Der Leitfaden zum Immobilienkauf von Unique Mallorca Sobald Sie die perfekte Immobilie für sich gefunden haben, werden Sie zur nächsten Stufe übergehen wollen. Hier wird Ihnen Schritt für Schritt der Kaufablauf in Mallorca erklärt. Sie können sich gerne an einen unserer erfahrenen Makler wenden, wenn Sie weitere Fragen zu diesem Leitfaden haben. 1) Wählen Sie einen Rechtsberater Wir von Unique Mallorca empfehlen immer das Hinzuziehen eines Anwalts, der voll qualifiziert und mit dem spanischen Immobilienrecht vertraut ist. Sie können Ihren eigenen, unabhängigen rechtlichen Vertreter wählen, oder auf unsere Erfahrungen und Empfehlungen vor Ort zurückgreifen. Sobald Sie sich für Ihren Anwalt entschieden haben, wird dieser aufgrund seiner Kenntnisse und Fähigkeiten für eine zügige Abwicklung des Kaufprozesses in Ihrem Interesse sorgen, und Sie können sicher sein, dass Sie von Anfang an richtig beraten werden. Wir kennen einige ausgezeichnete Anwälte, die wir empfehlen können jeder von ihnen arbeitet für die renommiertesten Kanzleien Mallorcas. Wir können Ihnen ein Rechtsberatungsteam anbieten, das fließend Ihre Muttersprache spricht, für eine möglichst reibungslose Abwicklung des Kaufprozesses sorgen und Sie immer ausführlich über den neusten Stand aller wichtigen Schritte informieren wird. 2) Vorbereitungen zur Reservierung der Immobilie Nach Bestätigung eines vereinbarten Verkaufspreises wird Ihr Anwalt die Grundbucheintragungen und alle weiteren wichtigen Informationen bezüglich der Immobilie überprüfen. Es muss sichergestellt werden, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, frei von Belastungen, Forderungen Dritter oder anderen rechtlichen Komplikationen ist, die Ihnen zu einem späteren Zeitpunkt Schwierigkeiten
bereiten könnten. Anschließend werden die Vertragskonditionen des Immobilienerwerbs schriftlich festgehalten, sodass die jeweilige Position beider Parteien, Ihre und die des Verkäufers, klar definiert sind. 3) Austausch von privatschriftlichen Vereinbarungen der Optionsvertrag Sobald alle Vereinbarungen getroffen und klar definiert sind, wird Ihr Anwalt einen Optionsvertrag aufsetzen. Bei einfachen Verträgen kann dies sehr schnell gehen innerhalb von 10 Tagen, aber es kann auch länger dauern. Wenn der Verkauf viele Bedingungen und Voraussetzungen beinhaltet, dann wird es sicherlich länger dauern, bis dieser Vertrag fertig gestellt ist. In diesem Optionsvertrag werden alle zuvor vereinbarten Bedingungen Ihres Angebots sowie die Modalitäten des Kaufprozesses einzeln aufgeführt. Ebenfalls sollte in ihm das Datum (einvernehmlich zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbart) für den rechtskräftigen Vertragsabschluss beim Notar festgehalten werden. In Spanien ist es üblich, dass der Käufer (Sie) nach Unterzeichnung des Optionsvertrags 10 % des Kaufpreises hinterlegt. Dies ist eine nicht rückzahlbare Anzahlung, die Sie im Falle eines Rücktritts von Ihrer Kaufentscheidung nicht zurückerhalten. Dieser Anzahlungsbetrag wird normalerweise bei einem Anwalt hinterlegt. Falls der Verkäufer seinen Teil des Optionsvertrags nicht einhält oder vom Kaufprozess zurücktritt, ist er verpflichtet, Ihnen, dem Käufer, die Anzahlung von 10 % zurückzahlen und Ihnen darüber hinaus eine Entschädigung von zusätzlich 10 % zu bezahlen. Nachfolgend sind einige wichtige Faktoren aufgelistet, die Ihr Anwalt überprüfen sollte, bevor Sie einen Optionsvertrag unterschreiben:- oder eine vollständige Kopie der Grundbucheintragungen zur Bestätigung der genauen Eigentumsverhältnisse.
Belege für die Zahlung der Grundsteuer (IBI) und Abgaben. Ihr Anwalt sollte die Zahlungsbelege der letzten 5 Jahre anfordern, um sicherzustellen, dass alles bis zum heutigen Zeitpunkt bezahlt ist. Immobilie in einer Wohnungseigentumsanlage erwerben, so wird Ihr Anwalt die Wohnungseigentümergemeinschaft überprüfen. Er wird sicherstellen, dass die Anteile an den Gemeinschaftskosten vollständig bezahlt sind und die Eigentümergemeinschaft selbst ordnungsgemäß funktioniert. Die Leistungsgebühren und Nebenkosten (Strom, Gas, etc.) des Verkäufers. Ihr Anwalt sollte bestätigen, dass diese bis zum heutigen Zeitpunkt bezahlt sind. Sie die Immobilie mit Hausrat erwerben, dann wird üblicherweise ein Inventar beigefügt. Dies kann ein traditionell schriftliches oder, wie es heute häufiger vorkommt, ein fotografisches Inventar sein, in dem alle Gegenstände (Möbel und Zubehör) aufgeführt sind, die mitverkauft werden. Der endgültige Termin für den Vertragsabschluss wird ebenfalls vereinbart und im Vertrag festgehalten. Zu diesem bestimmtem Zeitpunkt müssen sich beide Parteien auf der Insel befinden, um die notariellen Dokumente zu unterzeichnen. Es kann sich als äußerst sinnvoll erweisen, Ihrem Anwalt eine Vollmacht zu erteilen, der somit die notariellen Dokumente in Ihrem Namen unterzeichnen und jede unerwartete Situation zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vermeiden kann. Dadurch steht Ihnen außerdem die Möglichkeit offen, sich zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung in Ihrem Heimatland oder an einem anderen Ort aufzuhalten. Der rechtskräftige Vertragsabschluss (Unterzeichnung des Kaufvertrags Escritura) findet vor einem Notar statt. Ihr Anwalt wird Ihnen am Tag der Unterzeichnung eine aktuelle Kopie des Grundbuchauszuges zur Bestätigung der eindeutigen Eigentumsverhältnisse, zusammen mit allen Kopien der beglichenen Leistungsgebühren des Verkäufers (Abgaben-, Strom-, Gasrechnungen,
etc.) aushändigen, die belegen, dass alle Forderungen bis zum heutigen Zeitpunkt bezahlt sind. Die Besitzurkunde wird vor der endgültigen Vertragsunterzeichnung von Ihrem Anwalt ins Englische übersetzt und vom Notar überprüft. 4) Endgültiger Vertragsabschluss beim Notar. In Spanien ist ein Verkauf nur dann offiziell abgeschlossen, wenn die öffentliche Urkunde vor einem Notar unterschrieben wird. Damit dies erfolgt, muss auch die Schlusszahlung bewirkt werden, danach werden Ihnen (dem Käufer) die Eigentums- und Besitzurkunden übergeben. In dieser Escritura (Besitzurkunde) sind immer der Name des Immobilieneigentümers sowie eine vollständige schriftliche Beschreibung der Immobilie und deren Umgebung aufgeführt. Nach spanischem Recht ist es erforderlich, dass dieses Dokument vor einem spanischen Notar unterzeichnet wird. Ein Notar ist ein Träger eines öffentlichen Amtes, der beim Verkaufsabschluss in offizieller Funktion tätig ist und bestätigt, dass Ablauf und Vertrag von allen beteiligten Parteien verstanden wurden. Falls Sie bei der Vertragsunterzeichnung nicht persönlich anwesend sein können, dann haben Sie die Möglichkeit, einem Vertreter eine Vollmacht zu erteilen, der für Sie teilnimmt (normalerweise Ihr Anwalt). Der Restbetrag der Kaufsumme wird bei Vertragsabschluss bezahlt (Euros/Sterling). Die Zahlung des Restbetrags erfolgt normalerweise folgendermaßen: A) Wenn die Zahlung in Sterling, oder einer anderen Währung erfolgt, muss Ihre Bank den erforderlichen Betrag vor Verkaufsabschluss an die im Vertrag festgelegte Bank überweisen. B) Wird der Kauf in Euro durchgeführt, müssen Sie Ihre Bank anweisen, den erforderlichen Betrag vor Vertragsabschluss an Ihre spanische Bank zu überweisen.
Es ist ratsam den gesamten Betrag sieben Tage vor dem Datum des Vertragsabschlusses zu überweisen, um sicherzustellen, dass es zum erforderlichen Zeitpunkt am richtigen Ort ist. Aufgrund kürzlich eingeführter Rechtsvorschriften müssen die Zahlungs- oder Überweisungsbelege oder Dokumente, die die Zahlung bestätigen, den Akten beigefügt werden, auch wenn sie in einem anderen Land oder zwischen ausländischen Banken erfolgt ist. Wenn Sie die Urkunde selbst unterschreiben und beim Notartermin persönlich anwesend sein möchten, dann raten wir Ihnen, sich mindestens 48 Stunden vor Vertragsabschluss auf der Insel zu befinden, um Folgendes erledigen zu können: rchzusprechen, unterschreiben Sie Einzugsermächtigungsformulare für all Ihre Leistungsgebühren und beantragen Sie Ihre NIE Nummer (Identifikationsnummer für Ausländer). Vertragsabschluss wird üblicherweise für den folgenden Tag in einem Notarbüro in der Gegend angesetzt. Ihr Anwalt, Ihr Makler und der Verkäufer werden alle anwesend sein. Falls Sie eine Hypothek aufnehmen, wird die Bank ebenfalls anwesend sein. Anschließend werden Ihnen Ihre Schlüssel und eine Kopie der Urkunde übergeben. Anmerkung: Bei allen oben genannten Zusammenkünften sollten Sie von Ihrem Immobilienmakler begleitet werden. 5) Eintragung
Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist wird, der Notar eine Benachrichtigung von der Übertragung an das Grundbuchamt weiterleiten. Ihr Anwalt wird folgendes veranlassen: Übertragung von Konten und Einzugsverfahren bezüglich sämtlicher Leistungsanbieter und Energieversorger. ielle Eintragung Ihrer Eigentumsansprüche an der erworbenen Immobilie. Dies kann manchmal bis zu vier Monaten dauern. 6) Sonstige Aspekte Steuern. NIE Nummer: Dies ist eine einmalige Nummer, die Ihnen als Privatperson zugeteilt wird und die für die Kaufabwicklung von entscheidender Bedeutung ist. Sie können einen Optionsvertrag unterschreiben und eine Anzahlung leisten, um eine Immobilie zu reservieren, aber ohne diese Nummer werden Sie den Kauf nicht abschließen können. Auf normalem Weg kann es vom Antrag bis zum Erhalt der Nummer etwa ein bis zwei Monate dauern. Aber machen Sie sich keine Sorgen, wenn Sie nicht so lange warten können, denn ein guter Anwalt kann den Prozess - wenn nötig - beschleunigen. Bankkonto: Ebenfalls wichtig für die Kaufabwicklung ist das Eröffnen eines spanischen Bankkontos. Es ist erforderlich, dass Sie ein Konto vor Ort haben, um von dort alle Ihre Bankeinzüge und Zahlungen von Nebenkostenrechnungen vornehmen zu lassen. Falls Sie eine Hypothek beantragen, dann haben Sie wahrscheinlich bereits ein Bankkonto eröffnet, über das die Zahlungen Ihrer Hypothek abgewickelt
werden. Sollte dies nicht der Fall sein, so wird einer unserer Makler Ihnen gerne eine renommierte örtliche Bank empfehlen. 7) Kaufnebenkosten Seit Januar 2013 hat die Regierung die Struktur dieser Kosten aktualisiert und geändert. Im Folgenden finden Sie eine kurze Aufstellung und Zusammenfassung dieser Kosten: Steuern 1. IVA: (Die spanische Mehrwertsteuer). Diese beläuft sich derzeit auf einen Satz von 10 % für neu gebaute Immobilien. Für eine Immobilie, die wiederverkauft wird, zahlen Sie eine Grunderwerbsteuer anstatt IVA. Diese ist derzeit gestaffelt und variiert je nach Immobilienpreis: Für wiederverkaufte Immobilien: 0 400.000 Euro = 8% 400.001 600.000 Euro = 9% 600,001 Euro + = 10% 2. Stempelgebühr: Diese fällt bei wiederverkauften Immobilien nicht an, wohl aber bei einer neuen Immobilie. Sie beträgt 1 % des Kaufpreises. Weitere Kosten
1. Notarhonorar: Dieses ist von Notar zu Notar unterschiedlich und hängt zudem vom Wert der Immobilie ab. 2. Grundbuchamt: Hierbei handelt es sich weitgehend um administrative Gebühren, die normalerweise nur einen sehr geringen Teil der Gesamtkosten ausmachen. 3. Anwaltskosten: Die meisten Anwälte berechnen bis zu 1 % für die Abwicklung Ihres Kaufes, aber es kann auch mehr sein (bis zu 2 %), wenn der Vertragsabschluss sehr kompliziert ist. Weitere mögliche Gebühren Hypotheken-Gebühr: Denken Sie daran, dass, wenn Sie eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, Sie eine Bearbeitungs- oder Eröffnungsgebühr zahlen müssen. Diese variiert, aber zur Orientierung sollten Sie mit etwa 1 2 %, wie oben aufgeführt, für die Bankbearbeitungsgebühr und andere damit verbundenen Kosten rechnen. Die Bank wird die Bearbeitungskosten der Hypothek vor deren Abschluss bestätigen, sodass Sie gleich zu Beginn den genauen Betrag kennen. Die meisten Personen wissen nicht, dass sie einen Großteil dieser Kaufnebenkosten von der Kapitalertragssteuer (Steuer auf Ihren Gewinn, den Sie durch Verkauf der Immobilie erzielen) absetzen können. Sie können auch andere Auslagen von dieser Steuer absetzen, wie zum Beispiel jegliche umfangreiche Renovierungsarbeiten oder Verbesserungen, die Sie an der Immobilie vornehmen. Es ist unbedingt erforderlich, dass Sie offizielle Quittungen und Rechnungen oder facturas für sämtliche Arbeiten verlangen, sodass Sie diese Ihrem Steuerberater geben können. Wir empfehlen, dass Sie sich gleich zu Beginn Ihres Kaufes einen guten Steuerberater suchen dieser kann Ihre gesamte
Schreibarbeit erledigen und Sie darüber beraten, wie Sie in diesem System am besten vorgehen. Er macht Ihnen das Leben von Anfang an viel einfacher und kosteneffizienter. Finanzierung Ihres Kaufes: Wenn Sie Ihren Kauf finanzieren müssen, können wir Ihnen weiterhelfen. Wir können Ihnen eine Vielfalt von Kreditmöglichkeiten bei spanischen Banken anbieten. Spanische Hypotheken sind gegenwärtig aufgrund niedriger Zinssätze günstig und wir vergleichen verschiedene Banken, um für Sie die besten Konditionen zu finden. Wir können einen Großteil der aufwendigen Arbeit für Sie erledigen, von der Kontoeröffnung in Ihrem Auftrag, über die Aufstellung aller Finanzen, bis hin zur Erledigung von Schreibarbeit und Schriftverkehr. Die Banken in Spanien sind normalerweise zufrieden, wenn sie Hypotheken in Höhe von 50 bis 60 % des Wertes an Nicht-EU-Kunden und 70 bis 80 % an Einwohner vergeben können. Diese basieren auf der Bewertung der Immobilie SEITENS DER BANK und können je nach individueller Situation unterschiedlich sein. Eröffnungsgebühren für Hypotheken betragen üblicherweise zwischen 1 und 2 % des Immobilienwerts und die Bewertung kostet etwa 0,5 bis 1 % des Immobilienwerts. Um eine Hypothek zu beantragen, benötigen Sie folgende Unterlagen: - anischen Anwalt in Ihrem Namen beantragt werden) rtrags
Unter bestimmten Umständen, wenn Steuererklärungen nicht verfügbar sind, wie zum Beispiel im Falle einer Anstellung auf einer Jacht, die in einem steuerfreien Land angemeldet ist, erkennen die Banken auch andere Unterlagen als Einkommensnachweis an, wie Kontoauszüge und Bankauskünfte, oder Bürgschaften von Banken aus dem Land, in dem Sie gemeldet sind. Denken Sie bitte daran, dass die oben genannten Informationen lediglich zur Orientierung dienen Sie sollten sich immer mit professionellen Rechtsberatern und Steuerberatern absprechen, um die aktuellsten und verlässlichsten Informationen zu erhalten. Diese Informationen sind nur zu Ihrer persönlichen Information bestimmt. Unique Mallorca kann und wird sich für Sie um alles kümmern. Lehnen Sie sich entspannt zurück Sorgen Sie für Ihren Seelenfrieden, indem Sie uns alles Weitere überlassen.