Von Bodenrichtwerten, Kaufpreissammlungen und Liegenschaftszinssätzen tzen Was machen eigentlich die Gutachterausschüsse? sse? Referent: Dipl.-Ing. (FH) Helmut Thiele MRICS Vorsitzender des Gutachterausschusses MünchenM Leiter des Städtischen Bewertungsamtes MünchenM Nürnberg 20.10.2008 Helmut Thiele 2008
Ziele des Vortrags Sie kennen den organisatorischen Aufbau der Gutachterausschüsse sse..die verschiedenen Aufgaben und Leistungen der Gutachterausschüsse sse.. die Grundsätze der Arbeits- und Auswertestandards in den verschiedenen Aufgabenbereichen Besonderheiten des Münchner M Gutachterausschusses und des Münchner M Immobilienmarktes Diskussion Helmut Thiele 2008 2
Gutachterausschuss für f Grundstückswerte im Bereich... Gutachterausschüsse sse gibt es seit 1960 Im gesetzlichen Auftrag 192 199 BauGB i. V. mit GutachterausschussV zum Zwecke des Verbraucherschutzes neutral da nicht weisungsgebunden objektiv da im Kollegialorgan tätigt tig nicht kommerziell da öffentlich rechtlich gibt es in allen Landkreisen und kreisfreien Städten (97 in Bayern, >1000 in BW) Obere Gutachterausschüsse sse (Länderebene) Helmut Thiele 2008 3
Gutachterausschuss Aufgaben (gesetzlich definiert) Markttransparenz Bodenrichtwerte Kaufpreissammlung Ermittlung wesentlicher Daten für f r die Immobilienbewertung Verkehrswertgutachten Helmut Thiele 2008 4
Organisatorischer Aufbau der Gutachterausschüsse sse am Beispiel MünchenM Kommunalreferat der LHM Oberste Baubehörde Aufsichtsorgan Gutachterausschuss / Anbindung an BewA nur organisatorisch Vorsitzender Städtisches Bewertungsamt Gem. StR.-Verpflichtung weisungsungebunden Geschäftsstelle Sachbearbeitung /Auswertung Kollegialorgan ehrenamtliche Sachverständige Helmut Thiele 2008 5
Zur Markttransparenz: Jahresberichte und Quartalsberichte Helmut Thiele 2008 6
Entwicklung Anzahl der Kaufverträge Anzahl 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 Gesam te Verträge seit 1995 Langfristige und aktuelle Marktentwicklung 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 Helmut Thiele 2008 7
Entwicklung des Gesamtumsatzes Gesamter Geldumsatz seit 1995 Mio 9.000 8.000 7.000 6.000? Langfristige und aktuelle Marktentwicklung 5.000 4.000 3.000 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 Helmut Thiele 2008 8
Umsätze von unbebauten BürogrundstB rogrundstücken Geldumsatz bei unbebauten Grundstücken mit höherw ertiger Gew erbenutzung (hg u. MK) seit 1995 Mio 800 700 600 500 400 300 200 100 0 besondere Marktentwicklung auf Teilmärkten 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 Helmut Thiele 2008 9
Umsätze von bebauten BürogrundstB rogrundstücken Mio 3.200 2.800 2.400 2.000 1.600 1.200 800 400 Geldum satz bei bauten Objekten m it Gewerbenutzung (GE, hg u. MK) seit 1995 besondere Marktentwicklung auf Teilmärkten 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 Helmut Thiele 2008 10
Preisentwicklung Wohnbauland Entw icklung der Wohnbaulandpreise sow ie der Bau- und Verbraucherpreise nach Index (Basis 1980 = 100) Index 260 240 220 200 180 160 140 120 100 Wohnbauland* Baupreise** VPI*** 1980 82 84 86 88 1990 92 94 96 98 2000 02 04 06 Baulandpreise Baupreise Verbraucherpreise Helmut Thiele 2008 11
Prozentuale Verteilung nach Anzahl und Geldumsatz Prozentuale Verteilung nach Anzahl der Verträge 2007 unbebaute Grundstücke 6,1 % bebaute Grundstücke 12,7 % Prozentuale Geldumsatzverteilung 2007 Wohnungs- und Teileigentum 81,2 % bebaute Grundstücke 56 % Wohnungs- und Teileigentum 28 % unbebaute Grundstücke 16 % Helmut Thiele 2008 12
Zum Vergleichswertverfahren Auszug aus dem Jahresbericht 2007 des GAA München Helmut Thiele 2008 13
Zum Vergleichswertverfahren Auszug aus dem Jahresbericht 2007 des GAA München Helmut Thiele 2008 14
Aus dem Halbjahresbericht 2008 Mio. Mio. 250 1400 1200 1000 150 800 100 600 400 50 200 0 0 Bauland Häuser - Geldumsatz - Geldumsatz 1. 1. Halbjahr Halbjahr 2002 2002 bis bis 2008 2008-2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Einfamilien-/ Reihen-/ Doppelhäuser Doppelhausgrundstücke Geschosswohnungsbau Geschosswohnnbaugrundstücke (inkl. soz. (inkl. soz. Wohnungsbau) Büro- Wohnungsbau) und Geschäftshäuser Büro- u. Geschäftshausgrundstücke Helmut Thiele 2008 15
Erstellung von Bodenrichtwerten Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, auf einen Quadratmeter Grundstücksfl cksfläche che bezogene Lagewerte im unbebauten, planerisch frei nutzbaren Zustand (nach gesetzl.. Maßgaben) frei von allen Abgaben (Erschließungskosten) definiert nach Nutzungsart und GFZ Verwendung: Wertermittlung, steuerliche Belange, Notargebühren Helmut Thiele 2008 16
Erstellung von Bodenrichtwerten werden alle 2 Jahre zum Ende (Stand 31.12.) einer geraden Jahreszahl vom Gutachterausschuss beschlossen Bodenrichtwerte müssen m für f r definierte Zonen festgesetzt werden Basis für f r die Ermittlung ist die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse sse ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung erfolgt ein öffentlicher Aushang von 4 Wochen Bodenrichtwerte sind jederfrau/jedermann zugänglich allerdings nicht gebührenfrei Helmut Thiele 2008 17
Bodenrichtwerte Innenstadt Helmut Thiele 2008 18
Bodenrichtwerte Innenstadt Masa Dostal Helmut Thiele 2008 19
Erstellung von Bodenrichtwerten Auswahl und Analyse der Kaufverträge nur von unbebauten Grundstücken und des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ftsverkehrs ) Objektbesichtigung (Abbruchkosten, besondere Grundstücksmerkmale) Ermittlung des Baurechts Berücksichtigung besonderer Vertrags- und Zahlungsmodalitäten ten Erstellen einer Übersichtskarte Helmut Thiele 2008 20
Erstellung von Bodenrichtwerten Erstellen erster Entwürfe durch die Geschäftsstelle des GAA als Arbeitsgrundlage Diskussion in 8 bis 12 Arbeitssitzungen und Arbeitsuntergruppen mit den ehrenamtlichen Mitgliedern des GAA Beschlussfassung im Plenum Veröffentlichung spätestens zum 30. Juni Überprüfung und ggf. Korrektur nach Bebauung Helmut Thiele 2008 21
Richtwerte in Wohngebieten Richtwert in GFZ Richtwert in GFZ Richtwert in GFZ Helmut Thiele 2008 22
Kaufpreissammlung Den Gutachterausschüssen ssen müssen m von den Notaren alle Kaufverträge von Grundstücksverk cksverkäufen und Erbbaurechtsbestellungen zugesandt werden Basis der Kaufpreissammlung sind die von den Geschäftsstellen (nach Weisung der Vorsitzenden) daraus ausgewerteten Daten Die Kaufpreissammlung unterliegt strengen datenschutzrechtlichen Auflagen Auskünfte können k demnach nur einem eingeschränkten nkten Kreis gewährt werden derzeit laufen mit der Obersten Baubehörde Verhandlung über Neuregelungen der Kaufpreisauskünfte Helmut Thiele 2008 23
Ermittlung wesentlicher Daten für f r die Immobilienbewertung Liegenschaftszinssätze tze Erbbauzinssätze Umrechnungsfaktoren für f unterschiedliche GFZ Marktanpassungsfaktoren für f Sachwertobjekte /Erbbaurechte Bodenpreis-Indexreihen Ertragswert Vervielfältiger ltiger usw. Helmut Thiele 2008 24
Liegenschaftszinssatz-Ableitung Berechnungsprinzip: (Reinertrag pro Jahr Gebäudeabschreibung) Kaufpreis (bereinigten) Kaufpreis wichtig(st)er Parameter der Ertragswertberechnung größ ößte Hebelwirkung sehr schwierige Bestimmung bei mangelnder Datenlage Helmut Thiele 2008 25
Liegenschaftszinssatz-Ableitung Berechnung: nach Ortsbesichtigung / Kaufvertrags-/ Bauaktenstudium und Befragung des KäufersK Korrektur des Kaufpreises wegen Besonderheiten (Reparaturstau, Wohnrechte, Sanierungs-Ausgleichsbetr Ausgleichsbeträge, ge, Baurechtsreserve u. ä.) Ermittlung der nachhaltigen Erträge über die geschätzte (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer Korrekturen von Over- / Underrentings Helmut Thiele 2008 26
Liegenschaftszinssatz-Ableitung Helmut Thiele 2008 27
Liegenschaftszinssatz-Ableitung Helmut Thiele 2008 28
GFZ-Umrechnungskoeffizienten Abhängigkeit von GFZ zu Kaufpreis bei Geschoßbauweise (Neubau) (differenziert nach Geschoßflächenpreisen) 14.000 12.000 10.000 Kaufpreis DM /m² 8.000 6.000 4.000 2.000 0 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 Ge schoßflächenza hl - GFZ 1000-1700 DM/m² Gesfl. 1700-2300 DM/m² Gesfl. 2300-3000 DM/m² Gesfl. Helmut Thiele 2008 29
GFZ-Umrechnungskoeffizienten Abhängigkeit von GFZ zu Kaufpreis bei Ein- bis Mehrfamilienhausbebauung (Neubau) 3.500 3.000 Kaufpreis DM / m² 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 1 1,1 1,2 Geschoßflächenzahl - GFZ Helmut Thiele 2008 30
Indexreihen Helmut Thiele 2008 31
Indexreihen Helmut Thiele 2008 32
Indexreihen Helmut Thiele 2008 33
Wann wird der Gutachterausschusses für f Gutachten eingeschaltet? Bei Bedarf fachlicher Qualifikation und besonders geforderter Neutralität t z. B. fürf Schiedsgutachten Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen Gerichtsverfahren Komplexe Rechtsverhältnisse usw.. etwa 80 Gutachten pro Jahr Helmut Thiele 2008 34
Kosten eines Gutachtens hier Gebührentabelle des Gutachterausschusses MünchenM Helmut Thiele 2008 35
Vielen Dank! Kontakt: Helmut Thiele E-Mail: helmut.thiele@muenchen.de Telefon Büro: B 089 / 233-39650 39650 Handy privat: 0177 / 1661005 Implerstraße 9, 81371 MünchenM www.gutachterausschuss-muenchen.de www.boris-bayern.de bayern.de (für r Bodenrichtwerte) Helmut Thiele 2008 36