Flächen- und Baulandaktivierung für den Wohnungsbau Konzepte und Strategien der Stadt Münster Dipl.-Ing. Andreas B. Nienaber Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 1
Forschung / Wissenschaft Kongresse Fernsehkrimis Hochschulen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 2
Stadt des Westfälischen Friedens Aasee Fahrradhauptstadt Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 3
30.300 ha Stadtgebiet, davon 16.000 ha Agrar- und Grünflächen 9.500 ha Landschaftsschutzgebiet 847 ha Wasserflächen Münster Zahlen und Daten Knapp 300.000 Einwohner, davon 50.000 Studierende eine der größten Universitäten Deutschlands Sozialstruktur Beamte und Angestellte 64 % Arbeiter 29 % Selbständige und mithelfende Familienangehörige 7 % Wirtschaftsstruktur Öffentlicher Dienst und private Dienstleistungen 42 % Groß-und Einzelhandel 15% Warenverarbeitung 15 % Energie 18% Banken und Versicherungen 10 % Oberzentrum für 1.2 Millionen Menschen in Westfalen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 4
Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (1) Der Rat der Stadt Münster hat am 02.04.2014 einen richtungsweisenden Beschluss gefasst: neues Baurecht, wenn mind. 50 % im Eigentum der Stadt Veränderung/Anpassung Baurecht, wenn wohnungspolitische Zielsetzungen anerkannt werden Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 5
Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (2) besondere kommunaleselbstverpflichtung: MEFA: 60 % öffentlich geförd. WoBau EFA: Vergaberichtlinien Private: MEFA im Innenbereich: 30% öffentl. geförd. WoBau 30% förderfähige Wohnungen EFA im Innenbereich: 30% nach städt. Vergaberichtlinien Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 6
Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (3) Einrichtung revolvierender Bodenfonds Entwicklung von Ausschreibungsmodalitäten Vergabe städtischer Grundstücke zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern (unter differenzierten wohnungspolitischen Zielsetzungen) www.muenster.de/stadt/stadtplanung/raum-wohnen.html Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 7
Handlungskonzept Wohnen Kommunales Handlungskonzept Wohnen Sensibilisierung Öffentlichkeit 61 Wohnungsmarktmonitoring Kooperation, Bündnis Wohnen Ergänzende Bausteine 61 Mobilisierung von Standorten im Siedlungsbestand 50 Barrierefreiheit in Neubau und Bestand 64 preiswerter Bestand Sicherung von Preisund Belegungsbindungen 61 23 64 Sozialer Münsteraner Modell Wohnungsbau Baulandentwicklung Sozialgerechte Zielvereinbarung Bodennutzung mit Land NRW Kernbausteine Dialogkultur mit Marktakteuren Ziele Stadtentwicklung und Wohnungspolitik Wohnungsmarktanalyse Grundlagen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 8
Ziele Handlungskonzept Wohnen mindestens 1500 Wohnungen per anno 750 WE im Innenbereich 750 WE im Außenbereich 300 WE öffentlich gefördert Barierefreiheit Angebote für unterschiedliche Zielgruppen Bezahlbarkeit! Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 9
Einwohnerentwicklung Münster 300.000 290.000 280.000 270.000 260.000 Prognose: 25 30 T Einwohnerzuwachs in den nächsten 15 Jahren 250.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Jahresanfang Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 10
Preisentwicklung 2010-2013 Mehrfamilienhäuser + 34,5% Eigentumswohnungen + 33,5% ungebremste Mietpreissteigerungen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 11
Entwicklung geförderter Wohnungsbestand 12.000 10.000 Anz. Wohnungen 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Jahr WE 1. FW/EK-Gruppe A WE 2./3. FW/EK-Gruppe B Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 12
An-und Verkäufe Stadt Münster 2002 8/2014 Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis 2014 40 35 30 Mio 25 20 15 Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] 10 5 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Aug 14 Jahre Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 13
Bodenspekulation im Alten Testament Jesaja 5,8-9: Wehe denen, die sich ein Haus nach dem anderen bauen und ein Grundstück nach dem anderen kaufen, bis keines mehr übrig ist! Sie finden erst Ruhe, wenn das ganze Land ihnen gehört. Ich habe die Worte des Herrn, des allmächtigen Gottes, noch im Ohr. Er schwor: Die großen und schönen Häuser werden verwüstet daliegen, und niemand wird mehr darin wohnen. Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 14
Spagat zwischen einem starken räumlichen Steuerungsanspruch und einer den Alt-und Zwischeneigentümern möglichst viele Freiheiten lassenden Bodenpolitik Übermäßige Hortung Unterausnutzung Hohe Flächeninanspruchnahme Hohes Preisniveau Hohe Ausschöpfung leistungsloser Bodenwertgewinne Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 15
Kommunale Baulandstrategien sind als bodenreformerischer Ersatz anzusehen! Implementierung einer kommunalen Baulandstrategie ist der Versuch, das deutsche Bodenrecht zu überlisten und damit ein Optimum an Steuerung zu erzielen. Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 16
Beispiele Schaffung von Baurecht nur, wenn die Kommune eigenen Grundbesitz hat Koppelung der Wirksamkeit der Kaufverträge an den Erwerb der gesamten zu beplanenden Fläche Verkauf von 25% des Bruttobaulandes an die Stadt zum Verkehrswert vor Planungsbeginn Bauland nur, wenn vor Umlegungsbeginn freiwillige Leistungen vereinbart werden Verfügungsoption der Kommunen über 40 % des verbleibenden Nettobaulandes 40 % unentgeltlicher Flächenabzug Öffentliche Bedarfsflächen zum Preis von Bauerwartungsland, Rest zum Preis von Rohbauland 100% Zwischenerwerb, langfristige Bodenvorratspolitik Baurecht nur, wenn sichergestellt ist, die Eigentümer durch Teilverzicht auf planungsbedingte Wertzuwächse an Folgekosten zu beteiligen Beteiligung an den Kosten für Infrastruktur Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 17
Erfolg versprechend? Was macht eine erfolgreiche Baulandstrategie aus? Entwickelt Baulandpolitik tatsächlich soviel (positives) Wirkungspotenzial? Welche fiskalischen Wirkungen erwachsen aus einer Baulandstrategie? Kann man sich Baulandpolitik leisten? Was muss beachtet werden, damit sie nicht zum Zuschussgeschäft wird? Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 18
Wohnungszuwachs 2000-2011 Münster Hamm Bonn Köln Bielefeld Dortmund Mönchengladbach Oberhausen Düsseldorf Essen Duisburg Bochum Gelsenkirchen 0 2 4 6 8 10 12 Wohnungszuwachs 2000-2011 (Jahresanfang) in % Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 19
Stadt braucht Boden! Stadtentwicklung braucht Boden Wohnen braucht Boden (Bauboden) Wirtschaftsentwicklung braucht Boden Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 20
Bauboden muss produziert werden! vom Ackerland zum baureifen Grundstück aus der Brache oder Konversionsfläche durch Mobilisierung von ungenutzten/ mindergenutzten Flächen im Bestand Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 21
Boden: Warum ist Stadt gefragt bei der Entwicklung von Bauland? als besonderes Gut nicht vermehrbar kein funktionierendermarktmechanismus/ Wechselspiel Angebot Nachfrage angewiesen auf dessen Nutzung, kein Transport möglich Medium, Werte über Generationen zu retten Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14, Abs. 2 GG) staatliche Lenkung wird somit gerechtfertigt Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 22
Bodenpolitik (goldene Regel): Verfügbarkeit von bebaubaren Flächen ist zentrale Voraussetzung für erfolgreiche Baulandpolitik richtiger Ort richtige Zeit angemessene Preise Aufgabe der kommunalen Selbstverwaltung Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 23
Entwicklungsstufen zum Bauland Bodenwert Baureifes Land Planungsvorteil Bauerwartungs- Agrarland land Baureifes erschließungs- Umlegungsvorteil Land kostenfrei Baureifes Land Rohbauland erschließungs- erschließungskostenpflichtig flächenabgabe- & frei erschließungsflächenabgabepflichtig & erschließungs- erschließungskostenpflichtig flächenabgabe- & frei A B C D E F Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 24
Zielvereinbarung Land NRW Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 25
Flächen Baulandprogramm Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 26
Transparente Baulandkalkulation Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 27
Konsequenzen Ratsbeschluss Abkehr von der Angebotsplanung hin zur kooperativen Bedarfsplanung Verhandlungen mit Eigentümern/Investoren vorder Planung Verzicht der Eigentümer auf vollen Planungsmehrwert, dadurch preisdämpfende Wirkung auf Grundstückspreise und Wohnungsmieten Schnelle Umsetzung der Maßnahmen Revolvierender Bodenfonds Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 28
An-und Verkäufe Stadt Münster 2002 8/2014 Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis 2014 Mio 40 35 30 25 20 15 10 5 Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Aug 14 Jahre Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 29
Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% Kauffälle 1974-1994 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 2 4 6 8 10 12 14 Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 30
Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% 60% Kauffälle 1974-1994 Kauffälle 1995-2002 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 2 4 6 8 10 12 14 Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 31
Erfolgsfaktoren: Konsequenz Offenheit, Transparenz, Akzeptanz Gleichbehandlung Investitionssicherheit Klare Ziele, Wege und Instrumente Klare Kriterien für An- und Verkauf Regelmäßige Erfolgskontrolle Großer politischer Konsens Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 32
Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass die Stadt fortfährt, Grundstücke zu kaufen, besonders von fremden Besitzern in der Nachbarschaft Plädoyer für Bodenvorratspolitik Johann Wolfgang von Goethe (1742/Frankf./M. 1832/Weimar) Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 33
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 34