STÄDTEREPORT GÖTTINGEN GEFRAGTER HANDELSSTANDORT MIT SOLIDEN ECKDATEN DEZEMBER 2015
In Zahlen Bundesland: Niedersachsen Einwohnerzahl: 117.665 Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: + 0,7 % 66.121 Arbeitslosenquote: 7,5 % Kaufkraftkennziffer: 99,3 Zentralitätskennziffer: 131,8 Relevante Shopping-Center: Carré (C), Kauf Park (P) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH 1A-Einzelhandelsmieten von 2005-2014 in EUR / m² 100 50 80-120m² 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Modezentralität 300-500m² 0 50 100 150 200 250 300 Einzugsgebiet Ø 100-200 Tsd. Einwohner ist mit knapp 118.000 Einwohnern die maßgebliche Stadt des gleichnamigen Landkreises und übernimmt die Versorgungsfunktion für die gesamte Region. Die Kommune liegt im Süden von Niedersachsen in einer überwiegend ländlich strukturierten Region zwischen Weserbergland und Harzvorland. Das auch überregional bedeutsame Wirtschaftszentrum bietet eine Vielzahl von Arbeitsplätzen, Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen. Somit ist das Oberzentrum auch der Motor der wirtschaftlichen Entwicklung für die Region Südniedersachsen. Die räumlich-funktionalen Verflechtungen s mit der Region werden durch eine gute verkehrliche Anbindung begünstigt. Die Industrie ist geprägt von kleinen und mittleren technologieorientierten Unternehmen in den Bereichen Mess- und Regeltechnik, Mechatronik, Photonic und Biotechnologie. Viele Unternehmen sind ehemalige Ausgründungen aus Universität und Forschungseinrichtungen. Hervorzuheben ist die bundesweit einmalige Dichte von Messtechnikunternehmen, die im Wirtschaftsverband Measurement Valley im Raum vertreten werden. verfügt überein dichtes Netz medizinischer Versorgungsangebote mit hoher Spezialisierung, kurzen Zugangswegen und ist gut zu erreichen. Die medizinische Fakultät der Universität zählt zu den großen medizinischen Fakultäten in Deutschland sowie zur Spitzengruppe im Forschungsbereich. Die Fakultät steht fachlich und räumlich in enger Beziehung zu außeruniversitären Forschungsinstitutionen. Durch die überregional bedeutsamen Bildungs- und Forschungseinrichtungen (Georg-August-Universität, zwei Fachhochschulen, Max-Planck-Institute etc.) hat die Stadt einen weitreichenden Ruf als Bildungs-, Forschungs- und Wissenschaftsstandort. Der Anteil von Studenten an der Gesamtzahl der Einwohner beträgt rund 20 Prozent. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 2 von 8
INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 105,0 32,2% 40,7% 100,0 95,0 99,3 99,4 90,0 85,0 80,0 Ø 100T 200T Einwohner Ø 100T 200T Einwohner Zentralität Ø 100T 200T Einwohner 132,0 28,3% 34,4% 131,0 130,0 131,8 129,0 129,4 128,0 Ø 100T 200T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Der Universitätsstandort zeichnet sich durch ein weitläufiges Einzugsgebiet und langjährige Stabilität als Einzelhandelsstandort aus. Die konkurrenzlose Stellung in der Region sowie eine weiterhin positive Entwicklung unterstützen die Flächennachfrage in der Stadt. Das kommunale Einzelhandelskonzept der Stadt sieht darüber hinaus die Stärkung der Innenstadt als zentralen Einzelhandelsstandort vor. Zwar liegt die Kaufkraft knapp unter dem Bundesdurchschnitt, auf der anderen Seite ist das oben erwähnte Einzugsgebiet mit mehr als 616.000 Menschen im südniedersächsischen Raum bemerkenswert. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche von 84.700 m² in der Göttinger City rund 315 Millionen Euro umgesetzt. Der Anteil der Innenstadt am Gesamtumsatz (40,7%) sowie der der Verkaufsflächenanteil (32,2 %) fallen deutlich überdurchschnittlich aus. Die Anziehungskraft der Innenstadt und des Einzelhandels auf die Region wird auch anhand der Mietpreise deutlich: von 70 EUR/m² im Jahr 2007 steigen sie aktuell bis auf 92 EUR/m² für kleine Ladenflächen mit einer Größe zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche. Einzelhandel und Gastronomie sind die zentralen Wirtschaftsfaktoren der Göttinger Innenstadt. Als Frequenzbringer sind sie auch Motor für Kultur, Tourismus, Infrastruktur und Dienstleistungen sowie für öffentliche und private Investoren. COMFORT Städtereport 2015 3 von 8
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Weender Straße Toplage in Innenstadttypischer filialisierter Angebotsmix, viele Gebäude mit Denkmalschutz und Kleinflächen Neue Mieter: Tiger sowie u.a. TK Maxx, Neupositionierungen dm Drogeriemarkt und tegut nach Umbau im Carré Aktueller Mietpreis liegt bei 92 EUR/m² für kleine Shopflächen Kornmarkt Konsumige Frequenzlage Übergang der Weender Straße zur Groner Straße Neue Mieter: Brax Groner Straße Gute Frequenzlage überwiegend im Teilstück zwischen Kornmarkt und Düstere Straße Mietermix aus Großflächenmietern, Filialisten, regionalen Händlern und Discountern Blick in die Weender Straße Die Innenstadt Der historische Stadtgrundriss sowie der ausgeprägte Besatz an historischen Gebäuden liefern die Grundlage für die hohe Gestaltqualität der Göttinger Innenstadt. Sie stellt das räumliche, emotionale und kulturelle Zentrum der Stadt sowie der gesamten Region dar. Mit ihrem dichten Einzelhandelsbesatz bildet sie zugleich das wichtigste regionale Versorgungszentrum. Umgeben von einer weitgehend intakten Wallanlage stellt sich die COMFORT Städtereport 2015 4 von 8
Göttinger Innenstadt als ganzheitliches Ensemble dar. Eine Vielzahl historischer Gebäude, Kirchen und Universitätseinrichtungen, eine qualitätserhaltende Sanierung ganzer Stadtquartiere und die Gestaltung des öffentlichen Raums tragen dazu bei, dass dieses Gefüge seinen einzigartigen Reiz beibehält. Die Kernzone mit den höchsten Handelsdichten befindet sich im Bereich der Weender Straße/Kornmarkt und mit Abstrichen in der Groner Straße. Die Göttinger Innenstadt hat einen stattlichen Bestand an öffentlichen Gebäuden sowie Kultur- oder Veranstaltungsstätten. Besonders zu erwähnen sind Nikolai-, Jacobi-, Johannis- und Albanikirche, St. Michael sowie die Pauliner Kirche und das alte Rathaus. Ergänzt wird dieser Bestand durch zahlreiche historische Wissenschaftsgebäude wie z. B. Staats- und Universitätsbibliothek, Aula und Accouchierhaus. An den Wall grenzen das Deutsche Theater sowie die Stadthalle. Die historische Innenstadt ist damit das kulturelle Zentrum s bzw. der gesamten Region. Die Ausdehnung der historischen Innenstadt ist durch den Verlauf des Stadtwalls ablesbar. Die Studierenden und Beschäftigten der Universität prägen zudem das Göttinger Stadtbild und tragen zum besonderen Flair der Innenstadt bei. Der innerstädtische Einzelhandel ist eingebettet in die dichten, überwiegend kleinteiligen, teilweise denkmalgeschützten Strukturen der historischen Innenstadt mit ihrer Nutzungsmischung aus Handel, Dienstleistungen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnen. Blick Richtung Kornmarkt Die Weender Straße hat sich nach Einschätzung der Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT in den vergangenen Jahren deutlich gewandelt. Eine Vielzahl regionaler Anbieter wurde durch moderne vor allem young-fashion-orientierte Konzepte ersetzt. Trotz hoher Denkmalschutzauflagen entstanden optimierte Ladenflächen für Frequenzbringer wie H&M, Promod und S. Oliver. Die Top-Frequenz hat sich dadurch leicht in Richtung des nördlichen Teils der Weender Straße verschoben. In den Umbau des dortigen 70er-Jahre Centers Carré hatte der Eigentümer, die aus London operierende Fondsgesellschaft Resolution Property, rund 16 Mio. Euro investiert. Im Juli 2014 hatte der Ankermieter Saturn seine neue Fläche im sanierten Objekt eröffnet. Neu angesiedelt bzw. positioniert haben sich dort u.a. TKMaxx, dm-drogeriemarkt und tegut. Die Verkaufsfläche vergrößerte sich durch den Umbau geringfügig um rund 10 Prozent auf ca. 10.000 m². Die Groner Straße kann überwiegend im östlichen Teilbereich als Hauptlage klassifiziert werden. Hier Carré mit Saturn, TKMaxx und weiteren neuen Mietern sind beispielsweise Karstadt, Boecker, Klauser Schuhe, Marc O Polo und Pimkie zu finden. Ansonsten ist der Besatz gerade in westlicher Richtung geprägt durch eine Mischung aus kleineren, oft lokalen Dienstleistungsanbietern, gastronomischen Betrieben des Fastfood-Bereichs und Einzelhändlern des preissensiblen Segments. COMFORT Städtereport 2015 5 von 8
Groner Straße Weiterhin zu erwähnen ist, dass sich um die Hauptlagen Weender Straße, Kornmarkt und Groner Straße zahlreiche Nebenlagen mit teils sehr dichtem Einzelhandelsbesatz und einem attraktiven Gastronomieangebot entwickelt haben, welche die Verweilqualität in der City steigern. s Innenstadt bindet die unterschiedlichen Nutzungen wie Handel, Gastronomie, Wohnen, öffentliche Einrichtungen wie Rathaus, Universität und andere Institutionen harmonisch in das Stadtbild ein. Attraktive Plätze, kleinere Grünbereiche sowie die Leine ergänzen dies. Neben der Innenstadt sind noch zwei weitere Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet erwähnenswert und von überörtlicher Bedeutung: Der Kaufpark am Schnittpunkt der A7 und B3 gelegen und der ebenfalls autokundenorientierte Standort Lutteranger im Norden des Stadtgebietes. Der Kaufpark ist ein Einkaufszentrum mit einer Reihe von umgebenden Fachmärkten (insgesamt ca. 35.000 m² Verkaufsfläche). Der Lutteranger hingegen ist ein reiner Fachmarktstandort mit rund 70.000 m² Verkaufsfläche. COMFORT Städtereport 2015 6 von 8
INVESTMENT Das insgesamt überaus positive Investmentklima und die große Nachfrage nach Geschäftshäusern ist auch am Standort spürbar. bietet für Investoren eine sehr attraktive Innenstadt und gesunde Kennzahlen, berichtet COMFORT Geschäftsführer Frank Kaiser. Aufgrund der Stadtgröße liegt der Schwerpunkt der nachfragenden Investoren bei den lokalen und regionalen Käufern, ergänzt durch einige institutionelle Investoren mit bundesweitem Anlagefokus. Internationale Investoren zeigen deutlich weniger Interesse. KAUFPREISFAKTOR 16 18 0 10 20 30 40 Ursache für das trotz großer Nachfrage sehr schwache Transaktionsvolumen ist die geringe Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer, die in der Innenstadt klar dominieren. Die aktuelle Anfangsrendite für Topobjekte in bester Lage bewegt sich konstant leicht oberhalb von 5,6 % p.a., berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Kaiser. Wie an anderen Standorten auch, gibt es immer mal wieder preisliche Ausschläge nach oben, insbesondere wenn es sich um eine neuwertige Bausubstanz handelt. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Die Göttinger Stadtplaner haben das erklärte Ziel, die City als zentralen Einzelhandelsstandort zu festigen. Die Entwicklung großflächiger Einzelhandelsstandorte außerhalb der Innenstadt geschieht folgerichtig nur in zwei Bereichen, den beiden Sonderstandorten Lutteranger und Zentrum West/ Kaufpark und mit festgelegtem Sortiment. Diese Planungssicherheit wird auch bei den Investoren entsprechend hoch und positiv bewertet. Die Anmietungen einiger Großflächenmieter wie Thalia, S. Oliver oder H&M und die umfassende Neuausrichtung des Carré mit Ankermietern wie TK Maxx und Saturn in der Verlängerung der Fußgängerzone Weender Straße steigern die Attraktivität der Innenstadt nachhaltig. Erwartungsgemäß kam es dadurch zu einer leichten Verschiebung der Passantenfrequenz von Kornmarkt und Groner Straße Richtung Weender Straße und Carré. Nach einer Zeit der Ungewissheit steht fest, dass KarstadtSport in der Fußgängerzone bleiben wird. Das Konzept K-Town von Karstadt hat seine Filiale in der Groner Straße geschlossen. Die neue Pflasterung der Fußgängerzone beeinflusst das Einkaufserlebnis zudem positiv. Die Nachfrage seitens der Filialisten ist weiterhin sehr stark und übersteigt das Angebot an adäquaten Flächen. Die vielen kleinen Läden und vor allem die Vielzahl der denkmalgeschützten Fassaden machen die Suche nicht einfach. Es mangelt nach wie vor an Großflächen in der Innenstadt. In diesem Zusammenhang erhofft man sich eine Entwicklung der Weender Arkaden gegenüber dem Carré, um damit das Bild der Straße abzurunden und dem Markt neue attraktive Mietflächen zu bieten, resümieren die Einzelhandelsund Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport 2015 7 von 8
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² 80-120 m² 92 300-500 m² 50 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf Frank Kaiser, Jürgen Kreutz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 8 von 8