Betriebswirtschaftliches Strategiekonzept für das Natur-Solebad Werne
Inhalt Analysephase Bewertung der räumlichtechnischen Voraussetzungen Bewertung der organisatorischen Gegebenheiten Öffnungs- und Schließungszeiten Belegungspolitik und Kursprogramm Preispolitik Organigramm / Personalbesatz und -kosten Betriebliches Zahlenwesen Wettbewerbsanalyse Konzeptphase Variante 1 Operatives Optimierungskonzept Variante 2 Umfassendes Familienbad- und Solekonzept Variante 3 Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Detailvarianten Variante 4 Grundversorgungskonzept Detailvarianten Investitionsbedarf der Varianten Wirtschaftlichkeitsberechnungen über 1 Jahre ( 213 bis 222) Folie 2
Analysephase Übersicht räumlich-technische Gegebenheiten Parkplatz / Zuwegung Badehalle Becken Freibad Aufenthaltsflächen außen / Liegewiese Sauna innen Sauna außen Gastronomie Nutzbarkeit / Optik - Sehr großzügig dimensioniert - Funktional und unspektakulär - Solebecken abgelegen platziert - Extrem große und betriebskostenintensive Wasserfläche - Unattraktive Aufenthaltsflächen - Gut und abwechslungsreich - Geschmackvoll, Saunagarten etwas beengt - Gastseitig in Ordnung - Versorgungsseitig problematisch Gesamtbeurteilung Bad lebt vom spektakulären ganzjährigen Außenangebot Extrem betriebskostenintensiv durch Mehrfachinfrastruktur in fast allen Bereichen (Sole, Sportschwimmen, Gastronomie, Umkleiden) und extrem große Außenwasserfläche Sanierungsbedarf in einigen Bereichen offensichtlich, in anderen Bereichen verdeckt, aber dennoch vorhanden Lehrschwimmbecken Stockum - Für Schulen und Vereine zweckgemäß Folie 3
Analysephase Sanierungsbedarf zum Erhalt der Betriebsbereitschaft Hallenbad ca. 8,5 Mio. Ingenieurbüro Constrata Freibad und Lehrschwimmbecken Aktuelle Ermittlung August 212 durch Architekten Geising & Böker Sanierungsbedarf in den nächsten 1 Jahren Werte netto, in, inkl. Baunebenkosten Kurzfristig 1 2 Jahre Mittelfristig 3 5 Jahre Langfristig 6 1 Jahre Summe 1 Jahre Tribüne 15.834 285.56 182.761 484.155 Becken inkl. Wassertechnik 12.18 761.165 338.64 1.111.949 Umkleidegebäude 182.91 2.3.975 23.46 2.389.472 Technikgebäude 1.523 28.623 171.738 21.884 Summe Freibad 211.628 3.79.323 896.59 4.187.46 Lehrschwimmbecken 12.18 45.675 56.315 618.17 Folie 4
Analysephase Personalbesatz und -kosten 211 Betriebsleitung / Verwaltung Aufsicht / Sauna FAB / RS Kasse Reinigung Gastronomie Technik / Außenanlagen Zw.-Summe Festangestellte Aushilfen Aufsicht / Sauna / Kurse Aushilfen Animation Aushilfen Reinigung Aushilfen Gastronomie Zw.-Summe Aushilfen Gesamtsumme Sonstige Personalkosten (Langzeitkrank / Elternzeit) Personalkosten Total in VB 1,9 12,3 5,6 6,9 7,4 4, 38,1 2,8,2 1,1 4,2 8,2 46,3 Personalkosten inkl. PNK / Jahr 1.466.56 133.189 1.599.695 54.181 1.653.876 Folie 5
Analysephase Besucherzahlen / Auslastung Entwicklung 25 bis 212 Jahr Bad Sauna Schulen & Vereine Gesamt 25 63.372 37.564 31.39 672.326 26 551.163 32.45 29.564 613.132 27 454.844 27.578 3.365 512.787 28 453.955 27.125 41.177 522.257 29 43.187 27.83 39.841 497.831 21 396.476 34.4 39.477 469.993 211 41.276 35.462 4.16 476.844 212 374.912 36.17 36.919 448.1 Folie 6
Analysephase Erlös- und Kostenstruktur Betriebsgesellschaft Erlöse Bad Erlöse Sauna Erlöse Gastronomie / Eis Erlöse Shop Erlöse Wellness Schul- / Vereinsnutzer / Sonstige Sonstige Erlöse Summe Erlöse Energiekosten Personalkosten Warenkosten Gastronomie / Shop Allg. Betriebskosten Miete / Pacht NSB / Gastro / Büro Werbung Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1 AfA / Zinsen / a. o. Kosten Betriebsergebnis 2 21 1.574.942 44.423 382.767 53.11 16.743 67.157 26.713 2.525.856 963.417 1.724.617 168.725 3.56 74.82 116.237 3.348.322-822.466 5.691-873.157 211 1.632.42 496.217 397.868 56.62 29.53 4.731 86.525 2.738.859 978.198 1.85.699 17.444 36.529 78.174 15.91 3.489.945-751.87 18.45-769.536 Folie 7
Analysephase Erlös- und Kostenstruktur Besitzgesellschaft Pachterlöse Sonstige Erträge Summe Erträge / Erlöse Reparaturen / Instandhaltung Versicherung Allg. Betriebskosten Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1 AfA Zinsen Betriebsergebnis 2 Zuschuss Betriebsgesellschaft Gesamtergebnis 21 87.987 9.657 178.644 3.814 39.71 5.865 391.381-212.736 453.615 123.413-789.764 873.158-1.662.922 211 89.323 58.4 147.363 28.512 41.944 32.359 354.816-27.452 637.413 134.64-978.93 769.536-1.748.466 Folie 8
Analysephase Profit Center Betrachtung 211 Hallenbad Sole- Freibad Gastronomie Sommer- Freibad Sauna Lehrschwimmbecken Summe Erlöse 292.188 1.352.84 14.555 534.72 397.868 21.335 Betriebskosten Betriebsgesellschaft 665.118 1.391.954 242.43 54.824 584.556 11.62 Betriebskosten Besitzgesellschaft 48.65 72.975 16.217 16.217 8.18 45.286 Betriebsergebnis 1 Summe -421.58-112.89-118.92 13.31-194.796-125.13 Betriebsergebnis 1 / Besucher -4,2 -,43-1,96,37 -,45-3,57 Benchmark -4, -6,, -1,5-1, -2, 1, 3,, -,2-2,5-3,5 Folie 9
Analysephase Wettbewerbssituation Sehr breites Angebot an Freizeitbädern und Saunaanlagen in der Region Vergleichbares Angebot mit Solewasser nicht gegeben In direktem Umfeld vorwiegend Grundversorgung mit guter Hallenbaddichte Freibadangebot in Gemeinden um Werne vielfältig Große Veränderungen im Wettbewerbsumfeld zurzeit nicht zu erwarten. Folie 1
Analysephase Stärken-Schwächen-Profil -3-2 -1 1 2 3 Angebotsvielfalt aus Gastsicht X Kapazitäten aus wirtschaftlicher Sicht X Sanierungsstau X Optik und Aufenthaltsqualität Bad X Optik und Aufenthaltsqualität Sauna X X Strategische Betriebsführung X Operative Betriebsführung X Sauberkeit / Pflege X Personaleinsatzplanung Bad / Sauna X Personaleinsatzplanung Gastronomie X Öffnungszeiten X Kommunikative Vermarktung X Preispolitik X Angebot Gastronomie X X Einkauf / Warencontrolling Gastronomie X Wirtschaftlichkeit Bad X Wirtschaftlichkeit Gastronomie X Folie 11
Analysephase Zu prüfende Konzeptvarianten Variante 1 Variante 2 Variante 3 Variante 4 Name Operatives Optimierungskonzept Umfassendes Familienbad- und Solekonzept Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Grundversorgungskonzept Fristigkeit Kurzfristig (213 / 14) Langfristig nach Umbau Langfristig nach Umbau Langfristig nach Umbau Grundgedanke Darstellung kurzfristiger Optimierungsmöglichkeiten, die unbedingt zur Umsetzung kommen sollten, unabhängig von strategischer Ausrichtung Darstellung des auftraggeberseitig angedachten Grundkonzepts Kleiner als vom Auftraggeber angedacht, aber Erhalt der breiten Zielgruppenansprache Radikale Kapazitätsreduzierung auf das für eine Kommune der Größe Werne erforderliche Grundangebot ohne Berücksichtigung der derzeitigen Kapazitäten Folie 12
Konzeptphase Variante 1 Operatives Optimierungskonzept In Teilen bereits zwischenzeitlich umgesetzt! Maßvolle Reduzierung der Öffnungszeiten, auch in Gastronomie Ausbau Kursangebot Teamleiter-Ebene in Organigramm umsetzen Zielgerichtetes Marketing Folie 13
Konzeptphase Variante 2 Umfassendes Familienbad- und Solekonzept ( Umfassendes Konzept ) Kapazitäten Freibadkomplex inklusive Umkleiden bleibt vollständig erhalten. Hallenbadneubau 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen, Wassertiefe 1,35 1,8 Meter Kursbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden, räumlich separiert Erlebnisinnenbecken mit Strömungskanal 2 qm Wasserfläche 8-Meter-Erlebnisrutsche Kleinkinderbecken 4 qm 8 Sitz- und Liegeplätze Sprunganlage optional LSB Stockum soll nach Umbauphase (ca. 217) geschlossen werden, Hallenbad kann Nutzer des LSB problemlos aufnehmen. Folie 14
Konzeptphase Umfassendes Konzept Saunaanlage Übernahme des bestehenden Saunagartens mit Gebäude Panoramasauna, Erdsaunen und Saunapool, zusätzlich ca. 1. qm zusätzliche Saunagartenfläche, Solestollen als weitere Außensauna Komplett neuer Innenbereich mit - 2 finnischen Saunen - 1 Biosauna - 1 Dampfbad - Stillem Ruheraum: 25 Plätze - Offene Aufenthaltsfläche: 3 Plätze - Kaminzimmer / Bibliothek: 3 Plätze 3 Wellnessanwendungsräume Folie 15
Konzeptphase Zielgruppen Variante 2 Umfassendes Konzept Die Zielgruppen des Status quo bleiben vollständig erhalten. Darüber hinaus ist es nun möglich, gezielt Familien anzusprechen. Das Angebot ermöglicht eine regionale Zielgruppenansprache für Familien im Radius von ca. 3 km. Die Modernisierung, Vergrößerung und Attraktivierung der Saunaanlage machen eine Zielgruppenansprache im Radius von 4 bis 5 km realistisch, wobei hier der Wettbewerb sehr eng ist. Folie 16
Konzeptphase Variante 3 Kompaktes Familienbad- und Solekonzept ( Kompaktes Konzept ) Kapazitäten Konzentration der Angebote im zentralen Bereich um die Solebecken, bei Aufgabe von Flächen im Norden und Süden des derzeitigen Areals. Nicht benötigte Flächen in einer Größe von mind. 1. qm können ggf. einer Vermarktung zugeführt werden. Das bestehende Freibadumkleide- und Aufenthaltsgebäude soll aufgegeben werden, zugunsten einer zentralen Infrastruktur für das gesamte Bad. LSB Stockum soll nach Umbauphase (ca. 217) geschlossen werden. Folie 17
Konzeptphase Kompaktes Konzept Freibad Entfall des Sommerbeckens (5-Meter-Süßwasserbecken) Umrüstung des Sole-Schwimmerbeckens zum Süßwassersommerbecken Aufrüstung des Soleerlebnisbeckens Familienbad Neue, an das Soleaußenbecken herangerückte Hallenbadinfrastruktur: - 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen, Wassertiefe 1,35 1,8 Meter - Multifunktionsbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden, räumlich separiert, mit Nackendusche, Wassertemperatur 3 Grad - 8-Meter-Rutsche - Kleinkinderbecken 4 qm, im Sommer durch davor liegenden Außenbereich erweiterbar, bei wegfahrbaren Seitenwänden - 5 Sitz- und Liegeplätze im Familienbadbereich Folie 18
Konzeptphase Kompaktes Konzept Solebad Innenbereich Solelounge mit Kamin und 6 Sitz- und Liegeplätzen, in verschiedene Zonen unterteilt Gastronomie Zentrale Anordnung der Versorgungsbereiche Wellness - Badgastronomie innen 7 Plätze, außen 5 Plätze - Abverkauf ins Freibad - Saunagastronomie innen 6 Plätze, außen 4 Plätze - Im Sommer Beachbar (analog Variante 1) 3 Anwendungsräume, davon einer mit Möglichkeit für Partneranwendungen, an der Schnittstelle zwischen Solebad und Sauna Folie 19
Konzeptphase Kompaktes Konzept Mittelgroße Erlebnissaunaanlage wird als Modul dargestellt Separate Saunaumkleide mit 12 Schränken Erdsaunen und Panoramasauna werden versetzt 1.5 qm Saunagarten Innen: - 1 finnische Sauna - 1 Biosauna - 1 Dampfbad - Stiller Ruheraum 2 Plätze - Kaminzimmer / Bibliothek 4 Plätze Folie 2
Konzeptphase Zielgruppen Kompaktes Konzept Die Zielgruppenansprache für die Solezielgruppe verändert sich durch die Reduzierung der Außenwasserfläche nicht. Zwar wird der ein oder andere dem Soleschwimmerbecken nachtrauern, eine Außenwasserfläche von 6 qm ist aber immer noch extrem großzügig und gut vermarktbar. Für Familien hat das Konzept nur noch lokale Ausstrahlungskraft mit einem Radius von 1 2 km. Die als Modul dargestellte Saunaanlage wird einen Vermarktungsradius von 2 bis 3 km haben. Für Nutzer, die explizit Sauna und Sole kombinieren wollen, steigt der Radius auf 4 bis 5 km. Folie 21
Konzeptphase Preisgestaltung Familienbad Variante 3 Vgl. Variante 2 2 Stunden-Karte Erwachsene 2 Stunden-Karte Ermäßigte Familienkarte 2 Stunden 4,5 2, 12,5 5,5 3, 15, Geringeres Angebot (im Vergleich zu Variante 2) schlägt sich in geringerem Preis nieder, für lokale Bevölkerung von Vorteil. Folie 22
Konzeptphase Variante 4 Grundversorgungskonzept ( Grundversorgung ) Kapazitäten 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen, Wassertiefe 1,35 1,8 Meter, Dach wegfahrbar zur Nutzung im Sommer als Freibadbecken Multifunktionsbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden, räumlich separiert, Wassertemperatur 3 Grad Kleinkinderbecken 3 qm, im Sommer durch davor liegenden Außenbereich erweiterbar 3 Sitz- und Liegeplätze Automatenstation für gastronomische Grundbedürfnisse Sämtliche weiteren Kapazitäten entfallen. Folie 23
Konzeptphase Zielgruppen Variante 4 Grundversorgung Die Zielgruppenstruktur des Bades verändert sich grundlegend. Zukünftig sind die klassischen Funktionsbadzielgruppen Schulschwimmer Vereinsschwimmer Sportschwimmer Kursteilnehmer mit lokalem Radius anzusprechen. Folie 24
Konzeptphase Öffnungszeiten Variante 4 Grundversorgung Montag Dienstag / Donnerstag Mittwoch / Freitag Samstag Sonntag Summe Std. / Woche geschlossen 6.3 8. Uhr 16. 21. Uhr 6.3 2. Uhr 14. 19. Uhr 8. 14. Uhr 51 Std. / Woche Eintrittspreise Öffentlichkeit Tageskarte Erwachsene 3,5 Ermäßigte 2, Folie 25
Konzeptphase Sanierungs- und Neubaukosten je Variante Alle Werte netto, in inkl. Baunebenkosten Variante 1 Bestandssanierung Variante 2 Umfassendes Konzept Variante 3 Kompaktes Konzept Variante 4 Grundversorgung 213 / 214 Sanierung FB inkl. Umkleide 22. 22. 22. 22. Attraktivierung Solebecken 1. 1. 1. Sanierung LSB 15. 15. 15. 15. 215 217 Sanierung Hallenbad 8.5. Sanierung Freibad inkl. Umkleide 3.3. 3.3. 8. Neubau Hallenbad 12.. 1.. 8.5. Neubau Sauna 1.4. 1.7. Abrisskosten 3. (Hallenbad) 4. (HB / FB teilweise) 5. (komplett) Sanierung Lehrschwimmbecken 5. 218 222 Sanierung Freibad 1.1. 1.1. 4. Sanierung Lehrschwimmbecken 66. Summe 213 222 13.945. 18.435. 13.635. 9.235. Modul Sprungturm 6. 6. Folie 26
Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucherzahlprognose 213 222 je Variante Variante 1 Bestandssanierung 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 15. 15. 429.783 414.538 49.374 41.689 394.154 386.766 Variante 2 Umfassendes Konzept 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 15. 15. 582.255 539.895 535.68 525.783 516.78 56.561 Variante 3 Kompaktes Konzept 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 446.792 442.246 436.844 428.924 421.156 413.538 Variante 4 Grundversorgung 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 122.94 121.311 119.78 118.13 116.579 115.52 Folie 27
Wirtschaftlichkeitsberechnung Variantenvergleich Normales Geschäftsjahr (218)!! 218, netto in Summe Erlöse Energiekosten Personalkosten Warenkosten Gastronomie Solebezug Warenkosten Shop Allg. Betriebskosten Miete Werbung Instandhaltung Sonst. Kosten Bäderbetrieb Summe Betriebskosten Betriebsergebnis 1 AfA / Zinsen alt Betriebsergebnis 2 Kapitaldienst Neubau / San. Betriebsergebnis 3 Bemerkung Variante 1 Bestandssanierung 2.99.872 1.156.236 1.92.641 158.177 99.74 4.91 252.41 15.61 11.355 384.62 83.725 4.194.82-1.284.931 431.85-1.716.16 1.26.98-2.742.113 inkl. LSB Variante 2 Umfassendes Konzept 3.628.371 1.293.81 2.279.45 222.875 9.172 51.625 279.997 16.816 428.4 97.534 4.94.626-1.276.255 431.85-1.77.34 1.355.376-3.62.716 Variante 3 Kompaktes Konzept 2.79.595 847.566 1.744.43 178.972 51.674 4.844 198.331 123.878 33.45 69.87 3.558.25-767.611 431.85-1.198.696 1.2.183-2.2.879 Variante 3 o. Sauna 2.145.9 745.858 1.424.43 134.74 51.674 32.675 168.582 61.939 264.2 62.178 2.946.15-81.6 431.85-1.232.91 877.94-2.19.185 Variante 4 Grundversorgung 235.276 24.214 438.226 118.999 28.154 182.7 41.452 1.49.115-813.838 431.85-1.244.924 685.782-1.93.76 vor Sozialplan + ZKW Vgl. 211 inkl. LSB 2.821.422 978.198 1.85.699 144.934 86.798 25.51 219.731 13.374 15.91 28.512 74.33 3.779.961-958.539 789.927-1.748.466-1.748.466 Folie 28!!
Ergebnisbewertung Das große Familienbadkonzept Variante 2 unter vollständigem Beibehalt der bestehenden Außenanlagen ist extrem folgekostenintensiv und kann daher keinesfalls empfohlen werden. Variante 4 das Grundversorgungskonzept erzielt zwar unter Vollkosten das zunächst beste Ergebnis, ist aber gesellschaftspolitisch kaum vertretbar. Zudem wird der betriebswirtschaftliche Vorteil angesichts des Abbaus von ca. 3 Vollzeitstellen, dem damit verbundenen Verlust von Arbeitsplätzen und erforderlicher Sozialplankosten verringert. Betriebswirtschaftlich vernünftig ist aus Beratersicht das kompakte Familienbadkonzept Variante 3. Dies sollte auch gesellschaftspolitisch konsensfähig sein, da erstmals auch die Familien angesprochen werden und dies zu einem sozialverträglichen Preis. Eine dauerhafte Reduzierung des Zuschussvolumens gegenüber 211 kann in keiner der Varianten erreicht werden, immerhin werden in Variante 3 aber der Sanierungsstau und bestehende Überkapazitäten an Wasserflächen und Doppelinfrastruktur beseitigt. Folie 29
Konzeptphase Konzeptvariante 3 (Kompaktes Konzept) Konzeptalternativen 3b bis 3e
Konzeptphase Charakteristika Variante 3 Kompaktes Konzept Freibad / Außenbecken Entfall des Sommerbeckens (5-Meter-Süßwasserbecken) Umrüstung des Sole-Schwimmerbeckens zum Süßwassersommerbecken Aufrüstung des Soleerlebnisbeckens zum zeitgemäßen Soleaußenbecken mit Erlebnischarakter Familienbad Abriss des Hallenbades inkl. Sauna und Saunagarten Neue, an das Soleaußenbecken herangerückte Hallenbadinfrastruktur Solelounge im Innenbereich Sauna Verlagerung (optional Wegfall) Lehrschwimmbecken Stockum Wegfall Folie 31
Konzeptphase Alternativen zur Variante 3: Kompaktes Konzept Konzeptalternative 3b : Bestandserhalt aller Außenbecken Konzeptalternative 3c : Umrüstung Soletrimmbecken in Schwimmerbecken mit entsprechender Beckentiefe (reine Sommernutzung) Konzeptalternative 3d Ganzjahresnutzung Trimmbecken (Sommer: Süßwasser / Winter: Sole) Konzeptalternative 3e Vorschlag Sport Erhalt 5m Süßwasser-Sportbecken und Lehrschwimmbecken Stockum Wegfall Trimmbecken Folie 32
Konzeptphase Charakteristika Konzeptalternative 3b Bestandserhalt außen Zielgruppen Erhalt von Sole- und Freibadzielgruppen Vereine können Aktivitäten im Freibadbecken weiterführen Öffnungs- / Saisonzeiten Unverändert Freibadöffnung analog zum Soleaußenbereich Preispolitik Unverändert Personelle Veränderungen Zusatzaufsicht außen Gewisser Mehrbesatz in übrigen Bereichen Personalzusatzkosten gesamt: ca. 145 T Folie 33
Konzeptphase Charakteristika Konzeptalternative 3e Vorschlag Sport Zielgruppen Mengenmäßiger Erhalt aller Angebote auch ohne Stockum möglich Vereine können Aktivitäten im Freibadbecken weiterführen Öffnungs- / Saisonzeiten Unverändert Preispolitik Unverändert Personelle Veränderungen Zusatzbedarf Betreuung Stockum Gewisser Mehrbedarf Aufsicht Personalzusatzkosten gesamt: ca. 6 T Folie 34
Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucherzahlprognose 213 222 je Variante Variante 3 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 446.792 442.246 436.844 428.924 421.156 413.538 Variante 3b 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 58.255 491.76 485.368 476.478 467.759 459.28 Variante 3e* 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 432.79 428.295 423.24 415.236 47.599 4.112 * nur Natursolebad, LSB Stockum separat Folie 35
Wirtschaftlichkeitsberechnung Vergleich Betriebsergebnis normales Geschäftsjahr (218) Variante 3 Variante 3b Variante 3c Variante 3d Variante 3e vgl. 211 218, netto, in Kompaktes Konzept Bestandserhalt außen Trimmb. = Schwimmb. (Sommer) Ganzjährig Trimmbecken Vorschlag Sport Summe Erlöse 2.79.595 3.95.175 2.89.779 3.4.614 2.859.74 2.8.87 Energiekosten 847.566 1.74.89 852.183 995.326 93.797 93.752 Personalkosten 1.744.43 1.918.741 1.744.43 1.852.9 1.753.675 1.813.685 Warenk. Gastron. 178.972 2.184 18.214 193.877 181.456 144.934 Solebezug 51.674 9.172 51.674 74.928 51.674 86.798 Warenk. Shop 4.844 46.311 41.164 44.685 41.484 25.51 Allg. Betriebsk. 198.331 237.998 198.331 28.248 28.248 23.129 Werbung 123.878 136.266 123.878 13.72 123.878 15.91 Instandhaltung 33.45 364.14 33.45 39.519 333.795 235.226 Sonst. Kosten 69.87 81.278 69.87 69.87 7.468 85.547 SU Betriebsk. 3.558.25 4.149.979 3.564.385 3.878.642 3.667.94 3.631.483! Betr.-Ergebnis 1-767.611-1.54.85-754.65-874.28-87.39-831.396! AfA / Zinsen alt 431.85 431.85 431.85 431.85 431.85 789.927 Kapitaldienst neu 1.2.183 1.57.37 1.64.728 1.2.183 1.38.974! Betr.-Ergebnis 3-2.2.879-2.543.26-2.25.419-2.37.296-2.277.449-1.621.323! Zzgl. LSB 181.399 Inkl. LSB -2.458.848 Folie 36
Konzeptphase Konzeptvariante 4 (Grundversorgung) Konzeptalternativen 4b bis 4d
Konzeptphase Charakteristika Variante 4 Grundversorgung 25-Meter-Becken mit 5 Bahnen Multifunktionsbecken 1 x 12 Meter mit Hubboden Kleinkinderbecken 3 qm Dach wegfahrbar zur Nutzung im Sommer als Freibadbecken Sämtliche weiteren Kapazitäten entfallen Folie 38
Konzeptphase Alternativen zur Variante 4: Grundversorgung Konzeptalternative 4b : Ergänzung um kleines Freibad (Wegfall Cabriodach) Konzeptalternative 4c : Erhalt Bestandsfreibad (ohne Sole!) Konzeptalternative 4d Ohne Cabriodach Folie 39
Konzeptphase Charakteristika Konzeptalternative 4c Erhalt Bestandsfreibad Zielgruppen Über reine Funktionsbadzielgruppen hinaus werden klassische Freibadnutzer angesprochen Einzugsradius bleibt lokal, aber es gibt dann in Werne ein klassisches Freibadangebot Etwas höhere Nachfrage als bei Neubau eines 25-Meter-Beckens (4b) Öffnungs- / Saisonzeiten Winteröffnung unverändert Öffnung Freibadsaison: 86 Std. / Woche Preispolitik Unverändert Personelle Veränderungen Zusatzaufsicht außen Gewisser Mehrbesatz in übrigen Bereichen Personalzusatzkosten gesamt: ca. 75 T Folie 4
Wirtschaftlichkeitsberechnung Besucherzahlprognose 213 222 Variante 4 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 122.94 121.311 119.78 118.13 116.579 115.52 Variante 4c 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Summe 461.383 421.315 157.94 155.611 153.322 151.72 148.861 146.689 Folie 41
Wirtschaftlichkeitsberechnung Vergleich Betriebsergebnis normales Geschäftsjahr (218) 218, netto, in Variante 4 Grundversorgung Variante 4b Ergänzung um kleines FB Variante 4c Erhalt Bestands-FB Variante 4d ohne Cabriodach vgl. 211 Summe Erlöse 235.276 37.248 319.243 223.281 2.8.87 Energiekosten 24.214 281.814 354.614 216.193 93.752 Personalkosten 438.226 58.34 526.965 49.578 1.813.685 Warenk. Gastron. 144.934 Solebezug 86.798 Warenk. Shop 25.51 Allg. Betriebsk. 118.999 142.799 166.598 17.99 23.129 Werbung 28.154 33.785 33.785 28.154 15.91 Instandhaltung 182.7 218.484 254.898 163.863 235.226 Sonst. Kosten 41.452 41.452 41.452 41.452 85.547 SU Betriebskosten 1.49.115 1.226.637 1.378.312 966.338 3.631.483! Betr.-Ergebnis 1-813.838-919.39-1.59.69-743.57-831.396! AfA / Zinsen alt 431.85 431.85 431.85 431.85 789.927 Kapitaldienst neu 685.782 77.856 663.77 648.991! Betr.-Ergebnis 3-1.93.76-2.58.331-2.153.862-1.823.133-1.621.323! Folie 42
Wirtschaftlichkeitsberechnung Finaler Variantenvergleich Normales Geschäftsjahr (218) 218, netto in Variante 3 Variante 3 ohne Sauna Variante 3b Variante 3e Variante 4 Variante 4c Summe Erlöse 2.79.595 2.145.9 3.95.175 2.859.74 235.276 319.243 Energiekosten 847.566 745.858 1.74.89 93.797 24.214 354.614 Personalkosten 1.744.43 1.424.43 1.918.741 1.753.675 438.226 526.965 Warenkosten Gastronomie 178.972 134.74 2.184 181.456 Solebezug 51.674 51.674 9.172 51.674 Warenkosten Shop 4.844 32.675 46.311 41.484 Allg. Betriebskosten 198.331 168.582 237.998 28.248 118.999 166.598 Miete Werbung 123.878 61.939 136.266 123.878 28.154 33.785 Instandhaltung 33.45 264.2 364.14 333.795 182.7 254.898 Sonst. Kosten Bäderbetrieb 69.87 62.178 81.278 7.468 41.452 41.452 Summe Betriebskosten 3.558.25 2.946.15 4.149.979 3.667.94 1.49.115 1.378.312! Betriebsergebnis 1 AfA / Zinsen alt -767.611 431.85-81.6 431.85-1.54.85 431.85-87.39 431.85-813.838 431.85-1.59.69 431.85! Kapitaldienst Neubau / San. 1.2.183 877.94 1.57.37 1.38.974 685.782 663.77! Betriebsergebnis 3-2.2.879-2.19.185-2.543.26-2.277.449-1.93.76-2.153.862! Folie 43
Entwicklung Betriebsergebnis 3 im Vergleich aller Varianten 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 Variante 1 Bestandssanierung Variante 2 Umfassendes Familienbadund Solekonzept Variante 3 Kompaktes Familienbadund Solekonzept Variante 3 b - Erhalt aller Becken Variante 3 c Trimmbecken in Schwimmerbecken Variante 3 d Trimmbecken im Winter Variante 3 e Sportvariante ohne Lehrschwimmbecken Variante 4 Grundversorgungskonzept -1.277.6-1.541.731-1.564.4-1.969.876-2.1.781-1.93.76-1.922.92-1.921.68-1.915.37-1.883.157 Variante 4 b kleines Freibad Variante 4 c großes Freibad Variante 4 d ohne Cabrio -1.277.6-1.541.731-2.56.366-3.51.75-2.478.444-2.56.715-2.582.327-2.661.91-2.738.771-2.792.363-1.277.6-1.541.731-2.56.366-3.963.7-2.874.72-3.62.716-3.38.443-3.139.998-3.239.484-3.316.375-1.277.6-1.541.731-2.8.779-3.13.789-2.249.38-2.2.879-2.24.843-2.267.911-2.327.77-2.363.665-1.277.6-1.541.731-2.8.779-3.133.222-2.489.58-2.543.26-2.564.55-2.644.492-2.722.214-2.776.673-1.277.6-1.541.731-2.8.779-3.166.334-2.298.748-2.25.419-2.254.561-2.317.814-2.377.82-2.413.961-1.277.6-1.541.731-2.8.779-3.13.789-2.346.499-2.37.296-2.32.87-2.393.87-2.463.932-2.51.51-1.277.6-1.541.731-2.8.779-3.14.58-2.323.52-2.277.449-2.283.934-2.349.619-2.412.13-2.45.95-1.277.6-1.541.731-1.564.4-1.991.95-2.124.778-2.58.331-2.55.289-2.58.966-2.57.632-2.3.667-1.277.6-1.541.731-1.564.4-1.947.81-2.215.868-2.144.623-2.145.799-2.153.831-2.156.995-2.134.675-1.277.6-1.541.731-1.564.4-1.933.85-1.896.426-1.823.133-1.813.45-1.89.471-1.8.675-1.766.29 Folie 44
Entwicklung Betriebsergebnis 3 im Vergleich aller Varianten -1.. 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222-1.5. Variante 1 - Bestandssanierung -2.. -2.5. -3.. Variante 2 - Umfassendes Familienbad- und Solekonzept Variante 3 - Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Variante 3 b - Erhalt aller Becken Variante 3 c - Trimmbecken in Schwimmerbecken Variante 3 d - Trimmbecken im Winter Variante 3 e - Sportvariante ohne Lehrschwimmbecken Variante 4 - Grundversorgungskonzept Variante 4 b - kleines Freibad Variante 4 c - grosses Freibad Variante 4 d - ohne Cabrio -3.5. -4.. Folie 45
Entwicklung Betriebsergebnis 3 im Vergleich Varianten 3 und 4c -1.. 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222-1.5. -2.. Variante 3 - Kompaktes Familienbad- und Solekonzept Variante 4 c - grosses Freibad -2.5. -3.. -3.5. Folie 46