Kreis Groß-Gerau Textliche Festsetzungen zur 1. Änderung des Bebauungsplanes "In den Birken" Nr. 61.23.25/3 Stand: 29. Mai 2008
Textliche Festsetzungen I. Planungsrechtliche Festsetzungen Der Plan enthält Festsetzungen nach 9 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1990, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466, 479), der Hess. Bauordnung (HBO) vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.09.2005 (GVBl. I S. 662) und der Planzeichenverordnung 1990 (PlanZVO 90). Grenze des Geltungsbereiches 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB) WA Allgemeines Wohngebiet ( 4 BauNVO) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind: Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke. Nicht zulässig sind: Die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke. Die nach 4 Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Einrichtungen sind gem. 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO ebenfalls ausgeschlossen. 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB) Zahl der Vollgeschosse als Höchstgrenze ( 16 Abs. 2 Nr. 3 und 20 BauNVO) Es werden maximal zwei Vollgeschosse (I +D) zugelassen. Höhe der baulichen Anlagen ( 18 BauNVO) Die maximale Traufhöhe für Hauptgebäude beträgt 4.25 m. Die maximale Traufhöhe für Garagen und Nebenanlagen beträgt 2.75 m. Bezugspunkte Der Bezugspunkt für die festgesetzten Traufhöhen ist Oberkante Gehweg/ Straße. Er ist an der Straßenbegrenzungslinie vor der Mittelachse des betroffenen Gebäudes anzusetzen. Der Traufpunkt ist der äußere Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut. GRZ Grundflächenzahl ( 19 BauNVO) Die zulässige GRZ beträgt maximal 0,40. GFZ Geschossflächenzahl ( 20 BauNVO) Die zulässige GFZ beträgt maximal 0,8. Seite 1 von 8
3. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) o Es wird die offene Bauweise festgesetzt. Hausformen ( 22 BauNVO) ED nur Einzel- oder Doppelhäuser zulässig Baut der Erstbauende auf die seitliche Grundstücksgrenze, muss der Zweitbauende anbauen. Hält der Erstbauende seitlichen Grenzabstand ein, gilt dies auch für den Zweitbauenden. Baugrenze ( 23 BauNVO) Garagen und Carports sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig, jedoch erst 5.0 m hinter der Straßenbegrenzungslinie. Windfänge, Eingangsüberdachungen sowie Erker und Balkone dürfen bis maximal 1.50 m vor die Baugrenze vorspringen. Sie müssen mindestens 2,0 m von der Nachbargrenze entfernt bleiben und dürfen nicht mehr als ein Drittel der jeweiligen Fassadenseite betragen. Terrassen, Wintergärten und Terrassenüberdachungen dürfen bis maximal 3.00 m vor die Baugrenze vorspringen. Sie müssen jedoch vom Straßenraum einen Mindestabstand von 1,50 m einhalten, mindestens 2,0 m von der Nachbargrenze entfernt bleiben und dürfen nicht mehr als ein Drittel der jeweiligen Fassadenseite betragen. Insgesamt dürfen vorspringende Bauteile das Maß von 15 m² je Wohneinheit nicht überschreiten. Zufahrten, Stellplätze und Wege sind auch außerhalb der Baugrenzen zulässig. 4. Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Je Einzelhaus sind maximal zwei Wohneinheiten zulässig. Je Doppelhaushälfte ist maximal eine Wohneinheit zulässig. 5. Flächen für Garagen und Nebenanlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.v.m. 12 und 14 BauNVO) Ga Na Garagen Nebenanlagen sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Nebenanlagen sind ausnahmsweise auch außerhalb der Baugrenzen zulässig, jedoch nur soweit sie einen Abstand von mindestens 5,0 m zu Straßenverkehrsflächen und Wegen einhalten und sofern die Zustimmung des jeweiligen Nachbarn vorliegt. Je Hauseinheit ist maximal eine Nebenanlage bis maximal 30 m³ Bruttorauminhalt zulässig. 6. Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Straßenbegrenzungslinie Öffentliche Verkehrsfläche verkehrsberuhigter Bereich Öffentliche Verkehrsfläche Fußweg Seite 2 von 8
Die Verbindungswege zwischen den Planstraßen A und B sowie dem Wald sind in ihrer Lage nicht verbindlich festgelegt. Je nach Grundstücksparzellierung ist ein Verschieben des Weges um 2,0 m nach links oder rechts zulässig. Bereich ohne Ein- und Ausfahrt Grundstückszufahrten Je Grundstück ist nur eine Eingangs- und Zufahrtsbreite von maximal 6,0 m zulässig. 7. Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 und Abs. 6 BauGB) 7.1 Das auf den Dachflächen anfallende Regenwasser ist in Zisternen zu sammeln und mit einem Notüberlauf zwingend an den öffentlichen Regenwasserkanal anzuschließen. Das Fassungsvermögen von Zisternen wird mit mindestens 35 l/m 2 versiegelter Dachfläche festgelegt. 7.2 Stellplätze, Zufahrten, Wege, Hofflächen und Terrassen sind entweder versickerungsfähig auszubauen oder so zu befestigen, dass eine seitliche Versickerung gewährleistet ist. Ein Anschluss dieser Flächen an den Schmutz- oder Regenwasserkanal ist unzulässig. 7.3 Hausgärten, Vorgärten Die hellgrün gekennzeichneten Flächen sind zu 50% gärtnerisch anzulegen. Mindestens 80% der Neuanpflanzungen müssen aus standortgerechten Pflanzen aus der Pflanzenauswahlliste bestehen. Der Nadelgehölzanteil darf 20% nicht überschreiten. Bäume Auf jedem Einzel- oder Doppelhausgrundstück ist ein standortgerechten hochstämmiger Laub- oder Obstbaum zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Es dürfen nur Baumarten der Pflanzenauswahlliste als Hochstämme, mind. 3 x verpflanzt, Stammumfang mindestens 14-16 cm verwendet werden. Pro Baum ist eine Pflanzfläche (Baumscheibe) von mindestens 6 m 2 von jeglicher bodenversiegelnden oder -verfestigenden Nutzung freizuhalten. Die im Plan dargestellten Standorte sind unverbindlich. Sträucher Die an die Straßenverkehrsfläche der Aschaffenburger Straße angrenzenden Gärten sind auf der gesamten Länge mit Sträuchern gemäß der Pflanzliste zu bepflanzen. Strauchpflanzungen: Straucharten, Pflanzabstand maximal 1,5 m, Pflanzqualität verpflanzter Strauch, 3-5 Triebe, Größe 60-100 cm aus Arten der Pflanzenauswahlliste zu pflanzen. 7.4 Gehölzarten/-sorten - Vorschlagslisten (* standortheimische Pflanzenarten) Laubbäume: Feldahorn (Acer campestre*) Gefüllte Rosskastanie (Aesculus hippocastanum Baumannii ) Birke (Betula pendula*) Hainbuche (Carpinus betulus*) Trompetenbaum (Catalpa bignonioides) Amberbaum (Liquidambar styraciflua) Sträucher: Felsenbirne (Amelanchier ovalis) Weißer Hartriegel (Cornus alba) Kornel-Kirsche (Cornus mas*) Roter Hartriegel (Cornus sanguinea*) Haselnuss (Corylus avellana*) Weißdorn (Crataegus monogyna*) Seite 3 von 8
Holzapfel (Malus sylvestris*) Vogelkirsche (Prunus avium*) Mahagoni-Kirsche (Prunus serrulata) Wildbirne (Pyrus calleryana Chanticleer ) Säuleneiche (Quercus robur Fastigiata ) Mehlbeere (Sorbus aria*) Vogelbeere (Sorbus aucuparia*) Schwedische Mehlbeere (Sorbus intermedia*) Stadt-Linde (Tilia cordata Greenspire ) Geschnittene Hecken: Feldahorn (Acer campestre*) Buxbaum (Buxus sempervirens*) Hainbuche (Carpinus betulus*) Rotbuche (Fagus sylvatica*) Liguster (Ligustrum vulgare*) Alpenjohannisbeere (Ribes alpinum*) Eibe (Taxus baccata*) Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus*) Liguster (Ligustrum vulgare*) Heckenkirsche (Lonicera xylosteum*) Schlehdorn (Prunus spinosa*) Blutjohannisbeere (Ribes sanguinea) Ackerrose (Rosa arvensis*) Hundsrose (Rosa canina*) Essigrose (Rosa gallica*) Weinrose (Rosa rubiginosa*) Brombeere (Rubus fruticosus*) Schwarzer Holunder (Sambucus nigra*) Roter Holunder (Sambucus racemosa*) Salweide (Salix caprea*) Purpurweide (Salix purpurea*) Flieder (Syringa vulgaris) Wolliger Schneeball (Viburnum lantana*) Schneeball (Viburnum opulus*) 8. Immissionsschutz ( 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Aufgrund der Schalleintragungen aus dem Luftverkehr wird das gesamte Plangebiet dem Lärmpegelbereich IV entsprechend der DIN 4109, Ausgabe 1989, Tabelle 8 zugeordnet. Alle Außenbauteile von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen (Außenwände, Dächer, Fenster und Türen) im Plangebiet sind entsprechend den hieraus resultierenden Anforderungen herzustellen. In Schlafräumen sind schallgedämmte Lüftungseinrichtungen einzubauen. II. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Aufgrund 81 der Hessischen Bauordnung (HBO) in der Fassung vom 18.06.2002 in Verbindung mit 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 1. Dachgestaltung Es sind nur symmetrische Sattel- oder Krüppelwalmdächer zulässig. Seitliche Verlängerungen des Daches für Eingangs- und Terrassenüberdachungen oder Wintergärten sind zulässig. Die Dachneigung muss mindestens 30 und darf maximal 38 betragen. Davon ausgenommen sind die Dachneigungen für Terrassenüberdachungen und Wintergärten. Bei Doppelhäusern ist die Dachneigung gleich auszuführen. Als Dacheindeckung für Haupt- und Nebengebäude sind rote, braune oder rotbraune Dachsteine oder Ziegel zu verwenden. Garagen sind nur mit einem symmetrischen Satteldach entsprechend der Dachneigung des Hauptgebäudes zulässig. Carports dürfen auch mit einem Flachdach ausgeführt werden. 2. Dachaufbauten, -öffnungen und einschnitte 2.1 Gauben Dachaufbauten sind nur als Schlepp- und Giebelgauben zulässig. Die maximale Breite einer Gaube beträgt 2.50 m. Insgesamt darf die Breite der Gauben 1/3 der jeweiligen Dachlänge nicht überschreiten. Der Abstand zum Ortgang beträgt mindestens 1,50 m. Der Abstand zum First beträgt mindestens 2 Dachziegel. Der Abstand zwischen zwei Dachgauben darf 1.0 m nicht unterschreiten. Je Einzelhaus oder Doppelhaus ist nur eine Dachgaubenform zulässig. Seite 4 von 8
2.2 Zwerchgiebel Zwerchgiebel sind nur in Giebelform bis maximal 1/3 der jeweiligen Fassadenlänge zulässig. Die maximale Breite eines Zwerchgiebels beträgt 3.0 m. Der Abstand zum Ortgang beträgt mindestens 2,0 m. Der Abstand zum First beträgt mindestens 2 Dachziegel. 2.3 Dachflächenfenster Der Abstand zum Ortgang beträgt mindestens 1,50 m. Die Größe eines einzelnen Dachflächenfensters darf 1.50 m² nicht überschreiten. Der Abstand zwischen zwei Dachflächenfenstern sowie zwischen einem Dachflächenfenster zu einer Gaube darf 1.0 m nicht unterschreiten. Dachflächenfenster sind nur bis maximal 1/3 der jeweiligen Dachlänge zulässig. 2.4 Dacheinschnitte Dacheinschnitte zur Ausbildung von Dachterrassen sind unzulässig. 2.5 Antennenanlagen Rundfunk- und Fernsehantennen, terrestrische Antennenanlagen, Satellitenempfangsanlagen und Einzelreflektoranlagen sind nur auf dem Dach eines Gebäudes und an nicht vom öffentlichen Raum aus einsehbaren Fassadenoder Dachteilen zulässig. 3. Einfriedungen Zum öffentlichen Straßenraum sind Einfriedungen nur bis zu einer Höhe von maximal 90 cm zulässig. Zur seitlichen oder rückwärtigen Grundstücksgrenze sind Einfriedungen aus Maschendrahtzäunen, eingegrünt oder als freiwachsende oder geschnittene Hecke bis zu 1,80 m Höhe zulässig. 4. Stellplätze Je Wohneinheit sind zwei Stellplätze nachzuweisen. 5. Waldabstand Kamine sind mit einem Funkenfänger anerkannter Konstruktion zu versehen und funktionstüchtig zu erhalten. 6. Abstandsflächen Für Hauptgebäude richten sich die Abstandsflächen mit einer Ausnahme nach den Regelungen des 6 Abs. 1 6 HBO. Zu einer der beiden seitlichen Grundstücksgrenzen ist ein Abstandsflächenmaß von mindestens 5.0 m einzuhalten. Für Garagen und Nebenanlagen gelten abweichend von 6 Abs. 10 folgende Regelungen: Die maximal zulässige Länge der Grenzbebauung aller Anlagen gemäß 6 Abs. 10 Nr. 1 5 HBO darf 16.0 m nicht überschreiten. Die entlang der Grundstücksgrenze zulässigen Wandflächen werden wie folgt festgelegt: Garagen bis 6.0 m Länge dürfen eine Wandfläche von 25 m² nicht überschreiten. Garagen mit 9.0 m Länge dürfen eine Wandfläche von 30 m² nicht überschreiten. Die zulässige Wandfläche von Garagen mit Längen zwischen 6.0 m und 9.0 m ist geradlinig zu interpolieren. Genehmigungsfreie Nebenanlagen gemäß 6 Abs. 10 Nr. 4 HBO dürfen, sofern sie in der Grundstücksecke errichtet werden, zu zwei Seiten eine Wandfläche von 5 m² aufweisen. Seite 5 von 8
III. Hinweise Abbruch vorhandene Flurstücksgrenze 8 vorhandene Gebäude geplante Grundstücksgrenze 1. Wasserver- und Entsorgung Die Wasserver- und Entsorgung ist gesichert. 2. Landesamt für Denkmalpflege Werden bei Erdarbeiten Denkmäler gefunden, so ist unverzüglich das Hessische Landesamt für Denkmalpflege oder die untere Denkmalschutzbehörde zu unterrichten. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind unverändert zu belassen. 3. Waldabstand Der Abstand der geplanten südlichen Gebäude ist kleiner als die Höhe der Bäume entlang der südlichen Grundstücksgrenze. Alle Grundstückseigentümer dieser Grundstücke sind beim Grundstückskauf darauf hinzuweisen. Sie haben darüber hinaus eine Haftungsausschlusserklärung zu unterschreiben, in der auf die Nähe zum Wald hingewiesen wird und in der auf mögliche Schäden an der Bausubstanz durch abknickende Bäume hingewiesen wird. Die Haftungsausschlusserklärung gilt auch für die jeweiligen Rechtsnachfolger. Mögliche Schäden sind von den Grundstückseigentümern selbst zu tragen. 4. Grundwasser Aufgrund der hohen bzw. stark schwankenden Grundwasserstände im Kreis Groß- Gerau wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Bauherr eigenverantwortlich für Vernässungsschäden an den Bauwerken ist und gegebenenfalls entsprechende bauliche Vorkehrungen gegen Grundwasserandrang zu treffen hat. Daher sind entsprechende Informationen über die bisherigen und die möglicherweise zukünftig zu erwartenden Grundwasserhöchststände einzuholen. Gegebenenfalls sollte ein Baugrundsachverständiger beauftragt werden. Beim Bau von Kellern ist derzeit mit einem Grundwasserspiegel von ca. 1.80 m unter Oberkante Gelände zu rechnen. Um möglichen Vernässungen der Kellerräume begegnen zu können, wird empfohlen den Keller als Weiße Wanne" auszubilden. Ein Anschluss von Gebäudedrainagen an die städt. Sammelkanäle ist unzulässig. 5. Bodenschutz Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt (Dez. IV/Da 41.5) zu informieren. 6. Sonstige Gesetze Auf das Nachbarrecht in Hessen und das Hessische Naturschutzgesetz wird verwiesen. Seite 6 von 8
7. Energieberatung Die befürwortet ausdrücklich den Einsatz von Anlagen zur Solarenergiegewinnung und prüft neben der Möglichkeit der Energieberatung auch eine Unterstützung bei Förderungs- und Finanzierungskonzepten anzubieten. Seite 7 von 8