Herzlich willkommen zu den diesjährigen Wohnungsmarkt-Pressekonferenzen der LBS. Am heutigen Tag finden 5 Regionale Pressekonferenzen parallel statt, die Regionen haben wir in diesem Jahr neu sortiert: Münster (Münsterland) Köln (Großraum Köln/Düsseldorf) Bielefeld (Ostwestfalen-Lippe) Essen (RVR+Sauer-/Siegerland) Aachen (südwestliches Rheinland) 1
Drei Schwerpunkte haben wir für Sie vorbereitet: 1. Entwicklung der LBS West im ersten Halbjahr 2013 2. Die langjährige Entwicklung auf den Immobilienmärkten verknüpft mit den Zahlen unserer Immobilientochter LBSi und den aktuellen Trends in Ihrer Region. 3. Einen weiteren Schwerpunkt bildet in diesem Jahr der Bedarf an barrierearmen Wohnungen vor dem Hintergrund des demografischen Wandels. Eine von uns in Auftrag gegebene NRW-Studie liefert interessante Ergebnisse dazu. 2
Mit einem Plus von 10 Prozent im Neugeschäft haben wir eines der besten Halbjahresergebnisse unserer Unternehmensgeschichte erzielt. Zwei Entwicklungen freuen uns dabei ganz besonders: - Zum einen die vielen Verträge mit jungen Menschen (52.000), - zum anderen der hohe Anteil an Wohn-Riester-Verträgen, deren Summe um 6 % gestiegen ist. Ein wichtiger Gradmesser der Neugeschäftsqualität vergangener Jahre ist der Spargeldeingang, der ebenfalls kräftig zulegte. Auch bei Finanzierungen wird immer häufiger die Riester-Förderung eingebunden. Mit knapp einem Sechstel Anteil an den insgesamt 1,1 Mrd. geben wir uns allerdings noch lange nicht zufrieden. Nicht zuletzt die Testsiege beim Konditionenvergleich wie auch bei der Überprüfung der Beratungsqualität der Stiftung Warentest zeigen, dass Wohn-Riester in praktisch jede Finanzierung integriert werden müsste. 3
Die Realisierung der Immobilienwünsche ist die Aufgabe unserer Tochter, der LBS Immobilien GmbH NordWest. Dazu hier die Vermittlungszahlen der Region NRW: Vertriebsergebnis 2012: 9.303 Häuser, Wohnungen und Grundstücke (+ 1,7 %) im Wert von 1,7 Milliarden Euro (+ 6,0 %). Dieser Trend setzt sich im 1. Halbjahr 2013 fort: 4.590 Immobilien (+ 5,5 %) im Wert von 770 Millionen Euro (+ 0,2 %) bis zum Jahresende wollen wir 9.700 Objekte erreichen. 4
Bis zum Jahresende streben wir eine Steigerung im Bauspar-Neugeschäft um gut 5 Prozent an. Der Bereich Immobilien hat eine Schlüsselstellung für die Erschließung des umkämpften Baufinanzierungsgeschäfts inne. Auch hier wollen wir weiter wachsen. Wir hatten Ihnen im Mai von der Fusion der Immobiliengesellschaften der LBS West und LBS Nord zur LBS Immobilien GmbH NordWest berichtet. Vor wenigen Tagen ist die Eintragung ins Handelsregister erfolgt, die Fusion tritt rückwirkend zum 1.1.2013 in Kraft. Seitdem haben wir die Zahl der Objekte, für die wir einen Vertriebsauftrag haben, bereits um 12 % steigern können. Die Bilanzsumme der LBS West befindet sich mit über 11 Mrd. auf Rekordhöhe, den Jahresüberschuss planen wir trotz schwierigen Umfelds auf stabilem Vorjahresniveau. Das sind Erfolge, die keineswegs selbstverständlich sind, sondern auf einer nachhaltigen Unternehmenssteuerung beruhen. Zu den großen Herausforderungen gehören: der Ausgleich der Zinsniveaubelastung durch Wachstum, die Konzentration auf den Kernnutzen des Bausparens, das zinsgünstige und -stabile Darlehen sowie die Stabilisierung der Kosten insbesondere durch kontinuierliche Steigerung der Produktivität. Eine Entwicklung kommt uns und der gesamten Branche zweifelsohne dabei zugute der Trend zur Eigeninitiative und zum Wohneigentum. 5
Dieser Trend wird wiederum unterstützt durch ein äußerst günstiges Verhältnis zwischen Kaufpreis und Finanzierungskonditionen, wie zuletzt der Beitrag Kaufen statt mieten in Finanztest bestätigt: Untersucht wurde dabei die Frage, mit wie viel Jahreskaltmieten eine Immobilie ggf. gekauft werden kann. Eine einfache Rechnung am Beispiel einer gebrauchten 60 m²-eigentumswohnung zum Preis von 100.000 macht das ebenso deutlich. Bei 7 Euro Kaltmiete mal 60 m² zahlt man 417 Euro monatlich oder 5.000 Euro im Jahr. Bei derzeit realistischen 3 % Zinsen und empfohlenen 2 % Tilgung kann man diese Wohnung aufwandsneutral finanzieren das erforderliche Eigenkapital von ca. 20 % fließt in die Nebenkosten sowie in meist notwendige Renovierungen. Die Riester-Förderung ist dabei noch nicht einmal berücksichtigt sie hilft kräftig beim Tilgen der Schulden. Zugleich baut man, anders als der Mieter, ein bleibendes Vermögen auf. 6
Und damit kommen wir zu den Wohnungsmärkten. 7
Die Nachrichtenlage wird hier derzeit dominiert durch Meldungen über stetig steigende Preise aber ist das generell so? Lassen Sie uns genauer hinschauen und differenzieren nach den Kriterien neu und gebraucht, der Objektart sowie nach den Regionen. 8
Tatsache ist, dass unabhängig von der Objektart die Neubaupreise sich in den vergangenen Jahren deutlich nach oben bewegt haben. Im Gegenzug sind Gebrauchtobjekte insgesamt jedoch vielerorts günstiger geworden. Das ist am Beispiel der Ø real erzielten Verkaufspreise der LBSi gut zu erkennen, hier zunächst bei den Eigenheimen: Während der durchschnittliche Verkaufspreis für Neubaueigenheime in den letzten zehn Jahren um ein Drittel stieg, ist der Wert für gebrauchte Häuser heute sogar um fünf Prozent niedriger. 9
Zum anderen bei den Eigentumswohnungen: Auch Neubau-Eigentumswohnungen wurden in den vergangenen zehn Jahren um durchschnittlich ein Drittel teurer. Gebrauchte Eigentumswohnungen sind nicht nur in größeren Städten und Ballungsregionen für viele die Alternative zum Eigenheim. Sie sind als Einstiegsobjekt von jungen Familien und Singles wie auch von Umsteigern im dritten Lebensabschnitt fast überall gesucht. Die dadurch traditionell hohe Nachfrage nach Wohnungen aus zweiter Hand hat sich durch das zunehmende Engagement privater wie institutioneller Anleger seit einigen Jahren noch verstärkt. Dennoch hat sich der durchschnittliche Verkaufspreis bei der LBSi in den letzten zehn Jahren praktisch nicht verändert. Sie sind inzwischen nicht einmal halb so teuer wie neue. Begründung: Neubau: überproportional steigende Grundstückspreise insbesondere in Zentrums- und Unterzentrumsnähe gestiegene Anforderungen an den Wärmeschutz sowie höhere Komfortansprüche: bei Eigentumswohnungen sind Tiefgaragenplatz, Aufzug und barrierearme Ausstattung inzwischen zum Standard geworden aus gutem Grund, wie wir noch sehen werden. Bestand: Nicht nur wir, auch die Immobilien werden älter. Bei der Preisverhandlung fließen die anstehenden Modernisierungskosten insbesondere im Hinblick auf den Energieverbrauch mit ein. 10
Hier noch einmal die Gesamtbetrachtung der Preisentwicklung bezogen auf Neubau und Gebrauchtmarkt sowie nach den Objektarten Eigentumswohnung und Eigenheim. Auffällig ist insbesondere, dass gebrauchte Häuser seit 2007 günstiger sind als neue Eigentumswohnungen. 11
Auch beim Blick in die Regionen zeigen sich erwartungsgemäß deutliche Unterschiede, hier am Beispiel gebrauchter Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Zum einen sind die Metropolen deutlich teurer als Unterzentren außerhalb der Ballungsräume, zum anderen gibt es Preisentwicklungen von 2012 auf 2013 in beide Richtungen, wie Münster mit enormer Verteuerung von fast 30 % und Oberhausen mit 9 %. Seit vielen Jahren informiert der LBS-Immobilien-Preisspiegel über Neubau- und Gebrauchtmarktdaten für inzwischen 860 Städte und Gemeinden. Genannt werden jeweils Spannen der Angebotspreise sowie der am häufigsten anzutreffende Wert der jeweiligen Objektart. Basis ist die regelmäßige Befragung von rund 600 Immobilienvermittlern der LBS und der Sparkassen. Hier zeigt sich, anders als bei den eben betrachteten realen Verkaufspreisen, zunächst die Preisvorstellung des potenziellen Verkäufers die übrigens nach unserer Beobachtung teilweise auch deutlich überhöht ist. Für die Pressemappe haben wir Ihnen für ausgesuchte Orte Ihrer Region die Preise von 2012 und 2013 für alle Objektarten aufbereitet, nämlich für erschlossene Grundstücke, neue und gebrauchte Eigenheime sowie neue und gebrauchte Eigentumswohnungen. 12
Und damit kommen wir zum dritten heutigen Schwerpunkt, und zwar aus dem Bereich Modernisierung/Wohnungsbestand. Im letzten Jahr hatten wir hier das Thema grüne Sanierung bei Eigenheimen vor dem Hintergrund der Energiewende untersucht. Haupterkenntnis seinerzeit war, dass nur ein Drittel der Eigenheimbesitzer einen energetischen Sanierungsbedarf bei ihrem Haus sehen, die bauliche Notwendigkeit aber bei zwei Dritteln gegeben ist. Eine erstaunliche Parallele gibt es in diesem Jahr beim Thema graue Sanierung, also dem barrierearmen Wohnen. Das wird, wie wir gleich noch sehen, gern verdrängt, betrifft aber keineswegs eine Minderheit. Ziel der zugrundliegenden Forschungsarbeit: Ermittlung des bestehenden und des zukünftigen Wohnungsbedarfs sowie Gegenüberstellung mit dem aktuellen Angebot, für die LBS durchgeführt vom Institut für Siedlungs- und Wohnungswesen der Uni Münster, Prof. van Suntum, in Kooperation mit der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) für die Exklusivbefragung. Vorgehen: - exklusive Befragung von Haushalten in NRW mit Haushaltsvorständen älter als 50 Jahre zu ihrer Wohnsituation - Berechnung / Hochrechnung des Bedarfs bis auf Gemeindeebenen in NRW - Zunächst ein Blick auf die Erkenntnisse zur Wohnsituation der 50 Plus-Haushalte in NRW bzw. den Regionen 13
Heute schon sind 54 % der Haushalte im Münsterland in der Altersklasse über 50, NRW-weit sind es 55 %. Ausschlaggebend für die Eingruppierung ist das Alter desjenigen, der das maßgebliche Einkommen in den Haushalt einbringt. Würde man generell jeden Haushalt zählen, in dem mindestens ein über 50-Jähriger lebt, würden die nachfolgenden Hochrechnungen sich sogar noch zuspitzen. 14
Ein Viertel der Haushalte 50 plus plant, im Bedarfsfall umzuziehen (rotes Segment). Ob es für einen solchen Umzug überhaupt ein adäquates Angebot gibt, ist eher fraglich. Immerhin kann festgestellt werden, dass praktisch jede Eigentumswohnung, die heute neu entsteht, mehr oder weniger barrierearm ausgeführt wird. Weitere 11 % sind noch unentschlossen (graues Segment). Erneut wird jedoch bestätigt, dass die große Mehrheit dieser Zielgruppe so lange wie möglich in der angestammten Wohnung bleiben möchte (blaue Bereiche): 45 % wollen an der Wohnsituation auch künftig am liebsten gar nichts ändern, weitere 20 % würden ggf. altersgerecht umbauen insgesamt zwei Drittel wollen also auf jeden Fall zuhause wohnen bleiben; 15
Nächste Erkenntnis: Knapp drei Viertel der befragten Haushalte glauben nach eigener Einschätzung, dass ihre Wohnung für das Leben im 3. Abschnitt ausreichend vorbereitet ist. Welche Kriterien müssten dafür - objektiv - erfüllt werden? 16
DIN-Normen beschreiben, welche Ausstattungsmerkmale in einem barrierefreien Heim erfüllt werden müssten. In der Exklusiv-Befragung gaben die Haushalte 50 und älter an, dass in 98 Prozent kein Lift, in 92 Prozent keine Badewanne mit Einstiegshilfe, etc. vorhanden ist. Wertet man alle Antworten gezielt im Hinblick auf die Erfüllung notwendiger Kriterien aus, werden im Durchschnitt nur 2,5 dieser mehr als 10 Kriterien erfüllt. Fazit: Im Ernstfall ist zu befürchten, dass die große Differenz zwischen gefühlter Eignung und objektiver Notwendigkeit zu großen Problemen führt. Auch hier lohnt sich der Blick tiefer in die Region, da zu vermuten ist, dass sich schon der heutige Gebäudebestand unterscheidet und sich der Bedarf zudem unterschiedlich stark entwickeln wird. 17
Zunächst eine ernüchternde Zahl: aktuell fehlen im Münsterland schon 52.000 barrierearme Wohnungen. Bis 2030 wächst die Lücke demografisch bedingt - auf 72.000 an. Damit steht das Münsterland noch vergleichsweise gut da, überdurchschnittlicher Bedarf entsteht im Regionalverband Ruhr sowie im nordwestlichen Rheinland und in Ostwestfalen-Lippe. Zum Vergleich auch noch ein Blick auf NRW insgesamt: im 20 Prozent-Szenario* beträgt das erforderliche Volumen, um Bedarf und Bestand der Generation 50plus in Einklang zu bringen, ca. 694.000 Wohnungen bzw. ungefähr 15 % der Wohnungen, in denen die Senioren leben. In Anbetracht dieses Verhältnisses wird deutlich, welche enormen Anstrengungen bereits heute nötig sind, um die aktuelle Versorgungslücke mit altengerechten Wohnungen durch Modernisierungen und Neubau zu schließen. Und diese Lücke wächst bis 2030 um weitere 130.000. Zur Größenrelation ein zugegeben theoretischer Vergleich: zur Zeit werden p.a. etwa 40.000 neue Wohnungen errichtet. Um die Lücke nur durch den Neubau zu schließen, müssten die Wohnungsbauproduktionen der nächsten 20 Jahre auf diesem Niveau allesamt altersgerecht gebaut werden. Mit diesen Zahlen wollen wir alle Marktteilnehmer sensibilisieren: - Die großen Investoren, Baugesellschaften, Bauträger, etc. sind im Geschosswohnungsbau natürlich längst auf dem Weg. - Wichtig ist dagegen die finanzielle Vorsorge für den altersgerechten Umbau insbesondere bei Wohnungseigentümern, denn: Die Betroffenen werden in der Regel die baulichen Voraussetzungen erst schaffen, wenn sie einen akuten Bedarf haben oder beim Neubau bereits sensibilisiert sind. Besondere Bedeutung erhält die private finanzielle Vorsorge. Die Erweiterung der Riester-Förderung auf barrierearme Umbauten ab Januar 2014 ist hier genau der richtige Ansatz. 18
18 *Anmerkung zur Berechnung: Welcher unterstellte wohnungsbezogene Versorgungsgrad der älteren Haushalte ist wünschenswert? Zielgerichtet erschien den Forschern, den Versorgungsgrad mit altengerechten Wohnungen nach der Anzahl der Seniorenhaushalte mit bewegungseingeschränkten Mitgliedern zu bemessen. Das Kuratorium Deutsche Altershilfe ermittelte, dass in Deutschland in 23 % der Seniorenhaushalte (65 Jahre und älter) Menschen mit motorischen Bewegungseinschränkungen leben. Für die weiteren Berechnungen wurden deshalb 20 Prozent für NRW und die Regionen modellhaft gerechnet.
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