I. Analyse der Immobilie Jede Immobilie ist einmalig. Der aktuelle Marktwert kann daher nur von sachverständigen Marktteilnehmern ermittelt werden. Der richtige Angebotspreis einer Immobilie nimmt einen entscheidenden Einfluss auf den Verkaufserfolg. In der ersten Phase der Verkaufsvorbereitung übernehmen wir folgende Arbeiten: Angebotsanalyse mit vergleichbaren Immobilien Analyse vergleichbarer, bereits verkaufter Immobilien aus unserem Bestand Vergleich mit dem Grundstücksmarktbericht Standortanalyse bezüglich vorhandener Infrastruktur Verkehrsanbindung und Umfeld Ausführliche Objektbesichtigung Erfassung und Dokumentation des Gebäudezustands und der Ausstattung Abstimmung von eventuell noch durchzuführenden Verschönerungsarbeiten Abfrage der für den Verkauf notwendigen Angaben In Verdachtsfällen: Altlastenverzeichnis einsehen
Hinterfragung von den Verkauf beeinflussendem Konfliktpotential Erbauseinandersetzung Scheidung/Auflösung einer Wohngemeinschaft Nachbarschaftsstreit Mieterschwierigkeiten Im Fall von Konflikten bedeutet dies eine komplexe Aufgabenstellung Lösung des Konfliktes, um den Verkauf bestens zu Erreichen Sichtung und Auswertung der vorhandenen Unterlagen Recherche und Besorgung von fehlenden Informationen und Unterlagen Analytische Betrachtungen von Vor- und Nachteilen der Immobilie Überprüfung von sinnvollen wie möglichen Grundrissveränderungen grobe Kostenkalkulation von notwendigen Sanierungen und Änderungen Interne Besprechung der gesammelten Informationen zur Immobilie Definition der möglichen Käuferzielgruppen Verkaufsbewertung unter Anwendung von mehreren Bewertungsverfahren Ermittlung Kaufpreis-Szenarien für besten und schlechtesten Preis Festlegung des ersten Angebotspreises
II. Verkaufsvorbereitung Um die Immobilie bestens und richtig auf dem Markt zu präsentieren, sind einige Vorbereitungen notwendig: Aktuellen Grundbuchauszug anfordern Aktuellen Lageplan einholen In der Regel Bauakteneinsicht Überprüfung baugenehmigter Zustand Brandversicherungsnachweis / Gebäudeversicherungsschein anfordern Schornsteinfegerprotokoll bei Bedarf anfordern Grundsteuerbescheid anfordern Bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnungen / Protokolle / Teilungserklärung anfordern und sichten Vermietete Immobilien: Mietverträge anfordern und sichten Vermietete Immobilien: Mietverhältnisse hinsichtlich Kündbarkeit wegen Eigennutzung prüfen Vermietete Immobilien: Gespräche zur eventuellen Aufhebung von Mietverhältnissen führen
Aktuelle Beitrags- und Abgabensituation anfragen Grundrisse aktualisieren und aufbereiten Grundrisse aktualisieren und aufbereiten Grundrisse nach sinnvollen Veränderungen erstellen bei Bedarf zusätzlich 3 D-Darstellung Fotoshooting für die Immobilie vor Ort Bearbeitung der Bilder Beratung zur und die vorläufige Festlegung der individuellen Verkaufsstrategie Klassische Vermarktung über Einzeltermine Klassische Vermarktung über Sammelbesichtigung Bieterverfahren Wenn Bieterverfahren: Zeitplan erstellen und Maßnahmen festlegen Professionelle, emotionale Anzeigentexte für die Internetwerbung erstellen Gleiches für die Printwerbung Print-Exposé erstellenonline-exposé erstellen Nachbarschaftsflyer erstellen
III. Präsentation der Immobilie Wir laden das Publikum ein, die Immobilie zu entdecken. Präsentation in unserem Schaukasten mit starker Frequenz in der Würselener Innenstadt Präsentation in den Räumen der Deutschen Bank Würselen Information unserer vorgemerkten Kaufinteressenten über die neue Immobilie Information unserer Vertriebspartner Anbringen / Aufstellen eines wirkungsvollen Verkaufsschildes Freischaltung der Immobilie im wichtigsten Immobilieninternetportal: www.immobilienscout24.de Freischaltung der Immobilie auf unserer Homepage je nach Erstresonanz Freischaltung der Immobilie in weiteren relevanten Immobilieninternetportalen www.immonet.de www.immowelt.de Inserate in der regionalen Lokalpresse Verteilung der Nachbarschaftsflyer
IV. Qualifizierung der Interessenten Mit jedem potentiellen Interessenten führen wir ein intensives Gespräch, um seine Wünsche kennenzulernen und sie mit den Gegebenheiten der Immobilie abzugleichen. Zudem wollen wir wissen, dass eine Finanzierung grundsätzlich im Rahmen des Möglichen liegt. Besichtigen werden demnach nur die Interessenten, die als Käufer tatsächlich infrage kommen. Legitimation des Interessenten durch Angabe von Adresse, Telefonnummer etc. Abgleich der Suchkriterien des Interessenten mit den Objekteigenschaften Abfrage der Kaufbereitschaft der Interessenten (Neuling auf dem Markt oder Fortgeschrittener) Abfrage der Kauffähigkeit : Finanzierungsmöglichkeiten Finanzierungsprüfung durch uns oder Weilerleitung an passende Kreditinstitute ausführliches Gespräch im Büro vor einer Besichtigung, wenn Unsicherheiten hinsichtlich der Eignung der Immobilie bestehen, folgend wesentliche Objektunterlagen vorab Zweitgespräch mit weiterer Erörterung
V. Die Besichtigung Immobilientourismus ausgeschlossen! (es sei denn, beabsichtigt: Openhouse) An gemeinsam mit dem Verkäufer abgestimmten Terminen besichtigen wir mit den Interessenten die Immobilie. Alle Fragen beantworten wir, auf Einwände finden wir die passende Antwort. Ihre Immobilie wird mit Respekt behandelt. Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Erstellen einer Besichtigungsübersicht Abstimmung der Besichtigungstermine mit allen Beteiligten Individuelle Besichtigungstermine oder / und Sammelbesichtigungen (individuell je nach Immobilie und Verkaufsstrategie) Vorbereitung der unbewohnten Immobilie (lüften, Heizung anfahren, Rollladen öffnen, Beleuchtung optimieren, ggf. dekorieren) - bei Bedarf Interview mit den Interessenten während der Besichtigung zur Einschätzung der Kaufabsichten Erläuterung der Bauweise und Baujahrs typischer Besonderheiten Erläuterung energetischer Gesichtspunkte Besichtigungsergebnis abfragen und Vereinbarung der weiteren Vorgehensweise Vorschläge zu Umgestaltungsmöglichkeiten - bei Bedarf Bei weitergehendem Interesse: Aushändigung relevanter Hausunterlagen Jeweils Nachbearbeitung der Besichtigungstermine, um nachhaltige Interessenten heraus zu filtern
VI. Verkaufsverhandlungen Der eine oder auch mehrere Kaufinteressenten ist/sind gefunden. Es beginnt eine der sensibelsten Phasen beim Verkauf. Hier zählt die schlüssige Argumentationskette. Mit der guten Aufbereitung der Immobilie in der Vorbereitung, der genauen Kenntnis des Marktes wie der psychologischen Prozesse werden wir den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen. Vermittlung zwischen den Käufer- und Verkäuferinteressen Abstimmung des Verhandlungsergebnisses mit dem Verkäufer Abstimmung weiterer relevanter Kaufbedingungen mit Verkäufer wie Käufer Notarauswahl Übergabe- und Zahlungstermin eventuelle Übernahme von Einbauten und deren Preis klärende Vertragsinhalte zu Themen wie Hausschäden, Mietverhältnissen etc. VII. Finanzierungsnachweis (parallel zu Verkaufsverhandlung) Der Käufer steht fest. Wir prüfen nun, ob er auch über die notwendigen Finanzierungsmöglichkeiten verfügt. Das Geld soll schließlich pünktlich auf dem Verkäuferkonto eingehen. Grundsätzlich erhält jeder ernsthafte Käufer von uns vollständige Beleihungsunterlagen, anhand derer die Bankenprüfung zügig erfolgen kann. Bereitstellung ausführlicher, für die Finanzierung notwendiger Unterlagen Laufende Verständigung mit dem / den Finanzierungsberater(n) über Unklarheiten Je nach zeitlichem Ablauf: Angebot für eine Finanzierungslösung über eigene Kontakte Prüfung der Finanzierungsbestätigung nach Eingang
VIII. Vorbereitung Kaufvertrag (meist parallel zu Finanzierungsnachweis) Ein ausgewogener Kaufvertrag ist die Basis für einen einvernehmlichen Abschluss. Die unterschiedlichen Interessenslagen sind zu vereinen. Einholung Vorvertrag, um einen Notar beauftragen zu können Alternativ Reservierungsvereinbarung, wenn der Kaufentschluss feststeht, die Finanzierung jedoch noch nicht Beauftragung des Notariats zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs Übermittlung der relevanten Vertragsinhalte und ggf. auch Unterlagen wie Teilungserklärung Vorabprüfung des Entwurfs, ob die gewünschten Inhalte umgesetzt wurden Nach Versand des Entwurfs an die Beteiligten: neben dem Notar Ansprechpartner für Erläuterungen Abstimmung eines Beurkundungstermins mit dem Notar und den Beteiligten Letzte Hinweise an die Beteiligten, welche Unterlagen dem Notar noch vorgelegt werden müssen IX. Der Kaufvertrag Termin beim Notar Der große Tag ist gekommen. Selbstverständlich begleiten wir den Termin, um eventuellen Problemen als Konfliktlöser begegnen zu können. Bedenken Sie, dass ein Notar zur Neutralität verpflichtet ist und nur juristisch korrekt den Willen der Vertragsbeteiligten dokumentiert! Unsere Teilnahme am Notartermin
X. Verkaufsabschluss von Mensch zu Mensch Der Kaufvertrag ist geschlossen. Im Anschluss laden wir Käufer wie Verkäufer ein, den Abschluss zu feiern. So ergibt sich hier die Gelegenheit, sich auf menschlicher Ebene zu begegnen und Wünsche auszutauschen, die nicht zwingend einer juristischen Regelung bedürfen. Der Käufer möchte mitunter die Immobilie ausmessen und die Umgestaltung planen. Wir begleiten dabei und unterbreiten praktische Vorschläge. XI. Übergabe der Immobilie Der Kaufpreis ist fällig und die Immobilie steht zur Übergabe an. Auf Wunsch begleiten oder übernehmen wir die Übergabe. Terminabstimmung mit den Beteiligten Ablesung aller Verbrauchszähler Überprüfung des vereinbarten Übergabezustandes Erstellung eines Übergabeprotokolls Lösung von noch auftretenden Problemen
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