Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA Ingenieurbüro für Bauphysik, Unternehmensberater Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Franz-Eigner-Gasse 14, 8570 Voitsberg Tel.: 03142/21354-0, Fax 0810/9554-132602, Mobil 0676/84104040, Email: office@sv-kalcher.at Mag. Mario Kapp 17 S 7/10p Masseverwalter, Rechtsanwalt LG Leoben Kärntnerstraße 525-527 8054 Graz-Seiersberg Konkursverfahren Schuldner Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Richard-Steinhuber-Strasse 10a 8940 Liezen (FN 155458s) Liegenschaft Gewerbeobjekt Wartberg Dorfstraße 47, 8661 Wartberg EZ 420, KG 60232 Wartberg Liegenschaftseigentümer Grundbesitz Immobilienanlage GmbH G U T A C H T E N zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 420, Grundbuch 60232, Wartberg. Voitsberg, 22.02.2010
Allgemeine Daten Auftrag und Auftraggeber Herr Mag. Mario Kapp, Masseverwalter, hat den zeichnenden Sachverständigen beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert der am Deckblatt genannten Liegenschaft zu erstellen. Zweck des Gutachtens Die Bewertung erfolgt zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 420, KG 60232, im Rahmen eines Konkursverfahrens mit der GZ 17 S 7/10p des LG Leoben. Bewertungsstichtag Die Befundaufnahme erfolgte am 17.02.2010. Bei der Befundaufnahme war neben dem Sachverständigen Frau Schneidhofer, eine Vertreterin der Fa. Schlecker, anwesend. Als Bewertungsstichtag wird der Tag der Befundaufnahme festgelegt. Bewertungsgrundlagen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) idgf ÖNORM B 1800 und B 1802 Besichtigung der Liegenschaft Grundbuchsauszug Erhebungen im Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichtes Vergleichspreissammlung des SV Erhebungen beim zuständigen Gemeindeamt Übermittelte Unterlagen durch den Masseverwalter Fotodokumentation Lagedarstellungen GIS-Steiermark - Digitaler Atlas Steiermark Kleiber/Simon: Wertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger, 5. Auflage Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Sparkassenverlag Wien Immobilienpreisspiegel 2002-2009 der Wirtschaftskammer Österreichs Weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der "Liegenschaftsbewertungsakademie" des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 2/21
Befund Gutsbestand (der Grundbuchauszug liegt bei;) GRUNDBUCH 60232 Wartberg EINLAGEZAHL 420 BEZIRKSGERICHT Mürzzuschlag ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2010-02-09 Letzte TZ 132/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.305 GST-Fläche 339 Baufl.(Gebäude) 246 Baufl.(begrünt) 93 Dorfstraße 47 Dingliche Rechte (Eintragungen im A 2-Blatt) ************************************* A2 ************************************** Es sind keine Rechte eingetragen. Eigentümer (Eintragung im B-Blatt) ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Grundbesitz Immobilienanlage GmbH ADR: Markt 20, Edlitz 2842 d 1330/1997 Kaufvertrag 1997-03-11 Eigentumsrecht g 132/2010 Eröffnung des Konkurses am 2010-01-19 (Masseverwalter: KAPP Rechtsanwalts GmbH) (LG Leoben, 17 S 7/10p) Dingliche Lasten (Eintragungen im C-Blatt) ************************************* C *************************************** 11 a 1331/1997 Pfandurkunde 1997-03-26 PFANDRECHT Höchstbetrag 3,000.000,-- für Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft 12 gelöscht Im C-Blatt sind diverse Geldlasten eingetragen; Die Bewertung erfolgt unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 3/21
Grundstück Lage der Liegenschaft Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Gemeindegebiet von Wartberg unmittelbar an der durch das Zentrum führenden Hauptstraße unter der Orientierungsnummer Dorfstraße 47. Die Lage der Gewerbeliegenschaft kann als gut angesehen werden. Die genaue Lage und Form kann dem beiliegenden Lageplan bzw. dem Adressortsplan entnommen werden. Fotodokumentation (weitere Fotodokumentation ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen) Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 4/21
Auszug Adressortsplan Luftbild GIS Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 5/21
Beschreibung der Liegenschaft Die Liegenschaft EZ 420 bzw. das Grundstück.305 hat eine nahezu rechteckige Form, ist ebenerdig und weist ein Gesamtausmaß von 339 m 2 auf. Auf der Liegenschaft befindet sich ein Gewerbeobjekt in welchem ein Geschäftslokal mit einem Drogeriemarkt situiert ist. Die genaue Lage und Form des Grundstücks ist aus dem Gutachten beiliegenden Katasterplan zu entnehmen; der Gebäudegrundriss ist den Beilagen beigelegten Plan zu entnehmen. Lageplan - GIS Aufschließung Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss sowie über Anschlüsse an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 6/21
Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Wartberg ist das Bewertungsgrundstück als SG-WA (G) (Sanierungsgebiet; allgemeines Wohnengebiet) ausgewiesen. Die Bebauungsdichte beträgt 0,2-0,6. Auszug aus dem Flächenwidmungsplan ALLGEMEINE WOHNGEBIETE - WA: Allgemeine Wohngebiete, das sind Flächen, die vornehmlich für Wohnbauten bestimmt sind, wobei auch Gebäude, die den wirtschaftlichen, sozialen, religiösen und kulturellen Bedürfnissen der Bewohner von Wohngebieten dienen (z.b. Verwaltungsgebäude, Schulgebäude, Kirchen, Krankenanstalten, Kindergärten, Garagen, Geschäfte, Gärtnereien, Gasthäuser und Betriebe aller Art, soweit sie keine dem Wohncharakter des Gebietes widersprechenden Belästigungen der Bewohnerschaft verursachen), errichtet werden können. Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei; ob Bodenverunreinigungen vorliegen wurde nicht erhoben. Einheitswert Der Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz und wird daher nicht erhoben. Sonstige Feststellungen keine. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 7/21
Objektbestand Beschreibung des Gewerbeobjektes Das gegenständliche Gewerbeobjekt wurde um das Jahr 1970 in massiver Bauweise errichtet. Es handelt sich bei dem Geschäftslokal um ein eingeschossiges Objekt mit einem Flachdach. Der Zugang zum Lokal erfolgt von der Südseite direkt über die öffentliche Dorfstraße. Neben einem Verkaufsraum mit angeschlossenem Personalraum mit WC, sind noch ein Lager und ein Büro im Geschäftslokal untergebracht. Entgegen der Plandarstellung ist kein Kühlraum im Lager vorhanden. Das Geschäftsobjekt nimmt fast die gesamte Grundfläche ein; die gesamte Außenanlage beschränkt sich auf einen schmalen, asphaltierten Streifen an der Südseite und auf eine Thujenhecke an der Westseite. Die dem zeichnenden Sachverständigen übermittelten Pläne wurden im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert; der Bestand entspricht bis auf kleinere Abweichungen im wesentlichen den Einreichplänen sodass für die weiterführende Berechnung die in den Plänen angeführten Flächen und Werte als Grundlage verwendet werden. Die Ausführung des Grundrisses sowie die Aufstellung der Nutzflächen sind in der angeschlossenen Plandarstellung ersichtlich. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand: Baujahr: - Baujahr: (fiktiv) 1990 Gesamtnutzungsdauer: 40 Jahre Restnutzungsdauer: 20 Jahre Instandhaltung/Sanierung: dem Alter und der Nutzung entsprechend Nettonutzflächen: (lt. Plan) Heizung: Σ Nutzfläche ca. 205,70 m 2 (siehe Plan bzw. Berechnung) Gas Zustandsnote für die Bewertung: Note 3,0 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 8/21
Aufstellung der Nutzflächen und Ausstattungsbeschreibung: Geschäftslokal Verkaufsraum 147,82 m² Personal 11,20 m² WC 1,29 m² Lager 34,34 m² Büro 11,05 m² Σ Geschäftslokal (lt. Plan - wird für die Berechnung verwendet) 205,70 m² Sämtliche Räume sind verputzt und gefärbelt. In allen Räumen befinden sich elektrische Installationen. Der Verkaufsraum und der Personalraum mit WC verfügen über Fliesenböden; im Lager und im Büroraum sind PVC Böden. Die Innentüren sind einfache Türen, die Fenster sind aus Aluminium bzw. Kunststoff. Beheizt wird das Objekt über Radiatoren mit einer zentralen Gastherme. An der Decke befinden sich Paneele mit abgehängten Lichtbändern. Die Sanitärausstattung umfasst einen Waschtisch und ein WC. Die Ausstattung der Geschäftseinheit kann als durchschnittlich bezeichnet werden. Der Gesamtzustand der Geschäftseinheit kann als durchschnittlich bis mäßig bezeichnet werden; Zustandsnote: 3,0 Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 9/21
Bau- und Instandhaltungszustand Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Objektes als mittelmäßig und dem Alter und der Nutzung entsprechend bezeichnet werden. Mängel und Schäden: Gemäß Auskunft einer Vertreterin des Geschäftslokales Schlecker kommt es bei starkem Regen immer wieder zu Wassereintritten im Bereich des Lagers und des Büros. Dadurch kam es bereits zu Verwerfungen von einigen Deckenpanelen. Weiters wurde berichtet, dass der im Verkaufsraum vorhandene Ventilator nicht schließt, sodass im Winter kalte Luft in den Geschäftsraum strömt. Die rückwärtige (nördliche) Fassade ist unverputzt und die Holzschalung an der Südseite bedürfte einer Sanierung. Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt; im Bereich der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau im Bereich der erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag. Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird die Note 3,0 für die Bewertung festgesetzt. Energieausweis Es liegt kein Energieausweis lt. Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor. Zubehör Inventar Auftragsgemäß wird kein Inventar bzw. Zubehör bewertet. Außenanlagen Zu den Außenanlagen zählen Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern usw. Durchschnittlich betragen die Außenanlagen je nach Art der Anlage nachstehende Prozentsätze der Herstellungskosten. Bauwert der Außenanlagen Art der Anlage einfach durchschnittlich aufwändig Prozent der Herstellungskosten 2,0 4,0 % 5,0 7,0 % 8,0 12,0 % Bei der hier zu bewerteten Liegenschaft kann von einer einfachen Außenanlage ausgegangen werden, welche im wesentlichen aus einem asphaltierten Streifen an der Südseite und einer Thujenhecke an der Westseite besteht, welche nicht bewertungsrelevant ist. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 10/21
Nutzung, Mieteinnahmen Die Verwaltung des Gewerbeobjektes erfolgte durch die Firma KB Realitäten Vermietung GmbH. Nachstehende Mietzinse bzw. Betriebskosten wurden dem vorhandenen Mietvertrag bzw. den übermittelten Unterlagen des Masseverwalters entnommen, auf Plausibilität geprüft und als Grundlage für die weiterführende Bewertung verwendet. TOP Bezeichnung Fläche (m2) mtl. Miete ( ) mtl. Miete/m2 ( ) Schlecker Schlecker 205,70 1.606,25 7,81 Summe 205,70 1.606,25 Die ermittelten Nettogrundrissflächen laut Planunterlagen stimmen weitgehend mit den in den Mietverträgen vereinbarten Flächenausmaßen überein. Sonstige Feststellungen keine. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 11/21
Bewertung Für die Bewertung ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz von Bedeutung. Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Für die Bewertung sind im Sinne des 3 Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Für die Bewertung von Grundstücken, kommt in erster Linie das Vergleichswertverfahren in Betracht. Im Vergleichswertverfahren ist der Wert des Grundstückes durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Grundstücke sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe jedes Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen ( 4 in Abs. 1). Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag, in vergleichbaren Gebieten, erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechende der Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu überprüfen, welche Bewertungsmethode ziel führend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Ertragswertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Beim Ertragswertverfahren wird davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein unmittelbarer Zusammenhang besteht. Es werden Objekte wie das zu bewertende mit dem Ziel erworben, daraus einen Ertrag zu gewinnen, so dass der Verkehrswert aus dem Ertragswert abzuleiten ist. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 12/21
Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Für ein Objekt wie das vorliegende kommen nur Käuferinteressenten in Frage, die im Sinne des Umsatzsteuergesetzes Unternehmer sind und somit die bei einem Kauf anfallende Vorsteuer abziehen können. Die Bewertung dieses Objektes erfolgt somit exklusive allfälliger Umsatzsteuer. Die nachstehende Bewertung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, welches für Liegenschaften wie das gegenständliche das geeignete Verfahren ist. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 13/21
Sachwert Bodenwert Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Der Bodenwert ergibt sich üblicherweise aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beeinflussenden Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind. Zum Vergleich geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Der Bodenwert ist als Wert des unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Ergeben sich aus der Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen. Bauwert Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich somit aus dem Herstellungswert, abzüglich der altersbedingten und einer allfälligen außerordentlichen Wertminderung. Der Herstellungswert wird aus den gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Flächenmeterpreise bzw. Raummeterpreise ermittelt. Die altersbedingte Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag vom Herstellungswert nach der Ross'schen Abschreibung Berücksichtigung. Außerordentliche Wertminderungen werden nach den Kosten ihrer Beseitigung bzw. nach der Zustandswertminderung nach E. Heideck ermittelt. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 14/21
Ertragswert Ertragswert Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebsaufwand, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand, Verwaltungsaufwand) sowie der Abschreibung und des Ausfallswagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegenden wird der Reinertrag aus dem Hauptmietzins abzüglich Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Mietausfallswagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt. Der Ertragswert des Gesamtobjektes schließlich ist die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert. Wahl des Zinssatzes: Der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die unten angeführte Liste der Richtwerte als Empfehlung veröffentlicht. Empfehlung des Sachverständigenverbandes Liegenschaftsart Lage in Prozent* hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0 4,0 2,5 4,5 3,0 5,0 3,5 5,5 Büroliegenschaft 3,5 5,5 4,0 6,0 4,5 6,5 5,0 7,0 Geschäftsliegenschaft 4,0 6,0 4,5 6,5 5,0 7,0 5,5 7,5 Einkaufszentrale, Supermarkt 4,5 7,5 5,0 8,0 5,5 8,5 6,0 9,0 gewerbliche genutzte Liegenschaft 5,5 8,5 6,0 9,0 6,5 9,5 7,0 10,0 Im gegenständlichen Fall werden 6,5% angesetzt. Er orientiert sich an den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. *Lagekriterien für Einkaufszentren, Supermärkte: hochwertig Sehr gute bis gute Lagen in Großstädten (Landeshauptstädten) oder in größeren Städten mit überregionaler wirtschaftlicher Bedeutung. Lagen am Rand derartiger Städte in sehr guter Verkehrslage (sehr gute Erreichbarkeit mit dem Kraftfahrzeug oder öffentlichen Verkehrsmitteln). sehr gut Gute Lagen in Großstädten (Landeshauptstädten) oder in größeren Städten mit überregionaler wirtschaftlicher Bedeutung. Lagen im Nahbereich derartiger Städte in guter Verkehrslage (gute Erreichbarkeit mit dem Kraftfahrzeug oder öffentlichen Verkehrsmitteln). Sehr gute Lage in Kleinstädten. gut Mittlere Lagen in Großstädten (Landeshauptstädten) oder mittelgroßen Städten, gute bis mittlere Lagen in Kleinstädten oder Märkten mit regionaler wirtschaftlicher Bedeutung. mäßig Schlechte bis sehr schlechte Lagen in allen Städten oder Orten. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 15/21
Bewirtschaftungskosten: Jedes Objekt erfordert zur Bewirtschaftung, Aufrechterhaltung seiner Funktion und Werterhaltung laufende Aufwendungen. Richtsätze Österreich: Betriebskosten (üblicherweise sind die Betriebskosten vom Mieter zu tragen und daher für die Reinertragswertermittlung nicht zu berücksichtigen) Erhaltungskosten (Instandhaltungs- und Restaurierungsaufwand) werden in % der Herstellungskosten am Bewertungsstichtag berechnet: Wohnhäuser: 0,5-1,5 %; Geschäftshäuser: 0,5-2 %; sehr alte, vielfach bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte: ca. 4 %, Tourismusbetriebe: 1/30 Das Mietausfallwagnis ist stark von der Mieterstruktur und -bonität sowie der Branche abhängig und wird mit einem Prozentsatz des Jahresrohertrags berechnet. Laut einschlägiger Fachliteratur (vgl. Kranewitter) sind für Mietwohnobjekte 3,0-5,0%, für Büros und Praxen 4,0-8,0% und für gewerblich genutzte Objekte 5,0-10,0% anzusetzen. Verwaltungskosten: durchschnittlich 3-8 % des Rohertrags, bei einem oder wenigen gewerblichen Großmietern kann dieser Satz auf 1-2 % des Rohertrags sinken. Bei detaillierter Darstellung der Bewirtschaftungskosten sind somit lediglich der Instandhaltungsaufwand, die Verwaltungskosten und das Mietausfallswagnis zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Reinertrages wird in der Praxis für den Bewirtschaftungsaufwand oft ein pauschaler Prozentsatz (Bewirtschaftungskostenpauschale) von ca. 15 % - 30 % vom Rohertrag in Abzug gebracht. Im gegenständlichen Fall wird die Summe von Erhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten, also die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag, mit 25,00% angesetzt. Dabei wurde der teilweise vorhandene Instandhaltungsrückstau bereits berücksichtigt. Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 16/21
Vergleichspreise In der Urkundensammlung des zuständigen Bezirksgerichtes sowie in der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen wurden Preise für die Vergleichspreisermittlung erhoben. Vergleichspreise TZ Jahr EZ GNR NA Verkäufer Käufer 1572 2007 769 488/2 B Vogel & Noot Holding AG GN- Größe m² Kaufpreis Preis/m² in Gemeinde Wartberg im Mürztal 372,00 7.068,00 19,00 589 2005 581 521/21 B Vogel & Noot KG Köstenberger 794,00 14.252,00 17,95 Voogel & Noot 588 2005 581 521/18 B AG Hirschegger 1.033,00 24.000,00 23,23 589 2005 581 521/21 B Vogel & Noot KG Köstenberger 794,00 14.252,00 17,95 Schweiger, 1868 2007 690 344/13 B Gutjahr Ramser 1.160,00 22.500,00 19,40 2598 2005 58 2598 2005 177 1/3; T. v. 1/3 B Pengg-Bührlen 3; T. v. 3 B Vogel und Noot AG Jambor und Zoder 15,00 347,16 23,14 Jambor und Zoder 142,00 3.286,48 23,14 951 2008 800 21.Mär B Holzer Mateschitz 800,00 20.000,00 25,00 681 2008 794 512/24 B Rothwangl Koschutnig 727,00 20.356,00 28,00 2215 2006 696 521/21 B Pripfel Maier 794,00 14.252,00 17,95 1640 2007 572 370/7 B Rothwangl Ressel 1.238,00 30.000,00 24,23 Breitenfeld 461 2007 788 374/0 B Thonhofer Edelstahl AG 6.496,00 112.000,00 17,24 2300 2005 601 522/3 B Dröxler Mayer 740,00 30.000,00 40,54 1292 2008 501 524/12 B Mülleder Putsche 1.093,00 45.906,00 42,00 679 2008 794 512/27 B Rothwangl Zink, Huber 801,00 35.175,00 43,91 Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 17/21
Erläuterung: Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Form, Flächenwidmung, Beschaffenheit und Verkaufszeitpunkt, wurden für die Vergleichsgrundstücke entsprechende Abschläge/Zuschläge angesetzt und für die zu bewertenden Liegenschaften ein Vergleichspreis von 25,--/m² abgeleitet. Die gegebene Bebauung wurde dabei bereits berücksichtigt. Angepasster Vergleichspreis: 25,00 / m² Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 18/21
Gutachten Sachwert Bodenwert Bauland, WA 0,2-0,6, bebaut Grundstück Nr..305 339,00 m² Nutzfläche á 25,00 Grundstückswert 8.475,00 Bodenwerte 8.475,00 Gebäudewert Fachmarkt Wartberg Baujahr 0, fiktives Baujahr 1990, fiktives Alter des Objektes 20 Jahre, Lebensdauer 40 Jahre, Restlebensdauer 20 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten EG 202,34 m² á 900,00 182.106,00 Neubauwert 182.106,00 Bauwert Neubauwert 182.106,00 49,00 % progressiv mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 3,0) -89.231,94 Bauwert zum Stichtag 21.02.2010 92.874,06 Gebäudewerte 92.874,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert 8.475,00 Gebäudewert 92.874,00 Sachwert der Liegenschaft 101.349,00 Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 19/21
Ertragswert Geschäftslokal: Für das Geschäftslokal wird der Mietzins aus dem aktuell aufrechten Mietvertrag entnommen; der Mietzins vom Schlecker liegt über jenen des Immobilienpreisspiegels der Wirtschaftskammer Österreich für Geschäftslokal und vergleichbaren Geschäftsräumlichkeiten; der erhöhte Mietzins wird durch ein erhöhtes Mietausfallwagnis im Bereich der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt; daher kann der vorhandene Mietzins für die Ertragswertberechnung herangezogen werden. Der Mietvertrag ist den Beilagen des Gutachtens beigefügt. Gewerbeobjekt Wartberg 20 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 6,50 % Jahresroherträge Schlecker 205,70 m² á monatlich 7,81 19.278,20 Jahresrohertrag 19.278,20 25,00 % Bewirtschaftungskosten (1) -4.819,55 Jahresreinertrag 14.458,65 (1) Bewirtschaftungskosten 25,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten -4.819,55 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw. 8.475,00, Bodenwertverzinsung 6,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 20,00 Jahre, Kapitalisierungszins 6,50 %, Vervielfältiger 11,0185 Jahresreinertrag 14.458,65 Bodenwertverzinsung -550,88 Gebäudereinertrag 13.907,78 Zwischensumme 153.242,96 anteiliger Bodenwert 8.475,00 Ertragswert 161.717,96 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte 161.718,00 Ertragswert der Liegenschaft 161.718,00 Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 20/21
Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes Die Marktbeobachtung ergibt, dass die unterstellten Mietzinse sowie der gewählte Zinssatz für die Ertragswertberechnung marktüblich sind. Den Ertragswert umgelegt auf die Nettonutzfläche ergibt einen Wert von ca. 800,00 pro Quadratmeter Nutzfläche. Diese Umstände plausibilisieren den ermittelten Ertragswert, sodass dieser ohne weitere Marktanpassung dem Verkehrswert gleichgesetzt wird. Ertragswert 161.718,00 Marktanpassung -0,00 % 0,00 161.718,00 Der Verkehrswert der EZ 420, KG 60232, Objekt Schlecker, Dorfstraße 47, 8661 Wartberg, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet 162.000,00* * exklusive allfälliger Umsatzsteuer Schlusskommentar Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert bedeutet nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen sowie unter Berücksichtigung der Preise für vergleichbare Grundstücke und Baulichkeiten, sowie der besonderen Verhältnisse. Insbesondere wurde auch Bedacht genommen auf die Lage, Aufschließung, Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung. Voitsberg, am 22.02.2010 der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Beilagen: Lichtbilder Grundbuchauszug Lageplan - DKM Grundrissdarstellungen Mietvertrag Verkehrswertgutachten; LG Leoben 17 S 7/10p; Grundbesitz Immobilienanlage GmbH Seite 21/21