Residential City Profile Köln 1. Halbjahr 2016 Erschienen im August 2016
JLL Residential City Profile Köln August 2016 2 Sozioökonomische Entwicklung 1. Halbjahr 2016 Wirtschaft Deutschland Nachdem das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2015 um 1,4 % (preis-, saisonund kalenderbereinigt) gestiegen ist, gewinnt das Wirtschaftswachstum im ersten Quartal 2016 an Dynamik (+0,7 %). Die positiven Impulse kommen zum Jahresbeginn 2016, wie bereits 2015, vor allem aus dem Inland. Während der Außenbeitrag negativ ist, tragen sowohl die Konsumausgaben der privaten Haushalte und des Staates als auch die Investitionen zum Anstieg der Wirtschaftsleistung bei. Auf dem Arbeitsmarkt bleibt der insgesamt positive Trend der Vorjahre erhalten. Die Erwerbstätigenzahlen, die im Mai auf 43,5 Mio. (+1,3 % zum Vorjahr) angestiegen sind, entwickeln sich 2016 wieder Wirtschaft und Demografie im Vergleich stärker als noch 2015. Die Arbeitslosenquote sinkt im Juni 2016 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 0,3 %-Punkte und erreicht 5,9 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöhen sich die Reallöhne im ersten Quartal 2015 kräftig um 2,6 %. Zur Jahresmitte 2016 erholt sich der ifo-geschäftsklimaindex nach einem Tiefpunkt im Februar wieder und erreicht im Juni einen Indexstand von 108,7 Punkten (+1,2 Punkte im Vgl. zum Vorjahresmonat). Im Laufe des Halbjahres haben sich sowohl die Geschäftserwartungen als auch die Einschätzung der aktuellen Geschäftslage positiv entwickelt und liegen zum Ende des Halbjahres über den Vorjahreswerten. Für 2016 gehen die führenden Wirtschaftsinstitute von einem stabilen Aufschwung aus, der hauptsächlich von der Binnennachfrage getragen wird. In ihrer Frühjahrsprognose rechnen sie für das Gesamtjahr mit einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes um 1,5 %. Köln Im Frühjahr 2016 schätzen laut Umfrage der IHK zu Köln die Unternehmen in der Domstadt ihre Lage wieder besser ein als noch im Herbst 2015. Auch die Erwartungen fallen nach einem Tief zum Jahreswechsel wieder deutlich optimistischer aus. Besonders positiv blicken das Verkehrsgewerbe, die Nahrungs- und Genussmittelindustrie, Werbung und Marktforschung, Versicherungen, IT und Elektroindustrie in die Zukunft. Der Konjunkturklimaindex liegt weiterhin deutlich über seinem langjährigen Mittelwert. In diesem Zusammenhang steigt die Investitionsbereitschaft leicht und die Einstellungsneigung der Unternehmen bleibt stabil, so dass auch der Arbeitsmarkt weiterhin von einer positiven Dynamik belebt wird. Im Juni 2016 sinkt die Arbeitslosenquote in Köln auf 8,5 % (-0,8 %-Punkten zum Vorjahresmonat).
JLL Residential City Profile Köln August 2016 3 Bevölkerung und Haushalte 2015 Einwohner Privathaushalte Bezirke Gesamt Entwicklung seit 2010 (%) Wanderungssaldo* Natürlicher Saldo* Gesamt Entwicklung seit 2010 (%) Einpersonenhaushalte (%) Innenstadt 128.032 0,9 3.631 374 82.258 0,0 67,4 Rodenkirchen 105.346 3,9 555-65 53.228 3,6 47,2 Lindenthal 149.045 6,9 2.053 443 80.992 6,1 53,6 Ehrenfeld 107.373 3,5 2.143 297 58.099 3,2 54,1 Nippes 116.187 3,3 1.400 327 60.636 3,3 51,4 Chorweiler 82.653 3,1 755 32 35.704 4,0 32,9 Porz 112.819 5,0 999-14 53.529 4,4 41,1 Kalk 119.055 7,0 996 255 57.891 7,1 45,8 Mülheim 148.682 2,8 1.206 59 74.753 3,3 47,0 Köln 1.069.192 4,1 13.738 1.708 557.090 3,7 50,6 * Wanderungssaldo entspricht der Differenz zwischen Zu- und Fortzügen natürlicher Saldo ist die Differenz zwischen Geburten und Sterbefällen Rekordjahr beim Bevölkerungswachstum Köln verzeichnete 2015 einen neuen Rekord. Mit über 15.000 Einwohnern wuchs die Stadt so stark wie seit über 50 Jahren nicht mehr, sodass am Ende des Jahres rund 1,069 Millionen Menschen in Köln lebten. Nach Vorausberechnungen des Landes Nordrhein- Westfalen soll die Einwohnerzahl bis 2030 auf 1,190 Millionen ansteigen. Die Stadt Köln geht von einem etwas geringeren Zuzug aus und schätzt die Bevölkerung in 2030 auf 1,164 Millionen. Damit wird die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt weiter kontinuierlich zunehmen. So rechnet die Stadt bis 2030 mit rund 60.000 zusätzlichen Haushalten. Von hoher Bedeutung für eine Einschätzung der zukünftigen Nachfrage ist auch die Zusammensetzung des Zuzugs. Wie in anderen Großstädten, unterliegt diese in den letzten Jahren auch in Köln immer stärker den internationalen Migrationsbewegungen. 2015 führte die verstärkte Flüchtlingszuwanderung zu einer Spitze bei der Bevölkerungsentwicklung. Gleichzeitig werden Studierende und junge Berufstätige, mit einem steigenden Anteil aus dem Ausland, weiterhin eine wichtige Nachfragegruppe im Wohnungsmarkt der Stadt bleiben. Auch das hochpreisige und luxuriöse Wohnsegment in exklusiven Stadtlagen wird zukünftig weiter wohlhabende Bevölkerungsschichten anziehen Stadtleben bleibt für breite Bevölkerungsschichten attraktiv. Schwieriger wird es in Zeiten steigender Mieten und Kaufpreise für Familien mit mittleren Einkommen in der Stadt passenden Wohnraum zu finden, da sie vergleichsweise große Wohnflächen nachfragen und das Wohnumfeld für sie zugleich von hoher Bedeutung ist. Dadurch gewinnt der Suburbanisierungstrend wieder an Bedeutung, der allerdings nicht wie in den 1980er Jahren auf die fehlende Attraktivität der Stadt, sondern auf ein zu hohes Preisniveau zurückzuführen ist.
JLL Residential City Profile Köln August 2016 4 Wohnungsmarktangebot Köln 1. Halbjahr 2016 Bestandsdaten 2015 Bezirke Anzahl Wohngebäude Wohnungsbestand Wohnungsfertigstellungen* Mehrfamilienhäuser (%) Anzahl Entwicklung seit 2010 (%) Gesamt davon in Mehrfamilienhäusern Innenstadt 9.585 85,7 82.484 0,7 67 14 Rodenkirchen 16.502 29,1 54.737 7,1 1.401 1.187 Lindenthal 20.413 39,9 82.082 4,6 709 510 Ehrenfeld 11.700 49,2 55.470 2,2 339 279 Nippes 12.376 52,1 60.334 1,2 122 25 Chorweiler 13.993 18,2 35.173 2,4 218 85 Porz 18.020 26,6 52.476 2,0 337 254 Kalk 14.000 42,1 57.022 2,9 507 305 Mülheim 20.182 40,0 74.026 1,3 257 190 Köln 136.771 40,0 553.804 2,6 3.957 2.849 * Neubau in Wohn- und Nichtwohngebäuden Höchststand bei den Baufertigstellungen 2015 wurden in Köln rund 4.000 Wohnungen im Neubau errichtet, so viele wie seit 1999 nicht mehr. Rodenkirchen vereint mehr als ein Drittel aller Fertigstellungen auf sich und ist auch seit 2010 mit einem Anstieg des Wohnungsbestands um mehr als 7 % mit Abstand der Bezirk mit der höchsten Bautätigkeit. Dies liegt an den gefragten Wohnlagen des Bezirks und der Flächenverfügbarkeit, beispielsweise in Bayenthal, wo zurzeit viele Wohnungsbauprojekte auf Konversionsflächen entstehen, wie das Flow-Living am Gustav-Heinemann-Ufer in bester Rheinlage. Ähnliches gilt für den Bezirk Lindenthal, wo mit dem größten Baugebiet der Stadt, Widdersdorf Süd, am Stadtrand ein neues Wohnquartier entsteht. Wohnungsbestand
JLL Residential City Profile Köln August 2016 5 Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf Wohnungsbaufertigstellungen 2014 und 2015 Bedarf bei 6.000 Wohneinheiten pro Jahr Die in den letzten Jahren positive Entwicklung der Bautätigkeit in Köln weist in die richtige Richtung, dennoch wird der Bedarf bei weitem nicht gedeckt. 2015 wurde zum ersten Mal die Zielgröße des Kölner Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen, das von einem jährlichen Bedarf von 3.900 neuen Wohnungen ausgeht, erreicht. Vor dem Hintergrund des in den letzten Jahren erreichten Bevölkerungs- und Haushaltswachstums scheint diese Annahme jedoch deutlich zu niedrig. Daher geht auch die Stadt Köln in einer aktuellen Bedarfsschätzung von rund 6.000 zusätzlichen Wohneinheiten pro Jahr oder insgesamt 30.000 Wohnungen bis 2019 aus. In den folgenden zehn Jahren soll der Bedarf dann voraussichtlich wieder unter 4.000 Wohneinheiten liegen. In einem Potenzialflächenkataster hat die Stadt Bauflächen für rund 49.000 Wohneinheiten erhoben, sodass es insgesamt genügend Bauflächen gibt. Allerdings gestaltet sich die Aktivierung dieser Flächen, die sich oft in privater Hand befinden, meistens langwierig. Dennoch ist die Stadt Köln in einer zu anderen Großstädten vergleichsweise komfortablen Situation, auch bedingt durch die weitreichenden Eingemeindungen der 1970er Jahre. Dennoch wird eine weitere Verbesserung der Umlandanbindung angestrebt, da ein breites Angebot an Wohnraum, auch in der Region, die Attraktivität Kölns steigert.
JLL Residential City Profile Köln August 2016 6 Mietwohnungsmarkt Köln 1. Halbjahr 2016 Mietpreisspannen angebotener Wohnungen Mietpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2016 in /m 2 /Monat) Bezirke 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H1 2015 in % 75 % 90 % Innenstadt 10,00 11,25 13,00 8,3 15,00 20,25 Rodenkirchen 8,70 9,90 11,30 6,9 12,60 14,65 Lindenthal 8,90 10,10 11,60 5,5 13,00 14,40 Ehrenfeld 8,65 9,70 11,20 6,7 12,85 15,70 Nippes 8,15 9,15 10,45 8,0 12,00 13,50 Chorweiler 6,30 7,30 8,20 4,1 9,05 10,45 Porz 7,30 8,05 8,75 7,0 9,90 11,00 Kalk 7,50 8,25 9,25 7,7 10,20 11,60 Mülheim 7,75 8,45 9,20 3,4 10,30 12,20 Köln 7,85 8,95 10,55 6,3 12,50 14,70 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
JLL Residential City Profile Köln August 2016 7 Breiter Mietpreisanstieg Die Angebotsmiete beträgt im ersten Halbjahr 2016 10,55 /m 2, was einem Anstieg um 6,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Der Zuwachs verteilt sich gleichmäßig über alle Preisklassen. Nur das Spitzensegment (90. Perzentil) erzielt eine deutlich höhere Wachstumsrate von rund 9 %. Bei einem Vergleich zwischen den Bezirken fallen die unterdurchschnittlichen Anstiege in Chorweiler und Mülheim auf, wo sich die Mieten 2015 teilweise noch stark verteuert hatten. In anderen preiswerten Bezirken wie Porz oder Kalk verzeichnen die Mieten hingegen deutliche Zugewinne. Das Gleiche gilt für die Innenstadt und Nippes, wo zusätzlich Neubau das Preisniveau antreibt. Rodenkirchen und Ehrenfeld sind zwei weitere Bezirke, in denen das bereits überdurchschnittliche Mietniveau einen weiteren hohen Anstieg erfährt. Neben einer Fortsetzung der preislichen Zweiteilung Kölns in preiswerte rechtsrheinische Lagen und teure linksrheinische Bezirke, Chorweiler ausgenommen, zeigt sich zusätzlich eine wachsende preisliche Differenz zwischen den guten Lagen und der Innenstadt. Hier hat sich, besonders in der oberen Markthälfte, eine eigene Preisklasse herausgebildet, die sich zwischen 13,00 und über 20,00 /m 2 bewegt und mit einem Plus von über 30 % auf Jahressicht den höchsten Anstieg verbuchte. Rekordanstieg der Mietpreise Das erste Halbjahr 2016 verzeichnet mit einem Anstieg von 5,5 % auf Halbjahressicht den höchsten Zuwachs seit Beginn der Zeitreihe in 2004. Über den gesamten Betrachtungszeitraum stiegen die Angebotsmieten mit einer jährlichen Wachstumsrate von 1,6 %. Seit 2012 sind die Steigerungsraten auf 2,4 % p.a. angestiegen und lagen nur 2012 und 2013 bei rund 5 %. Es bleibt abzuwarten, ob der Mietwohnungsmarkt durch einen erneuten überdurchschnittlichen Anstieg in der zweiten Jahreshälfte einem neuen Rekordjahr entgegen geht oder ob er wieder auf seinen moderaten Wachstumstrend der letzten beiden Jahre zurückfällt. Ein Rückgang der Zuzugszahlen könnte einen schwächeren Anstieg auslösen, allerdings bliebe der Mietmarkt weiterhin angespannt, da die Entwicklung der Medianmiete (in /m 2 /Monat) Bautätigkeit seit mehreren Jahren dem Bedarf hinterherhinkt. Demnach scheint ein überdurchschnittlicher Mietanstieg, auch in der zweiten Jahreshälfte, wahrscheinlich. Im ersten Halbjahr 2016 wird für Neubauwohnungen, die ab 2011 errichtet wurden, im Mittel eine Miete von 12,40 /m 2 aufgerufen und damit 1,05 /m 2 oder 9,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Außer in Chorweiler, lassen sich Angebote für unter 10,00 /m 2 kaum noch finden. In den gefragten linksrheinischen Lagen werden Neubauwohnungen zwischen 12,00 und 13,00 /m 2 angeboten. Den höchsten Anstieg aller Bezirke verzeichnet Lindenthal mit einem Plus von 11,0 % auf 13,10 /m 2.
JLL Residential City Profile Köln August 2016 8 Medianmieten nach Wohnungsgrößen ( /m 2 /Monat)* Bezirke <45 m 2 45-65 m 2 66-90 m 2 >90 m 2 Innenstadt 15,00 12,70 11,90 13,00 Rodenkirchen 12,95 10,95 10,85 11,45 Lindenthal 12,50 11,20 11,50 11,70 Ehrenfeld 12,00 11,25 10,45 11,55 Nippes 11,80 10,45 10,20 10,00 Chorweiler 9,00 8,25 8,10 8,00 Porz 10,35 8,60 8,45 9,00 Kalk 10,45 9,05 8,75 9,50 Mülheim 11,20 9,20 8,95 9,00 Köln 12,35 10,15 9,90 10,85 Medianmieten nach Baujahr ( /m 2 /Monat)* Bezirke bis 1919 1920-1945 1946-1960 1961-1975 1976-1990 1991-2010 ab 2011 Innenstadt 13,40 12,25 12,40 12,30 12,70 13,35 15,00 Rodenkirchen 12,10 10,85 10,45 10,30 11,60 11,00 12,40 Lindenthal 12,05 12,20 11,75 10,30 10,90 11,30 13,10 Ehrenfeld 12,00 11,35 11,55 9,50 10,65 11,55 12,00 Nippes 11,65 10,90 10,05 9,90 10,35 10,00 12,30 Chorweiler 7,50 8,25 8,20 8,00 8,20 8,30 9,25 Porz k. A. k. A. 8,25 8,40 9,00 9,30 10,00 Kalk 9,95 9,50 9,05 8,60 8,40 9,65 10,20 Mülheim 9,85 9,00 9,05 9,10 9,00 9,35 10,30 Köln 12,00 10,90 10,35 9,40 10,00 10,50 12,40 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
JLL Residential City Profile Köln August 2016 9 Wohnungsmarkt Köln: Angebotsmieten 1. Halbjahr 2016 Page 5 of 8 ì A 542 ì A 57 ì A 59 ì A 3 ì A 1 Chorweiler ì A 3 Nippes Mülheim Ehrenfeld ìa 4 Lindenthal Innenstadt Kalk ì A 4 ì A 559 ì A 1 ìa 4 Rodenkirchen Porz ì A 3 ì A 61 ì A 555 ìa 59 ì A 3 ì A 553 0 5 10 Kilometer ì A 560 Mietniveau Median in /m²/monat auf PLZ-Ebene bis unter 9,00 9,00 bis unter 10,00 11,00 bis unter 12,00 12,00 und höher Wasserflächen Grünflächen Industrie-, Gewerbeund Verkehrsflächen Sonstige Flächen 10,00 bis unter 11,00 Quelle: JLL, IDN Immodaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
JLL Residential City Profile Köln August 2016 10 Markt für Eigentumswohnungen Köln 1. Halbjahr 2016 Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen (1. Halbjahr 2016 in /m 2 ) Bezirke 10 % 25 % Median* (50 %) Veränderung zum H1 2015 in % 75 % 90 % Innenstadt 3.130 3.700 4.230 5,3 4.990 5.930 Rodenkirchen 2.010 2.810 3.660 2,9 4.580 5.300 Lindenthal 1.990 2.780 3.760 4,1 4.630 5.520 Ehrenfeld 2.120 2.780 3.390 14,3 4.150 4.630 Nippes 1.890 2.420 2.950 15,9 4.090 4.740 Chorweiler 940 1.400 2.190-1,9 2.860 3.090 Porz 1.420 1.630 2.020 8,0 2.570 3.150 Kalk 1.300 1.580 2.130 13,1 2.840 3.150 Mülheim 1.730 2.080 2.390 7,5 3.050 3.700 Köln 1.590 2.210 3.100 9,3 4.220 5.030 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
JLL Residential City Profile Köln August 2016 11 Preiswertere Lagen mit höchsten Preiszuwächsen Im ersten Halbjahr 2016 werden Eigentumswohnungen in Köln im Mittel für 3.100 /m 2 angeboten und damit 9,3 % teurer als im Vorjahreszeitraum. Der insgesamt stabile Preisanstieg fällt im leicht unterdurchschnittlichen Preissegment besonders hoch aus. Hier steigen die Preise für Wohnungen im Bestand um über 10 %. Den stärksten Preiszuwachs bei den Bezirken erfährt, wie im vorangegangenen Halbjahr, Nippes, wo die Preise noch geringfügig unterhalb des städtischen Mittelwertes bleiben, aber in urbanen Veedeln in Innenstadtnähe vermehrt Käufer anziehen. In Ehrenfeld führt wiederum die Ausweitung des Neubauangebotes zu dem hohen Preisanstieg, der ohne Neubau nur bei rund 6 % läge. Die gefragten Lagen in der Innenstadt, in Rodenkirchen und in Lindenthal verteuern sich mit 3 bis 5 % weiter, aber mit einer geringeren Wachstumsrate als die Gesamtstadt. In den drei preisgünstigeren rechtrheinischen Bezirken, Porz, Kalk und Mülheim, steigen die Preise im Bestand auf Jahressicht um rund 10 %, womit sie die zentralen, teuren Lagen deutlich übertreffen. Wieder hohe Wachstumsraten wie 2012 und 2013 Das erste Halbjahr 2016 übertrifft mit einem Anstieg von 6,5 % auf Halbjahressicht die drei vorherigen Halbjahre und knüpft damit an die hohen Wachstumsraten der Jahre 2012 und 2013 an. Damit wird auch die halbjährliche Wachstumsrate, die seit 2011, als sich die Preise im Eigentumswohnungsmarkt in Köln zum ersten Mal wieder signifikant erhöhten, bei durchschnittlich 5,3 % liegt, überschritten. Aufgrund einer mehrjährigen Seitwärtsbewegung zwischen 2004 und 2011 stiegen die Preise seit Beginn der Zeitreihe 2004 im Mittel um 3,6 % pro Jahr oder um insgesamt etwas mehr als die Hälfte. Es bleibt abzuwarten, ob sich der hohe Anstieg des ersten Halbjahrs in der zweiten Jahreshälfte fortsetzt und damit eine neue Phase stärker steigender Preise eingeläutet wird. Dagegen sprechen die Ausweitung der Bautätigkeit und des Angebots an Eigentumswohnungen, dafür die guten Finanzierungsmöglichkeiten und die hohe Attraktivität des Standortes Köln, der zunehmend auch internationale Käufer anzieht. Entwicklung der Kaufpreise (Median in /m 2 ) Im ersten Halbjahr 2016 werden Neubauwohnungen, die ab 2011 errichtet wurden, für 4.280 /m 2 angeboten. Damit verteuern sie sich auf Jahressicht um 10,6 %, was leicht oberhalb der allgemeinen Preisentwicklung im Eigentumswohnungsmarkt liegt. Damit nähern sich die Preise in gefragten Lagen der 5.000 /m 2 -Marke. In mittleren Lagen wie Porz und Mülheim muss der Käufer mit 3.000 bis 3.300 /m 2 kalkulieren. Hohe Preiszuwächse von 14,7 % verzeichnen auch Wohnungen in Nachkriegsbauten (1946-1960), deren Preisniveau sich auf den Mittelwert des Marktes zubewegt, weil viele Wohnungen mittlerweile bereits saniert wurden.
JLL Residential City Profile Köln August 2016 12 Kaufpreise nach Wohnungsgröße (Median in /m 2 )* Bezirke <45 m 2 45-65 m 2 66-90 m 2 >90 m 2 Innenstadt 4.140 4.000 4.200 4.690 Rodenkirchen 3.010 2.830 3.240 4.240 Lindenthal 2.880 3.630 3.560 4.280 Ehrenfeld 3.420 2.960 3.200 3.800 Nippes 2.870 2.910 2.830 3.710 Chorweiler k. A. 1.540 1.930 2.770 Porz 2.330 1.830 2.040 2.170 Kalk 1.770 2.060 1.960 2.650 Mülheim 2.310 2.260 2.350 2.900 Köln 2.990 2.740 2.850 3.750 Kaufpreise nach Baujahr (Median in /m 2 )* Bezirke bis 1919 1920-1945 1946-1960 1961-1975 1976-1990 1991-2010 ab 2011 Innenstadt 4.370 4.100 3.980 3.950 4.070 4.360 4.870 Rodenkirchen 3.050 k. A. k. A. 2.800 3.350 3.290 4.770 Lindenthal 4.480 3.820 3.650 2.500 2.990 3.940 4.580 Ehrenfeld 4.050 k. A. 2.860 2.310 k. A. 3.040 3.790 Nippes 4.150 k. A. 2.860 2.440 2.630 2.710 4.100 Chorweiler k. A. k. A. k. A. 1.580 1.960 2.620 3.040 Porz k. A. k. A. 1.740 1.750 2.230 2.330 3.230 Kalk k. A. k. A. 1.970 1.750 2.240 2.560 3.090 Mülheim 3.200 2.280 2.430 2.100 2.450 2.620 3.190 Köln 3.980 3.710 2.960 2.160 2.650 3.110 4.280 * Median: 50 % der Angebote liegen über und 50 % der Angebote unter diesem Wert
JLL Residential City Profile Köln August 2016 13 Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien 1. Halbjahr 2016 Keine Fusionen und geringes Transaktionsvolumen Im ersten Halbjahr 2016 wurden auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien wesentlich geringere Transaktionsvolumina beobachtet als noch im Vorjahr. Insgesamt wechselten Wohnimmobilien und Portfolios für ca. 4,4 Mrd. mit insgesamt ca. 42.000 Einheiten die Besitzer. Damit ist das erste Halbjahr 2016 das umsatzschwächste in den letzten fünf Jahren. Dieser Rückgang ist maßgeblich auf das Fehlen von Großtransaktionen zurückzuführen. Grundsätzlich zeichnen sich mehrere Trends auf dem Wohn-Transaktionsmarkt ab. Zum einen werden aus den Beständen der fusionierten Wohnkonzerne Teilportfolios bzw. Objekte herausgelöst, die nicht in die Gesamtstrategie des Unternehmens passen. Des Weiteren zeigt die Fertigstellung von fast 250.000 Wohnungen, die höchste Zahl an Wohnungen seit 2006, Auswirkungen auf den Transaktionsmarkt. Mittlerweile sind fast ein Viertel aller Transaktionen oder 1,2 Mrd. Forward Deals. Schließlich hält auch der Trend des Handels von Mikroapartmenthäusern und privaten Studentenapartments an. (300 Mio. ). Der internationale Anteil der Investoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist im ersten Halbjahr auf fast ein Viertel des investierten Kapitals angestiegen (2015: 13 %) bei der Anzahl der Transaktionen liegt dieser jedoch weiterhin bei lediglich 15 % (2015: 16 %). Herkunft der Investoren (in % der Transaktionssumme) Transaktionen nach Akteuren in % In Bezug auf den Ab- und Aufbau von Immobilienvermögen waren im ersten Halbjahr die deutschen Spezialfonds jene mit dem höchsten Vermögensaufbau. Beachtlich ist auch der Vermögensaufbau bei den Asset-/Fondsmanagern von etwas weniger als 950 Mio. insbesondere vor dem Hintergrund, dass 2015 noch netto 11 Mrd. abgezogen wurden. Der Ausblick auf 2016 muss etwas nach unten korrigiert werden. Dennoch: bei der noch weiter gestiegenen Attraktivität des deutschen Wohninvestmentmarktes für internationale Investoren in Verbindung mit den oben genannten Trends ist ein Transaktionsvolumen von bis zu 10 Mrd. nicht unwahrscheinlich, zudem auch die Konsolidierungsphase bei den zuletzt fusionierten Bestandshaltern gerade erst begonnen hat.
JLL Residential City Profile Köln August 2016 14 Köln widersteht dem Bundestrend und steigert das Transaktionsvolumen Mit Transaktionen im Wert von fast 180 Mio. und etwa 1.900 Wohnungen widersteht die Millionenstadt am Rhein dem Bundestrend und kann nahtlos an das Rekordjahr 2015 anknüpfen. Denn obwohl das Transaktionsgeschehen traditionell in Köln eher ruhiger als in anderen deutschen Metropolen ist, konnte in den ersten sechs Monaten des Jahres sogar ein Anstieg um fast zwei Drittel beobachtet werden. Damit wurde der Fünfjahresschnitt um mehr als den Faktor drei überschritten. Dazu beigetragen haben auch zwei vorab verkaufte Projektentwicklungen, die insgesamt einen Anteil von ca. einem Drittel am Gesamttransaktionsvolumen haben. Darüber hinaus wurden mit im Mittel 270 Wohnungen pro Transaktion vergleichsweise großvolumige Verkäufe von lokalen Beständen realisiert für Köln eigentlich untypisch, da der Kölner Transaktionsmarkt eher kleinteilig geprägt ist. Am meisten aufgebaut haben in der Rheinmetropole die professionellen Asset- und Fondmanager, die 50 Mio. mehr investierten als veräußerten, gefolgt von offenen Fonds mit etwa 40 Mio.. Ausgewählte Transaktionen von Wohnungsportfolios Lage Verkäufer Käufer Wohneinheiten Kaufpreis in Mio. Datum Anmerkungen Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Sachsen-Anhalt Corestate Capital Vertraulich 2.700 100 Q1 2016 Frankfurt, Mannheim Grainger Heitman European Residential Investment Partners 1.600 120 Q1 2016 FRM Portfolio Norddeutschland, Hessen, Bayern, Baden-Württemberg DRV Bund arsago Real Estate 1.200 Vertraulich Q2 2016 Portfolio aus Personalwohnhäusern der DRV Bund Verschiedene Grainger LEG NRW 1.100 50 Q2 2016 Wohnportfolio Celle, Hameln, Walsrode, Uelzen Oldenburg, Mannheim, Norderstedt, Leverkusen, Köln, Berlin, Potsdam Vonovia Noctua Real Estate 1.000 Vertraulich Q1 2016 Wohnportfolio (ehem. Gagfah-Bestand) Vertraulich Deutsche Invest Immobilien (d.i.i. 8 Fonds) 1.000 80 Q2 2016 Verschiedene Wohnobjekte an mehreren Standorten Nordrhein Westfalen Vertraulich Asterion Wohnen 1.000 Vertraulich Q2 2016 Münster, Dresden, Darmstadt, Frankfurt Berlin Devario Invest Family Office Ärztekammer Steiermark Global Student Accomodation 1.000 Vertraulich Q2 2016 Headquarter Portfolio Foncière Dévelopment Logements (FDL Immeo Wohnen) 900 160 Q1 2016 Residenz Berolina Immobilien GmbH Berlin Deutsche Wohnen Mähren Gruppe 900 Vertraulich Q1 2016
JLL Residential City Profile Köln August 2016 15 Einteilung der Kölner Stadtbezirke Bezirk Innenstadt Rodenkirchen Lindenthal Ehrenfeld Nippes Chorweiler Porz Kalk Mülheim Ortsteile Altstadt-Süd, Altstadt-Nord, Neustadt-Süd, Neustadt-Nord, Deutz Bayenthal, Godorf, Hahnwald, Immendorf, Marienburg, Meschenich, Raderberg, Raderthal, Rodenkirchen, Sürth, Rondorf, Weiß, Zollstock Braunsfeld, Junkersdorf, Klettenberg, Lindenthal, Lövenich, Müngersdorf, Sülz, Weiden, Widdersdorf Bickendorf, Bocklemünd/Mengenich, Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Ossendorf, Vogelsang Bilderstöckchen, Longerich, Mauenheim, Niehl, Nippes, Riehl, Weidenpesch Blumenberg, Chorweiler, Esch/Auweiler, Fühlingen, Heimersdorf, Lindweiler, Merkenich, Pesch, Roggendorf/Thenhoven, Seeberg, Volkhoven/Weiler, Worringen Eil, Elsdorf, Ensen, Finkenberg, Gremberghoven, Grengel, Langel, Libur, Lind, Poll, Porz, Urbach, Wahn, Wahnheide, Westhoven, Zündorf Brück, Höhenberg, Humboldt/Gremberg, Kalk, Merheim, Neubrück, Ostheim, Rath/Heumar, Vingst Buchforst, Buchheim, Dellbrück, Dünnwald, Flittard, Höhenhaus, Holweide, Mülheim, Stammheim
JLL Residential City Profile Köln August 2016 16 Quellenangaben Seite 2-3 Grafik Wirtschaft und Demografie im Vergleich : destatis, kommunale statistische Ämter, GfK Geomarketing, Bundesagentur für Arbeit, Oxford Economics Tabelle Bevölkerung und Haushalte : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik Seite 4-5 Tabelle Bestandsdaten : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik Grafik Wohnungsbestand : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik Grafik Wohnungsbautätigkeit und Neubaubedarf : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) Grafik Wohnungsbaufertigstellungen : Stadt Köln Amt für Stadtentwicklung und Statistik Seite 10-11 Grafik Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten GmbH, JLL Tabelle Kaufpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten GmbH, JLL Grafik Entwicklung der Kaufpreise : IDN ImmoDaten GmbH, JLL Seite 12-13 Tabelle Kaufpreise : IDN ImmoDaten GmbH, JLL Grafik Herkunft der Investoren : JLL Grafik Transaktionen nach Akteuren : JLL Seite 14 Tabelle Ausgewählte Transaktionen von Wohnungsportfolios : JLL Seite 6-7 Grafik Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN Immo- Daten GmbH, JLL Tabelle Mietpreisspannen angebotener Wohnungen : IDN ImmoDaten GmbH, JLL Grafik Entwicklung der Medianmiete : IDN ImmoDaten GmbH, JLL Seite 8-9 Tabelle Medianmieten : IDN ImmoDaten GmbH, JLL Karte Angebotsmieten : JLL, IDN ImmoDaten GmbH, Infas Geodaten GmbH
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