Winter 2005/06 Aufgabe 1 [1, 4] Ihr Kunde Andreas Krüger möchte ein Einfamilienhaus erwerben und die Finanzierung über die Kreditbank AG abwickeln. Aus welchen der folgenden Gründe werden Sie bei der Bearbeitung des Kreditantrages von Herrn Krüger Einsicht in das Grundbuch des Kaufobjektes nehmen? (2 Antworten) Durch die Einsichtnahme können Sie feststellen, 1. ob es Belastungen gibt, die die Beleihbarkeit des Grundstücks einschränken. 2. wie viel EUR der Restwert eingetragener Grundpfandrecht beträgt. 3. welche öffentlichen Lasten zum Beispiel Grundsteuer- für das Grundstück bestehen. 4. wer der Eigentümer des Sicherungsobjekts ist. 5. ob das zu erwerbende Einfamilienhaus zurzeit noch vermietet ist. 6. wie viel EUR der Grundstückswert gemäß Richtwertkarte beträgt. Sommer 2006 Aufgabe 1 [1] Der Dachdeckermeister Georg Holzmann, Kunde der Kreditbank AG, möchte zur Betriebserweiterung ein Grundstück erwerben. Er teilt Ihnen mit, dass ihm vom Verkäufer ein erheblicher Preisnachlass in Aussicht gestellt wurde. Im Grundbuch zu diesem Grundstück befindet sich die folgende Eintragung zugunsten des benachbarten Grundstücks: Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, sämtliche vom Gewerbebetrieb des Grundstücks Band 74 Blatt 512 ausgehenden Einwirkungen zu dulden." Um welches der folgenden Rechte handelt es sich bei dieser Eintragung? 1. Grunddienstbarkeit 2. Beschränkt persönliche Dienstbarkeit 3. Reallast 4. Nießbrauch 5. Erbbaurecht Aufgabe 2 [5] Der Dachdeckermeister Georg Holzmann, Kunde der Kreditbank AG, möchte zur Betriebserweiterung ein Grundstück erwerben. Er teilt Ihnen mit, dass ihm vom Verkäufer ein erheblicher Preisnachlass in Aussicht gestellt wurde. Im Grundbuch zu diesem Grundstück befindet sich die folgende Eintragung zugunsten des benachbarten Grundstücks: Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, sämtliche vom Gewerbebetrieb des Grundstücks Band 74 Blatt 512 ausgehenden Einwirkungen zu dulden." Sie weisen Herrn Holzmann auf mögliche Konsequenzen aus der Grundbucheintragung für das zu erwerbende Grundstück hin. Welche der folgenden Aussagen ist in diesem Zusammenhang richtig? Diese Eintragung im Grundbuch beeinträchtigt den Verkehrswert des Grundstücks,... 1. weil Sie nach dem Kauf verpflichtet sind, den eingesparten Betrag zur Finanzierung von Lärmschutzmaßnahmen zu verwenden." 2. denn erst mit der Zahlung des eingesparten Betrags an den Verkäufer erwerben Sie das Recht, die Löschung der Eintragung im Grundbuch zu verlangen." 3. erheblich, weil der Verkäufer mit dem Preisnachlass ein Dauernutzungsrecht erwirbt." 4. solange ein Gewerbe auf dem Nachbargrundstück betrieben wird. Erst mit der Aufgabe dieses Gewerbes auf dem Nachbargrundstück wird die Eintragung automatisch gelöscht." 5. denn solange die Eintragung besteht, muss der jeweilige Eigentümer Beeinträchtigungen aus dem Gewerbe hinnehmen." Winter 2006/07 Aufgabe 1 [4] In einem Grundstückskaufvertrag steht folgender Vermerk: Um den vertragsgemäßen Eigentumsübergang zu sichern, bewilligt der Veräußerer und beantragt der Erwerber die Eintragung einer Vormerkung..." Welche der folgenden Aussagen zu diesem Vermerk ist richtig? 1. Der Eigentümerwechsel vom Verkäufer auf den Käufer gilt bereits mit Abschluss des Kaufvertrags als vollzogen. Die Grundbucheintragung hat dann nur noch deklaratorischen Charakter. 1
2. Der Käufer hat mit Eintragung dieses Vermerks das freie Verfügungsrecht über das Grundstück. 3. Bis zur Umschreibung im Grundbuch werden weitere Rechte nur mit Eintragung einer Auflassungsvormerkung in Abteilung II rechtswirksam. 4. Ist der Vermerk im Grundbuch eingetragen, so kann ein weiterer Kaufinteressent dieses Grundstück nicht gutgläubig erwerben. 5. Bis zur Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch hat der Käufer die Möglichkeit, jederzeit ohne Angabe von Gründen vom Kaufvertrag zurückzutreten. Sommer 2007 Aufgabe 1 [2] Die Eheleute Bernd und Nicole Krause beabsichtigen, eine 3-Zimmer-Wohnung zu einem Kaufpreis von 210.000,00 EUR zzgl. einem Tiefgaragenstellplatz von 15.000,00 EUR zu erwerben. Das Objekt soll vermietet werden. Im Rahmen der Finanzierungsberatung soll der Ertragswert der Immobilie ermittelt werden. Welcher der folgenden Faktoren ist unter anderem bei der rechnerischen Ermittlung des Ertragswerts zu berücksichtigen? 1. Kaufpreis entsprechend Kaufvertrag 2. Pauschale für Bewirtschaftungskosten 3. Notargebühren und Grunderwerbsteuer 4. Bodenwert für Grundstücke gleicher Art und Lage 5. Kubikmeterpreis umbauter Raum von 1914 Aufgabe 2 [a = 870,00 b = 150,60] Die Eheleute Bernd und Nicole Krause beabsichtigen, eine 3-Zimmer-Wohnung zu einem Kaufpreis von 210.000,00 EUR zzgl. einem Tiefgaragenstellplatz von 15.000,00 EUR zu erwerben. Das Objekt soll vermietet werden. Sie bieten den Eheleuten Krause im Rahmen des Beratungsgespräches ein Annuitätendarlehen zu folgenden Konditionen an: Darlehenssumme Zinssatz Anfängliche Tilgung Zinsfestschreibung Zahlung 180.000,00 EUR 4,80 % p.a. 1,00 % p.a. 10 Jahre monatlich Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt monatlich mit sofortiger Tilgungsverrechnung. Ermitteln Sie a) die gesamte Höhe der ersten Rate (Annuität). b) den Tilgungsanteil der zweiten Rate (Annuität). Winter 2007/08 Aufgabe 1 [a = 1 b = 3 c = 4 d = 2] Ihr Kunde Manfred Albers hat ein Einfamilienhaus geerbt. Er legt Ihnen den nachstehenden Grundbuchauszug vor. Auszug aus dem Grundbuch Amtsgericht Hamburg Grundbuch von Niendorf Band 15 Blatt 176 Zweite Abteilung Lfd. Nummer der Eintragungen Lfd. Nummer der betroffenen Grundstücke im Bestandsverzeichnis 1 2 3 Lasten und Beschränkungen 1 1 Fernwärmeleitungsrecht für die Hamburgische 2
Elektrizitätswerke, Hamburg, gemäß Bewilligung vom 17.10.1980 und eingetragen am 07.01.1981 2 1 Lebenslängliches Wohnrecht für Hilde Albers, geb. 06.06.1925. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 07.12.1981 eingetragen 14.02.1982 3 1 Wegerecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Niendorf, Band 15 Blatt 177, gemäß Bewilligung vom 04.04.1993 und eingetragen am 18.05.1993 Amtsgericht Hamburg Grundbuch von Niendorf Band 15 Blatt 176 Dritte Abteilung Lfd. Nummer der Eintragungen Laufende Nummer der belasteten Grundstücke im Bestandsverzeichnis Betrag 1 2 3 4 Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden 1 1 200.000,00 DM Zweihunderttausend DM Grundschuld - für die Kreditbank AG verzinslich mit 18 % jährlich. Der jeweilige Eigentümer ist der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 03.01.1992 im Range vor Abteilung II Nr. 2 eingetragen am 15.04.1992. Herr Albers fragt nach der Rangfolge der einzelnen Eintragungen der Abteilungen II und III des Grundbuchs. Bestimmen Sie die Rangfolge der unter a) bis d) aufgeführten Eintragungen aus Abteilung II und III des Grundbuchs. Ordnen Sie den Eintragungen von a) bis d) die jeweilige Rangstelle von 1 bis 4 zu. Eintragungen in Abteilung II und III des Grundbuches a) Abteilung II, laufende Nr. 1 b) Abteilung II, laufende Nr. 2 c) Abteilung II, laufende Nr. 3 d) Abteilung III, laufende Nr. 1 Aufgabe 2 [2, 4] Ihr Kunde Manfred Albers hat ein Einfamilienhaus geerbt. Er legt Ihnen den nachstehenden Grundbuchauszug vor. Auszug aus dem Grundbuch 3
Amtsgericht Hamburg Grundbuch von Niendorf Band 15 Blatt 176 Zweite Abteilung Lfd. Nummer der Eintragungen Lfd. Nummer der betroffenen Grundstücke im Bestandsverzeichnis 1 2 3 Lasten und Beschränkungen 1 1 Fernwärmeleitungsrecht für die Hamburgische Elektrizitätswerke, Hamburg, gemäß Bewilligung vom 17.10.1980 und eingetragen am 07.01.1981 2 1 Lebenslängliches Wohnrecht für Hilde Albers, geb. 06.06.1925. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 07.12.1981 eingetragen 14.02.1982 3 1 Wegerecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Niendorf, Band 15 Blatt 177, gemäß Bewilligung vom 04.04.1993 und eingetragen am 18.05.1993 Amtsgericht Hamburg Grundbuch von Niendorf Band 15 Blatt 176 Dritte Abteilung Lfd. Nummer der Eintragungen Laufende Nummer der belasteten Grundstücke im Bestandsverzeichnis Betrag 1 2 3 4 Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden 1 1 200.000,00 DM Zweihunderttausend DM Grundschuld - für die Kreditbank AG verzinslich mit 18 % jährlich. Der jeweilige Eigentümer ist der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 03.01.1992 im Range vor Abteilung II Nr. 2 eingetragen am 15.04.1992. Herr Albers möchte von Ihnen Informationen über die Eintragung in Abteilung III. Welche der folgenden Aussagen über die Eintragung in Abteilung III sind zutreffend? (2 Antworten) 1. Bei der Grundschuld handelt es sich um eine Buchgrundschuld. 2. Bei der Grundschuld haftet neben dem Grundstück auch das darauf errichtete Gebäude. 3. Der Grundstückseigentümer haftet immer persönlich und dinglich. 4. Um eine schnelle Verwertbarkeit sicherzustellen, ist die Grundschuld mit einer Zwangsvollstreckungsklausel ausgestattet. 5. Der Darlehenszinssatz beträgt laut Grundbucheintragung 18 % p. a. 6. Die Rechtswirksamkeit der Grundschuld ist vom Bestehen der Darlehensforderung abhängig. Sommer 2008 4
Aufgabe 1 [a = 115.000,00 b = 180.000,00 c = 295.000,00] Ihre Kunden, die Eheleute Manfred und Julia Lange, beabsichtigen, ein Grundstück zu erwerben und darauf ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage zu errichten und es anschließend zu vermieten. Aus den Ihnen vorgelegten Unterlagen entnehmen Sie folgende Angaben: Grundstücksgröße 500 m 2 Wohnhaus 600 m 3 umbauter Raum Wohnfläche 125 m 2 Grundstückskosten 200,00 EUR pro m 2 Erschließungskosten (Grundstücksnebenkosten) 30,00 EUR pro m 2 Baukosten je m 3 umbauter Raum Doppelgarage Außenanlagen 250,00 EUR 20.000,00 EUR 30.000,00 EUR Die Kreditbank AG betrachtet die oben angegebenen Kosten als angemessen. Sie bestimmen den Beleihungswert der Immobilie. Ermitteln Sie den... a) Bodenwert. b) Bauwert unter Berücksichtigung eines Risikoabschlags in Höhe von zehn Prozent. c) Sachwert. Aufgabe 2 [a = 10.080,00 b = 201.600,00] Ihre Kunden, die Eheleute Manfred und Julia Lange, beabsichtigen, ein Grundstück zu erwerben und darauf ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage zu errichten und es anschließend zu vermieten. Aus den Ihnen vorgelegten Unterlagen entnehmen Sie folgende Angaben: Grundstücksgröße 500 m 2 Wohnhaus 600 m 3 umbauter Raum Wohnfläche 125 m 2 Grundstückskosten 200,00 EUR pro m 2 Erschließungskosten (Grundstücksnebenkosten) 30,00 EUR pro m 2 Baukosten je m 3 umbauter Raum Doppelgarage Außenanlagen 250,00 EUR 20.000,00 EUR 30.000,00 EUR Die Kreditbank AG betrachtet die oben angegebenen Kosten als angemessen. Die Eheleute Lange überlegen, das Einfamilienhaus zu den folgenden Konditionen zu vermieten. monatliche Kaltmiete für das Wohnhaus 8,00 EUR/m 2 monatliche Miete für die Doppelgarage Bewirtschaftungskosten für Wohnhaus und Garage 120,00 EUR 25 % der Mieteinnahmen 5
Ermitteln Sie... a) den Jahresreinertrag. b) den Ertragswert des Objektes nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren bei einem zugrunde gelegten Kapitalisierungszinssatz von 5 %. Winter 2008/09 Aufgabe 1 [3, 2, 1, 3, 4, 2] Die Eheleute Walter und Ingrid Schulz, Kunden der Kreditbank AG, beabsichtigen eine Eigentumswohnung (Baujahr 2002) zu erwerben. Bernd und Anja Lange, Verkäufer der Eigentumswohnung, haben den Eheleuten Schulz den zugehörigen Wohnungsgrundbuchauszug Blatt 1609 übergeben. Die Eheleute Schulz bitten Sie um Erläuterungen zum Grundbuchauszug. Welche der folgenden Verzeichnisse/Abteilungen sind den nachstehenden Eintragungen zuzuordnen? Tragen Sie die Ziffer vor dem/der jeweils zutreffenden Verzeichnis/Abteilung ein. Verzeichnisse/Abteilungen: 1. Bestandsverzeichnis 2. Erste Abteilung 3. Zweite Abteilung 4. Dritte Abteilung Eintragungen: Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für die jeweiligen Eigentümer Blatt 4854. Aufgrund der Auflassung vom 09.04.2002 eingetragen am 03.05.2002. 203/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Barmbek Flurstück 6166 Gebäude- und Freifläche Größe 5.285 qm verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Aufteilungsplan Nr. 40. Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Fernwärmeleitungsrecht) für die Hamburgische Elektrizitäts-Werke AG. Einhunderttausend Euro Grundschuld für die Hypo AG in Frankfurt mit 18 % Zinsen jährlich. Der jeweilige Eigentümer ist der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Bernd Lange und Anja Lange zu je 1/2 Anteil. Aufgabe 2 [2, 6] Die Eheleute Walter und Ingrid Schulz, Kunden der Kreditbank AG, beabsichtigen eine Eigentumswohnung (Baujahr 2002) zu erwerben. Bernd und Anja Lange, Verkäufer der Eigentumswohnung, haben den Eheleuten Schulz den zugehörigen Wohnungsgrundbuchauszug Blatt 1609 übergeben. Zur Finanzierung möchten die Eheleute Schulz ein Darlehen bei der Kreditbank AG aufnehmen. Die bereits eingetragene Grundschuld zugunsten der Hypo AG wirft bei den Eheleuten Schulz jedoch Fragen auf. Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch: Einhunderttausend Euro Grundschuld für die Hypo AG in Frankfurt mit 18 % Zinsen jährlich. Der jeweilige Eigentümer ist der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Welche der folgenden Aussagen über diese Grundschuld sind zutreffend? (2 Antworten) 1. Mit dem Eigentumsübergang auf die Eheleute Schulz wird diese Grundschuld zu einer Eigentümergrundschuld. 2. Für die Löschung dieser Grundschuld ist die Bewilligung durch die Hypo AG notwendig. 3. Es handelt sich bei diesem Grundpfandrecht um eine Buchgrundschuld. 4. Die Eheleute Schulz können maximal ein Darlehen von 100.000,00 EUR aufnehmen, da die Eintragung weiterer Grundschulden nicht möglich ist. 5. Da es sich hier um ein Wohnungsgrundbuch handelt, erstreckt sich diese Grundschuld auch nur auf das Sondereigentum an der Wohnung. 6
6. Bei dem Zinssatz von 18 % handelt es sich um einen Zinssatz, der sich nur auf die Grundschuld, nicht auf das Darlehen bezieht. Sommer 2009 Aufgabe 1 [1, 2, 5, 3, 4] Das Baugeschäft Rolf Kowalke GmbH will in Vellmar ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen errichten und anschließend vermieten. Zur Finanzierung beantragt Herr Kowalke, Geschäftsführer der Baugeschäft Rolf Kowalke GmbH, einen Kredit von 750.000,00 EUR. Da die Kreditbank AG das entsprechende Darlehen nur gegen ein erstrangiges Grundpfandrecht gewähren will, ermitteln Sie zunächst die Rangfolge der aktuellen Eintragungen. Dem aktuellen Grundbuchauszug der zu beleihenden Immobilie entnehmen Sie der unten abgebildeten Eintragungen. Bringen Sie die folgenden Eintragungen in die richtige Rangfolge! Tragen Sie für den ersten Rang die Ziffer [1], für den zweiten Rang die Ziffer [2] usw. vor die entsprechenden Möglichkeiten ein. Abt. II - lfd. Nr. 1 Abt. II - lfd. Nr. 2 Abt. II - lfd. Nr. 3 Abt. III - lfd. Nr. 1 Abt. III - lfd. Nr. 2 Eintragungen in Abteilung II Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für Gudrun Wegmann in Vellmar. Gemäß Bewilligung lfd. Nr. 1 vom 10.02.2002, eingetragen am 13.05.2002 Wegerecht für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von Vellmar Band 23 Blatt lfd. Nr. 2 2331 eingetragenen Grundstücks. Unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 18.01.2003, eingetragen am 27.02.2003. Die Energie AG, Kassel ist berechtigt, das Grundstück mit einer 110 KV-Doppelleitung zu lfd. Nr. 3 überspannen, die Leitung zu betreiben, zu beaufsichtigen und zu unterhalten. Bewilligt am 23.03.2004 und eingetragen am 21.04.2004. Eintragungen in Abteilung III 125.000,00 EUR Grundschuld für die Hessen Bank eg, Kassel mit 11 vom Hundert lfd. Nr. 1 jährlich verzinslich. Vollstreckbar nach 800 ZPO. Bewilligt am 23.02.2003 und eingetragen am 24.03.2003. 75.000,00 EUR Grundschuld für die Darlehensbank AG, Kassel mit 10 vom Hundert lfd. Nr. 2 jährlich verzinslich. Vollstreckbar nach 800 ZPO. Bewilligt am 05.05.2003 und eingetragen am 18.06.2003. Aufgabe 2 [5, 6] Das Baugeschäft Rolf Kowalke GmbH will in Vellmar ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen errichten und anschließend vermieten. Zur Finanzierung beantragt Herr Kowalke, Geschäftsführer der Baugeschäft Rolf Kowalke GmbH, einen Kredit von 750.000,00 EUR. Damit das für die Kreditbank AG einzutragende Grundpfandrecht im Werte von 750.000,00 EUR in Abt. III dieses Grundbuches den ersten Rang einnehmen kann, muss das Rangverhältnis der aktuellen Eintragungen geändert werden. Welche der folgenden Maßnahmen bewirken, dass das zugunsten der Kreditbank AG einzutragende Grundpfandrecht Vorrang vor den bisherigen Grundpfandrechtsgläubigern genießt? (2 Antworten) 1. Zugunsten der Kreditbank AG wird bei den Rechten Abt. III, lfd. Nr. 1 und 2, ein Rangvorbehalt eingetragen. Damit tritt das vortretende Recht an die Stelle der zurücktretenden Rechte. 2. Zugunsten der Kreditbank AG wird eine die Rechte Abt. III, lfd. Nr. 1 und 2, betreffende Löschungsvormerkung eingetragen. Dadurch kann die Kreditbank AG verlangen, dass der Grundstückseigentümer die vorrangigen Rechte löschen lässt. 3. Zugunsten der Kreditbank AG wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. 7
4. Die Hessen Bank eg muss der Kreditbank AG den Vorrang einräumen. Ist dieser Vorrang in das Grundbuch eingetragen, nimmt die Kreditbank AG mit ihrem Grundpfandrecht in Höhe von 750.000,00 EUR in Abteilung III den ersten Rang ein. 5. Neben der Einwilligung der Hessen Bank eg bedarf es auch der Einwilligung der Darlehensbank AG zur Eintragung einer Rangänderung zugunsten der Kreditbank AG. 6. Soll durch eine Eintragung eine Rangänderung der Rechte in Abt. III des Grundbuches erreicht werden, so ist hierzu auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Winter 2009/10 Aufgabe 1 [a = 28.04.2009 b = 28.04.2009 c = 26.10.2009] Sie sind Kundenberater/-in der Kreditbank AG. Ihr langjähriger Kunde Jan Heims hat sich eine Eigentumswohnung zum Preis von 225.000,00 EUR gekauft. Die Kaufabwicklung wurde in den nachfolgend aufgeführten Schritten vollzogen: - 14.04.2009: Schriftliche Vereinbarung einer Option auf den Kauf der Wohnung - 28.04.2009: Notarieller Abschluss des Kaufvertrags inklusive Auflassung - 15.05.2009: Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten von Herrn Heims - 22.05.2009: Erste Teilzahlung des Kaufpreises in Höhe von 45.000,00 EUR - 05.10.2009: Zahlung des restlichen Kaufpreises in Höhe von 180.000,00 EUR - 12.10.2009: Übergabe" der fertiggestellten Eigentumswohnung - 19.10.2009: Beantragung der Eintragung der Eigentumsübertragung durch den Notar - 26.10.2009: Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch Frage a) An welchem Tag erfolgte die schuldrechtliche Einigung über den Kauf der Eigentumswohnung? b) An welchem Tag erfolgte die dingliche Einigung über die Eigentumsübertragung an der Eigentumswohnung? c) An welchem Tag hat Herr Heims das Eigentum an der Eigentumswohnung erworben? Datum Aufgabe 2 [2.800,00 = 80.000 * 3,5%] Ihre langjährige Kundin Katharina Sommer erwirbt von ihrer Gemeinde ein Baugrundstück zu einem Preis von 80.000,00 EUR. Frau Sommer möchte auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus errichten lassen und schließt dazu mit der Merkur Bau AG einen entsprechenden Vertrag zum Preis von 100.000,00 EUR ab. Im Rahmen der Finanzierungsberatung weisen Sie Frau Sommer darauf hin, dass sie 3,5 % Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu entrichten hat. Ermitteln Sie den Betrag der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer. Sommer 2010 Aufgabe 1 [4, 6] Andy und Heike Schäfer sind langjährige Kunden der Kreditbank AG und planen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Die Eheleute Schäfer haben schon mit der Vorplanung des Projektes begonnen und sind dabei auf einige ihnen unbekannten Begriffe und Verfahrensweisen gestoßen. Mit welchen der zwei folgenden Aussagen informieren Sie die Eheleute Schäfer richtig? 1. Die Flurkarte zeigt die genauen Maße und die Lage der Zimmer der zu errichtenden Immobilie an. 2. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung besagt, dass das Gebäude der Kunden den erforderlichen Belastungen standhält. 3. Der Nachweis über die Gebäudeversicherung muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden. 8
4. DerTeilungserklärung zum Grundstück ist zu entnehmen, welche Gebäudeteile im Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. 5. Dem Grundbuch ist der Grundstückspreis pro Quadratmeter zu entnehmen. 6. Das Liegenschaftsbuch gibt Auskunft über Lage und Größe der Grundstücke eines Bezirks. Aufgabe 2 [301,10] Andy und Heike Schäfer sind langjährige Kunden der Kreditbank AG und planen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Die Eheleute Schäfer haben schon mit der Vorplanung des Projektes begonnen und sind dabei auf einige ihnen unbekannten Begriffe und Verfahrensweisen gestoßen. Nachdem Sie die Gesamtkosten des Vorhabens berechnet haben, ermitteln Sie den Fremdfinanzierungsbedarf für die Eheleute Schäfer in Höhe von 180.000,00 EUR. Die Eheleute Schäfer wünschen eine Finanzierung über die Kreditbank AG mittels eines Annuitätendarlehens. Der Zinssatz von 4,4 % p. a. soll für zehn Jahre festgeschrieben und eine anfängliche Tilgung von 2,0 % p.a. bei monatlicher Tilgungsverrechnung vereinbart werden. Die monatliche Annuität wird als 1/12 der Jahresannuität angenommen. Winter 2010/11 Aufgabe 1 [5, 1, 4] Ihr Kunde Dieter Schmidt hatte bei der Kreditbank AG ein Darlehen zur Finanzierung eines Einfamilienhauses aufgenommen. Der Ihnen vorliegende Grundbuchauszug beinhaltet verschiedene Eintragungen in Abteilung II und III. Amtsgericht Köln Grundbuch von Mönchehof Band 30 Blatt 892 Zweite Abteilung Lfd. Nr. Lasten und Beschränkungen Der jeweilige Eigentümer des im Grundbuch von Mönchehof, Blatt 734, verzeichneten -1- Grundstücks, hat das Geh- und Fahrrecht am Grundstück Blatt 892. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 19. April 1988, eingetragen am 16. Juni 1988. Die Deutsche Telekom AG hat das Recht, eine Mobilfunkantenne auf dem Grundstück zu -2- unterhalten. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 8. September 1996, eingetragen am 13. Oktober 1996. Lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht für Wolfgang Schmidt, geb. 13. Oktober -3-1943. Zur Löschung des Rechts genügt der Nachweis des Todes. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 5. Januar 2000, eingetragen am 23. März 2000. Wolfgang Schmidt, geb. 13. Oktober 1943, hat das Recht auf eine lebenslängliche monatliche Geldzahlung von 800,00 EUR. Zur Löschung des Rechts genügt der Nachweis des Todes. Vorbehalten bleibt der Vorrang für ein noch einzutragendes Grundpfandrecht -4- von achtundvierzigtausend EUR nebst 15 % Zinsen jährlich und 10 % Nebenleistung einmalig. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 14. Mai 2002, eingetragen am 5. Juli 2002. Vormerkung zur Sicherung des Rechts auf Eigentumsübertragung zu Gunsten von Petra -5- Schmidt, geb. 23. Dezember 1982. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 10. September 2004, eingetragen am 28. Oktober 2004. Amtsgericht Köln Grundbuch von Mönchehof Band 30 Blatt 892 Dritte Abteilung Lfd. Nr. der Eintragung en Lfd. Nr. der belasteten Grundstücke im Bestandsver- Betrag Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden zeichnis 1 2 3 4-1- 1 48.000,00 EUR Grundschuld ohne Brief zu achtundvierzigtausend EUR; 15 % Zinsen jährlich; 10 % Nebenleistung einmalig; für Kreditbank AG, Köln; nach 800 ZPO ist der jeweilige Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Gemäß Bewilligung vom 18.07.2002 unter Ausnutzung des Rangvorbehaltes mit dem Rang vor dem Recht Abteilung II Nr. 4 eingetragen am 28.08.2002. Werner Windschütz 9
Sie besprechen mit Herrn Schmidt die verschiedenen Eintragungen in Abteilung II. Im Gespräch verwenden Sie für die Grundbucheintragungen verschiedene Fachbegriffe. Bei welcher dieser Grundbucheintragungen handelt es sich um eine a) Auflassungsvormerkung? b) Grunddienstbarkeit? c) Reallast? Aufgabe 2 [5] Ihr Kunde Dieter Schmidt hatte bei der Kreditbank AG ein Darlehen zur Finanzierung eines Einfamilienhauses aufgenommen. Der Ihnen vorliegende Grundbuchauszug beinhaltet verschiedene Eintragungen in Abteilung II und III. Amtsgericht Köln Grundbuch von Mönchehof Band 30 Blatt 892 Zweite Abteilung Lfd. Nr. Lasten und Beschränkungen Der jeweilige Eigentümer des im Grundbuch von Mönchehof, Blatt 734, verzeichneten -1- Grundstücks, hat das Geh- und Fahrrecht am Grundstück Blatt 892. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 19. April 1988, eingetragen am 16. Juni 1988. Die Deutsche Telekom AG hat das Recht, eine Mobilfunkantenne auf dem Grundstück zu -2- unterhalten. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 8. September 1996, eingetragen am 13. Oktober 1996. Lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht für Wolfgang Schmidt, geb. 13. Oktober -3-1943. Zur Löschung des Rechts genügt der Nachweis des Todes. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 5. Januar 2000, eingetragen am 23. März 2000. Wolfgang Schmidt, geb. 13. Oktober 1943, hat das Recht auf eine lebenslängliche monatliche Geldzahlung von 800,00 EUR. Zur Löschung des Rechts genügt der Nachweis des Todes. Vorbehalten bleibt der Vorrang für ein noch einzutragendes Grundpfandrecht -4- von achtundvierzigtausend EUR nebst 15 % Zinsen jährlich und 10 % Nebenleistung einmalig. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 14. Mai 2002, eingetragen am 5. Juli 2002. Vormerkung zur Sicherung des Rechts auf Eigentumsübertragung zu Gunsten von Petra -5- Schmidt, geb. 23. Dezember 1982. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 10. September 2004, eingetragen am 28. Oktober 2004. Amtsgericht Köln Grundbuch von Mönchehof Band 30 Blatt 892 Dritte Abteilung Lfd. Nr. der Eintragung en Lfd. Nr. der belasteten Grundstücke im Bestands- Betrag Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden verzeichnis 1 2 3 4-1- 1 48.000,00 EUR Grundschuld ohne Brief zu achtundvierzigtausend EUR; 15 % Zinsen jährlich; 10 % Nebenleistung einmalig; für Kreditbank AG, Köln; nach 800 ZPO ist der jeweilige Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Gemäß Bewilligung vom 18.07.2002 unter Ausnutzung des Rangvorbehaltes mit dem Rang vor dem Recht Abteilung II Nr. 4 eingetragen am 28.08.2002. Werner Winschütz Herr Schmidt möchte von Ihnen noch einige Erläuterungen zu der Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs erhalten. Welche der folgenden Aussagen zu diesem Grundpfandrecht ist zutreffend? 1. Da die Grundschuld ein abstraktes Recht ist, hat der Grundstückseigentümer auch nach vollständiger Tilgung des zugrunde liegenden Darlehens keinen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. 2. Aufgrund der Zwangsvollstreckungsklausel kann die Kreditbank AG in das gesamte Vermögen des jeweiligen Grundstückseigentümers vollstrecken lassen. 3. Durch die Ausnutzung des Rangvorbehalts geht diese Grundschuld allen anderen Eintragungen in Abteilung II und III im Range vor. 10
4. Da für diese Grundschuld kein Brief ausgestellt wurde, kann dieses Grundpfandrecht nicht auf einen Dritten übertragen werden. 5. Die Kreditbank AG benötigt für die Zwangsvollstreckung in das mit dieser Grundschuld belastete Grundstück keinen weiteren vollstreckbaren Titel. Sommer 2011 Aufgabe 1 [3.969,00] Die Eheleute Karsten und Julia Fink planen den Bau eines Einfamilienhauses. Ein bislang unerschlossenes Baugrundstück wurde ihnen von der Gemeinde zum Kauf angeboten. Die Eheleute Fink geben Ihnen weitere Informationen zur Ermittlung des gesamten Finanzierungsbedarfs. Folgende Daten erhalten Sie: Grundstückskaufpreis 113.400,00 EUR Erschließungskosten 29.400,00 EUR Ausstehende Grunderwerbsteuer 3,5 % Kosten für Notar und Amtsgericht 1.800,00 EUR Baukosten 210.000,00 EUR Guthaben in Höhe von 70.000,00 EUR sollen als Eigenmittel einfließen Zuteilungsreifer Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 80.000,00 EUR, Anspargrad 50 % Ermitteln Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer in EUR. Aufgabe 2 [208.569,00] Die Eheleute Karsten und Julia Fink planen den Bau eines Einfamilienhauses. Ein bislang unerschlossenes Baugrundstück wurde ihnen von der Gemeinde zum Kauf angeboten. Die Eheleute Fink geben Ihnen weitere Informationen zur Ermittlung des gesamten Finanzierungsbedarfs. Folgende Daten erhalten Sie: Grundstückskaufpreis 113.400,00 EUR Erschließungskosten 29.400,00 EUR Ausstehende Grunderwerbsteuer 3,5 % Kosten für Notar und Amtsgericht 1.800,00 EUR Baukosten 210.000,00 EUR Guthaben in Höhe von 70.000,00 EUR sollen als Eigenmittel einfließen Zuteilungsreifer Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 80.000,00 EUR, Anspargrad 50 % Ermitteln Sie die Mindesthöhe des von der Kreditbank AG zu stellenden Annuitätendarlehens. Aufgabe 3 [945,00] Die Eheleute Karsten und Julia Fink planen den Bau eines Einfamilienhauses. Ein bislang unerschlossenes Baugrundstück wurde ihnen von der Gemeinde zum Kauf angeboten. Die Eheleute Fink geben Ihnen weitere Informationen zur Ermittlung des gesamten Finanzierungsbedarfs. Folgende Daten erhalten Sie: Grundstückskaufpreis 113.400,00 EUR Erschließungskosten 29.400,00 EUR Ausstehende Grunderwerbsteuer 3,5 % Kosten für Notar und Amtsgericht 1.800,00 EUR Baukosten 210.000,00 EUR Guthaben in Höhe von 70.000,00 EUR sollen als Eigenmittel einfließen Zuteilungsreifer Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 80.000,00 EUR, Anspargrad 50 % Im weiteren Verlauf des Beratungsgesprächs bieten Sie den Eheleuten Fink ein Annuitätendarlehen zu folgenden Konditionen an: Darlehenssumme 210.000,00 EUR 11
Sollzinssatz 3,90 % p. a. Anfängliche Tilgung 1,50 % p. a. Effektiver Jahreszins 4,12 % p. a. Ermitteln Sie die monatliche Annuität für das Darlehen. Aufgabe 4 [2, 6] Die Eheleute Karsten und Julia Fink planen den Bau eines Einfamilienhauses. Ein bislang unerschlossenes Baugrundstück wurde ihnen von der Gemeinde zum Kauf angeboten. Die Eheleute Fink geben Ihnen weitere Informationen zur Ermittlung des gesamten Finanzierungsbedarfs. Folgende Daten erhalten Sie: Grundstückskaufpreis 113.400,00 EUR Erschließungskosten 29.400,00 EUR Ausstehende Grunderwerbsteuer 3,5 % Kosten für Notar und Amtsgericht 1.800,00 EUR Baukosten 210.000,00 EUR Guthaben in Höhe von 70.000,00 EUR sollen als Eigenmittel einfließen Zuteilungsreifer Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 80.000,00 EUR, Anspargrad 50 % Der zuteilungsreife Bausparvertrag soll in die Finanzierung eingebunden werden. Die Eheleute Fink wünschen nähere Informationen zum Bauspardarlehen. Welche der folgenden Aussagen zum Bauspardarlehen sind zutreffend? (2 Antworten) 1. Die Laufzeit von Bauspardarlehen liegt zwischen 20 und 25 Jahren, wodurch die monatliche Annuität niedrig bleibt. 2. Der Zinssatz für Bauspardarlehen ist für die gesamte Laufzeit fest. 3. Die Höhe des Zinssatzes beim Bauspardarlehen richtet sich nach der Bonität der Eheleute Fink. 4. Eine Sondertilgung beim Bauspardarlehen ist nicht möglich. 5. Die Tilgungsleistungen für das Bauspardarlehen werden mit Wohnungsbauprämie gefördert. 6. Das Bauspardarlehen kann durch ein nachrangiges Grundpfandrecht gesichert werden. Winter 2011/12 Aufgabe 1 [2] Simone Neumann, langjährige Kundin Ihres Hauses, möchte ein Einfamilienhaus kaufen. Frau Neumann liegt noch kein Grundbuchauszug vor. Sie bittet um einige Informationen zum Grundbuch. Mit welcher der folgenden Aussagen zum Grundbuch beraten Sie Frau Neumann richtig? 1. Jeder kann Einsicht in das Grundbuch nehmen und beglaubigte Grundbuchabschriften verlangen." 2. Der öffentliche Glaube des Grundbuches bezieht sich nicht auf Angaben über Größe, Wirtschaftsart und Lage des Grundstücks." 3. Die Grundpfandrechte sind der Abteilung II des Grundbuchs zu entnehmen." 4. Die Rechte, welche mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden sind, stehen in Abteilung 1 des Grundbuchs." 5. Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ist der Abteilung II des Grundbuchs zu entnehmen." Aufgabe 2 [5] Ihr Kunde Lars Wobbe hat bei der Kreditbank AG eine Immobilienfinanzierung, die mit einer Briefgrundschuld abgesichert ist. Die Zinsfestschreibung dieses Darlehens läuft in Kürze aus. Das Darlehen soll nun von der Bausparkasse AG weitergeführt werden. Welche der folgenden Maßnahmen führt zum Wechsel des Grundschuldgläubigers? Die Kreditbank AG... 1. tritt den dinglichen Anspruch schriftlich an die Bausparkasse AG ab. Die Grundschuld für die Kreditbank AG erlischt mit der Rückführung des Darlehens 12
2. übergibt den Grundschuldbrief an die Bausparkasse AG. Herr Wobbe und die Bausparkasse AG schließen einen notariell beglaubigten Vertrag über den Gläubigerwechsel der Grundschuld. 3. übergibt den Grundschulbrief an die Bausparkasse AG. Eine Eintragung des Gläubigerwechsels im Grundbuch ist nicht erforderlich. 4. übergibt den Grundschuldbrief an Herrn Wobbe und die Bausparkasse AG gibt gegenüber Herrn Wobbe eine Sicherungszweckerklärung ab. 5. übergibt den Grundschuldbrief an die Bausparkasse AG mit schriftlicher Abtretung des dinglichen Anspruchs. Sommer 2012 Aufgabe 1 [80.000,00] Die Eheleute Dirk und Andrea Beisheim wollen ihr geerbtes Einfamilienhaus umfangreich renovieren lassen. Laut Kostenvoranschlag sind Gesamtkosten in Höhe von 195.000,00 EUR geplant. Die Kreditbank AG hat für die Immobilie eine Beleihungsgrenze von 170.000,00 EUR ermittelt. Das betreffende Grundstück ist lastenfrei. Die Eheleute planen, ein Festgeld in Höhe von 35.000,00 EUR sowie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag mit folgenden Konditionen in die Finanzierung einfließen zu lassen. Konditionen des Bausparvertrags Vertragssumme: Darlehenszins: Zins- und Tilgungsbeitrag monatlich: 80.000,00 EUR (50% Ansparung) 3,50 % p.a. 6 der Vertragssumme Ermitteln Sie den Darlehensbedarf in EUR der Eheleute Beisheim bei der Kreditbank AG für diese Renovierungsmaßnahme! Aufgabe 2 [400,00] Die Eheleute Dirk und Andrea Beisheim wollen ihr geerbtes Einfamilienhaus umfangreich renovieren lassen. Laut Kostenvoranschlag sind Gesamtkosten in Höhe von 195.000,00 EUR geplant. Die Kreditbank AG hat für die Immobilie eine Beleihungsgrenze von 170.000,00 EUR ermittelt. Das betreffende Grundstück ist lastenfrei. Die Eheleute planen, ein Festgeld in Höhe von 35.000,00 EUR sowie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag in die Finanzierung einfließen zu lassen. Die Kreditbank AG stellt den Eheleuten das für die Renovierung notwendige Darlehen mit folgenden Konditionen zur Verfügung: Festzins: 4,00 % p.a. Zinsbindung: 10 Jahre anfängliche Tilgung: 2,00 % Ermitteln Sie die Höhe der monatlichen Belastung in EUR aus dem Darlehen der Kreditbank AG! Aufgabe 3 [480,00] Die Eheleute Dirk und Andrea Beisheim wollen ihr geerbtes Einfamilienhaus umfangreich renovieren lassen. Laut Kostenvoranschlag sind Gesamtkosten in Höhe von 195.000,00 EUR geplant. Die Kreditbank AG hat für die Immobilie eine Beleihungsgrenze von 170.000,00 EUR ermittelt. Das betreffende Grundstück ist lastenfrei. Die Eheleute planen, ein Festgeld in Höhe von 35.000,00 EUR sowie einen zuteilungsreifen Bausparvertrag mit folgenden Konditionen in die Finanzierung einfließen zu lassen. Konditionen des Bausparvertrags Vertragssumme: Darlehenszins: Zins- und Tilgungsbeitrag monatlich: 80.000,00 EUR (50% Ansparung) 3,50 % p.a. 6 der Vertragssumme Ermitteln Sie die Höhe der monatlichen Belastung in EUR aus dem Bauspardarlehen! Aufgabe 4 [5] 13
Heino Ewald hatte im Jahr 2010 ein Darlehen zur Renovierung seines Einfamilienhauses bei der Kreditbank AG aufgenommen. Zur Besicherung dieses Darlehens war das Grundstück von Herrn Ewald mit der im Grundbuch von Espenau eingetragenen Grundschuld belastet worden. Herr Ewald hat seit einiger Zeit keine Zins- und Tilgungszahlungen mehr erbracht. Das ursprüngliche Darlehen valutiert noch mit 58.000,00 EUR. Weitere Verbindlichkeiten bei der Kreditbank AG bestehen nicht. Amtsgericht Köln Grundbuch von Espenau Band 25 Blatt 712 Dritte Abteilung Lfd. Nr. der Eintragung en Lfd. Nr. der belasteten Grundstücke im Bestands- Betrag Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden verzeichnis 1 2 3 4-1- 1 60.000,00 EUR Sechzigtausend EUR Grundschuld ohne Brief mit 15% Zinsen jährlich für die Kreditbank AG, Köln. Nach 800 ZPO ist der jeweilige Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 16.07.2010 eingetragen am 27.08.2010. Hahn Kassmann Außer dem weiten Sicherungszweck war seinerzeit vereinbart worden, dass die Tilgungsraten nur auf die Darlehensforderung der Kreditbank AG angerechnet werden. Stellen Sie fest, in welchem Umfang das Grundstück aufgrund der eingetragenen Grundschuld haftet! 1. Wenn Herr Ewald auf die Übertragung der Rückgewährsansprüche verzichtet, haftet das Grundstück für den ursprünglichen Darlehensbetrag und die inzwischen aufgelaufenen Verzugszinsen. 2. Da es sich bei der Grundschuld um eine abstrakte Sicherheit handelt, haftet das Grundstück maximal bis zum Betrag von 60.000,00 EUR. 3. Da durch die teilweise Rückzahlung des Darlehens eine Eigentümergrundschuld entstanden ist, haftet das Grundstück nur bis zum Betrag von 58.000,00 EUR zuzüglich der Zinsen. 4. Wenn die Kreditbank AG ihren gesetzlichen Lösungsanspruch hinsichtlich der entstandenen Eigentümergrundschuld durchgesetzt hat, haftet das Grundstück bis zum Gesamtbetrag von 69.000,00 EUR. 5. Das Grundstück haftet für sämtliche bestehende Forderungen der Kreditbank AG an Herrn Ewald. Aufgabe 5 [4, 2, 5, 3, 1 oder 5, 2, 5, 3, 1] Die Eheleute Heidi und Johann Weidmann, beide Arbeitnehmer und langjährige Kunden der Kreditbank AG, haben zur Modernisierung ihres gemeinsamen Einfamilienhauses eine Realkredit in Höhe von 90.000,00 EUR beantragt. In diesem Zusammenhang haben Sie sich mehrere Informationen und Unterlagen beschafft, die Sie für die Durchführung bestimmter Prüfungen benötigen. Ordnen Sie zu, indem Sie die Kennziffern der 5 Informationen/Unterlagen in die Kästchen neben den 5 Prüfungen eintragen! Informationen/Unterlagen Prüfungen 1. SCHUFA-Auskunft 2. Finanzierungsplan Prüfung von Art und Umfang der zu bestellenden dinglichen Sicherheit 3. Aktuelle Einkommensnachweise Prüfung des Kapitalbedarfs der Eheleute Weidmann der Eheleute W. 4. Grundbuchauszug Prüfung des Beleihungswertes der Immobilie 5. Wertgutachten eines Bausachverständigen Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit der Eheleute W. Prüfung der Zahlungsmoral der Eheleute W. 14