Fachtagung am 21. April 2009 in Gelsenkirchen (stadt.bau.raum) 1
Geschäftsbereich Planen Erster Regionaler Wohnungsmarktbericht Geschäftsbereichsvorstand Hans-Jürgen Best
Themenübersicht Grundstücks- und Immobilienmarkt Wohnungsangebot Bedarf und Nachfrage Bilanzierung der Wohnungsmarktentwicklung Die Städteregion im Großstadtvergleich Regionales Wohnungsmarktbarometer Ausblick Mein Fazit 3
Grundstückspreisniveau für Ein-/Zweifamilienhäuser Grundstücks- und Immobilienmarkt Günstige und stabile Kaufpreise mit breitem Spektrum für die verschiedenen Marktsegmente Aktuell existiert ein zusätzliches Wohnbauflächenpotenzial von ca. 60.000 WE, welches für die nächsten 10 bis 15 Jahre ausreicht 4
Wohnungsbestand nach Baualtersklassen bis 1948 1949-1957 1958-1968 1969-1978 1979-1986 ab 1987 Duisburg Oberhausen Mülheim an der Ruhr Bottrop Essen Gelsenkirchen Herne Bochum Hagen Dortmund Hamm Städteregion Ruhr Nordrhein-Westfalen Wohnungsangebot Ca. 50 % der Bestände aus Baujahren bis 1957 Rückläufige Bautätigkeit Vielfältiger Wohnungsbestand Abnehmender geförderter Wohnungsbestand 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % Quelle: Wfa; eig. Berechnung und Darstellung 5
Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsprognose Haushaltsprognose Bedarf und Nachfrage Weniger, älter, bunter Die Zahl der Haushalte wird zurück gehen Trend zur ausgeglichenen Wanderungsbilanz Das verfügbare Einkommen liegt unter dem Landesdurchschnitt Weiterhin Bedarf an preiswertem Wohnraum 6
A nteil am jew. Ang ebot in % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 81,3 84,5 Preisverteilung in den Mietwohnungsteilmärkten 1- Zimmer-WE: 3.850 2-3-Zimmer-WE: 33.057 >3-Zimmer-WE: 5.127 Miet-EFH: 1.414 geringes mittleres hohes Preisniveau 63,2 77,9 <4 4-5 5-6 6-7 7-8 8-9 9-10 10 /qm Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN ImmoDaten GmbH); eig. Berechnung und Darstellung 7,6 9,9 17,2 32,3 Bilanzierung der Wohnungsmarktentwicklung Günstiges Mietniveau in allen Größenkategorien Wachsende Bedeutung der Bestandspflege Positive Zukunftsperspektiven; z.b. Entwicklung städtebaulicher Qualitäten durch Schaffung nachfragegerechten Wohnraums 7
Hamburg Berlin Frankfurt am Main Stuttgart München Städteregion Ruhr /qm 178 Preise von baureifem Land 393 409 * Baulandpreise 2003-2005 Zunahme seit 1995/96 Abnahme seit 1995/96 690 195 * Vergleichswert 1995/96 fehlt 924 * Die Städteregion Ruhr im Großstadtvergleich Vergleichsweise niedrige Baulandkosten Hoher Anteil Ein-/Zweifamilienhäuser Höherer Anteil minderjähriger Personen Hoher/steigender Anteil älterer Menschen Keine großen Wanderungsverluste (mehr) 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 Quelle: BBR, INKAR 2007; LDS, Landesdatenbank; eig. Berechnung und Darstellung Stadt Hamburg Altersstruktur der Bevölkerung, Städteregion Ruhr im Vergleich, 2005 unter 18 Jahre 15,7 18-30 Jahre 15,9 30-50 Jahre 32,7 50-65 Jahre 17,3 65+ Jahre 18,3 Berlin 15,2 15,1 34,4 18,2 17,0 Frankfurt am Main 15,0 16,3 32,4 19,1 17,2 Stuttgart 15,2 16,0 32,9 17,6 18,2 München 15,0 16,0 33,0 18,5 17,4 Städteregion Ruhr 17,2 13,7 29,7 18,6 20,9 8
Regionales Wohnungsmarktbarometer Ausblick Die Region verfügt über einen in allen Teilen ausgewogenen bis entspannten Wohnungsmarkt Die Herausforderungen der Zukunft lauten: Bestandsanpassung, städtebauliche Anpassung, Quartiersmanagement, Erstellung von Handlungskonzepten, Schaffung adäquater Wohnraumangebote für ältere Menschen Trotz aller kleinräumiger Unterschiede wird die Homogenität des regionalen Wohnungsmarktes in der Städteregion Ruhr festgestellt Es gilt das Gleichgewicht zwischen Wohnungsneubau, Abriss und Bestandsentwicklung sinnvoll zu gestalten Ein Monitoring des Wohnungsmarktes ist wichtig für die Entwicklung von Konzepten und Strategien Gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft die wichtigen Themenfelder ermitteln und Lösungsansätze erarbeiten 9
Bei allen lokalen Spezialitäten, Eigenheiten und wohnungspolitischen Ausrichtungen wird mit Hilfe dieses Berichts deutlich herausgearbeitet, dass es viele Gemeinsamkeiten gibt Die Informationsquelle Wohnungsmarktbeobachtung (sowohl kommunal wie auch regional) wird vor dem Hintergrund der sich abzeichnenden demographischen Veränderungen in der Städteregion immer bedeutsamer und sollte erhalten bleiben Die Einbeziehung aller handlungsbereiten Akteure am Wohnungsmarkt ist für eine positive Entwicklung des Marktgeschehens unabdingbar Wir sind auf dem richtigen Weg Mein Fazit 10
Ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit Hans-Jürgen Best Fachtagung am 21. April 2009 in Gelsenkirchen (stadt.bau.raum) 11