Grundstückswertermittlung

für Grundstückswerte in Grundstückswertermittlung Dipl.-Ing. Michael Tegtmeier Amtsleiter Vermessungs- und Katasteramt Münster Vorsitzender des Gutachterausschusses in Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 1 Übersicht Gutachterausschuss Bodenrichtwerte Grundstücksmarktbericht Wertermittlungsverfahren Liegenschaftszinssätze Marktanpassungsfaktoren Angebote im Internet Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 2 1

Gutachterausschuss Grundlage: BauGB, ImmoWertV, WertR, BRW-RL, XX-RL In NRW: Gutachterausschussverordnung (GAVO) Vom Land eingerichtete unabhängige Einrichtung Kreisfreie Städte, Kreise, Große kreisangehörige Städte (Geschäftsstelle) Mitglieder von der Bez.Reg. für 5 Jahre bestellt Ehrenamtliche Tätigkeit Sachverständige aus verschiedenen Fachgebieten Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 3 Mitglieder - Vorsitzender, stv. Vorsitzender z. Zt. 18 Sachverständige aus den Bereichen: -Architektur und Bauwesen - Immobilienwirtschaft - Wohnungswirtschaft - Bankenwesen - Vermessungs- und Liegenschaftswesen - Land- und Forstwirtschaft - (Vertreter der Finanzämter) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 4 2

Aufgaben - Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung - Auskünfte aus der Kaufpreissammlung - Ermittlung der für die Wertermittlung erf. Daten - Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten - Veröffentlichung des Grundstücksmarktberichtes - Erstellung von Verkehrswertgutachten - Erteilung von Wertauskünften - Stellungnahmen zu Grundstückswerten Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 5 Kaufpreissammlung - Wird bei Geschäftsstelle eingerichtet und geführt - Kaufverträge sind von Notaren etc. zu übersenden - Auswertung der Verträge - beschreibender Nachweis (Kaufpreisdatei) - Kartographischer Nachweis (Kaufpreiskarte) - Daten auch aus anderen Quellen hinzuziehen (Liegenschaftskataster, Bauakten, Befragungen) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 6 3

Ausschnitt aus der Kaufpreiskarte Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 7 Ausschnitt aus der Kaufpreiskarte Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 8 4

Ausschnitt aus der Kaufpreiskarte Auszug aus der Kaufpreisdatei Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 10 5

Auszug aus der Kaufpreisdatei (2) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 11 Auszug aus der Kaufpreisdatei (3) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 12 6

Auskünfte aus der Kaufpreissammlung - Bei Darlegung eines berechtigten Interesses - Zusicherung der Einhaltung des Datenschutzes - Immer bei Sachverständigen (öffentl. best. oder zert.) zur Begründung ihrer Gutachten - gebührenpflichtig Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 13 Für die Wertermittlung erforderliche Daten - Bodenpreisindexreihen In MS: 2 Reihen für unbebaute und 4 Reihen für bebaute - Liegenschaftszinssätze In MS: für 3FA, MEFA und verm. EW abgeleitet - Rohertragsfaktoren (4) - Vergleichsfaktoren für bebaute Grdst. (9T) und WE (3T) - Marktanpassungsfaktoren in MS: Grundst.größe, Erb.grdst. sowie RMH, REH, DHH, EFH (je 4) - Umrechnungskoeffizienten WGFZ (2) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 14 7

Bodenrichtwerte Definition: durchschnittlicher Lagewert des Grund und Bodens pro Quadratmeter bebauter oder unbebauter Grundstücksfläche in einem Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen - Für gesamtes Gemeindegebiet - Mindestens für ebp und ebf Bauland - In NRW jährliche Ermittlung bzw. Fortschreibung - Pflicht zur Veröffentlichung (Bodenrichtwertkarten) - Ab 2011 nur zonale Bodenrichtwerte Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 15 Bodenrichtwerte (2) - Ableitung aus Kaufverträgen unbebauter Grundstücke - Definition eines Richtwertgrundstücks - Abhängigkeit von Zustandsmerkmalen: - Erschließungszustand (in MS regelmäßig ebf) - Art der baulichen Nutzung (z.b. W, MI, MK, GE, SO) - Maß der baulichen Nutzung (z.b. GFZ, für W, MI, MK) - Grundstücksgröße bzw. tiefe (in MS 600m 2, 30m) - Legende zur Erläuterung immer beachten Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 16 8

Legende zur Bodenrichtwertkarte (1) Erläuterungen der Bodenrichtwertkarte 2016 Bodenrichtwerte in /m² Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Bodenwert für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Er ist bezogen auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind (so genannte Bodenrichtwertgrundstücke). Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 17 Legende zur Bodenrichtwertkarte (2) In Gebieten mit überwiegend individuellem Wohnungsbau beziehen sich die Bodenrichtwerte auf: - I- oder II-geschossige Bauweise, 1-3 Wohnungen - Typische Grundstückstiefe 30 m - Typische Grundstücksgröße 600 m² - WGFZ 0,4 bzw. bis 1,0 - Grundstücksgröße für den individuellen Wohnungsbau im Außenbereich 1000 m². Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 18 9

Legende zur Bodenrichtwertkarte (3) In Gebieten mit überwiegendem Geschosswohnungsbau beziehen sich die Bodenrichtwerte auf die angegebene wertrelevante Geschossflächenzahl. Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung (insbesondere Grundstückstiefe und Grundstücksgröße) bewirken Abweichungen des Bodenwertes vom Bodenrichtwert. Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 19 Legende zur Bodenrichtwertkarte (4) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 20 10

Bodenrichtwerte (3) Bodenrichtwerte für bebaute Gebiete - In 60er Jahren vielfach unbebaute Grundstücke - z.b. aus Verkaufsfällen, die Abriss zur Folge haben - z.b. durch Rückwärtsrechnung, Residuum - BW = KP Gebäudesachwert (nach NHK) - Erfahrungswerte (% Bodenwert am KP, lageabhängig) - Fortschreibung über Bodenpreisindex Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 21 Ausschnitt Bodenrichtwertkarte Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 22 11

Ausschnitt Bodenrichtwertkarte (Innenstadt) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 23 Bodenrichtwerte im Außenbereich Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 24 12

Übersicht über die Bodenrichtwerte (ebf) Baureife Grundstücke erschließungsbeitragsfrei gute Lage [ /m²] mittlere Lage [ /m²] einfache Lage [ /m²] Erschl.- beiträge individueller Wohnungsbau Wohnungen oder Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil bis 20 % des Rohertrages GFZ ca. 1,2 Geschosse: III V 620 400 280 30 980 660 370 30 Klassisches Gewerbe (ohne tertiäre Nutzung) gewerbliche Nutzung über 80 % des Rohertrages 80 65 50 25 Gewerbliche Bauflächen (mit überwiegend tertiärer Nutzung) nahezu ausschließlich Büro- oder Handelsnutzung 400 280 140 30 Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 25 Grundstücksmarktbericht - Entwicklung des Grundstücksmarktes - jährlich, einheitl. Gliederung, einheitl. Layout in NRW - Umsatz- und Preisentwicklung - Drei Teilmärkte (unbebaut, bebaut, Wohnungseigentum) - Bodenrichtwerte - Erforderliche Daten für die Wertermittlung - Rahmendaten zum Grundstücksmarktbericht - Mieten - Gebühren Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 26 13

Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 27 Wertermittlungsverfahren Definition Verkehrswert: (= Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung zu erzielen wäre. - Vergleichswertverfahren - Sachwertverfahren - Ertragswertverfahren - Liquidationswertverfahren - Andere Wertermittlungsverfahren Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 28 14

Vergleichswertverfahren Definition Vergleichswert: Mittelwert von Kaufpreisen solcher Grundstücke, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. - Unbebaute Grundstücke - Bebaute Grundstücke mit weitgehend gleichartigen Geb. - Eigentumswohnungen - Nutzung der Daten der Kaufpreissammlung - Umrechnung der Kaufpreisdaten mit örtl. Indexreihen und weiteren Korrekturfaktoren Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 29 Vergleichswertverfahren (2) Nr. Lage V-Jahr Grst.- größe m² Baujahr Wohn-/ Nutzfläche m² Zu-/ Abschläge % Vergleichspreis einschl. Bodenwertanteil /m² Wfl. a b c 1 Erbdrostenweg 2009 684 1953 116 10-1 23 2.576 2 Erbdrostenweg 2009 848 1955 117 10-1 5 2.300 3 Nachtigallenweg 2011 985 1952 129 8 0-7 2.594 4 Böddingheideweg 2012 829 1958 109 0-2 - 5 2.991 5 Erbdrostenweg 2013 930 1955 170 0 0-2 2.287 Mittelwerte 855 1955 128 2.550 a Index (lt. Marktbericht), b Alter, c Grundstücksgröße (lt. Marktbericht) Bewertungsobjekt: Erbdrostenweg, 129 m², Baujahr 1955, Stichtag 2013 Vergleichswert: 2.550 x 129 m² = 328.950, rund 329.000 Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 30 15

Sachwertverfahren Definition Sachwert: wird ermittelt aus dem Bodenwert zzgl. den Herstellungskosten der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung des Alters, der Baumängel und -schäden sowie der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände. - Ein- und Zweifamilienhäuser - Bodenwert wird getrennt ermittelt (Vergleichswert, BRW) - Herstellungskosten aus NHK 2010 - Baukostenindex, ggf. Regionalindex - Altersabschreibung (linear) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 31 Sachwertverfahren (2) - Verlängerung der RND wegen Modernisierung - Außenanlagen, Erschließung, Bodenwert - Verkehrswert ergibt sich aus dem Sachwert und Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassungsfaktoren) - Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.b. Baumängel und Bauschäden) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 32 16

Ertragswertverfahren Definition Ertragswert: wird ermittelt als Barwert aller künftigen Erträge. - Mietwohngrundstücke - Geschäftsgrundstücke und Gemischtgenutzte Grundstücke - Jahresrohertrag (Mieten, nachhaltig erzielbar) - Bewirtschaftungskosten (Vwltg., Instandhltg., Mietausfw.) - Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung (Liegenschaftszins) - Reinertragsanteil der baulichen Anlagen Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 33 Ertragswertverfahren (2) - Vervielfältiger (Restnutzungsdauer, Liegenschaftszins) - Ertragswert der baulichen Anlagen - Bodenwert - Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.b. Baumängel und Bauschäden) - Verkehrswert ergibt sich meist unmittelbar aus dem Ertragswert, da die Lage auf dem Grundstücksmarkt durch Mieten, LZ, Bew.kosten etc. wiedergegeben wird - Liquidationswertverfahren: Reinertragsanteil der baulichen Anlagen < 0, EW = BW - Freilegungskosten Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 34 17

Andere Wertermittlungsverfahren - DCF-Methode (Discounted Cash Flow) Finanzmathem. Abzinsung von Zahlungsströmen zur Ermittlg. des Kapitalwertes - Residualwertverfahren Ermittlg. des max. tragfähigen Bodenwertes durch Differenzbildung - Monte Carlo Methode Simulation Kalkulationsmethode mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren unter Verwendung sich ändernder Ertragselemente als Eingangsgrößen - Investmentverfahren wie Ertragswertverfahren mit Reinertrag als ewige Rente, alle Risiken im Zins Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 35 Andere Wertermittlungsverfahren Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode): Für die Notwendigkeit einer über einen befristeten Zeitraum durchgeführten Betrachtung der Wertentwicklung eines Grundstücks oder einer Investition eignet sich die DCF-Methode besonders, da sie mögliche Kosten und Erträge, Investitionen und Instandhaltungen sowie Marktänderungen berücksichtigt. Residualverfahren: Zur Anwendung kommt das Residualverfahren besonders häufig in allen Fällen einer geplanten Investition. Es ermöglicht einen klaren Überblick über die Wirtschaftlichkeit einer Investition, sei es ein Neubau, eine Modernisierung oder eine Instandsetzung bzw. Nutzungsänderung. Monte-Carlo-Simulation: Mit der Monte-Carlo-Methode lassen sich unsichere oder unbekannte Elemente des Ertrags und damit der Rendite eines Grundstücks mit veränderten Größen einsetzen und in einem mathematisch- statistischen Modell maximierend ermitteln. Das Verfahren eignet sich besonders im Rahmen geplanter Investitionen in einem Grundstück und deren Kalkulation. lnvestmentmethode: Auch bei der lnvestmentmethode werden geplante Investitionen auf einem Grundstück erfasst und in die zukünftige Entwicklungen der Einflussgrößen für den Ertrag und die Kosten eingebunden. Die Anwendung lohnt sich zur Kontrolle der geplanten Investitionen und ihrer Wirtschaftlichkeit. Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 36 18

Liegenschaftszins Definition Liegenschaftszins (gem. ImmoWertV): ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartige bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der RND der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 37 Liegenschaftszins (2) Berechnung Ausgangsformel Ertragswertverfahren: EW = (RE BW p/100) BF + BW = RE x BF + BW / (1+p) n 1. Fall: lange RND p = (RE / KP) x 100 2. Fall: kurze RND p = (RE / KP) x 100 (p / ((p+1) n 1) x (KP BW) / KP) x 100 Lösung erfolgt iterativ mit p 0 = (RE / KP) x 100 Berechnung solange, bis Ergebnis in 2. Nachkommast. stabil Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 38 19

Liegenschaftszins (3) Hinweise zu Einflussgrößen Kaufpreise Roherträge Bewirtschaftungskosten Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer Modernisierungsgrad Bodenwertansatz Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 39 Liegenschaftszins (4) Werte 2016 in Münster (in Klammern 2012) Wohnungseigentum 1,5 4,5 (2,0 4,5) Ein- und Zweifamilienhäuser 1,0 3,0 (2,0 4,0) Dreifamilienhäuser 1,0 4,0 (2,0 4,5) Mehrfamilienwohnhäuser 1,0 4,5 (2,5 5,5) Gemischt genutzte Gebäude 2,5 5,0 (4,0 6,0) Geschäfts- und Bürogebäude 3,5 6,0 (4,5 6,0) Reine Gewerbeobjekte 5,0 8,0 (6,0 8,0) Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 40 20

Liegenschaftszins (5) Sonstiges Aus den ausgewerteten Kaufpreisen konnte abgeleitet werden (für den Geschosswohnungsbau): Liegenschaftszinssätze sind lageabhängig: Je besser die Lage, desto niedriger der Zinssatz LZ sind abhängig von der RND: Je kürzer die RND, desto niedriger der Zinssatz LZ sind abhängig von der Zusammensetzung der Mieten: Je höher gew. Anteil der Mieten, desto höher der Zinssatz Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 41 Marktanpassungsfaktoren (1) - RMH, REH, DHH, EFH/ZFH, Wiederverkäufe aus 2013-2015 - Berechnung der SW nach Modell AGVGA - Prüfung auf Normalverteilung und Ausreißer - Danach 204 RMH, 127 REH, 149 DHH, 108 EFH/ZFH - Multiple Regressionsanalyse - Marktanpassungsfaktoren Standardabweichung rd. 5% - Abhängig von Bodenwert, Sachwert, Baujahr, Wohnfläche - Voraussetzung: weitgehende Schadenfreiheit, übliche Bauunterhaltung, durchschn. Lage im Stadtgebiet Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 42 21

Marktanpassungsfaktoren (2) RMH, BW = 300 Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 43 Marktanpassungsfaktoren (3) EFH, 600 m², BW 400,- Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 44 22

Bodenwert in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 45 im Internet Informationen über den Gutachterausschuss in der Stadt Münster und die Bodenrichtwerte in Münster: www.muenster.de/stadt/gutachter Landesweite Bereitstellung der Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und allgemeine Preisauskunft im Internet: www.boris.nrw.de Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 46 23

Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 47 Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 48 24

Geobasisdaten im Internet www.muenster.de/stadt/katasteramt Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 57 Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 58 29

Katasterauskunft Im Kundenzentrum Stadthaus 3 Albersloher Weg 33 48155 Münster Telefon: 0251 / 4926216, Fax 7755 E-Mail: katasteramt@stadt-muenster.de Öffnungszeiten: Mo-Mi 8-16 Uhr Do 8-18 Uhr, Fr 8-12 Uhr Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 63 für Grundstückswerte in Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Michael Tegtmeier, Gastvorlesung msa 21.11.2016 64 32