Techem Fokus Immobilie Irrgarten Sonder- und Gemeinschaftseigentum So verlieren Sie nicht die Orientierung! Referent: Marcus Greupner, Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht 1
Überblick Wofür ist die Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum (GE) und Sondereigentum (SE) von Bedeutung? Wie stellt der Verwalter fest, welcher Gebäudeteil zum GE oder SE gehört? Umdeutung einer nichtigen Regelung in der Teilungserklärung (TE) in eine Kostentragungspflicht? Wenn Zweifel bleiben! 2
Wofür ist die Abgrenzung von GE und SE von Bedeutung? Es geht um s Geld; die Regelung über die Verteilung der Kosten im WEG bezieht sich nur auf das GE ( 16 WEG) Der Verwalter verwaltet nur das GE ( 20 WEG) und nicht das SE. Verwaltungszuständigkeit; die Beschlusskompetenz der WEer besteht grundsätzlich nur für das GE 3
Noch ein Wort zu den Begriffen GE und SE sind spezielle Begriffe des Wohnungseigentumsrechts ( 1 Abs. 5, 5 Abs. 1, 2 WEG) Hierneben können folgende Begriffe im WEG eine Rolle spielen: o Alleineigentum (z. B. der Aufsitzrasenmäher, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verwaltungsvermögen erwirbt, Heizungsanlage beim Wärme-Contracting) o Zubehör (z. B. Einbauküche, Ladeneinrichtung, Schankanlage einer Gaststätte) 4
Wie stellt der Verwalter fest, welches Bauteil zum GE oder welches zum SE gehört? Er schaut in die TE Beispiele aus TE, wonach folgende Bauteile zum SE gehören sollen: Fenster, die die Sondereigentumseinheit abschließen nichtig; Fenster gehören zwingend zum GE (BGH ZWE 2012, 267; Riecke/Schmid, WEG, 4. Auflage, 5 Rn. 46) Innenseiten der Fenster Im Ergebnis wohl nichtig (Fenster sind in ihrer Gesamtheit dem GE zuzuordnen, vgl. Bärmann, WEG, 13. Auflage, 5 Rn. 76; für Wohnungseingangstüren BGH ZWE 2014, 81) Balkone teilnichtig; sondereigentumsfähig sind nur der Luftraum, Innenanstrich und Bodenbelag ohne Abdichtungsebene (BGH ZWE 2010, 174) Alle konstruktiven und abdichtenden Bauteile sind zwingend GE. 5
Terrassen nichtig (vgl. KG ZWE 2015, 118; Bärmann, 5 Rn. 117) Versorgungsleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an (teil)nichtig; GE bis zur ersten für die Handhabung durch den WEer vorgesehene Absperrmöglichkeit (BGH ZMR 2013, 454); zum Absperrventil später Heizkörper, Thermostatventile Überflüssig, denn diese Vereinbarung entspricht dem Gesetz (BGH ZMR 2013, 454; BGH ZMR 2011, 971; Bärmann, 5 Rn. 88, 118) GE allerdings dann, wenn das Vorhandensein der Heizkörper (Thermostatventile) für die Funktionsfähigkeit der Anlage erforderlich ist. Bisher nicht geklärt für Heizungssysteme mit einem hydraulischen Abgleich. In diesem Fall dürften Heizkörper und Thermostatventile im GE stehen, vgl. Hügel/Elzer, WEG, 5 Rn. 40) 6
Wie stellt der Verwalter fest, welches Bauteil zum GE und welches zum SE gehört? Er schaut in das Gesetz 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. 7
Einordnung der Norm 5 Abs. 1, 2 WEG sind zwingendes Recht, können also weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss abgeändert werden. BGH ZWE 2013, 205 Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem GE und dem SE nur zugunsten, nicht aber zu Ungunsten des GE verschieben. Mit anderen Worten: Was nach dem Gesetz GE ist, kann nicht zum SE erklärt werden. 8
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des SE sein können, zum GE gehören ( 5 Abs. 3 WEG; z. B. Bodenbelege, nichttragende Wände in der Wohnung) Fazit: Überpointiert kann man sagen, dass es für die sachenrechtliche Zuordnung egal ist, was in der TE unter Gegenstand des Sondereigentums steht. 9
Wie stellt der Verwalter fest, welches Bauteil zum GE und welches zum SE gehört? Der Verwalter recherchiert selber Beispiele aus Rechtsprechung und Kommentierung: Absperrvorrichtung bei Versorgungsleitungen GE (Sauren, WEG, 6. Auflage, 1 Rn. 10a; KG WE 1994, 52; Bärmann/Seuß, WEG, 6. Auflage, C Rn.66) Bad-Entlüfter SE (Bärmann/Seuß, C Rn. 66; Bärmann, 5 Rn. 49) Briefkastenanlage GE (Bärmann, 55 Rn. 65); daher gehören unter dem Gesichtspunkt der einheitlichen Betrachtung auch die Schlösser zum GE. 10
Balkon Grundsätzlich GE SE dann, wenn er durch TE zum SE erklärt worden ist; dann bezieht sich das SE nur auf den Luftraum, den Innenanstrich und den Bodenbelag ohne Abdichtungsebene (BGH ZWE 2010, 174). Ist der Oberbelag für die Dichtigkeit der Balkone verantwortlich, steht er im GE (BayObLG 2 Z BR 124/03) Duplexparker (Doppelstockgarage) Sehr streitig wegen der Frage, ob der einzelne Stellplatz als Raum angesehen werden kann. Beantwortung der Frage vom BGH ausdrücklich offen gelassen (bejahend: Bärmann, 5 Rn. 70; verneinend: Riecke/Schmid, 5 Rn. 43 m.w.n.) Das an einer Doppelstockgarage als Teileigentum gebildete SE erstreckt sich auch auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird (BGH, ZWE 2012, 81). 11
Estrich GE im Hinblick auf die mit ihm verbundene Trittschall- und Isolierfunktion (BGH ZMR 2010, 542) Fenster Zwingend GE (BGH ZMR 2012, 641) o Echte Doppelfenster, die über einen gesondert zu öffnenden zweiten Rahmen verfügen, gehören zum GE, wenn sie Teil des Isolationskonzepts (Wärmeisolierung, Geräuschdämmung) sind (Timme, WEG, 2. Auflage, 5 Rn. 43). o Äußere Fensterbank, Fenstergitter, Fensterladen gehören zum GE (Bärmann/Seuß, C Rn. 66) 12
Leitungen (Ver- und Entsorgung für Wasser, Abwasser, Heizwasser, Gas, Strom) Die Mutter aller Entscheidungen zu Versorgungsleitungen: BGH ZMR 2013, 454 Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Versorgungsleitungen lassen sich zwar bautechnisch in viele einzelne Teile zerlegen. Soweit sie sich im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums befinden, sind sie rechtlich jedoch als Einheit anzusehen. Sie bilden ein die Bewirtschaftung und Versorgung des Gebäudes dienendes Leitungsnetz. Eine solche Betrachtung erleichtert die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen an den Versorgungsleitungen. 13
Leitungen o Entsorgungsleitungen, Abflussrohre im Estrich GE (Riecke/Schmid, 5 Rn. 59; OLG München MietRB 2010, 174; Timme, WEG, 2. Auflage, 5 Rn. 37) o Fußbodenheizung GE (LG Bonn, WE 2001, 47; Riecke/Schmid, 5 Rn. 52; a.a. Niedenführ, WEG, 11. Auflage, 5 Rn. 39) o Stromleitungen GE bis zum Sicherungskasten in der Wohnung (Timme, 5 Rn. 51) 14
Exkurs: Wasserschaden Werden dem Verwalter Feuchtigkeitsprobleme gemeldet, muss er handeln. OLG München, 15.05.2006 34 Wx 156/05: Bei Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung, deren Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, hat der Verwalter unverzüglich das Erforderliche zu unternehmen, um die Schadenursache festzustellen. OLG Frankfurt ZWE 2009, 359: Die Pflicht des Verwalters gemäß 27 Abs. 1 Ziffer 3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen. 15
In dringenden Fällen kommt eine Notmaßnahme in Betracht ( 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). o Um eine Notmaßnahme handelt es sich dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in solchem Maße eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung auch nicht unter Verkürzung der Ladungsfrist (LG Frankfurt/Oder ZWE 2013, 219) nicht möglich ist (OLG Hamm ZMR 2012, 31). o Im Falle einer Notmaßnahme ist der Verwalter ausnahmsweise auch ohne gesonderten Beschluss oder Vereinbarung ermächtigt, Werkunternehmer im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen (Bärmann, 27 Rn. 70). o Die Notmaßnahme berechtigt grundsätzlich nur zur Beseitigung der Gefahrenlage und nicht zur dauerhaften und vollständigen Mängelbeseitigung (BGH ZWE 2011, 209). 16
o LG Frankfurt ZWE 2016, 275 zur Reparatur einer Gassteigleitung in einer Wohnung Die Notgeschäftsführung umfasst neben der Beauftragung der Reparatur eines Lecks auch die Einleitung eines einstweiligen Verfügungsverfahrens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Wohnungseigentümer auf Duldung der Reparatur in dessen Wohnung. 17
Markise Streitig und in erster Linie abhängig von der tatrichterlichen Beurteilung, also vom Geschmack. o Eine Markisenanlage, die für die äußere Gestaltung des Gebäudes maßgeblich und prägend ist, gehört als fassadengestaltendes Element zum GE (OLG Frankfurt NZM 2007, 523). o Eine nachträglich von einem einzelnen WEer angebrachte Markise soll Scheinbestandteil des Gebäudes sein und daher im SE stehen (vgl. Bärmann/Seuß, C Rn. 66). 18
Rauchwarnmelder Sehr streitig (vgl. Bärmann, 5 Rn. 64, im Ergebnis ist die Unterscheidung nach SE und GE nicht entscheidend) BGH ZWE 2013, 358 Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschießen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Fazit: RWM, die aufgrund eines (Vergemeinschaftung-) Beschlusses durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angeschafft und gewartet werden, unterliegen weiterhin der Verwaltungszuständigkeit der Gemeinschaft. 19
Rollläden/Jalousien Außen angebrachte Rolllädenkästen stehen im GE (OLG Saarbrücken ZMR 1997, 31; Bärmann, 5, 107) Rollläden, die nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestaltung (de-)montiert werden können, stehen im SE (LG Memmingen Rpfleger 1978, 101); sind sie in die Außenwand integriert und ist die äußere Gestaltung betroffen, handelt es sich um GE. Außenjalousien stehen im GE (KG ZMR 1985, 344). 20
Schließanlage, Schlösser, Schlüssel o Schließanlage GE (LG Hamburg ZMR 2016, 394; BGH ZMR 2014, 626). Dies gilt in jedem Fall dann, wenn mit einem einzigen Schlüssel sowohl die gemeinschaftlichen Bereiche (Hauseingangstür, Kellertüren etc.) wie auch die Wohnung erschlossen werden kann. o Schließzylinder in der Wohnungseingangstür Ist das Schloss nicht Teil einer gemeinschaftlichen Schließanlage, soll dies gemeinsam mit den Schlüsseln im SE stehen (vgl. Bärmann, 5 Rn. 110; Bärmann/Seuß, C Rn. 66 Türen ). Dieser Auffassung ist wohl nicht haltbar, da nach BGH (die gesamte Tür als einheitliche Sache zum GE gehört, BGH ZWE 2014, 81; Bärmann, 5 Rn. 124). 21
Exkurs: Schlüsselverlust Bei dem Verlust eines Schlüssels zu einer Schließanlage kommt ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungs-eigentümer gegen den Wohnungseigentümer in Betracht. Folgende Grundsätze sind zu beachten (vgl. insbesondere BGH NZM 2014, 303): Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das Verhaltenspflichten begründet werden, insbesondere Schutz- und Obhutspflichten und darüber hinaus Treue- und Rücksichtnahmepflichten. 22
Geht ein Schlüssel verloren, besteht die gesetzliche Vermutung, dass der Wohnungseigentümer dies auch zu vertreten hat ( 280 Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH NZM 2014, 303; LG Heidelberg MDR 2013, 902). Der Wohnungseigentümer hat für das (ebenfalls vermutete) Verschulden seiner Mieter, Untermieter, Haushaltsangehörige etc. einzustehen ( 14 Nr. 2 WEG)! Ein erstattungsfähiger Vermögensschaden liegt nicht bereits darin, dass durch den Verlust des Schlüssels eine Missbrauchsgefahr besteht, sondern erst dann, wenn der Austausch der Schließanlage tatsächlich durchgeführt worden ist. Die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Wohnungseigentümer setzt eine vorherige Beschlussfassung voraus. 23
Beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Wohnanlage auf Kosten eines Wohnungseigentümers mit einer neuen Schließanlage ausgestattet wird und wird der Beschluss bestandskräftig, hat der Wohnungseigentümer gemäß 16 Abs. 4 WEG diese Kosten alleine zu tragen (vgl. LG Hamburg ZMR 2016, 394). Beachte: Ein solcher Beschluss ist mit einem hohen Anfechtungsrisiko verbunden! 24
Wände (vgl. lediglich Bärmann 5 Rn. 127 ff.; Riecke/Schmid 5 Rn. 79) o Tragende Wände zwingend GE o Zwischenwände zweier Räume einer Sondereigentumseinheit SE o Wände zwischen Räumen des Sondereigentums und dem Gemeinschaftseigentum (z. B. zwischen Wohnung und Treppenhaus) GE o Zwischenwände zweier benachbarter Wohnungen Ausnahmsweise Mitsondereigentum (Nachbareigentum) der benachbarten WEer 25
Umdeutung einer unwirksamen Zuweisung zum SE in eine Kostentragungspflicht? Die nichtige Zuweisung in der TE kann im Einzelfall gemäß 140 BGB in eine Regelung zur Kostentragung umgedeutet werden. Maßgeblich ist der objektive Sinn der TE, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt. Beachte: Auf eine Umdeutung (oder Auslegung) kommt es dann nicht an, wenn die TE eine Vereinbarung enthält, wonach der WEer für konkrete Gebäudeteile die Instandsetzungspflicht oder Kostentragungspflicht trägt. 26
Beispiel: 9 Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums I. Die Instandhaltung und Instandsetzung der zu einem Sondereigentum gehörenden Räume und Gebäudeteile sowie der Fenster und Balkontüren einschließlich der Verglasung evtl. Markisen, Rollläden u. ä., unabhängig davon, dass sie zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, ist Angelegenheit des Wohnungseigentümers. Dies gilt auch für den Innenanstrich von Eingangstüren der Sondereigentume. 27
Beispiele zum Thema Umdeutung o LG Dortmund ZWE 2015, 40: Voraussetzung für die Umdeutung der nichtigen Zuweisung der Fenster zum SE in eine Kostentragungspflicht ist das Bestehen einer weiteren Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, dass jeder WEer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat (vgl. OLG Düsseldorf 3 Wx 546/97; OLG Hamm ZMR 1997, 193). o OLG Stuttgart BauR 2005, 1490: Eine unwirksame Zuordnung von Vermögen des GE in der TE zum Sondereigentum kann in eine Vereinbarung über die Tragung von Instandsetzungskosten umgedeutet werden. 28
o AG Hamburg ZMR 2004, 221: Nur wenn sich aus der TE aus Sicht eines unbefangenen Betrachters ergibt, dass unabhängig von der Eigentumszuordnung Instandhaltungslasten einem Sondereigentümer auch für Gegenstände, die zwingend GE sind, zugeordnet werden sollen, kommt eine Umdeutung der nichtigen Eigentumsregelung in eine Kostenregelung in Betracht. Fazit: Für eine Umdeutung kommt es immer auf die Umstände des Einzelfalles und die konkreten Regelungen in ihrer Gesamtheit in der TE an. Eine solche Umdeutung ist etwas für mutige Verwalter. 29
Wenn Zweifel bleiben! Wenn der Verwalter Zweifel hat, kann er sich auf folgende Grundsätze berufen: BGH ZMR 2013, 454: Nach dem allgemeinen sachenrechtlichen Grundsatz ist daher das GE die Regel, während das SE an solchen Gebäudeteilen eine Ausnahme bildet. Als Ausnahmebestimmung von den Grundsätzen des BGB ist 5 Abs. 1 WEG eng und nicht ausdehnend auszulegen. 30
BGH NZM 2012, 419: Die Fenster stehen gemäß 5 Abs. 2 WEG zwingend im GE. Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat. Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Es besteht eine Vermutung für die Zugehörigkeit der Bestandteile eines Gebäudes zum GE (Riecke/Schmid, 1 Rn. 52; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 551). 31
Tschüß! 32