www.huettig-rompf.de 08/2015 07/2016 MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG Inhalt
INHALTS VERZEICHNIS Editorial... 5 Motive... 6 Persönliches... 9 Immobilien... 20 Finanzierung... 34 Impressum... 50
01 Editorial Paul Hüttig und Ditmar Rompf Vorstand Hüttig & Rompf AG 4 5
MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG MÜNCHEN LIEBE LESERINNEN & LESER, was bewegt aktuell den Münchner Immobilienmarkt? Eine mögliche Antwort darauf liefert unser neuer Marktreport Immobilienfinanzierung München. Alter, Einkommen, Familienstand und mehr auf über 50 Seiten stellen wir Ihnen den typischen Immobilienkäufer der Bayerischen Landeshauptstadt im Detail vor. Unsere Analyse stützt sich dabei auf die Angaben von Eigennutzern und Kapitalanlegern aus München, die eine Baufinanzierung über Hüttig & Rompf abgeschlossen haben. Ein wertvoller Pool von Daten, der anonym und neutral ausgewertet wurde. Das Ziel ist klar: Mit dem Marktreport Immobilienfinanzierung München möchten wir Ihnen eine aktuelle Orientierungshilfe bieten und unsere Erfahrung mit Ihnen teilen. Denn als Immobilienfi nan zierer bilden wir seit mehr als 25 Jahren die Schnittstelle zwischen Kunden und Kreditgebern. Allein in den letzten zehn Jahren konnten sich durch die kompetente Beratung unserer Finanzierungsexperten über 50.000 Kunden den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen. Und auch 2015 entschieden sich wieder 5.900 Kunden für einen Darlehensvertrag über eine unserer 175 Partnerbanken und Sparkassen. Mit einem Finanzierungsvolumen von über 1,4 Milliarden Euro im Jahr 2015 gehört die Hüttig & Rompf AG damit zu den führenden Finanzierungsvermittlern Deutschlands. Ditmar Rompf Paul Hüttig
02 Einführung MARKTREPORT IMMOBILIENFINANZIERUNG MÜNCHEN EINFÜHRUNG Wer in München wohnt, wohnt teuer. Das hat sich auch 2015 nicht geändert. Die Bayerische Landeshauptstadt ist weiterhin deutscher Spitzenreiter bei Mieten und Immobilienpreisen. In keiner anderen Stadt in Deutschland sind die Preise für Immobilien auf einem so hohen Niveau. Daran hat auch die Mietpreisbremse nichts geändert. Grund für die hohen Kosten: Der Wohnraum in der Metropole an der Isar ist knapp. Was bringt Menschen also dazu, eine Immobilie in München zu erwerben? Die Entscheidung für eine bestimmte Immobilie ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Der Kaufpreis kann ebenso ausschlaggebend sein, wie die Mietpreise der Region. Genauso sind aber auch gute Konditionen für die Baufinanzierung ein Aspekt, der in die Entscheidungsfindung hineinspielt. Deshalb berücksichtigt die Hüttig & Rompf AG diesen wichtigen Punkt in ihrem Marktreport. Die Analyse basiert auf Baufinanzierungen, die Finanzierungsberater in der München tatsächlich vermittelt haben. Damit bietet der Report einen realistischen Einblick auf die Einflüsse, die beim Immobilienkauf relevant sind. Der Marktreport Immobilienfinanzierung München bewertet den Immobilienmarkt der Bayerischen Metropole ganz neutral. Das liegt daran, dass Hüttig & Rompf an kein bestimmtes Kreditinstitut gebunden ist. Stattdessen vermittelt der Immobilienfinanzierer Darlehen über verschiedene Partnerbanken. Deshalb spiegelt die Analyse nicht die subjektive Bewertung eines einzelnen Kreditgebers wider. Die vorliegende Analyse basiert auf dem Zeitraum vom 1. August 2015 bis 31. Juli 2016. Dabei wurde jede Immobilie im Detail berücksichtigt. Alle Daten wurden komplett anonym erhoben und ausgewertet. So ermöglicht die Hüttig & Rompf AG ihren Kunden und Partnern einen objektiven Blick auf den Münchner Immobilienmarkt. 6 7
MOTIVE FÜR DEN KAUF EINER IMMOBILIE DER ANTEIL DER EIGENNUTZER ÜBERWIEGT MIT ETWA 69 PROZENT GEGENÜBER DEN KAPITALAN- LEGERN MIT RUND 31 PROZENT. Eigennutzer oder Kapitalanleger? Verschiedene Faktoren geben Aufschluss darüber, aus welchen Gründen sich der einzelne Käufer für eine Münchner Immobilie entschieden hat. Dazu gehört neben der Höhe des eingesetzten Kapitals auch die Art der Immobilie. Bei den Daten, die in München erhoben wurden, überwiegt der Anteil an Eigennutzern mit etwa 69 Prozent gegenüber dem der Kapitalanleger, der rund 31 Prozent ausmacht. Im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen ist der Anteil an Kapitalanlegern in München hoch. Das spiegelt die Attraktivität der Bayerischen Landeshauptstadt wider. München bietet eben nicht nur ausgezeichnete Wohnqualität, sondern auch wachsende Renditen bei der Investition in eine Immobilie. Die hohe Nachfrage nach Wohneigentum zeigt auch, dass München als Standort von hoher wirtschaftlicher Bedeutung ist.
03 Persönliches PERSÖNLICHES - SOZIODEMOGRAPHISCHE DATEN Alter, Familienstand, Anzahl der Kinder oder berufliche Ausrichtung: Hier unterscheidet sich der Münchner Immobilienmarkt in nur wenigen Punkten vom bundesdeutschen Durchschnitt. Lediglich das höhere Einkommen sticht im Vergleich hervor. Trotzdem sind die soziodemographischen Daten wichtig, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht. EIGENNUTZER KAPITALANLEGER Alter 39,25 Jahre 48,81 Jahre Anzahl der Kinder 0,72 0,94 Haushaltseinkommen 5.333,33 Euro 7.169,00 Euro 8 9
ALTER DER EIGENNUTZER: bis 29 30 39 12,14% 1,73% 8,67% 40 49 50 59 60 oder älter Die Altersgruppe der 40 bis 49-Jährigen macht 26,59% der Eigennutzer aus. 50,87% ALTER DER KAPITALANLEGER: bis 29 10,12% 1,27% 30 39 21,52% 40 49 50 59 60 oder älter 34,18% Die Altersgruppe der 40 bis 49-Jährigen macht 32,91% der Kapitalanleger aus. 10 11
Ähnlich wie in anderen deutschen Großstädten, liegt auch in München der Schwerpunkt beim Alter der Eigennutzer und Kapitalanleger in der Gruppe 30-49 Jahre. Über 77 Prozent der Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, zählen zu dieser Altersgruppe. Bei den Kapitalanlegern sind es über 54 Prozent. Weitere 44 Prozent bei den Kapitalanlegern entfallen auf die Altersgruppe der Personen ab 50 Jahren. Viele Käufer entscheiden sich ab einem Alter von 30 Jahren und dem damit verbundenen steigenden Einkommen für eine gehobene Wohnqualität. Ebenfalls wird ab diesem Alter verstärkt in Immobilien als Kapitalanlage investiert. Aspekte wie Altersvorsorge oder Steuern könnten diese Entscheidung beeinflussen. Nur wenige Immobilienkäufer befinden sich unter der jüngeren Personengruppe. Gründe hierfür sind wohl in erster Linie die hohen Preise in Münchnen und das geringe Einkommen in diesem Alterssegment.
ANZAHL DER KINDER BEI EIGENNUTZERN: Mehr als 2 Kinder: 4,52% 2 Kinder: 16,38% Keine Kinder: 53,11% Ein Kind: 25,99% ANZAHL DER KINDER BEI KAPITALANLEGERN: Mehr als 2 Kinder: 11,39% 2 Kinder: 21,53% Keine Kinder: 53,16% Ein Kind: 13,92% Über die Hälfte der beiden Käufergruppen haben keine Kinder (je 53 Prozent). Unter den Eigennutzern haben rund 42 Prozent ein bis zwei Kinder. Bei den Kapitalanlegern fällt dieser Wert mit über 35 Prozent etwas geringer aus. 12 13
FAMILIENSTAND DER EIGENNUTZER: Eigennutzer 0 20 40 60 80 100 Familienstand in % ledig: 28,25% verheiratet: 55,37% Sonstige: 16,38% FAMILIENSTAND DER KAPITALANLEGER: Kapitalanleger 0 20 40 60 80 100 Familienstand in % ledig: 17,72% verheiratet: 70,89% Sonstige: 11,39% Betrachtet man den Familienstand der Kreditnehmer, überwiegt deutlich der Anteil an verheirateten Käufern. Das gilt sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger. Bei den Käufern, die Immobilien zur Eigennutzung erwerben, liegt die Zahl bei rund 55 Prozent. Singles sind unter den Eigennutzern mit über 28 Prozent vertreten. Mit knapp 71 Prozent ist der Anteil der verheirateten Kapitalanleger besonders hoch.
14 14
NATIONALITÄT DER EIGENNUTZER: Deutsch EU Nicht-EU 0 20 40 60 80 100 Nationalität in % Deutsch: 78,53% EU: 10,17% Nicht-EU: 11,30% NATIONALITÄT DER KAPITALANLEGER: Deutsch EU Nicht-EU 0 20 40 60 80 100 Nationalität in % Deutsch: 77,22% EU: 13,92% Nicht-EU: 8,86% Knapp 79 Prozent der Eigennutzer und etwa 77 Prozent der Kapitalanleger in Münchnen stammen aus Deutschland. Münchens steigende Rolle als internationaler Standort spiegelt sich in beiden Käufergruppen mit über 20 Prozent an ausländischen Käufern wider.
BERUFE DER EIGENNUTZER: Beamtin/Beamter: 5,65% Sonstige: 4,52% Selbstständig, Freiberufler/in: 8,47% Angestellte/r: 81,36% BERUFE DER KAPITALANLEGER: Sonstige: 18,98% Beamtin/Beamter: 7,59% Selbstständig, Freiberufler/in: 16,47% Angestellte/r: 56,96% 16 17
Die Bayerische Landeshauptstadt und andere deutsche Metropolen haben eins gemeinsam: Der Anteil der Angestellten unter den Eigennutzern ist mit rund 81 Prozent sehr hoch. Deutlich geringer fällt die Zahl bei den Kapitalanlegern aus. Angestellte sind hier mit knapp 57 Prozent vertreten. Nur etwa 8 Prozent der Selbstständigen und Freiberufler kaufen eine Wohnimmobilie zur Eigennutzung. Bei den Kapitalanlegern nimmt dieses Berufssegment über 16 Prozent ein. In dieser Gruppe wird eine Immobilie als zusätzliche Altersvorsorge genutzt.
HAUSHALTSEINKOMMEN DER EIGEn nutzer: Bis 3.000 3.000-5.000 5.000-8.000 Über 8.000 19,78% 12,99% 31,64% 35,59% 5.333,33 Ø HAUSHALTSEINKOMMEN München ist ein teures Pflaster. Deshalb ist ein hohes Einkommen nötig, um sich eine Wohnung oder ein Haus in der Isarmetropole leisten zu können. Münchner Immobilienkäufer gehören aus diesem Grund größtenteils zu den Besserverdienern. Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, verfügen über ein monatliches Durchschnittseinkommen von über 5.300 Euro. 87 Prozent dieser Käufergruppe verdient mehr als 3.000 Euro im Monat. Noch höher 18 19
HAUSHALTSEINKOMMEN DER KAPITALANLEGER: Bis 3.000 3.000-5.000 5.000-8.000 Über 8.000 17,72% 41,77% 40,51% 7.169,00 Ø HAUSHALTSEINKOMMEN liegt das durchschnittliche Einkommen bei den Münchner Kapitalanlegern. Im Schnitt verdient ein Käufer, der in eine Immobilie der Bayerischen Landeshauptstadt investiert, rund 7.200 Euro. Über 82 Prozent der Anleger verfügen über mehr als 5.000 Euro im Monat. Über 8.000 Euro verdienen knapp 42 Prozent. Dieser große Anteil spricht dafür, dass diese Käufergruppe besonderen Wert auf Kapitalanlagen legt. Zudem könnte ein weiterer Grund sein, dass Immobilien auch als Steuersparmaßnahme genutzt werden.
04 Immobilien IMMOBILIEN - OBJEKTART UND WOHNFLÄCHE Mit 1,5 Millionen Einwohnern ist München die drittgrößte Stadt Deutschlands und gehört zu den führenden Metropolen Europas. Die Bayerische Landeshauptstadt hat sich längst als wichtiges Wirtschaftszentrum und Verkehrsknotenpunkt etabliert. Durch seine hervorragende Infrastruktur und dem vielfältigen Kulturangebot gilt München als urbaner Lebensmittelpunkt und gleichzeitig als lukrativer Standort für Investitionen. Das schlägt sich in den hohen Immobilienpreisen nieder. EIGENNUTZER KAPITALANLEGER Immobilienwert 530.013,00 Euro 324.900,00 Euro Wohnfläche 96,00m 2 69,68m 2 20 21
OBJEKTART DER EIGENNUTZER: Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Grundstück, Wohn- und Geschäftshaus: 2,25% Haus: 27,67% Eigentumswohnung: 70,08% Einfamilienhaus: 6,78% Reihenhaus/Doppelhaushälfte: 20,89% Trotzdem ist der Münchner Immobilienmarkt äußerst attraktiv. Seit Jahren wächst und wächst die Nachfrage nach Wohneigentum. Zwar ist das Angebot an Immobilien vielschichtig, dennoch ist die klassische Eigentumswohnung die häufigste Objektart. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger greifen gerne zu dieser Immobilienart. 22 23
OBJEKTART DER KAPITALANLEGER: Mehrfamilienhaus, Gewerbe, Grundstück, Wohn- und Geschäftshaus: 6,33% Haus: 3,80% Eigentumswohnung: 89,87% Einfamilienhaus: 2,53% Reihenhaus/Doppelhaushälfte: 1,27% Die Eigentumswohnung ist sogar der absolute Spitzenreiter auf dem Münchner Immobilienmarkt. 70 Prozent der Eigennutzer und knapp 90 Prozent der Kapitalanleger entscheiden sich für diese Objektart. Das liegt besonders daran, dass München sehr urban geprägt ist. Fast 28 Prozent der eigengenutzten Immo bilien entfallen auf Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften.
IMMOBILIENWERT IN BEZUG ZUM HAUSHALTSEINKOMMEN DER EIGENNUTZER: durchschnittlicher Immobilienwert Ø 530.013 3.000 5.000 429.600 5.000 8.000 557.000 8.000 + 777.815 0Tsd. 100Tsd. 200Tsd. 300Tsd. 400Tsd. 500Tsd. 600Tsd. 700Tsd. 800Tsd. 900Tsd. Immobilienwert in Tsd. Euro Eine klare Spitzenposition im bundesweiten Durchschnitt nimmt München bei den Immobilienpreisen ein. Eigennutzer zahlen für ihre Wohnung oder ihr Haus im Schnitt 530.000 Euro. Hier besteht ein direkter Zusammenhang zwischen Kaufpreis des Wohneigentums und dem Einkommen des Käufers: Je höher das Gesamteinkommen, desto höher auch der Wert des Objekts. Das gilt zumindest für eigengenutzte Immobilien. Bei einem monatlichen Einkommen zwischen 3.000 und 5.000 Euro liegt der Wert einer eigengenutzten Immobilie bei durchschnittlich 429.600 Euro. Münchner Immobilienkäufer, die 5.000 und 8.000 Euro verdienen, geben im Schnitt 557.000 Euro für ihr Wohneigentum aus. Wer über 8.000 Euro monatlich zur Verfügung hat, zahlt durchschnittlich 777.815 Euro für sein Haus oder seine Wohnung. Diese Zahlen zeigen ganz klar: München ist einer der teuersten Immobilienstandorte in Europa. Wie sieht es im Vergleich dazu bei den Kapitalanlegern aus? Hier fällt der durchschnittliche Kaufpreis mit 324.900 Euro deutlich niedriger aus. Dieser Wert liegt aber trotzdem über dem durchschnittlichen Immobilienpreis in deutschen Großstädten. In der Käufergruppe der Kapitalanleger steigt im Gegensatz zu den Eigennutzern der Immobilienwert aber nicht proportional mit dem Einkommen. Stattdessen rücken steuerliche Aspekte und die Rentabilität der Immobilie in den Mittelpunkt. 24 25
IMMOBILIENWERT IN BEZUG ZUM HAUSHALTSEINKOMMEN DER KAPITALANLEGER: durchschnittlicher Immobilienwert Ø 324.900 3.000-5.000 330.000 5.000-8.000 301.950 8.000 + 375.000 0Tsd. 50Tsd. 100Tsd. 150Tsd. 200Tsd. 250Tsd. 300Tsd. 350Tsd. 400Tsd. 450Tsd. 500Tsd. Immobilienwert in Tsd. Euro
WERT DER IMMOBILIEN VON EIGENNUTZERN: 6,91% 1,15% 2,87% 8,62% 23,56% der Immobilien haben einen Wert von 200.000 400.000. 21,26% 35,63% Unter 100.000 100.000 200.000 200.000 400.000 400.000 600.000 600.000 800.000 800.000 1.000.000 Über 1.000.000 WERT DER IMMOBILIEN VON KAPITALANLEGERN: 7,59% 5,07% 2,53% 10,13% 22,78% 51,90% der Immobilien haben einen Wert von 200.000 400.000. Unter 100.000 100.000 200.000 200.000 400.000 400.000 600.000 600.000 800.000 800.000 1.000.000 Über 1.000.000 26 27
Geht man ausschließlich nach dem Immobilienwert, gibt es in der Bayerischen Landeshauptstadt kaum Wohnungen und Häuser, deren Wert unter 100.000 Euro liegt. Nur rund 3 Prozent der Kapitalanleger entscheiden sich für eine Immobilie aus diesem Preissegment. Mit etwa einem Prozent fällt der Anteil der Eigennutzer noch geringer aus. Grund dafür könnten die steigenden Preise in München sein. Günstige Immobilien sind kaum noch verfügbar. Auch das Angebot von Immobilien für 100.000 bis 200.000 Euro liegt im Vergleich zu anderen Metropolen niedriger. Nur knapp 3 Prozent der Eigennutzer kaufen in diesem Preissegment. Bei Anlegern fällt der Anteil mit etwa 10 Prozent höher aus. Der Fokus liegt bei beiden Käufergruppen aber bei einem Wert von 200.000 bis 600.000 Euro. Hier greifen rund 59 Prozent der Eigennutzer und knapp 75 Prozent der Kapitalanleger zu. Im Preissegment von 600.000 bis 800.000 Euro kaufen über 21 Prozent der Eigennutzer und knapp 8 Prozent der Kapitalanleger. Über 15 Prozent der Eigennutzer und rund 5 Prozent der Kapitalanleger entscheiden sich für hochpreisige Immobilien über 800.000 Euro.
28 28
VERHÄLTNIS VON NEUBAU ZU BESTAND BEI EIGENNUTZERN: 47,44% 52,56% Bestand Neubau VERHÄLTNIS VON NEUBAU ZU BESTAND BEI KAPITALANLEGERN: 49,35% 50,65% Bestand Neubau Die Verteilung zwischen Neubau und Bestandsimmobilien ist im Münchner Raum sehr ausgewogen. Das gilt sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger.
WOHNFLÄCHE (QM) IN BEZUG ZUM FAMILIENSTAND BEI EIGENNUTZERN: BEI KAPITALANLEGERN: verheiratet: ledig: verheiratet: ledig: 105,80m 2 80,50m 2 70,16m 2 68,65m 2 IN BEZUG ZUM HAUSHALTSEINKOMMEN BEI EIGENNUTZERN: über 8.000 : 142,00m 2 5.000 8.000 : 96,00m 2 3.000 5.000 : 85,00m 2 2.000 3.000 : 77,77m 2 über 8.000 : 142,00m 2 5.000 8.000 : 96,00m 2 3.000 5.000 : 85,00m 2 2.000 3.000 : 77,77m 2 BEI KAPITALANLEGERN: über 8.000 : 79,00m 2 5.000 8.000 : 66,00m 2 3.000 5.000 : 68,65m 2 über 8.000 : 79,00m 2 5.000 8.000 : 66,00m 2 3.000 5.000 : 68,65m 2 30 31
Der Wert von Immobilien in München steigt und steigt. Das schlägt sich aber nicht nur in überdurchschnittlich hohen Preisen für Wohnungen und Häusern nieder. In der Bayerischen Landeshauptstadt fallen die angebotenen Immobilien im Vergleich zu anderen Städten auch kleiner aus. Durchschnittlich 96 Quadratmeter messen die Immobilien von Münchner Eigennutzern. Mit rund 70 Quadratmetern fallen die Kaufobjekte von Kapitalanlegern noch kleiner aus. Grund dafür könnten die hohen Immobilienpreise sein. Womöglich entscheiden sich Käufer deshalb eher für kleinere Wohneinheiten und senken so den eigenen Kapitaleinsatz. Betrachtet man den Zusammenhang zwischen Wohnfläche und Familienstand fällt auf, dass Verheiratete Immobilien für den Eigengebrauch von durchschnittlich knapp 106 Quadratmetern erwerben. Die Singles unter den Eigennutzern begnügen sich mit rund 81 Quadratmetern. Das könnte daran liegen, dass ein Mehrpersonenhaushalt auch einen höheren Bedarf an Wohnraum hat. 96,00m 2 69,68m 2 Ø WOHNFLÄCHE Ø WOHNFLÄCHE Einen direkten Einfluss auf die Wohnfläche hat das Gesamteinkommen. Hier gilt: Je höher das Einkommen, desto größer ist die Immobilie. Wer es sich leisten kann, entscheidet sich also für ein großes Kaufobjekt. Eigennutzer, die über ein Einkommen von 2.000 bis 3.000 Euro monatlich verfügen, greifen zu einer Immobilie mit durchschnittlich über 77 Quadratmetern. Liegt der Verdienst zwischen 3.000 und 5.000 Euro, steigt auch die Immobiliengröße auf 85 Quadratmeter. Käufer, die zwischen 5.000 und 8.000 Euro verdienen, entscheiden sich für 96 Quadratmeter. Bei einem monatlichen Einkommen von über 8.000 Euro sind die Immobilien der Eigennutzer mit 142 Quadratmetern noch einmal größer.
32 33
WOHNFLÄCHE (QM) IN BEZUG ZU DEN PERSONEN IM HAUSHALT BEI EIGENNUTZERN: 5 Personen: 4 Personen: 3 Personen: 2 Personen: 139,50m 2 133,38m 2 96,00m 2 85,00m 2 5 Personen: 4 Personen: 3 Personen: 2 Personen: 139,50m 2 133,38m 2 96,00m 2 85,00m 2 IN BEZUG ZU DEN PERSONEN IM HAUSHALT BEI KAPITALANLEGERN: 5 Personen: 4 Personen: 3 Personen: 2 Personen: 69,45m 2 68,00m 2 55,00m 2 71,09m 2 5 Personen: 4 Personen: 3 Personen: 2 Personen: 69,45m 2 68,00m 2 55,00m 2 71,09m 2 Deshalb steigt bei den Eigennutzern auch die Quadratmeterzahl mit der Zahl der Bewohner: Je mehr Personen im Haushalt, desto größer ist die Immobilie. So kaufen Eigennutzer mit vier Kindern im Durchschnitt Wohnungen und Häuser mit über 133 Quadratmetern. Anders bei den Kapitalanlegern. Bei dieser Käufergruppe gibt es keine größeren Unterschiede beim Vergleich der Wohnfläche und dem Familienstand oder der Anzahl der Kinder. Hier besteht kein direkter Zusammenhang, da der Käufer nur in die Immobilie investiert und sie selbst nicht bewohnt.
05 Finanzierung FINANZIERUNG - EIGENKAPITAL UND MONATLICHE BELASTUNGEN Der Traum von der Eigentumswohnung oder dem eigenen Haus kann meist erst durch eine Finanzierung Wirklichkeit werden. Das gilt auch für den Immobilienmarkt in München. Der passende Kredit ist somit einer der wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf. Die Entscheidung für eine Finanzierung hat mitunter für viele Jahre Einfluss auf die finanzielle Situation des Immobilienkäufers. Von einer klugen Wahl kann der Käufer finanziell profitieren und Geld sparen. Jede Finanzierung ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehören das eingebrachte Eigenkapital, der Beleihungsauslauf und der gewählte Tilgungssatz. Auch die Art des Darlehens und die Dauer der Zinsfestschreibung müssen der individuellen finanziellen Situation entsprechen. EIGENNUTZER KAPITALANLEGER Eigenkapital 253.205,73 Euro 182.215,80 Euro Beleihungsauslauf 76,28% 75,91% Tilgungssatz 2,37% 2,89% 34 35
EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUM IMMOBILIENWERT BEI EIGENNUTZERN: 29.902,40 98.269,98 152.420,07 601.245,00 287.125,75 314.330,76 100.000 200.000 200.000 400.000 400.000 600.000 600.000 800.000 800.000 1.000.000 Über 1.000.000 253.205,73 Ø EIGENKAPITAL Münchner Eigennutzer bringen im Schnitt über 253.000 Euro an Eigenkapital ein. Bei Kapitalanlegern fällt der Betrag mit rund 182.000 Euro deutlich niedriger aus. Zwischen dem Immobilienwert und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital besteht eine direkte Abhängigkeit. Je höher der Kaufpreis, desto größer fällt auch das eingebrachte Eigenkapital aus. Unabhängig davon, ob es sich um Wohnraum zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage handelt. Hintergrund dieser Tendenz ist die Tatsache, dass ein höherer Anteil an Eigenkapital deutlich bessere Konditionen bei der Immobilienfinanzierung möglich macht. Zudem setzen viele Kreditinstitute einen bestimmten prozentualen Anteil an eigenen Mitteln, der nach dem gewählten Kreditvolumen bemessen wird, voraus. Unter den Münchner Eigennutzern liegt das aufgebrachte Eigenkapital im Schnitt bei über 98.000 Euro, wenn die Immobilie zwischen 200.000 und 400.000 Euro wert ist. Erhöht sich der Kaufpreis auf 400.000 bis 600.000 Euro, wenden Eigennutzer rund 152.000 Euro an eigenen Mitteln auf. Bei einem Kaufpreis zwischen 600.000 und 800.000 Euro steuern Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, im Schnitt etwa 287.000 Euro als Kapital bei. Kostet die Münchner Wohnung oder das Haus noch mehr, bringt diese Käufer gruppe auch noch mehr eigene Mittel ein. 36 37
EIGENKAPITAL IN BEZUG ZUM IMMOBILIENWERT BEI KAPITALANLEGERN: 60.204,75 141.474,46 545.917,00 150.121,15 309.317,08 100.000 200.000 200.000 400.000 400.000 600.000 600.000 800.000 800.000 1.000.000 Über 1.000.000 182.215,80 Ø EIGENKAPITAL Kapitalanleger hingegen investieren weniger Eigenkapital als Eigennutzer. Das könnte an steuerlichen Aspekten liegen. Dennoch gilt auch bei dieser Käufergruppe: Je höher der Immobilienwert, desto größer ist der Anteil an Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 200.000 bis 400.000 Euro bringen Anleger durchschnittlich Eigenkapital von über 141.000 Euro ein. Ist die Immobilie zwischen 400.000 und 600.000 Euro wert, steigt der Wert an eigenen Mitteln auf über 150.000 Euro. Liegt der Kaufpreis bei 600.000 bis 800.000 Euro, erhöht sich der Anteil an Eigenkapital auf rund 309.000 Euro. Durch die aktuell niedrigen Zinsen und die steigenden Immobilienpreise scheint die Investition in Münchner Wohnraum äußerst lukrativ zu sein. Diese Form der Kapitalanlage sorgt auch langfristig für eine hohe Rendite. Deshalb wandert viel Eigenkapital in den Immobilienmarkt der Bayerischen Landeshauptstadt.
38 39
EIGENKAPITAL IN BEZUG ZU DER ANZAHL DER KINDER BEI EIGENNUTZERN: Keine Kinder 183.944,09 Ein Kind 317.043,51 2 Kinder 335.110,94 Mehr als 2 409.78,25 0Tsd. 50Tsd. 100Tsd. 150Tsd. 200Tsd. 250Tsd. 300Tsd. 350Tsd. 400Tsd. 450Tsd. 500Tsd. Eigenkapital (Tsd. ) EIGENKAPITAL IN BEZUG ZU DER ANZAHL DER KINDER BEI KAPITALANLEGERN: Keine Kinder 173.819,02 Ein Kind 122.164,15 2 Kinder 121.755,11 Mehr als 2 401.395,36 0Tsd. 50Tsd. 100Tsd. 150Tsd. 200Tsd. 250Tsd. 300Tsd. 350Tsd. 400Tsd. 450Tsd. 500Tsd. Eigenkapital (Tsd. ) Besteht ein direkter Zusammenhang zwischen dem eingesetzten Eigenkapital und der Anzahl der Kinder? Laut der Analyse von Hüttig & Rompf ist das nicht der Fall. Nur bei den Eigennutzern steigt bei wachsender Anzahl der Kinder auch der Anteil an Eigenkapital. Das lässt sich aber auf den dementsprechend höheren Bedarf an Wohnraum zurückführen. Somit wird die Entscheidung für eine Immobilie nur indirekt von diesem Faktor beeinflusst.
BELEIHUNGSAUSLAUF BEI EIGENNUTZERN: 8,47% 20,34% 12,43% 19,21% Bei 39,55% der Eigennutzer liegt der Verkehrswert der Immobilie in Relation zum benötigten Fremdkapital zwischen 60% 80%. Unter 60% 60% 80% 80% 90% 90% 100% Über 100% 76,28% Ø BELEIHUNGSAUSLAUF Der Beleihungsauslauf beschreibt den prozentualen Anteil des Objektwertes, der durch ein Darlehen finanziert wird. Unter den Eigennutzern und Kapitalanlegern in München liegt dieser Wert im Durchschnitt bei rund 76 Prozent. Bei einem Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent bieten Kreditinstitute Immobilienkäufern die besten Konditionen für ihre Baufinanzierung. Dennoch nutzen nur knapp über 20 Prozent beider Käufergruppen diesen Vorteil. Die steigenden Immobilienpreise in der Bayerischen Landeshauptstadt scheinen auch hier für den geringen Anteil verantwortlich zu sein. 40 41
BELEIHUNGSAUSLAUF BEI KAPITALANLEGERN: 10,13% 20,25% 10,13% 20,25% Bei 39,24% der Kapitalanleger liegt der Verkehrswert der Immobilie in Relation zum benötigten Fremdkapital zwischen 60% 80%. Unter 60% 60% 80% 80% 90% 90% 100% Über 100% 75,91% Ø BELEIHUNGSAUSLAUF Mit rund 59 Prozent entscheiden sich die meisten Kreditnehmer für einen Beleihungsauslauf von 60 bis 90 Prozent. Bei über 12 Prozent liegt der Anteil der Eigennutzer, die einen Auslauf von 90 bis 100 Prozent wählen. Selbst den Beleihungsauslauf von über 100 Prozent nehmen noch etwa 8 Prozent der Eigennutzer in Anspruch. Bei den Kapitalanlegern entfallen 10 Prozent auf dieses Segment. Grund dafür: Eine besonders günstige Immobilienfinanzierung steht bei Investoren nicht im Vordergrund. Denn die anfallenden Zinsen sind bei einer Kapitalanlage steuerlich relevant. Der hohe Auslauf bei den Eigennutzern könnte ein Indiz für einen geringen Anteil an Eigenkapital und hohe Immobilienpreise sein.
TILGUNGSSATZ BEI EIGENNUTZERN: 60 Anzahl der Eigennutzer in Prozent % 50 40 30 20 10 20,11% 47,70% 18,39% 8,05% 2,88% 2,87% 0 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Über 6% Tilgungssatz in Prozent (%) TILGUNGSSATZ BEI KAPITALANLEGERN: 60 Anzahl der Kapitalanleger in Prozent % 50 40 30 20 10 18,42% 36,84% 25,00% 5,27% 5,26% 9,21% 0 1% - 2% 2% - 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% Über 6% Tilgungssatz in Prozent (%) 42 43
Durch die historisch niedrigen Zinsen beträgt der durchschnittliche Tilgungssatz der Münchner Eigennutzer 2,37 Prozent. Bei 2,89 Prozent liegt der Durchschnittswert der Kapitalanleger. Rund 20 Prozent der Eigennutzer entscheiden sich für einen Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent. Bei den Kapitalanlegern entfallen über 18 Prozent auf dieses Segment. Der mit Abstand größte Teil der Käufer wählt aber einen Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent. Mit über 47 Prozent nimmt fast die Hälfte der Eigennutzer diesen Tilgungssatz in Anspruch. Deutlich geringer fällt der Anteil der Kapitalanleger aus. Hier sind es nur knapp 37 Prozent, die sich für diesen Tilgungssatz bei der Finanzierung entscheiden. Über 18 Prozent der Eigennutzer wählen einen Tilgungssatz von 3 bis 4 Prozent. Bei Kapitalanlegern liegt der Anteil bei 25 Prozent. Knapp 8 Prozent der Eigennutzer nehmen einen Tilgungssatz von 4 bis 5 Prozent in Anspruch. Selbst bei einer Tilgung von 5 Prozent und höher greifen noch über 5 Prozent der Kreditnehmer zu. Auch Kapitalanleger entscheiden sich zunehmend für eine höhere Tilgung. Auf einen Wert von 4 bis 5 Prozent entfallen etwa 5 Prozent dieser Käufergruppe. Der gleiche Anteil wählt sogar einen Tilgungssatz von 5 bis 6 Prozent. Bei über 6 Prozent Tilgung sind noch rund 9 Prozent der Kapitalanleger vertreten. Grund dafür: eine schnelle Entschuldung im aktuellen Zinstief. 2,37% 2,89% Ø TILGUNGSSATZ Ø TILGUNGSSATZ
Die steigenden Immobilienpreise sorgen auch in München dafür, dass Käufer stärker belastet werden. Wer in der Bayerischen Landeshauptstadt eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, muss im Schnitt monatlich über 1.565 Euro aufbringen. Das entspricht 29,35 Prozent des Einkommens und ist damit bundesdeutscher Spitzenwert. Auch Kapitalanleger spüren zunehmend die steigenden Preise in München. In dieser Käufergruppe fällt die monatliche Belastung mit über 1.187 Euro ebenfalls hoch aus. Dieser Wert entspricht 16,57 Prozent des Einkommens. 44 45
MONATLICHE BELASTUNG BEI EIGENNUTZERN: Verhältnis zum Haushaltseinkommen: 29,35% Monatliche Finanzierungsrate 1.565,75 MONATLICHE BELASTUNG BEI KAPITALANLEGERN: Verhältnis zum Haushaltseinkommen: 16,57% Monatliche Finanzierungsrate 1.187,66
DARLEHENSART DER EIGENNUTZER: Annuitätendarlehen KfW-Darlehen Endfällige Darlehen Sonstige 2,74% 4,77% 5,06% 87,43% der Eigennutzer entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. DARLEHENSART DER KAPITALANLEGER: Annuitätendarlehen 5,08% 3,62% KfW-Darlehen Endfällige Darlehen 11,14% Sonstige 80,16% der Kapitalanleger entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen. Eindeutig an der Spitze bei den Darlehensarten: das Annuitätendarlehen. Über 87 Prozent der Eigennutzer greifen bei der Finanzierung ihrer Immobilie zu dieser Form des Kredits. Bei den Kapitalanlegern liegt der Wert bei 80 Prozent. Mit knapp 5 Prozent spielen KfW-Darlehen nur eine geringe Rolle bei der Finanzierung des Eigenheims. Mit rund 11 Prozent nehmen Kapitalanleger etwas häufiger ein KfW-Förderprogramm in Anspruch. 46 47
DARLEHENSART (KFW) DER EIGENNUTZER: 6,04% 33,60% 60,36% KfW 124 KfW 153 Sonstige DARLEHENSART (KFW) DER KAPITALANLEGER: 1,67% 98,33% KfW 153 Sonstige Dabei wird energieeffizientes Bauen immer wichtiger. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger entscheiden sich fast ausschließlich für das KfW-Programm 153. Andere Förderprogramme fallen kaum ins Gewicht.
ZINSFESTSCHREIBUNG BEI EIGENNUTZERN: 5 Jahre 4,74% 10 Jahre 46,83% 15 Jahre 23,02% 20 Jahre 13,39% Sonstiges 12,02% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Anzahl der Eigennutzer in Prozent (%) Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage: Bei einem Immobilienkauf in München entscheiden sich Käufer für eine längerfristige Zinsbindung. Grund dafür ist das aktuelle Zinstief. Diese niedrigen Zinsen möchten sich Eigennutzer sichern. Deshalb legen sich knapp 47 Prozent dieser Käufergruppe auf eine Festschreibung der Zinsen von 10 Jahren fest. Bei 23 Prozent der Darlehensverträge sind es 15 Jahre. Über 13 Prozent der Kreditnehmer entscheiden sich für eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren. 48 49
ZINSFESTSCHREIBUNG BEI KAPITALANLEGERN: 5 Jahre 2,26% 10 Jahre 72,06% 15 Jahre 17,70% 20 Jahre 0,72% Sonstiges 7,26% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Anzahl der Kapitalanleger in Prozent (%) Für nur rund 5 Prozent der Eigennutzer und etwa 2 Prozent der Kapitalanleger kommt eine kurze Festschreibung von 5 Jahren in Frage. Bei den Kapitalanlegern liegt der Fokus mit 72 Prozent auf einer Zinsbindung von 10 Jahren. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren wählen über 17 Prozent der Kapitalanleger. Eine noch längere Zinssicherung spielt für Anleger kaum eine Rolle. Grund dafür: Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt 10 Jahre. Viele Investoren erwägen nach diesem Zeitraum also den Wiederverkauf ihrer Immobilie, weil nach dieser Frist die Gewinne aus einem Verkauf nicht versteuert werden müssen.
IMPRESSUM HABEN SIE NOCH FRAGEN? MÖCHTEN SIE MEHR ZUR IMMOBILIENFInan ZIER UNG ERFAHREN? DANN NEHMEN SIE GERNE KONTAKT MIT UNS AUF. Ansprechpartner: Jörg Weisenberger Hanauer Landstraße 126-128 60314 Frankfurt Telefon: 069-907466644 E-Mail: jweisenberger@huettig-rompf.de Stand: Juli 2016 Text: Wilfred Lindo, www.lindo.de Gestaltung: LABOR Agentur für moderne Kommunikation GmbH Druck: LASERLINE Digitales Druckzentrum Bucec & Co. Berlin KG Bildnachweis: Titelfoto, Seite 2, 3, 11, 28, 32, 38: istock Photos, Seite 4: Carsten Costard, Seite 13: LuxTonnerre / flickr.com, Seite 14: Englischer Garten, München Metro Centric / flickr.com, Seite 17: München Marienplatz zen-foto / flickr.com, Seite 25: LuxTonnerre / flickr.com, Seite 27: München gogg / flickr.com, Seite 44: James Byrum / flickr.com, Seite 51: München Grace.Donaghue / flickr.com. www.huettig-rompf.de 50 51
www.huettig-rompf.de