Inhaltsverzeichnis 1 Der Grundstücksmarkt in Kürze... 5 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes... 6 3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt... 7 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen... 7 3.2 Wirtschaftliche Entwicklung... 10 3.3 Bevölkerungsentwicklung... 10 4 Übersicht über die Umsätze... 12 4.1... 13 4.2 Umsatzverteilung... 17 5 Bauland... 18 5.1 Allgemeines... 18 5.2 Individueller Wohnungsbau... 18 5.2.1 Preisniveau... 19 5.2.2 Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten... 21 5.3 Geschosswohnungsbau... 25 5.3.1 Preisniveau... 25 5.3.2 Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten... 25 5.4 Gewerbliche Bauflächen... 26 5.4.1 Preisniveau... 26 5.4.2 Preisentwicklung... 27 5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland... 27 5.5.1 Preisniveau... 27 5.6 Erbbaurechte... 29 5.6.1 Preisniveau... 30 6 Land- und forstwirtschaftliche Flächen... 31 6.1 Allgemeines... 31 6.2 Landwirtschaftliche Flächen... 32 6.2.1 Preisniveau... 32 6.2.2 Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten... 38 6.3 Höfe... 39 6.4 Forstwirtschaftliche Flächen... 40 6.4.1 Preisniveau... 40 7 Übrige unbebaute Flächen... 41 8 Bodenrichtwerte... 42 8.1 Gesetzlicher Auftrag... 42 8.2 Übersichten über die Bodenrichtwerte... 44 8.2.1 Wohnbauland... 44 8.2.2 Gewerbliches Bauland... 46 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich 3
9 Bebaute Grundstücke... 47 9.1 Allgemeines... 47 9.1.1 Baukosten... 47 9.1.2 Zwangsversteigerungen... 47 9.1.3 Auswärtige Käufer... 48 9.1.4 Einfluss von Windkraftanlagen auf die Kaufpreise von Wohnimmobilien... 49 9.2 Ein- und Zweifamilienhäuser... 50 9.2.1 Preisniveau... 50 9.2.2 Preisentwicklung... 53 9.2.3 Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren... 54 9.2.4 Liegenschaftszinssatz... 67 9.2.5 Erbbaurechte... 68 9.3 Reihenhäuser, Doppelhaushälften... 69 9.3.1 Preisniveau... 69 9.3.2 Preisentwicklung... 72 9.3.3 Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren... 73 9.3.4 Liegenschaftszinssatz... 78 9.4 Wohnungen... 79 9.4.1 Preisniveau... 79 9.4.2 Preisentwicklung... 83 9.4.3 Vergleichsfaktoren... 86 9.4.4 Liegenschaftszinssatz... 96 9.5 Teileigentum... 96 9.6 Mehrfamilienhäuser... 97 9.6.1 Preisniveau... 97 9.6.2 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren... 97 9.7 Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude... 99 9.7.1 Preisniveau... 99 9.7.2 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren... 99 9.8 Lagergebäude, Produktionsgebäude... 101 9.8.1 Preisniveau... 101 9.8.2 Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren... 101 9.9 Sonstige bebaute Objekte... 102 9.9.1 Bauernhäuser und Resthofstellen... 102 9.9.2 Ferienhäuser... 107 10 Mieten... 109 10.1 Mietspiegel / -übersichten für Wohnraum... 110 10.1.1 Mietspiegel für die Stadt Norden... 110 10.1.2 Mietspiegel für die Stadt Aurich... 111 10.1.3 Mietübersicht Wohnraum für den Landkreis Aurich... 113 10.1.4 Mietübersicht Wohnraum für den Landkreis Friesland... 115 10.1.5 Mietübersicht Wohnraum für den Landkreis Leer... 115 10.1.6 Mietübersicht Wohnraum für den Landkreis Wittmund... 118 10.1.7 Mietübersicht Wohnraum für die Stadt Wilhelmshaven... 119 10.2 Mietübersicht für Büro- und Praxisräume... 119 10.3 Mietübersichten für Geschäftsräume... 120 11 Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses... 125 Anhang 1: Umsatzzahlen 2017... 126 Anhang 2: Besetzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Aurich... 128 4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich
1 Der Grundstücksmarkt in Kürze Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich, zuständig für die Bereiche der kreisfreien Städte Emden und Wilhelmshaven sowie für die Landkreise Aurich, Friesland, Leer und Wittmund, hat im Berichtsjahr 2017 insgesamt 12.028 Vertragsvorgänge im Grundstücksverkehr registriert (- 0,2 % im Vergleich zum Vorjahr). Es wurde eine Grundstücksfläche (ohne Flächen des Wohnungseigentums) von insgesamt 4.263 ha (+8,7 %) für 1,89 Milliarden (+8,6 %) umgesetzt. Die Anzahl der im Jahr 2017 verkauften Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau war wie im Vorjahr gesunken (-14 %) und lag im gesamten Berichtsgebiet bei 1.101 Baugrundstücken. Während im Landkreis Friesland (+9 %) und in der Stadt Wilhelmshaven (+20 %) ein Zuwachs zu verzeichnen war, gingen die Vertragszahlen über Wohnbauplätze in den Landkreisen Aurich (-20 %) und Wittmund (-45 %) sowie in der Stadt Emden (-75 %) aufgrund geringen Angebots zurück. Im Landkreis Leer wurden wieder die Verkaufszahlen des Vorjahres erzielt. Die Preise der Baugrundstücke waren im Mittel um 5 % gestiegen. Bei den baureifen Gewerbebaugrundstücken wurden im Berichtsjahr 2017 insgesamt 107 Kaufverträge abgeschlossen. Dies entspricht einem Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr um 15 %. Lediglich in der Stadt Emden wurden 2017 mehr Gewerbebaugrundstücke veräußert. Über die vergangenen 5 Jahre gesehen sind die Umsätze von Gewerbebaugrundstücken jedoch weitgehend stabil. Die Preise lagen überwiegend auf dem geringen Niveau der Vorjahre. Einige Kommunen haben die Verkaufspreise jedoch angehoben. Bei den land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken hat die Anzahl der Verkäufe gegenüber dem Vorjahr in der gesamten Region um 7 % auf 734 Verträge zugenommen. Diese Zunahme ist vornehmlich auf die Entwicklungen in den Landkreisen Aurich und Wittmund zurückzuführen, in denen gegenüber dem Vorjahr 31 bzw. 13 % mehr Verträge beurkundet wurden. In den Landkreisen Friesland und Leer nahmen die Vertragszahlen geringfügig ab (14 bzw. 6 %). Über die vergangenen 5 Jahre gesehen ist die Anzahl der Verträge über landwirtschaftliche Grundstücke jedoch weitgehend stabil. Die Preise für die landwirtschaftlichen Flächen sind im Jahr 2017 im Mittel um knapp 3 % gestiegen. In der gesamten Region Friesland und Ostfriesland nahmen die Verkaufszahlen von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahr um 2 % leicht zu (4.474 Verträge). So wurden im Jahr 2017 im Landkreis Aurich 1.600 (-1 %), im Landkreis Friesland 675 (-2 %), im Landkreis Leer 1.384 (+9 %), im Landkreis Wittmund 403 (0 %), in der Stadt Emden 229 (-2 %) und in der Stadt Wilhelmshaven 183 (+6 %) Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Der übliche Kaufpreis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit dem Baujahr 1980 und 140 m² Wohnfläche liegt zwischen 140.000 im ländlichen Bereich und 185.000 in den Städten. Das Preisniveau der Ein- und Zweifamilienhäuser war 2017 erneut deutlich um 6 % gestiegen. Damit beläuft sich die Preissteigerung der letzten 8 Jahre auf 40 %. Bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften wurden im Jahr 2017 wieder weitgehend die Vorjahresumsätze erreicht (848 Verträge). Während in den Landkreisen Aurich (197, -8 %), Friesland (123, -6 %) und Leer (159, -7 %) weniger Reihenhausscheiben und Doppelhaushälften veräußert wurden, stiegen die Vertragszahlen in den Städten Emden (185, +8 %) und Wilhelmshaven (131, +19 %). Im Landkreis Wittmund blieb die Anzahl der Verkäufe mit 53 konstant. Die üblichen Kaufpreise für durchschnittliche Objekte mit dem Baujahr 2000 und 100 m² Wohnfläche schwanken zwischen 135.000 in den ländlichen Bereichen und 175.000 in den Städten. Die Preise waren gegenüber dem Vorjahresniveau um 4 % gestiegen. Bei den Wohnungen (Eigentumswohnungen und Wohnungen im Bruchteilseigentum) wurden im Berichtsjahr 2017 ebenfalls wieder weitgehend die Umsatzzahlen des Vorjahres registriert. Insgesamt wurden 2.367 Verkäufe (-1 %) erfasst, wovon 713 (-13 %) auf den Landkreis Aurich, 416 (+14 %) auf den Landkreis Friesland, 352 (+6 %) auf den Landkreis Leer, 253 (+4 %) auf den Landkreis Wittmund, 265 (-15 %) auf die Stadt Emden und 368 (+13 %) auf die Stadt Wilhelmshaven entfielen. Der durchschnittliche Kaufpreis bei Weiterverkäufen lag im Binnenland bei etwa 1.200 und in den Küstenbadeorten bei ca. 2.000 pro m² Wohnfläche. Auf den Inseln liegt das Preisniveau deutlich höher, z.b. auf Norderney bei 7.600 /m². Das Preisniveau für Wohnungen war 2017 im Mittel erneut um 2,5 % gestiegen. Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich 5
Landkreis Aurich: Landkreis Friesland: 14 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich
Landkreis Leer: Landkreis Wittmund: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich 15
Stadt Emden: Stadt Wilhelmshaven 16 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich
10 Entwicklung der für gewerbliche und sonstige Zwecke genutzten Erbbaugrundstücke in Friesland und Ostfriesland Anzahl der Verträge 8 6 4 2 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Begründung Erbbaurecht 3 1 1 1 3 1 4 6 1 4 Verkauf Erbbaugrundstück 5 3 3 4 8 2 6 2 1 5 5.6.1 Preisniveau Die durchschnittlichen Kaufpreise der für Wohnzwecke genutzten Erbbaugrundstücke sind der nachfolgend dargestellten Tabelle zu entnehmen. Außerdem ist das Verhältnis der gezahlten Kaufpreise für die Erbbaugrundstücke zum jeweiligen Bodenrichtwert dargestellt. Je nach Lage und Erbbaurechtsgeber liegt dieses Verhältnis zwischen 26 bis 103 %. Die eingeklammerten Werte beziehen sich auf den 5-Jahreszeitraum 2013-2017. Gebiet Anzahl Mittlerer Preis [ /m 2 ] mittleres Verhältnis zum Bodenrichtwert [%] Landkreis Aurich 13 (84) 40 (38) 93 (76) Landkreis Friesland 5 (38) 80 (52) 100 (80) Landkreis Leer 16 (47) 25 (32) 86 (80) Landkreis Wittmund 2 (2) *) (-) *) (-) Stadt Emden 59 (222) 43 (48) 84 (86) Stadt Wilhelmshaven 7 (13) 80 (68) 75 (75) Friesland / Ostfriesland 102 (406) 54 (48) 88 (79) *) wegen geringer Anzahl aus datenschutzrechtlichen Gründen bzw. nicht repräsentativer Aussage nicht veröffentlicht Auf Grund der niedrigen Umsatzzahlen sind statistisch gesicherte Aussagen zum Preisniveau von Erbbaugrundstücken für gewerbliche und sonstige Nutzungen nicht möglich. 30 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Aurich