Claus Herzberg / Michael Koch / Ingo A. Hofmann. Wie Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln. interna. Ihr persönlicher Experte

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1 Claus Herzberg / Michael Koch / Ingo A. Hofmann Wie Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln interna Ihr persönlicher Experte

2 Inhalt Wie Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln Vorteile, von denen Sie bei einer Umwandlung profitieren... 7 Vom Auftragsplan zum Grundbucheintrag: So meistern Sie die Umwandlung Wie Sie Ihr Vorhaben durch den richtigen Umgang mit Ihren Mietern fördern Wie Sie beim Verkauf nach Umwandlung Steuernachteile vermeiden Checkliste: Wie Sie die Umwandlung optimal vorbereiten und durchführen Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum Zeitliche Einordnung In der Praxis

3 4 Vorteile, von denen Sie bei einer Umwandlung profitieren Klar: Sie führen die Umwandlung nicht durch, um Ihre Mieter zu ärgern oder dem Notar ein paar hundert Euro an Gebühren zukommen zu lassen. Lesen Sie hier nun die wichtigsten Vorteile, von denen Sie bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen profitieren können: Vorteil 1: Erhöhung des Wertpotenzials Da Sie Ihr Mietshaus im Fall des Verkaufs nicht mehr als Ganzes, sondern scheibchenweise als Eigentumswohnungen veräußern können, wird Ihr Haus unterm Strich mehr wert. Auch nach Abzug aller mit der Umwandlung verbundenen Kosten liegt die Wertsteigerung oft deutlich über 20 %. Wie hoch die Wertsteigerung in Ihrem persönlichen Fall ist, können Sie wie folgt ermitteln: Erkundigen Sie sich nach dem Quadratmeterpreis für vergleichbare Eigentumswohnungen und multiplizieren ihn mit der Wohnfläche Ihres Hauses. Ziehen Sie davon alle Kosten ab, die mit der Umwandlung verbunden sind. Setzen Sie das Ergebnis zum aktuellen Wert Ihres Mehrfamilienhauses ins Verhältnis. 7

4 Vorteil 2: Bessere Liquidität Wenn Sie Eigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses sind, können Sie die Immobilie nur als Ganzes verkaufen, wenn Sie Geld benötigen oder den Gegenwert anderweitig investieren wollen. Das bringt jedoch einige Probleme mit sich: Die Käufergruppe ist auf Kapitalanleger begrenzt, da solche Objekte für Eigennutzer meist nicht interessant sind. Der Erlös aus dem Verkauf hängt stark von der aktuellen Mietersituation ab. Schon ein einziger Problemmieter kann die Verkaufschancen der ganzen Immobilie deutlich beeinträchtigen. Wenn Sie nur einen Teil des Immobilienwerts als liquide Mittel benötigen, müssen Sie den Rest wieder neu investieren und das ist beim Immobilieninvestment mit hohen Nebenkosten verbunden. Eigentumswohnungen können Sie hingegen einzeln verkaufen. Besitzen Sie beispielsweise ein 6-Familien-Haus mit einzelnen Wohnungen, können Sie im Bedarfsfall nur eine einzige Wohnung verkaufen und der Rest Ihres Vermögens bleibt in den anderen Wohnungen investiert. Das spart Aufwand und mindert die Nebenkosten. Praxis-Tipp: Unter dem Gesichtspunkt der Wertsteigerung ist der günstigste Zeitpunkt des Verkaufs einer Wohnung immer dann gegeben, wenn ein Mieter ausgezogen ist. Der Käufer kann dann entscheiden, ob er die Wohnung selbst nutzt oder vermietet. Für Sie als Verkäufer erschließt sich damit eine neue Zielgruppe, und für die leer stehende Wohnung wird in der Regel deutlich mehr bezahlt als für eine vermietete Wohnung. 8

5 Vorteil 3: Nach Neuaufteilung bessere Vermietungschancen Die Umwandlung Ihres Mietshauses in Eigentumswohnungen können Sie gleich dazu nutzen, mit baulichen Veränderungen den Zuschnitt Ihrer Wohnungen den Erfordernissen des Marktes anzupassen. Vor allem in Ballungsräumen kann es sinnvoller sein, großflächige Wohnungen in zwei kleinere Wohneinheiten aufzuteilen. Beispiel: Eine 130-Quadratmeter-Wohnung mit 5 Zimmern können Sie in eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern und eine 2-Zimmer-Wohnung mit 55 Quadratmetern umfunktionieren. Gerade in Großstädten können Sie mit kleineren Wohneinheiten meist eine höhere Quadratmetermiete erzielen. Umgekehrt können Sie kleine Appartements zu größeren Wohneinheiten zusammenfassen, um als Vermieter nicht allzu sehr auf Singles und Studenten fixiert zu sein. So können zwei 30-Quadratmeter-Appartements eine großzügigere und leichter vermietbare 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern ergeben. Praxis-Tipp: Prüfen Sie, ob die Wohnungen in Ihrem Haus den Erfordernissen des regionalen Mietermarktes entsprechen. Als Faustregel gilt: In Ballungsräumen und Universitätsstädten sind kleinere Wohneinheiten gefragt, in ländlichen Regionen eher größere, familienfreundliche Wohnungen. 9