Deutscher Immobilien Kongress 2011 Welche Pflichten hat ein Sondernutzungsberechtigter zu erfüllen? Prof. Dr. Florian Jacoby Berlin, Fallbeispiele 1. A hat ein Sondernutzungsrecht an einer Terrassenfläche, die nun sanierungsbedürftig ist. 2. B hat ein Sondernutzungsrecht an einem Hof samt Umfriedung, die eines neuen Anstrichs bedarf. 3. C hat ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, Darauf befindet sich eine große Pappel, deren Wurzeln die Benutzung der benachbarten Garagen unmöglich machen, so dass sie gefällt werden muss. Folie 2 1
Problem 1 Wer hat nach dem Gesetz die Kosten der erforderlichen Maßnahmen zu tragen, sofern die Teilungserklärung jeweils nur die Einräumung des jeweiligen Sondernutzungsrechts enthält? Da die Flächen, auf die sich das Sondernutzungsrecht bezieht, zum Gemeinschaftseigentum zählen, haben die Wohnungseigentümer die Kosten gem. 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Folie 3 Problem 2 Die Eigentümer halten diese Kostenverteilung mehrheitlich für ungerecht. Auf Anregung des Verwalters beschließen sie mehrheitlich, dass künftig die Sondernutzungsberechtigten die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung der ihnen zugewiesenen Flächen zu tragen haben. Entfaltet dieser Beschluss Wirkungen, kommt es darauf an, ob er angefochten wird? Der Beschluss ist unabhängig von einer Anfechtung nichtig, äußert also keine Wirkungen, weil keine Beschlusskompetenz für diese Kostenregelung besteht. Folie 4 2
Problem 3 Die Eigentümer beschließen, dem B die Kosten für das Streichen seiner Umfriedung aufzuerlegen. a) Ist dieser Beschluss wirksam? > Ja, Beschlusskompetenz folgt aus 16 Abs. 4 WEG b) Wird dieser Beschluss auf Anfechtung für unwirksam erklärt? > Frage des Einzelfalles, regelmäßig ja, weil - Doppelqualifizierte Mehrheit nicht erreicht oder - einmalige Abweichung von 16 Abs. 4 WEG nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht Folie 5 Problem 4 Wer hat in den einzelnen Fällen über die Art und Weise sowie den Zeitpunkt der Maßnahme zu entscheiden? Da die Flächen, auf die sich das Sondernutzungsrecht bezieht, zum Gemeinschaftseigentum zählen, haben die Wohnungseigentümer über diese Verwaltungsmaßnahme nach 21 Abs. 3 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mit Stimmenmehrheit zu beschließen. Folie 6 3
Problem 5 Die Gemeinschaftsordnung enthält neben der Einräumung der Sondernutzungsrechte auch eine Regelung, nach der die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auch Kosten treffen. Wer hat dann die Kosten der erforderlichen Maßnahmen zu tragen? Das lässt sich so pauschal nicht sagen, sondern hängt ab - von der Art der Maßnahme und - dem Umfang der Kostenübernahme. Folie 7 Problem 5a: Instandsetzung fehlt Die Terrassenflächen sind bestimmungsgemäß zu verwenden und voll zu unterhalten und zu pflegen, und zwar auf eigene Kosten. Hat A daher die Kosten für die Sanierung seiner Terrasse zu tragen? KG v. 25. 2. 2009 24 W 362/08: Nein, die Gemeinschaftsordnung umfasst es als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter nicht, dass über die Instandhaltung und deren Kosten hinaus weitergehend auch die Instandsetzung und die dadurch entstehenden Kosten allein auf den Sondernutzungsberechtigten abgewälzt werden sollen. Folie 8 4
Problem 5b: Instandhaltung fehlt Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an der Umfriedung des dem B zur Nutzung zugewiesenen Hofes sind jedoch von ihm auf seine Kosten zu beseitigen. Muss B das Streichen seiner Umfriedung zahlen? Vgl. BGH v. 25. 9. 2009 V ZR 33/09: Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Grundlage einem Eigentümer Instandhaltungskosten aufzubürden. Folie 9 Problem 5c: Bauliche Veränderung Nach der Gemeinschaftsordnung hat C Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten seiner Sondernutzungsfläche zu tragen. Muss er daher die Kosten für die notwendige Beseitigung der Pappel tragen? OLG Düsseldorf v. 17.10.2003 3 Wx 227/03: Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll. Folie 10 5
Problem 6 Eigentümer sind von der Unklarheit der Regelung ihrer Gemeinschaftsordnung verunsichert. Sie beschließen mehrheitlich, dass die Gemeinschaftsordnung in Zukunft so verstanden werden soll, dass sämtliche Kosten, die eine Sondernutzungsfläche in irgendeiner Weise berühren, insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten von dem jeweils berechtigten Eigentümer getragen werden sollen. Äußert dieser Beschluss Wirkungen, kommt es darauf an, ob er angefochten wird? Der Beschluss ist unabhängig von einer Anfechtung nichtig, äußert also keine Wirkungen, weil keine Beschlusskompetenz für diese Klarstellung besteht, die nämlich einer Neuregelung gleichsteht. Folie 11 Problem 7 Kann der Garageneigentümer da die Auswüchse der Pappel lange absehbar waren Ansprüche auf Schadensersatz (Nutzungsausfall, Reparaturaufwand) geltend machen gegenüber - C, dem Sondernutzungsberechtigten, - den übrigen Wohnungseigentümern/der Gemeinschaft? Die Schadensersatzpflicht trifft den/die Verkehrssicherungspflichtigen. Die Verteilung dieser Pflicht hängt wiederum von der Maßnahme und der Regelung in der Gemeinschaftsordnung ab. Folie 12 6
Problem 7 (Forts.) Sondernutzungsberechtigter ist zur Verkehrssicherung verpflichtet, soweit er - die Gefahr aufgrund seines Sondernutzungsrechts kontrolliert oder - die Verkehrssicherungspflicht in der Gemeinschaftsordnung übernommen hat. Gemeinschaft - bleibt verkehrssicherungspflichtig, soweit keine Übernahme durch Sondernutzungsberechtigten erfolgt - Bei Übernahme besteht Verkehrssicherungspflicht als Überwachungspflicht fort, die zum Einschreiten bei untätigem Sondernutzungsberechtigten verpflichtet. Folie 13 Problem 8 C, dessen Sondernutzungsrecht auf die Nutzung der Gartenfläche als Ziergarten beschränkt ist, errichtet für seine Kinder ein großes festes Spielhaus aus Holz. Die anderen Eigentümer wollen Beseitigung, was können sie beschließen? Die Eigentümer können beschließen - zwar nicht über die Beseitigungspflicht des Störers (Grund: keine Beschlusskompetenz) - aber über die gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs Folie 14 7
Beschlussvorschlag zu Problem 8 Nach 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ermächtigen die Eigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Anspruch gegen Eigentümer C auf Beseitigung des Spielhauses aus Holz, das sich auf der ihm zur Nutzung als Ziergarten zugewiesenen Gartenfläche befindet, geltend zu machen. Der Verwalter wird nach 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG ermächtigt, diesen Anspruch im Namen der Gemeinschaft ggf. gerichtlich durchzusetzen und dafür RA Y [einen Rechtsanwalt] zu bevollmächtigen. Folie 15 Fazit Auslegung der Gemeinschaftsordnung im Hinblick auf: Reichweite des Nutzungsrechts Kostentragung - Pflege/Gestaltung (siehe Reichweite) - Instandhaltung - Instandsetzung - Bauliche Veränderung (siehe Reichweite) Bindung an Verwaltungsentscheidungen der Gemeinschaft (siehe Reichweite) Verkehrspflichten Folie 16 8
Vorschlag für eine gemeinschaftsfreundliche Regelung Die Eigentümer vereinbaren: Wohnungseigentümer haben die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, aber auch alle anderen baulichen Maßnahmen und die Verkehrspflichten für solche Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen, die ihnen durch ein Sondernutzungsrecht zum alleinigen Gebrauch zugewiesen sind. Die Verwaltungsbefugnis ruht weiter auf sämtlichen Wohnungseigentümern. Diese können insbesondere entscheiden, wann, auf welche Art und Weise und durch wen die Maßnahmen zu unternehmen sind. Folie 17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, 33615 Bielefeld florian.jacoby@uni-bielefeld.de www.jura.uni-bielefeld.de/fir/ Folie 18 9