CSU-Fraktion im Stadtrat Abensberg Dr. Bastian Bohn CSU-Fraktionsvorsitzender Allersdorf 5, 93326 Abensberg Tel.: 09443/925777, 0171/3448033 E-Mail: Bastian-Bohn@web.de Internet: www.csu-abensberg.de Abensberg, den 7. Mai 2018 VORSCHLÄGE ZUR BAUPLATZVERGABE Rechtliche Ausgangspunkte für den Verkauf von Grundstücken Die Gemeindeordnung legt fest: Vermögensgegenstände dürfen in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. (Art. 75 Abs. 1 Satz 2 GO). Mit einem Einheimischenmodell kann eine Ausnahme von dieser Regel begründet werden, so dass die Stadt Grundstücke auch unter dem Marktwert verkaufen darf. Ein Einheimischemodell, das Abensberger bevorzugt, benachteiligt gleichzeitig EU-Ausländer. Deswegen bestanden von Seiten der EU-Kommission Vorbehalte gegen Einheimischenmodelle. Nunmehr gibt es Leitlinien, die zwischen EU, Bund und Freistaat vereinbart wurden. Hält sich ein Einheimischenmodell an diese Leitlinien, bestehen keine europarechtlichen Bedenken. Inhalt der EU-Leitlinien Die EU-Leitlinien gehen davon aus, dass die Grundstücke nach einem Punktesystem vergeben werden. Dabei ist Folgendes zu beachten: Wie lange jemand schon in Abensberg wohnt, darf nur in geringem Umfang berücksichtigt werden. Dieses Kriterium darf maximal 50 % der erreichbaren Punkte ausmachen, wobei die maximale Punktzahl erreicht werden muss, wenn jemand seit 5 Jahren in Abensberg wohnt. Das in der EU-Leitlinie vorgesehene Einheimischenmodell ist im Kern ein Sozialmodell. Nur wer bestimmte Sozialkriterien erfüllt, darf daher überhaupt Grundstücke nach diesem Modell erhalten. Die Bewerber müssen unter anderem folgende Voraussetzungen erfüllen:
o Die Bewerber dürfen maximal über ein Vermögen in Höhe des Grundstückswerts verfügen. Das heißt in der Praxis: Wer z. B. eine Eigentumswohnung hat, und diese in die Hausfinanzierung einbringen möchte, darf nicht am Einheimischenmodell teilnehmen. o Die Bewerber dürfen maximal ein Einkommen (Gesamtbetrag der Einkünfte) in Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens innerhalb der betreffenden Gemeinde erzielen. Grundlage sind die jeweils aktuellen Daten des Statistischen Bundesamtes bzw. des Statistischen Landesamtes. Bewirbt sich ein Paar, verdoppelt sich diese Höchstgrenze. Außerdem ist der Obergrenze ein Freibetrag in Höhe von 7.000 EUR je unterhaltspflichtigem Kind hinzuzurechnen. Die aktuellsten vom Bayerischen Landesamt für Statistik veröffentlichten Daten beziehen sich auf 2013 und weisen 6.917 Einkommensteuerpflichtige mit einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 249.080.000 EUR aus. Der Durchschnitt beträgt also etwas mehr als 36.000 EUR. Das heißt: Wer (als Einzelperson ohne Kinder) jährliche Einkünfte von über 36.000 EUR, also ein monatliches Bruttogehalt von mehr als 3.000 EUR hat, darf am Einheimischenmodell nicht teilnehmen. Vorschlag für die künftige Grundstücksvergabe Ein Einheimschenmodell, das die Vorgaben der EU-Leitlinien einhält, schließt einen großen Teil der Abensbergerinnen und Abensberger von Haus aus von der Grundstücksvergabe aus. Das wäre nicht zufriedenstellen. Es erscheint daher besser, die Baugrundstücke in Zukunft nach Modellen zu vergeben, das sich von den Vorgaben der EU-Leitlinien befreit. Diese Modelle müssen zwei rechtliche Vorgaben erfüllen: o Art. 75 Abs. 1 Satz 2 GO ( Vermögensgegenstände dürfen in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. ) ist zu beachten, o Es darf keine Diskriminierung von EU-Ausländern erfolgen. Konkret schlage ich vor, Wohngrundstücke künftig in folgenden drei Modellen zu vergeben: o dem Sozialmodell o dem freien Modell o dem Modell für Mehrparteienhäuser Sämtliche Grundstücke, die für eine Bebauung mit Mehrparteienhäusern bebaut werden können, sollen im Modell für Mehrparteien vergeben werden. Grundstücke für Einfamilienhäuser sollen zu rund 20 % im Sozialmodell und ansonsten im freien Modell vergeben werden. Grundstückspreise Im Sozialmodell werden die Grundstücke für die Gestehungskosten verkauft. Ein Bieterverfahren zur Ermittlung des Kaufpreises findet also nicht statt.
Im freien Modell werden die Grundstücke zum Verkehrswert verkauft, der auf Grundlage der aktuellen Bodenrichtwerte festgelegt wird. Ein Bieterverfahren zur Ermittlung des Kaufpreises findet also nicht statt. Im Modell für Mehrparteienhäuser findet ein Bieterverfahren zur Ermittlung des Kaufpreises statt. Als Mindestpreis wird der Verkehrswert festgelegt, der auf Grundlage der aktuellen Bodenrichtwerte festgelegt wird. Sozialmodell Grundstücke im Sozialmodell darf erwerben, wer die Einkommensgrenzen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms nicht überschreitet. Voraussetzung ist also, dass das Gesamteinkommen des Haushalts die Einkommensgrenzen des Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes nicht übersteigt. Das heißt: Ein Grundstück im Sozialmodell dürfen nur Haushalte kaufen, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenzen des Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes nicht übersteigt (diese Einkommensgrenze beträgt für Einpersonenhaushalte 19.000, für Zweipersonenhaushalte 29.000. Die Einkommensgrenze erhöht sich für jede weitere zum Haushalt rechnende Person im Sinn des Art. 4 BayWoFG um 6.500. Handelt es sich dabei um ein Kind im Sinn des 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes, erhöht sich die Einkommensgrenze zusätzlich um 1.000 je Kind; das Gleiche gilt, wenn die Geburt des Kindes oder mehrerer Kinder auf Grund einer bestehenden Schwangerschaft zu erwarten ist.) Sollte es mehr Bewerbungen als zur Verfügung stehende Grundstücke geben, sollten die Bewerbungen mit dem geringsten Einkommen bevorzugt werden, wobei für jedes Kind 1.000 vom Einkommen abzuziehen sind. Bewerbungen sind unabhängig von Wohnort und Herkunft der Bewerberinnen und Bewerber. Rechtliche Bewertung: Da es sich um ein Sozialmodell handelt, dürfen die Grundstücke unterhalb des Verkehrswertes verkauft werden. Eine Benachteiligung von EU-Ausländern findet nicht statt. Freies Modell V E R G A B E V E R F A H R E N Das freie Modell orientiert sich an den Regelungen zum normalen Vergaberecht. Diese Regelungen sind zwar nicht direkt anwendbar, da die Stadt nichts einkauft, sondern etwas verkauft. Trotzdem können folgende Rechtsgedanken auf die Vergabe der Grundstücke übertragen werden: Bei der Zuschlagsentscheidung können neben dem Preis auch noch andere Kriterien berücksichtigt werden. Dies gilt unter anderem für soziale Kriterien (vgl. 58 Abs. 2 Satz 2 VgV). Von öffentlicher Seite können auch Festpreise vorgegeben werden, so dass die Zuschlagsentscheidung nicht über einen Preiswettbewerb, sondern anhand anderer (etwa sozialer) Kriterien erfolgt (vgl. 58 Abs. 2 Satz 3 VgV). Es gilt der Grundsatz, dass die Bieter nur Eigenerklärungen vorlegen müssen. Die Bieter müssen also nicht alle Angaben beweisen. Die öffentliche Seite muss die Angaben der Bieter im Grundsatz nicht nachprüfen, sondern kann diesen Angaben vertrauen (vgl. 48
Abs. 2 Satz 1 VgV). Eine Verpflichtung der öffentlichen Seite zur Kontrolle der vom Bieter gemachten Angaben besteht nur in Bezug auf bestimmte Bußgeld- und Straftatbestände. P U N K T E S Y S T E M Im freien Modell werden die Grundstücke nach einem Punktesystem vergeben. In diesem sind maximal 50 Punkte erreichbar. Zwar könnten theoretisch 85 Punkte erreicht werden. Dennoch bleibt alles über 50 Punkte unberücksichtigt. Bei Punktegleichheit in diesem Sinn wird die Reihenfolge der Bewerbungen ausgelost. Kriterium 1: Einkommen Erreichbare Punkte: 0/5/10/15 Die Punkte werden nach folgender Staffelung vergeben: o 15 Punkte erhält, wer maximal 80 % des durchschnittlichen Jahreseinkommens 1 (bezogen auf Abensberg) erzielt. Bei Paaren verdoppelt sich diese Summe. o 10 Punkte erhält, wer maximal 120 % des durchschnittlichen Jahreseinkommens erzielt. o 5 Punkte erhält, wer maximal 160 % des durchschnittlichen Jahreseinkommens erzielt. o 0 Punkte erhält, wer mehr als 160 % des durchschnittlichen Jahreseinkommens erzielt. Begründung: Soziales Kriterium Kriterium 2: Kinder Erreichbare Punkte: 0/5/10/15 Pro Kind im Sinn des 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes erhält die Bewerbung 5 Punkte. Das Gleiche gilt, wenn die Geburt des Kindes oder mehrerer Kinder auf Grund einer bestehenden Schwangerschaft zu erwarten ist. Begründung: Soziales Kriterium Kriterium 2: Grad der Behinderung Erreichbare Punkte: 0/5/10/15 Die Punktestaffelung wird anhand des Grades der Behinderung der Bewerberin, des Bewerbers bzw. der Bewerber vorgenommen. Die genaue Staffelung ist noch zu erarbeiten. Begründung: Soziales Kriterium Kriterium 4: Ehrenamt Erreichbare Punkte: 0/15 Es gibt nur ein entweder oder, eine Bewertung, welches Ehrenamt mehr Punkte verdient, findet also nicht statt. Entsprechend den Voraussetzungen zum Erhalt des Bayerischen Ehrenamtsnachweises erhält 15 Punkte, wer folgende Voraussetzungen erfüllt: o Pro Jahr mindestens 80 Stunden Bürgerschaftliches Engagement oder entsprechende Mitarbeit an einem zeitlich befristeten Projekt. o Entgelt: Tätigkeiten zählen nicht, wenn sie wie eine vergleichbare berufliche Aktivität vergütet werden. Der Ersatz tatsächlich entstandener, nachgewiesener Auslagen steht 1 Zu diskutieren ist, ob hierbei auf die Einkünfte oder auf das zu versteuernde Einkommen abzustellen ist.
hindert jedoch ebenso wenig wie Aufwandspauschalen und geringfügige, nicht dem marktüblichen Entgelt entsprechende Vergütungen, wenn die Steuerfreibeträge des 3 Nr. 26, 3 Nr. 26a EStG nicht überschritten werden. Der Steuerfreibetrag für die Übungsleiterpauschale beträgt derzeit 2.400 im Jahr ( 3 Nr. 26 EStG). Für Einkünfte aus ehrenamtlichen Tätigkeiten, die nicht unter die Übungsleiterpauschale fallen, beläuft sich der Steuerfreibetrag aktuell auf 720 im Jahr ( 3 Nr. 26a EStG). Begründung: Finanzielles Kriterium Bürgerschaftliches Engagement leistet einen wichtigen Beitrag für das Gemeinwohl. Dieser Beitrag ist nicht nur im ideellen, sondern auch im finanziellen Interesse des Staates. Der Staat wäre finanziell nicht in der Lage, die ehrenamtlich geleistete Arbeit mit eigenem Personal zu erbringen. Dies gilt auch für den Zuständigkeitsbereich der Gemeinden, beispielsweise in Bezug auf die ehrenamtliche Arbeit im Bereich der Jugendarbeit. Ehrenamtliches Engagement zu fördern, liegt daher auch im finanziellen Interesse der Stadt Abensberg. Die Bepunktung des bürgerschaftlichen Engagements ist bei diesem Kriterium unabhängig von der, wo dieses Engagement erbracht wird. Es wird also auch positiv gewertet, wenn das Engagement außerhalb der Stadt Abensberg erbracht wird. Dies liegt jedoch wie dargestellt im gesamtstaatlichen und damit auch im städtischen Interesse. Darüber hinaus zeigt die Erfahrung, dass Leute, die an ihrem jetzigen Wohnsitz ehrenamtlich aktiv sind, mit großer Wahrscheinlichkeit auch bei einem Umzug nach Abensberg wieder in Abensberg ehrenamtlich aktiv sein werden. Kriterium 5: Ehrenamt bei einem Abensberger Verein Erreichbare Punkte: 0/15 15 Punkte erreicht, wer das in Kriterium 4 genannte Ehrenamt in einer Organisation (oder Teilorganisation) ausführt, die ihren Sitz in Abensberg hat. Begründung: Finanzielles Kriterium. Wie bereits dargestellt liegt bürgerschaftliches Engagement auch im finanziellen Interesse der Stadt. Dies gilt natürlich umso mehr, wenn diese Tätigkeit direkt in Abensberg ausgeübt wird. Kriterium 6: Eltern oder Großeltern wohnhaft in Abensberg Erreichbare Punkte: 0/10 Wohnt mindestens ein Eltern- oder Großelternteil der Bewerberin, des Bewerbers bzw. der Bewerber in Abensberg, führt dies zu 10 Punkten. Begründung: Finanzielles Kriterium. Die Stadt Abensberg wendet enorme finanzielle Mittel für die Sicherstellung der Kinderbetreuung auf. Gerade in Bezug auf die Personalkosten entstehen dabei überdurchschnittlich hohe Aufwendungen, wenn die Stadt in Randzeiten Betreuungsangebote anbietet. Noch schwieriger und kostenintensiver ist es, kurzfristige und zeitlich flexible Angebote zur Verfügung zu stellen. Die Erfahrung zeigt, dass die Kinderbetreuung in Randzeiten und bei kurzfristig anfallendem Betreuungsbedarf häufig von Eltern bzw. Großeltern wahrgenommen wird. Dies hängt aber natürlich auch davon ab, in welcher Entfernung diese wohnen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass in Fällen, in denen auch die Eltern oder Großeltern in Abensberg wohnen, der Kinderbetreuungsbedarf gerade in Randzeiten und
bei zeitlich flexiblen Angeboten sinkt, und damit auch die von der Stadt aufzubringenden Ausgaben. 3. Modell für Mehrparteienhäuser Für Grundstücke, die für Mehrparteienhäuser zur Verfügung gestellt, findet ein Bieterverfahren wie im bisherigen Einheimischenmodell statt. Dabei kann nicht nur die Höhe des Angebots berücksichtigt werden, sondern auch die Frage, wie viele Sozialwohnungen auf dem entsprechenden Grundstück entstehen sollen. Bauzwang Unabhängig vom Modell, in dem ein Grundstück verkauft wird, unterliegen alle Grundstücke einem Bauzwang wie bisher.