Sie haben sich entschlossen, ein Haus zu kaufen oder zu bauen? Eine gute Entscheidung aber auch eine sehr weitgehende. Die nächsten Jahre (oder besser Jahrzehnte) werden Ihr Leben durch diese Entscheidung besonders stark prägen. Dabei stehen die finanziellen Belastungen natürlich im Zentrum der Betrachtung. Sie haben einiges auf die hohe Kante gelegt und wollen das Geld jetzt in eine Immobilie investieren. Eine vernünftige Entscheidung Sie sollten aber nicht das ganze Ersparte in den Kauf oder Bau stecken. Das bedeutet natürlich, dass Sie mehr Fremdkapital aufnehmen müssen. Doch im Gegensatz zum Haus, das ausschließlich selbst genutzt wird, können die Schulden bei einer ganz oder teilweise vermieteten Immobilie steuerliche Vorteile mit sich bringen. Bedenken Sie, dass es immer wieder zu Zwischenfällen kommen kann, für die Sie kurz- oder mittelfristig über Geld verfügen müssen. Berechnen Sie also den Notgroschen großzügig, denn müssen Sie beispielsweise nach einem Autounfall ein neues Fahrzeug kaufen und stehen Ihnen keine Rücklagen zur Verfügung, kann das Ihr gesamtes Finanzierungsmodell gefährden und im Extremfall dazu führen, dass die noch nicht einmal komplett bezahlte Immobilie weit unter Wert verkauft werden muss. Wie viel Ihre Immobilie letztlich kosten darf, hängt von zwei Faktoren ab. Zum einen sollten Sie einen Teil als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen können. Dieser Anteil kostet Sie keine Finanzierungszinsen und ist direkt verfügbar. Zum anderen werden Sie den Rest über Fremdkapital finanzieren müssen. Dabei handelt es sich in den meisten Fällen um Bankdarlehen der verschiedensten Art. Sie können für Ihren Immobilienkauf oder -bau auch Geld von Verwandten oder Freunden leihen. Doch hier ist Vorsicht geboten: Nur zu oft kommt es später zu Streitigkeiten und Zerwürfnissen. Tipp: Wenn Sie Geld von privater Seite leihen sollten Sie in jedem Fall einen schriftlichen Vertrag abschließen, in dem die Konditionen genau beschrieben sind. Bevor wir uns mit der Frage befassen, wie man an günstige Kredite kommt, müssen wir klären, wie viel Geld überhaupt für eine Kreditfinanzierung zur Verfügung steht. Bedenken Sie dabei, dass eine Kreditfinanzierung über mehrere Jahrzehnte abgewickelt wird. In dieser langen Zeit können und wollen Sie sicher nicht auf alle Annehmlichkeiten des Lebens (Urlaubsreisen, Ausflüge, Theater-, Kino- und Restaurantbesuche usw.) verzichten. Deshalb ist es wichtig, dass man bei der Finanzplanung nicht bis ans Limit geht, sondern Einnahmen und Ausgaben realistisch erfasst. 1 / 5
Befassen wir uns zunächst mit der Einnahmen-Seite. Befindet sich im Haushalt ein Verdiener, ist die Ermittlung relativ einfach. Schwieriger wird es, wenn zwei oder mehr Personen in Einkommen haben, das ganz oder teilweise in den Immobilienbau oder kauf investiert werden soll. Leider kommt es in der heutigen Zeit immer häufiger zur Trennung zwischen Partnern. Daher sollte schon im Vorfeld geklärt werden, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. Steht von vorne herein fest, dass einer der Partner in diesem Fall das Haus übernimmt, sollten die Leistungen des anderen Partners als Darlehen angesehen werden, weil im Zweifelsfall Rückzahlungen erfolgen müssen. Bei den Einnahmen stehen Lohn oder Gehalt an erster Stelle. Gehaltserhöhungen sollten Sie zunächst nicht in die Berechnung einbeziehen. Ist Ihre Finanzierung nur gesichert, wenn eine jährliche Steigerung Ihres Einkommens stattfindet, sollten Sie sich dreimal überlegen, ob Sie dieses Risiko auf sich nehmen wollen. Bedenken Sie dabei, dass wie die jüngste Wirtschaftskrise gezeigt hat auch über viele Jahre sichere Arbeitsplätze schnell gefährdet sein können. Gerade vor dem Hintergrund der jüngsten Krise sollte man auch die Nettoeinkünfte aus Überstunden nur teilweise in Ansatz bringen. Vorsichtig sollten Sie auch mit Sonder- und Bonuszahlungen umgehen. Weihnachts- und Urlaubsgeld sollte nur berücksichtigt werden, wenn die Zahlung beispielsweise durch den Arbeits- oder einen Tarifvertrag gesichert ist. Freiwillige Leistungen des Arbeitgebers können jederzeit widerrufen werden. Grundsätzlich sollte man bei seiner Einnahmenanalyse für den Hausbau oder kauf nur regelmäßige Zahlungen berücksichtigen. Einmalzahlungen sollten als zusätzliches Sicherheitspolster für den eigenen Bedarf angesehen werden. Tipp: Das Kindergeld sollten Sie auch nicht ansetzen, da es nicht unbegrenzt zur Verfügung steht. Sind Sie selbstständig tätig, wird die Bestimmung der Einnahmen etwas schwieriger. Übersteigen Ihre privaten Entnahmen beispielsweise die Gewinne nach Steuern, sollten Sie noch einmal überdenken, ob ein Immobilienkauf oder bau für Sie in Frage kommt. Haben Sie sich gerade erst selbstständig gemacht, sollten Sie sich noch nicht in das Abenteuer Hausbau oder -kauf stürzen, sondern abwarten, bis Ihr Unternehmen im Markt Fuß gefasst hat. 2 / 5
Als Selbstständiger können Sie die Entnahmen über einen längeren Zeitraum (mindestens sechs besser zwölf Monate) addieren und daraus den Durchschnitt ermitteln. Als Geschäftsführer einer GmbH bringen Sie zunächst Ihr Geschäftsführergehalt in die Einkunftsermittlung ein. Gewinnausschüttungen sollten nur berücksichtigt werden, wenn sie mit einer gewissen Regelmäßigkeit erfolgen. Aber auch dann sollten Sie nicht die gesamte Summe eines Jahres ansetzen. Mehr als 75 der durchschnittlichen Jahresausschüttung sollten Sie nicht ansetzen. Besser sind nur 50. Schließlich können Sie noch Renten und die Einkünfte aus Kapitalvermögen, Geschäftsbeteiligungen und ähnliche Einkünfte berücksichtigen. Bei den letztgenannten sollten Sie aber auch keine Steigerungsraten mit einplanen. Tipp: Besitzen Sie bereits Immobilien, können Sie die Einnahmen hieraus ebenfalls in die Berechnung Ihrer zur Verfügung stehenden Einnahmen hinzurechnen. Kalkulieren Sie hier aber auch die laufenden Kosten der Immobilie und eventuelle Leerstände ein, die zum Beispiel bei Auszug eines Mieters schnell eintreten können. Wenden wir uns nun den Ausgaben zu. Der dickste Posten dürften zunächst die allgemeinen Lebenshaltungskosten sein. Meist können diese Kosten nicht genau ermittelt werden. Dann müssen Sie die Betriebskosten veranschlagen, die für Ihre selbst genutzte Wohnung aufzuwenden sind. Für Heizung, Elektrizität, Wasserversorgung usw. sollten Sie 2,50 pro Quadratmeter zugrunde legen. Tipp: Für Alleinstehende sollte man 6, für Paare 1.0 und für jedes Kind noch einmal 2 veranschlagen. Berücksichtigen Sie auch etwaige Unterhalts- oder Unterstützungszahlungen beispielsweise für Kinder oder einem geschiedenen Partner, für die Eltern oder auch für die eigenen Kinder (beispielsweise Übernahme der Miete für eine Wohnung am Studienort). Nicht vernachlässigen dürfen Sie die Kosten für die eigene Altersvorsorge. Etwaige bestehende Verträge sollten in jedem Fall erhalten werden. Bei der Kündigung der Verträge werden Sie in fast allen Fällen Verlust machen. Natürlich wird die neue Immobilie für Sie auch ein Teil der Altersversorgung werden aber eben nur ein Teil. Mietfrei wohnen ist zwar von Vorteil aber satt wird man davon nicht. Und auch die Mieteinnahmen werden meist nicht den Teil der Altersvorsorge abdecken, für den Sie bereits andere Verträge abgeschlossen haben. 3 / 5
Darüber hinaus müssen Sie natürlich auch Ihre Versicherungskosten mitrechnen. Das ist übrigens eine gute Gelegenheit, einmal zu prüfen, ob man die abgeschlossenen Versicherungen wirklich alle braucht. Meist lässt sich bei diesem Posten noch mancher Euro einsparen. Falls Sie bereits über Immobilienbesitz verfügen, müssen Sie natürlich auch diese Kosten berücksichtigen. Außerdem können noch andere regelmäßige Zahlungen anfallen, beispielsweise Leasing- oder Ratenzahlungen für den PKW, laufende Kredite usw. Nachdem Sie den Kassensturz vorgenommen haben können Sie nun ermitteln, wie hoch der Kredit maximal sein, darf, den Sie für Ihre Immobilie einsetzen können. Dabei gehen Sie nach folgendem Schema vor: Beispiel 0Monatliche 1Einnahmen abzüglich der monatlichen Ausgaben 0Monatlicher 2Überschuss x 12 = Jährlicher Überschuss 0Kreditzins 3und Tilgungssatz im ersten Jahr addieren 0Jährlicher 4Überschuss dividiert durch den Einnahme n: Ausgaben : Monatlich er Überschu ss 1.0 x 12 = Kreditzins Tilgungss atz im ersten Jahr 12.0 : 6 = Kreditvolu men 3.5-2. 50 0 1.0 12. 0 4 2 6 20 0.0 4 / 5
Beispiel Wert aus 03 = Kreditvolum en Nach unserer Modellrechnung können Sie also 2.0 an Krediten aufnehmen. Sollte Ihre Immobilie teurer werden, müsste der übersteigende Betrag aus dem Eigenkapital finanziert werden. Dem Thema Finanzierung haben wir ein eigenes Kapitel gewidmet, in dem auch die Kosten einer Immobilie genauer analysiert werden und die verschiedenen Finanzierungsformen vorgestellt werden. Zum Leitfaden "Finanzieren" 5 / 5