Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 1 von 8 Grundstücksmarktbericht 2002 Landkreis Havelland - Auszug - 1. Informationen über den Landkreis Der Landkreis Havelland mit der Kreisstadt Rathenow liegt im Zentrum des Landes Brandenburg und grenzt im Osten an die Bundeshauptstadt Berlin und im Westen an das Bundesland Sachsen-Anhalt. Verkehrstechnisch ist der Landkreis durch die Bundesautobahn 10 sowie durch die Bundesstraßen 5, 102, 188 und 273 erschlossen. Wichtigste Schienenwege sind die Strecken Berlin - Hamburg und Berlin - Hannover, die den Kreis in Ost - West Richtung durchqueren. Die hervorragende geographische und verkehrstechnische Lage im Raum um Falkensee und Nauen bietet gute wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeiten. Eine gute Infrastruktur, die große Auswahl an neu erschlossenen Industrie- und Gewerbeflächen sowie die unmittelbare Nachbarschaft zu Berlin und Potsdam sprechen für den Berliner Speckgürtel. Der landschaftliche Reiz des Havellandes wird durch das havelländische Luch, eingeschlossen von Rhin und Havel, sowie durch Seen, Wiesen und Wälder geprägt. Stille märkische Dörfer laden zum Ausspannen ein und die vielen Naturschutz-. und Landschaftsschutzgebiete mit ihren großen Wald- und Wasserflächen bieten Freiräume zur aktiven Erholung. Verwaltungstechnisch gliedert sich der Landkreis in 7 Städte und in weitere 75 Gemeinden. Im Jahr 2002 zählte der Landkreis 150.750 Einwohner. Von der etwa 1.707,19 km² großen Gesamtfläche des Landkreis Havelland werden rund 84 % land- und forstwirtschaftlich genutzt. Flächenverteilung im Landkreis Havelland 3% 4% 5% Landw irtschaftsfläche Verkehrsfläche Waldfläche 26% 4% 58% Wasserfläche Gebäude-und Freifläche Sonstige Fläche
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 2 von 8 2. Gesamtumsätze und deren Entwicklung Kennzeichnend für das Grundstücksmarktgeschehen einer Region sind - die Anzahl der Vertragsvorgänge - der Flächenumsatz und - der Geldumsatz. Die wesentlichsten Daten wurden im vorliegenden Grundstücksmarktbericht für den Landkreis Havelland zusammengestellt. Zu beachten ist, dass die angegebenen Werte Durchschnittswerte sind, die sich auf unterschiedlich strukturierte Bereiche beziehen. Tatsächlich können höhere aber auch niedrigere Preise auf dem Immobilienmarkt erzielt werden. Dennoch sind die Angaben geeignet, den Trend des Marktes aufzuzeigen. Für den Landkreis Havelland ist erkennbar, dass im Berichtszeitraum 2002 auf dem Immobilienmarkt ein leichter Rückgang von 2% bei der Anzahl der eingegangen Verträge und eine sinkende Tendenz des Flächenumsatzes von 6% zu verzeichnen ist. Den größten Anteil des Flächenumsatzes nimmt zwar nach wie vor der Bereich der Landwirtschaft ein. Doch dieser Teilmarkt weist im Berichtsjahr allein einen Rückgang von 11% zum Jahr 2001 auf. Der Geldumsatz dagegen weist eine steigende Tendenz von 17% auf. Den größten Anteil hat hierfür der Teilmarkt der bebauten Objekte und der sonstigen Flächen. Für das Jahr 2002 wurden folgende Umsätze registriert: Anzahl der Verkäufe : 2558 Stück Flächenumsatz : 4595 ha Geldumsatz : 189,3 Mio In der nachfolgenden Graphik ist die Entwicklung der drei Eckdaten in den Jahren von 1995 bis 2002 zusammenfassend dargestellt: Umsatzübersicht 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Vertragsabschlüsse Flächenumsatz in ha Geldumsatz in Mio
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 3 von 8 3. Grundstücksteilmärkte 3.1. Unbebaute Bauflächen Bei dem Teilmarkt unbebaute Bauflächen nimmt auch wie in den vergangen Jahren der individuelle Wohnungsbau den größten Stellenwert ein. unbebaute Bauflächen Anzahl der Verträge Flächenumsatz in ha Tendenz zu 2001 Geldumsatz in Mio Tendenz zu 2001 2001 2002 2001 2002 in % 2001 2002 in % individueller Wohnungsbau 905 931 85 99 + 16 38,6 37,4-3 Mehrfamilienhäuser 26 3 2 1-50 0,5 0,2-60 Gewerbliche Nutzung 25 22 15 14-7 3,7 3,5-5 Erholungsnutzung sonstige Nutzung 173 81 20 17-15 1,1 0,7-36 Summe 1129 1037 122 131 + 7 43,9 41,8-5 3.2. Bebaute Grundstücke Im Bereich der bebauten Bauflächen ist auf dem Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser sowie dem Teilmarkt der Reihen- und Doppelhäuser der größte Umsatz zu verzeichnen. Bebaute Bauflächen Anzahl der Verträge Flächenumsatz in ha Tendenz zu 2001 Geldumsatz in Mio Tendenz zu 2001 2001 2002 2001 2002 in % 2001 2002 in % Freistehende Ein-und Zweifamilienhäuser 519 532 214 319 + 49 52,7 59,4 + 13 Reihenhäuser Doppelhaushälften 255 251 44 13-70 34,0 36,8 + 8 Wochenendhäuser 39 50 3 6 + 100 1,8 2,7 + 50 Mehrfamilienhäuser 60 52 13 9-31 6,2 7,8 + 26 Geschäfts- und Verwaltungsgebäude 30 32 8 11 + 38 3,2 13,5 + 322 gewerbliche und sonstige Baulichkeiten 65 92 84 192 + 128 4,2 11,0 + 162 Summe 968 1009 366 550 + 50 102,1 131,2 + 28
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 4 von 8 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Für diesen Teilmarkt sind der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Havelland für das Jahr 2002 insgesamt 532 Verkäufe zugegangen. Von den registrierten Kauffällen sind 343 Verträge für eine nähere Untersuchung geeignet. Baujahre Anzahl der Verträge mittlerer Gesamtkaufpreis in T mittlere Grundstücksgröße in m² mittlere Wohnfläche in m² bis 1948 209 104 1191 118 bis 1989 45 96 979 107 bis 2002 89 196 796 138 Doppel- und Reihenhausgrundstücke Für diesen Teilmarkt sind der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Havelland für das Jahr 2002 insgesamt 251 Verkäufe zugegangen. Von den registrierten Kauffällen sind 227 Verträge für eine nähere Untersuchung geeignet. Baujahre Anzahl der Verträge mittlerer Gesamtkaufpreis in T mittlere Grundstücksgröße in m² mittlere Wohnfläche in m² bis 1948 64 59 880 116 bis 1989 7 55 781 140 bis 2002 156 193 314 106
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 5 von 8 3.3. Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum Beim Wohnungs- und Teileigentum handelt es sich um bebaute Grundstücke, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt sind. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung und Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, jeweils in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Bei dem Teilmarkt Eigentumswohnungen handelt es sich überwiegend um neu erbautes Wohnungseigentum, das vom Bauträger nach Fertigstellung erstmals veräußert wird. Die Kaufpreise neuerstellter Objekte werden - neben anderen wirtschaftlichen Faktoren - deutlich beeinflusst von der Entwicklung der Herstellungskosten. Die Verkäufe von Eigentumswohnungen verteilen sich auf verschiedene Standorte, entweder auf große Wohnanlagen mit mehreren Wohnhäusern oder nur auf kleine Anlagen mit ein oder zwei Wohnhäusern, beziehungsweise in der Form von Reihenhäusern. Insbesondere sind es im Berichtszeitraum nur noch Verkäufe von einzelnen Wohnungen in den vorhandenen Wohnanlagen. Während im Jahr 2001 62 Verkäufe registriert wurden, waren es 2002 nur noch 53 Verkäufe. Auf dem Gebiet der umgewandelten Eigentumswohnungen (umfassend rekonstruierte Mietwohnungen) standen 10 Verkäufe zur Verfügung. Bei Weiterveräußerungen von Wohnungseigentum wurden 12 Verkäufe registriert. Insgesamt entfielen 10 Verkäufe auf Zwangsversteigerungen. 3.4. Land- und forstwirtschaftliche Flächen Erstmalig wurden für den Landkreis Havelland Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen ermittelt. Diese sind in der Bodenrichtwertkarte in grüner Farbe dargestellt. Anhand der immer noch geringen Anzahl reiner Acker- und Grünlandflächen ist ein unterschiedliches Preisniveau im Landkreis erkennbar. Daher hat der Gutachterausschuss den Landkreis in drei Bereiche unterteilt. Die Bereichsgrenzen verlaufen jeweils in Nord/Süd Richtung. Der westliche Bereich I (Rathenow) hat eine Breite von etwa 30 km, der mittlere Bereich II (Nauen) eine Breite von etwa 20 km und der östliche Bereich III (Berlinnähe) eine Breite von etwa 15 km. Es wurden folgende Werte ermittelt: Bereich Acker /m² Grünland /m² Wald /m² I 0,20 0,20 0,10 II 0,30 0,20 0,10 III 0,40 0,30 0,10
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 6 von 8 4. Bodenrichtwerte Bei unbebauten Grundstücken wird die Höhe des Preisniveaus durch die Bodenrichtwerte zum 01.01.2003 aufgezeigt. Die Preisentwicklung des Baulandmarktes im Jahre 2002 war uneinheitlich. Während im östlichen Teil des Landkreises, besonders im Berlinnahen Raum, die vereinbarten Kaufpreise/m² für Wohnbaulandgrundstücke in Bereichen der offenen Bauweise teilweise einen Rückgang von 5 /m² gegenüber dem Vorjahr ergaben, lagen im übrigen Landkreis, besonders in ländlichen Gebieten, die Kaufpreise im Wesentlichen in Höhe des zum 01.01.2002 ermittelten Richtwertes. Die vom Gutachterausschuss beschlossenen Bodenrichtwerte sind für den Landkreis Havelland auf einem Kartenblatt im Maßstab 1: 100.000 dargestellt. Die Karte wird nach Ermittlung der Richtwerte in den Gemeinden des Landkreises und in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses öffentlich ausgelegt. Darüber hinaus kann jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten und die Karte käuflich gegen eine Gebühr von 20,- erwerben. Ebenfalls sind Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte in den Formaten DIN A4 und DIN A3 erhältlich. Außerdem werden von der Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg (LGB) -Landesbetrieb-, Robert-Havemann-Straße 2, 4 und 7 in 15236 Frankfurt/Oder alle Bodenrichtwertkarten des Landes in digitaler Form auf einer CD-ROM angeboten.
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 7 von 8 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Stand: 01.01. 2003 Erläuterung : Bodenrichtwert in /m² 80* Art der baulichen Nutzung z.b. W-o-II-GRZ 0,3 W - Wohnbauflächen G - gewerbliche Bauflächen * - erschließungsbeitragsfrei nach BauGB und KAG 0,3 - Grundflächenzahl (GRZ) o - offene Bauweise II - Geschosszahl (zweigeschossig) A - Ackerland GR - Grünland F - Forsten
Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht 2002 Seite 8 von 8 5. Sanierungsgebiete/Entwicklungsbereiche Im Landkreis Havelland wurden in fünf Städten und in einer Gemeinde durch eine Satzung Sanierungsgebiete im umfassenden Verfahren förmlich festgelegt. Sanierungsgebiete: Altstadt Nauen Altstadt Rathenow Stadt Rhinow Altstadt Friesack Ortskern Elstal Premnitz Liebigstraße/Beethovenstraße In der Bodenrichtwertkarte sind die Sanierungsgebiete extra ausgewiesen und mit dem Zusatz SAN gekennzeichnet. 6. Sonstige erforderliche Daten Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat im Grundstücksmarktbericht 2002 zusätzliche Informationen, Daten und Auswertungen über - Nutzungsentgelte - Erbbauzinssätze - Umrechnungskoeffizienten - Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser veröffentlicht.