Immobilienmärkte im neuen Jahrzehnt - Inflation treibt den Immobilienmarkt Deutscher Immobilientag des IVD in Mainz, 10/11. Juni 2010 Jürgen Michael Schick MRICS Vizepräsident IVD Bundesverband
Inhaltsverzeichnis 1. Inflationsangst in Deutschland 2. Die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarktes 3. Ausblick
Inhaltsverzeichnis 1. Inflationsangst in Deutschland a. Inflation und Immobiliennachfrage b. Bieten Immobilien Schutz vor Inflation? c. Wann steigen die Zinsen?
Inflation in aller Munde! Welt, 20. Februar 2009 N24, 9. Mai 2010 WirtschaftsWoche, 03. Dezember 2009 FAZ, 24. Mai 2010 Spiegel Online, 10. Mai 2010 FTD, 29. März 2010 FAZ, 27. Mai 2010 Spiegel Online, 19. März 2010
Inflation in aller Munde!
Inhaltsverzeichnis 1. Inflationsangst in Deutschland a. Inflation und Immobiliennachfrage b. Bieten Immobilien Schutz vor Inflation? c. Wann steigen die Zinsen?
Quelle: IPD, DIX Deutscher Immobilien Index; Statistisches Bundesamt; Deutsche Börse
Quelle: BulwienGesa AG
Inhaltsverzeichnis 1. Inflationsangst in Deutschland a. Inflation und Immobiliennachfrage b. Bieten Immobilien Schutz vor Inflation? c. Wann steigen die Zinsen? Drei Szenarien der Geldentwicklung I. Das Deflationsszenario II. Das Szenario der Hyperinflation III. Moderate Inflation Das Bankenszenario
Unter Deflation ist eine Phase der Geldaufwertung zu verstehen. Geld wird mehr Wert, da die Preise innerhalb der Volkswirtschaft fallen. Negativ ist, dass Käufer sich beim Konsum zurückhalten, da Sie gelernt haben, dass Güter zukünftig noch preiswerter sind. Inflation geht in der Regel mit einer Rezession einher.
- Inflationsraten ab ca. 20% im Vorjahresvergleich kennzeichnen eine sog. galoppierende Inflation. Eine Hyperinflation hat Preissteigerungen von 50% und mehr. - Das Horten von Waren kennzeichnet die Hyperinflation.
Wer geht von einer Hyperinflation aus? Roland Leuschel und Claus Vogt, Chefanalyst der Quirin bank ag: Die Autoren sehen eine Fortsetzung der Finanzkrise kommen. Argument: Staatl. Krisenreaktion = Krisenursache. Daraus resultiert ein sehr hohes Inflationsrisiko (potentielle Hyperinflation).
Was prognostizieren DEKA Bank, DB Research und UniCredit Research? DEKA Bank DB Research UniCredit Research - Die Inflationsrate in Euroland ist im April von 1,4 % auf 1,5 % yoy angestiegen. - Zinserhöhungen sind ebenfalls bis auf weiteres kein Thema. Wir haben unsere Prognose der ersten Leitzinserhöhung inzwischen von Juni auf September 2011 verschoben - Halten die Inflationssorgen auch auf mittlere Sicht von 3 bis 5 Jahren für übertrieben. - Auf mittlere Sicht wir der Preisauftrieb in den größeren Industrieländern nicht mehr als 2% bis 3% p.a. betragen. - With respect to CPI, we stick to 1.5% for this year and our aboveconsensus 1.8% for 2011, with risks on the latter now being more balanced due to higher energy and food prices as the EUR weakens vis à-vis the dollar. - Hence, we do not see a higher inflation risk premium in the months ahead. (Quelle: Volkswirtschaft Aktuell, Makro Research, 8. Juni 2010). (Quelle: Themen international, Aktuelle Themen 443, 30. April 2009). (Quelle: Friday Notes, Economics & FI/FX Research, 14. Mai 2010).
Die Inflationsprognosen von UniCredit und DEKABank. UniCredit: Es wird von einem leichten Anstieg des CPI ausgegangen. Die Inflationsrate wird sich dabei bei ungefähr 2% einpendeln. DekaBank: Die Experten der DekaBank erwarten ebenfalls einen leichten Anstieg der Inflationsrate im Euroland. Dabei wird sich die Inflation im betrachteten Prognosezeitraums ebenfalls nicht über 2% klettern.
Inhaltsverzeichnis 1. Inflationsangst in Deutschland 2. Die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarktes 3. Ausblick
Inhaltsverzeichnis 2. Die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarktes a. Zinstief heute, doch was kommt morgen? b. Preisentwicklung bei Wohnimmobilien c. Erschwinglichkeitsindex
11 Zeitlicher Verlauf der Kapitalmarkt- und Wohnungsbaukreditzinsen in Deutschland zwischen 07/1992 und 01/2010 (Quelle: Deutsche Bundesbank) 10 9 8 7 6 Niedrigzinsphase? 5 4 3 2 1992-07 1994-01 1995-07 1997-01 1998-07 2000-01 2001-07 2003-01 2004-07 2006-01 2007-07 2009-01 Kapitalmarktzins Wohnungsbaukreditzins
Wann steigen die Zinsen? Was sagen die Experten von UniCredit Research? Facts: Es wird von einer Zinssteigerung ausgegangen. Der 3M Euribor wird sich von 0,70% auf 1,60% erhöhen. UniCredit Research geht davon aus, dass die Zinsen von 30Y Bunds bei 4,10% Quartal 2011 stehen. im vierten
Inhaltsverzeichnis 2. Die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarktes a. Zinstief heute, doch was kommt morgen? b. Preisentwicklung bei Wohnimmobilien c. Erschwinglichkeitsindex
in Tsd. EUR 400 Auftragseingang des Wohnungsbaus in Deutschland zw. 1991 und 2010 (Quelle: Destatis) 350 300 250 200 150 100 50 0 1991-01 1993-01 1995-01 1997-01 1999-01 2001-01 2003-01 2005-01 2007-01 2009-01 Auftragseingang Whg-Bau 12 Periode gleit. Mittelw. (Auftragseingang Whg-Bau)
Wohneigentumsquoten nach Bundesländern 2008 (Quote in Prozent) Saarland Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Niedersachsen Schleswig-Holstein Bayern Hessen Thüringen Brandenburg Nordrhein-Westfalen Sachsen-Anhalt Bremen Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Hamburg Berlin 14,1 20,2 29,5 40,6 39,6 38,7 37,9 35,4 33,2 49,1 49,0 47,1 46,4 44,3 54,9 54,3 0 10 20 30 40 50 60 Eigentümerquote: Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen an allen bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden Quelle: Statistisches Bundesamt
Die Raumordnungsprognose 2025 des BBR. (Quelle: BBR) Facts: In den neuen Ländern wird sich sowohl die Bevölkerungsanzahl, sowie die Zahl der privaten Haushalte verringern. Die Zahl der privaten Haushalte wird sich in den alten Ländern bis 2025 vergrößern. (Quelle: BBR)
Quelle: BBR Bonn. 1) BBSR prognostiziert unterschiedliche Entwicklungen bei der Wohnflächennachfrage. 2) Negativ betroffen sind größtenteils Regionen in Ostdeutschland. 3) Aber auch das Ruhrgebiet und Gebiete in den dt. Mittelgebirgen und an der Nordsee werden eine geringe Wohnflächennachfrage verspüren. 4) In Großstädten und Metropolregionen wird die Nachfrage stark zunehmen
10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Leerstandsquoten Deutschlands in 2008 nach Ländern (Quelle: Techem)
114 Mietpreisentwicklung in 60 Städten über 100.000 Einwohner zw. 2000 und 2009 (2000 = 100) 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 Miete (bis 1949) Miete (ab 1949) Miete (Neubau) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Die Suche nach einem neuen Mieter braucht manchmal öffentliche Werbung
Inhaltsverzeichnis 2. Die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarktes a. Zinstief heute, doch was kommt morgen? b. Preisentwicklung bei Wohnimmobilien c. Erschwinglichkeitsindex
102 Relative Wertentwicklung von EH und ETW in 60 Städten über 100.000 Einwohner zw. 2000 und 2009 (2000 = 100) 100 98 96 94 92 90 88 86 Eigenheime - guter Wohnwert ETW - guter Wohnwert 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Was besagt die IVD-Erschwinglichkeit? Bei dem Wert 100 muss ein Haushalt 25 % seines verfügbaren Einkommens aufwenden, um sich eine Immobilie* leisten zu können. Ist der Wert höher, muss der Haushalt einen geringeren Anteil, ist der Wert unter 100, muss der Haushalt einen höheren Anteil als 25 % vom Einkommen aufwenden, um sich eine Immobilie leisten zu können. weniger erschwinglich 100 besser erschwinglich 0 200 IVD- Erschwinglichkeitsindex
Beispielrechnung: Was bedeutet ein Index-Wert von 70? 70: Der Index-Wert 70 bedeutet beispielsweise, dass ein Haushalt mit einem durchschnittlich verfügbaren Einkommen über 70% des notwendigen Kapitals verfügt um ein ortsübliches Einfamilienhaus zu erwerben (IVD-Annahme: 25% des verfügbaren Einkommens). 70 weniger erschwinglich 100 besser erschwinglich 0 IVD- Erschwinglichkeitsindex 200
Die Einflussfaktoren des Erschwinglichkeits-Index: 1. Immobilienpreise (EFH, mittlerer und guter Wohnwert), 2. Zinsen (Wohnungsbaukredit, variable Verzinsung, Zinsbindungsfrist: 5-10 Jahre) und 3. das Einkommen (durchschnittlich verfügbares Einkommen in der jeweiligen Stadt/Kreis).
180 160 IVD Erschwinglichkeits-Index (1995-2009) vs. Preis-EK-Ratio; EFH, mittlerer Wohnwert und 75% Fremdfinanzierung. 0 1 140 120 100 80 60 40 2 3 4 5 6 20 7 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 EFH (mittlerer Wohnwert) Standardabweichung (-) Standardabweichung (+) Preis-EK Ratio (rs) 8
180 160 IVD Erschwinglichkeitsindex (1995-2009) + Prognose ; EFH, mittlerer Wohnwert und 75% Fremdfinanzierung. Prognose 140 120 100 80 60 40 20 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010p 2011p 2012p 2013p 2014p 2015p EFH (mittlerer Wohnwert) Stabw (-) Stabw (+) Prognose
180 160 140 0 IVD Erschwinglichkeitsindex (1995-2009) Deutschland vs. Mainz; Mittlerer Wohnwert und 75% Fremdfinanzierung. Prognose 0,01 0,02 0,03 120 0,04 100 0,05 80 0,06 0,07 60 0,08 40 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010p 2011p 2012p 2013p 2014p 2015p 0,09 Mainz Mainz (Prognose) Hypotheken-Zinssatz (rechte Seite) GER GER (Prognose)
Die starken Märkte 1. München 54,43 2. Frankfurt a.m. 60,62 3. Stuttgart 62,59 4. Heidelberg 63,55 5. Duisburg 64,72 6. Konstanz 65,29 7. Wiesbaden 67,91 8. Freiburg 68,78 Die schwachen Märkte 1. Wittenberg 252,63 2. Stendal 225,76 3. Greiz 222,78 4. Pirmasens 217,97 5. Diepholz 215,34 6. Stade 208,27 7. Sömmerda 200,16 8. Cottbus 198,19 Wo die Erschwinglichkeit am geringsten ist! Hier ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum am höchsten in Deutschland!
Die starken Märkte (TOP 8): 1. München 54,43 2. Frankfurt a.m. 60,62 3. Stuttgart 62,59 4. Heidelberg 63,55 5. Duisburg 64,72 6. Konstanz 65,29 7. Wiesbaden 67,91 8. Freiburg 68,78 Facts: Auch in Zukunft wird die Erschwinglichkeit in diesen Städten abnehmen. Preise werden in diesen Gegenden auch weiter steigen Es ist davon auszugehen, dass die Entschuldung von Immobilien langsamer von statten geht. è Werthaltige Kapitalanlage mit sicherer Rendite und positiven Wertentwicklungen
Die schwachen Märkte (TOP 8): 1. Wittenberg 252,63 2. Stendal 225,76 3. Greiz 222,78 4. Pirmasens 217,97 5. Diepholz 215,34 6. Stade 208,27 7. Sömmerda 200,16 8. Cottbus 198,19 Facts: Es ist davon auszugehen, dass Immobilien in diesen Regionen noch erschwinglicher werden. Preise geben weiter tendenziell nach Die Tilgung kann in diesen Gegenden schneller voran getrieben werden. Das bedeutet man ist schneller schuldenfrei Ist dies der Fall, stehen die sinkenden Preise nicht mehr im Vordergrund. è Schwierigkeit: Preisvorstellung der Verkäufer und die Beratung des Immobilienmarklers.
Inhaltsverzeichnis 1. Inflationsangst in Deutschland 2. Die Fundamentaldaten des deutschen Immobilienmarktes 3. Ausblick