug gehalten hat. Die Erhebung basiert auf einer Ende 2009 durchgeführten Online-Befragung, an der sich über 40 Unternehmen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz beteiligt haben. Unter den Teilnehmern waren im Wesentlichen Manager von Immobilienportfolios (z.b. Immobiliengesellschaften, Immobilienfonds, Corporate Real Estate Management). Sie äußerten sich zum Status quo und zur künftigen Entwicklung der Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement. Dabei wurden verschiedene Aspekte untersucht, die in den folgenden Kapiteln beschrieben werden. "Eine Immobilie kann als nachhaltig bezeichnet werden, wenn sie langfristig einen ökologischen, sozialen und ökonomischen Nutzen stiftet bzw. entsprechenden Schaden vermeidet." Prof. Dr.-Ing. Holger Wallbaum, Professur für Nachhaltiges Bauen, Institut für Bauplanung und Baubetrieb der ETH Zürich 5

6 Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement wird nicht als kurzfristiger Hype betrachtet sondern als langfristiger Trend Einordnung des Begriffs Nachhaltigkeit [Nennungen in %; Mehrfachnennungen möglich] Schonung knapper Ressourcen 45 Shareholder Value 36 Klimaschutz Technischer Fortschritt Corporate Social Responsibility Modeerscheinung Politisches Handeln 6 6 6

7 7 B. "Mehrwert" durch nachhaltiges Immobilienmanagement erwartet

8 Über 70% der Bauherren und Investoren sind bereit für nachhaltige Immobilien höhere Investitionskosten in Kauf zu nehmen Bereitschaft zu höheren Investitionskosten für Nachhaltigkeit Keine Bereitschaft zu höheren Investitionskosten Ø zusätzliche Zahlungsbereitschaft MIN 8,9% MAX 0% 10% 20% 27% Bereitschaft zu höheren Investitionskosten 73% Auf Basis der heutigen Neubau- und Renovierungsinvestitionen in Deutschland ergäbe sich unter Berücksichtigung dieser Zahlungsbereitschaft ein zusätzliches Investitionspotenzial von rund 13 Mrd. Euro pro Jahr für die Realisierung nachhaltiger Immobilien. 8

9 Mieter sind bereit durchschnittlich 4,5% höhere Mietkosten für nachhaltige Immobilien zu bezahlen Bereitschaft zu höheren Mietkosten für Nachhaltigkeit Keine Bereitschaft zu höheren Mietkosten Ø zusätzliche Zahlungsbereitschaft MIN 4,5% MAX 14% 0% 5% 10% Bereitschaft zu höheren Mietkosten 86% 9

10 10 C. Nachhaltigkeit als strategische Denkweise setzt sich im Immobilienmanagement nur langsam durch

11 Immobilien werden noch immer überwiegend als Produktionsfaktor und nicht als strategische Ressource betrachtet Heutige Rolle der Immobilie in Unternehmen Strategische Ressource 36% Rolle der Immobilie in Unternehmen Einschätzung aus dem Jahr ) Strategische Ressource 34% 64% 66% Produktionsfaktor Produktionsfaktor 1) Roland Berger: Immobilien- und Facility Management im europäischen Umfeld,

12 Trendwende: Verankerung mit der Unternehmensstrategie führt in den nächsten fünf Jahren zu einer eher strategischen Betrachtung Verankerung des nachhaltigen Immobilienmanagements in der Unternehmensstrategie 81% Zukünftige Rolle der Immobilie in Unternehmen in 5 Jahren Strategische Ressource 46% 54% Ja 19% Nein Produktionsfaktor 12

13 Zielsetzung der Nachhaltigkeit: Wertsteigerung und Kostensenkung Sozio-kulturelle Faktoren nicht im Fokus Ziele Nutzung nachhaltiger Immobilien [Nennungen in %; Mehrfachnennungen möglich] Werterhalt/Wertsteigerung 67 Senkung Energiekosten Senkung der Bewirtschaftungskosten Imagegewinn Emmissionsreduktion/Umweltschutz Arbeitsatmosphäre/Komfortgewinn Steigerung der Mitarbeiterproduktivität

14 14 D. Nachhaltigkeitszertifikate haben bisher nur geringe Bedeutung für die Branche

15 Die Mehrheit der befragten Teilnehmer misst den Nachhaltigkeitszertifikaten derzeit nur eine geringe Bedeutung zu Bedeutung von Nachhaltigkeitszertifikaten Nachhaltigkeitszertifikate 0 = sehr niedrige Bedeutung 5 = sehr hohe Bedeutung 15

16 Hohe Kosten, eingeschränkter Mehrwert und geringe Transparenz sind wesentliche Gründe für die Zurückhaltung Begründung aus Sicht der Teilnehmer Die derzeit am Markt befindlichen Zertifikate sind zu einseitig an der Ökologie ausgerichtet: Die ökonomische Dimension der Nachhaltigkeit gerät im Vergleich zu den Umweltaspekten stark ins Hintertreffen. Aufwand und Kosten eines Zertifizierungsprozesses werden den Bedürfnissen der Zertifikate- Nachfrager nicht gerecht und schrecken viele Investoren und Bauherren eher ab. Die unterschiedlichen Zertifikate schaffen keine ausreichende Transparenz. Die Kosten liegen in der Regel zwischen und EUR je nach Label, angestrebtem Status und Projektgröße. Immobilienspezifische Kennzahlen, etwa der Energieverbrauch, liefern ohnehin Rückschlüsse auf die Nachhaltigkeit eines Gebäudes. Deshalb sei der ökonomisch orientierte Nachfrager nicht auf ein zusätzliches Zertifikat angewiesen, um eine Immobilie als nachhaltig zu klassifizieren. 16

17 In den nächsten 5 Jahren werden die Zertifikate deutlich an Bedeutung als Treiber für die Werthaltigkeit gewinnen Treiber der Werthaltigkeit einer Immobilie 0 = sehr niedrige Bedeutung 5 = sehr hohe Bedeutung Geografische Lage Green-Building Zertifikat Nutzungsart Mieterstruktur Alter In fünf Jahren Baulicher Zustand Heute Sonstige 17

18 18 E. Facility-Management-Dienstleister leisten bei der Umsetzung eines nachhaltigen Immobilienmanagements noch keine ausreichende Unterstützung

19 Die Immobilienmanager wünschen sich einen FM-Dienstleister der Beratung und Implementierung ermöglicht Geforderte Nachhaltigkeitskompetenz des FM-Dienstleisters [Nennungen in %] Durchführung von Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz 76 Beantragung staatlicher Fördermittel 8 Kenntnisse der staatlichen Förderinstrumente und -mittel Kenntnisse im Bereich dezentraler Energieversorgung Sonstige

20 Fast 60% der befragten Unternehmen beurteilen das Angebot der FM-Branche als nicht ausreichend Angebot an nachhaltigen Dienstleistungen [%] Zu hoch 0 Ausreichend 42 Zu niedrig 58 20

21 Umsetzung der Nachhaltigkeit erfordert ein breites interdisziplinäres Fachwissen Hohe Erwartung an die FM-Dienstleister Wichtigste Aktivitäten zur Nachhaltigkeitssteigerung von Immobilien [Nennungen in %; Mehrfachnennungen möglich] Einbau effizienter TGA 53 Wärmedämmung 42 Min. Life Cycle Cost Erhöhung Flächeneffizienz Erreichbarkeit ÖPNV Dezentrale Energieerzeugung 8 Intelligente Gebäudesteuerung Sonstige

22 Marktpotential vorhanden: Steigerung Outsourcing-Grade im technischen FM durch auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Dienstleistungen Outsourcing-Grad bei technischem Facility Management [Nennungen in % mit einem bestimmten Outsourcing-Grad] 24% <20% >80% 40% 61-80% 9% 3% 24% 21-40% 41-60% 22

23 23 F. Fazit: Nachhaltigkeit steigert Bedeutung der Immobilie als strategische Ressource

24 Anteil zertifizierter Immobilien im Portfolio wird sich in den nächsten 5 Jahren erheblich erhöhen Anteil zertifizierter Immobilien im Portfolio +18% 1) 24% TREIBER DIESER ENTWICKLUNG: 6% Engere Verknüpfung des Immobilienmanagements mit der langfristigen Unternehmensstrategie. Gerade durch nachhaltiges Immobilienmanagement kann ein signifikanter "Mehrwert" für das Immobilienportfolio entstehen: Nachhaltiges Immobilienmanagement als Treiber zur Steigerung des Unternehmenswertes. Heute In fünf Jahren 1) In Prozentpunkten 24

25 Verantwortlichkeiten für ein Handeln im Sinne des Klima- und Ressourcenschutzes insbesondere bei Planern und Bauherren Verantwortliche für nachhaltige Immobiliengestaltung 0 = sehr niedrige Bedeutung 5 = sehr hohe Bedeutung Planer Bauherr Nutzer Kreditgeber Dienstleister Sonstige 25

26 26 G. Die Chance der Nachhaltigkeit nutzen Wachstumspotenziale entlang des gesamten Immobilienlebenszyklus

27 Das Thema Nachhaltigkeit bietet den Akteuren der Immobilienbranche Chancen für neue Geschäftsmodelle und Marktpotenziale AKTEURE Projektentwickler und Planer Bauindustrie Facility Management MARKT- UND DIFFERENZIERUNGSPOTENTIALE > Integrierte Ausrichtung der Projektentwicklung auf die ökologischen, sozialen und ökonomischen Aspekte der Nachhaltigkeit > Auflösung des Investor-Nutzer Dilemma bei Investition durch innovative Miet-Modelle (z.b. Warmmietmodell) > Ingenieure und Architekten als "Baumeister" für eine gewerkeübergreifende Betrachtung als Grundlage für ein nachhaltiges Bauen > Differenzierung am Markt durch die Erstellung "grüner" Gebäude hinsichtlich ökologischen, sozialen und ökonomischen Aspekten der Nachhaltigkeit > Erschließung neuer Kompetenzbereiche bei der Verschmelzung klassischer Bauelemente mit innovativer Technik: z.b. Fassaden mit integrierten Solarmodulen > Positionierung als vertrauensvoller Realisierer und Integrator für nachhaltige Immobilien > Zukünftige Positionierung als wichtiger Partner bereits in der Planungsphase > Erschließung neuer Kundengruppen durch ein integriertes Angebot von Planung und Umsetzung nachhaltigen Immobilienmanagements > Insbesondere bei der Sanierung von Altbauten können die FM-Dienstleister eine Schlüsselrolle einnehmen 27