in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Max Geißler 33/2013 Eigenkapital bei der Baufinanzierung Ansparen lohnt sich, aber nicht um jeden Preis Trotz steigender Hypothekenzinsen ist Baugeld noch immer extrem preiswert. Die niedrigen Zinsen bringen viele Immobilienkäufer in Versuchung, mit wenig Eigenkapital in die eigenen vier Wände zu starten. Doch das kann problematisch sein, denn geringe Eigenmittel erfordern eine hohe Darlehensaufnahme. Die unausweichliche Folge: Mehr Kredit = mehr Belastung. Die monatliche Kreditrate verteuert sich, zudem berechnet die Bank ab einem bestimmten Punkt Risikozuschläge. Welche Auswirkung geringes Eigenkapital auf die Finanzierungskosten hat und wie man diesem Dilemma begegnet, damit beschäftigt sich der folgende Beitrag. 1. Finanzierung mit geringem Anfangskapital 1a. Wie die Kreditsumme die Monatsrate beeinflusst Erfolgt der Immobilienerwerb mit sehr geringem Anfangskapital, benötigen Käufer eine größere Darlehenssumme. Allein dieser Umstand treibt die monatliche Kreditbelastung in die Höhe, wie das folgende Beispiel zeigt. Dabei bleiben mögliche Zinszuschläge durch die Bank wegen des höheren Risikos zunächst unberücksichtigt. Beispiel: Käufer A erwirbt ein Haus zu 350.000 Euro. Er besitzt 40 Prozent Eigenkapital, die restlichen 60 Prozent borgt er sich bei der Bank. Für das Darlehen über 210.000 Euro berechnet zum Beispiel die ING-Diba bei zehnjähriger Zinsbindung aktuell 2,35 Prozent Sollzinsen. Bei einer Anfangstilgung von 2,5 Prozent beläuft sich die monatliche Rate auf 849 Euro. Käufer B kann hingegen nur 15 Prozent Eigenkapital aufbringen. Der Kreditbedarf schnellt auf 85 Prozent des Kaufpreises, dadurch erhöht sich die Darlehenssumme auf 297.500 Euro. Folge: Bei gleichem Zinssatz von 2,35 Prozent muss der Kreditnehmer monatlich 1.202 Euro an die Bank überweisen 353 Euro mehr als Käufer A. 1b. Wie niedriges Eigenkapital den Zinssatz beeinflusst Doch damit nicht genug. Da Käufer B nur sehr wenig Eigenkapital vorweisen kann, kommt zur höheren Kreditsumme noch ein Risikozuschlag der Bank. Jan Enno Einfeld von Comdirect erläutert das Prinzip: Je geringer der Eigenanteil an den Finanzierungskosten, desto höher die Prämie. In der Regel verlangen Kreditinstitute ab einem Darlehensbedarf von mehr als 60 Prozent an den Gesamtfinanzierungskosten einen Zinszuschlag. Bis 70 Prozent beträgt der Aufpreis 0,1 bis 0,2 Prozent, bis 80 Prozent 0,3 bis 0,4 Prozent. Erreicht der Kreditanteil 90 Prozent der Gesamtkosten oder mehr, schnellen die Zinsaufschläge bis auf 1,0 Prozent. Statt 2,35 Prozent für das Zehnjahresdarlehen fallen dann nicht selten 3,35 Prozent Kreditzins an. Zwar können individuelle Faktoren wie hohes, geregeltes Einkommen oder hinterlegte Sicherheiten, etwa Wertpapiere, Goldbestände oder andere Immobilien, den Kreditzins positiv beeinflussen, trotzdem liegen die Darlehenszinsen bei einer Finanzierung mit sehr geringem Eigenkapital in der Regel höher als bei Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil. Finanziert die Bank neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten mit, erhebt sie häufig Zinszuschläge von mehr als 1,0 Prozent, wie die untenstehende Tabelle zeigt.
Seite 2 Beispiel ING-Diba: Die größte deutsche Direktbank weist ihre Risikoprämien im Internet aus. Kreditnehmer erkennen, dass eine Erhöhung des Finanzierungsbedarfs über 60 Finanzierung über 60 Prozent 70 Prozent über 70 Prozent 80 Prozent über 80 Prozent 85 Prozent über 85 Prozent 90 Prozent über 90 Prozent 95 Prozent über 95 Prozent Quelle: ING-Diba Prozent der Erwerbskosten anfänglich nur mit kleinen Zinszuschlägen belegt wird. Mit wachsendem Kreditanteil steigt die Risikoprämie jedoch rasant an. Zinsaufschlag auf den Basiszins: 0,10 Prozent 0,20 Prozent 0,35 Prozent 0,55 Prozent 0,80 Prozent 1,10 Prozent Die Tabelle zeigt, dass die ING-Diba bereits ab einem Kreditbedarf von 95 Prozent an den Gesamtkosten den maximalen Zinszuschlag von 1,1 Prozent erhebt. Tipp: Konditionen Vergleiche: Die meisten Geldinstitute scheuen sich, so detaillierte Angaben zu machen. Viele erteilen die Auskunft, dass es keine festgelegten Risikoaufschläge gibt. Vielmehr seien die Konditionen von der Bonität des Antragstellers, eventuellen Sicherheiten sowie vom individuellen Finanzierungsaufbau abhängig. Immobilienkäufern bleibt in diesem Fall nichts anderes übrig, als konkrete Finanzierungsanfragen an verschiedene Kreditinstitute zu richten. 2. Handlungsmöglichkeiten bei geringem Eigenkapital Damit die Finanzierungskosten im Rahmen bleiben, empfehlen Banken und Finanzierungsberater in der Regel eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40 Prozent. Immobilienkäufer, die über weniger Erspartes verfügen, besitzen zwei Möglichkeiten: Entweder sie sparen die empfohlenen Eigenmittel bis zum Eigenheimerwerb an, oder sie nutzen mögliche Einsparpotentiale bei der Kreditgestaltung. 2a. Kapital ansparen Wohneigentum wird häufig weit vor dem Ruhestand erworben. Der frühe Erwerb bedingt, dass der Zeitraum zum Ansparen von Eigenkapital überschaubar ist. Für Sparhorizonte mittlerer Länge eignen sich im Gegensatz zu langfristigen Vorsorgeverträgen keine schwankungsintensiven Geldanlagen. Schließlich soll zum Zeitpunkt X die anvisierte Summe Y termingerecht zur Verfügung stehen. Eigenkapital sollte man deshalb mit sicheren Sparformen aufbauen. Aktien und Aktienfonds bieten keine ausreichende Kalkulationssicherheit. Banksparplan: Exakt kalkulierbar sind zum Beispiel festverzinsliche Banksparpläne. Wer beispielsweise monatlich 250 Euro über zehn Jahre beiseite legt, der erhält aktuell bei der Santander Bank eine festgelegte Verzinsung von 3,36 Prozent. Binnen zehn Jahren summiert sich das Sparergebnis auf 35.600 Euro. Bausparen: Das mittels Bausparverträgen angesparte Kapital akzeptieren Banken als Eigenkapital. Bausparen lohnt sich derzeit besonders, denn das aktuelle Marktniveau ermöglicht Kreditzinsen von weniger als zwei Prozent. Zudem profitieren Bausparer von staatlichen Fördergeldern. Arbeitnehmer können vermögenswirksame Leistungen (VL) in den Vertrag einzahlen. Damit beteiligt sich der Arbeitgeber an der Kapitalbildung, zugleich eröffnen die VL den Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage. Das staatliche Geldgeschenk in Höhe von neun Prozent auf eingezahlte VL-Gelder erhalten alle Beschäftigten, die nicht mehr als
Seite 3 17.900 Euro bzw. 35.800 Euro (Ledige/Verheiratete) im Jahr verdienen. Ergänzend zur Sparzulage können Bausparer Wohnungsbauprämie beantragen. Liegt das zu versteuernde Jahreseinkommen unter 25.600 Euro bzw. 51.200 Euro (Ledige/Verheiratete), spendiert die öffentliche Hand bis zu 45 Euro für Ledige bzw. 90 Euro für Verheiratete pro Jahr hinzu. 2b. Sparoptionen bei der Kreditgestaltung Der Aufbau von Eigenkapital ist prinzipiell sinnvoll, aber nicht immer der beste Weg. Michiel Goris, Chef des Baugeldvermittlers Interhyp, gibt zu bedenken: Eigenkapital aufzubauen benötigt Zeit zumal bei den niedrigen Sparzinsen. Das Problem dabei: Niemand weiß, wie sich die Zinskonditionen in der Zwischenzeit entwickeln. Steigen die Kreditzinsen, kann sich der finanzielle Vorteil durch das angesparte Eigenkapital in Luft auflösen. Wichtig sei nach Goris Ansicht vielmehr ein solides und ausreichendes Einkommen. Damit ließe sich fast immer eine Immobilie finanzieren. Fünf Sparpotentiale bieten sich an: 1. Niedriges Zinsniveau nutzen Die extrem preiswerten Kreditzinsen sollten Bauherren nicht verschenken. Allerdings gilt es, die Zinsen gut zu vergleichen, denn trotz des weiterhin niedrigen Zinsniveaus klaffen zwischen teuren und günstigen Anbietern Welten. Die Zinsen klaffen um mehr als das Doppelte auseinander. Wer zum Beispiel eine zehnjährige Baufinanzierung bei der Commerzbank abschließt, der zahlt aktuell 2,24 Prozent Sollzins. Ein 200.000-Euro-Darlehen verursacht bei drei Prozent Anfangstilgung insgesamt etwa 37.600 Euro an Zinskosten. Das gleiche Darlehen kostet bei der Allgemeinen Beamten Kasse 4,81 Prozent Sollzins. Die Zinskosten schnellen dadurch auf mehr als 79.000 Euro in die Höhe. Bauherren und Käufer sollten also die Zinsen sehr gut vergleichen. Baugeld im Vergleich Baudarlehen über 200.000 Euro bei 10 Jahren Laufzeit und 1,0 Prozent Anfangstilgung (Auswahl) Internet-Anbieter Effektivzins Zinszahlungen in Euro 1822 direkt 2,32 43.537,15 ING-Diba 2,38 44.479,43 SKG Bank 3,13 58.400,46 Filialbanken Allgemeine Beamten Kasse 4,90 90.581,15 BB-Bank 2,52 47.116,29 Commerzbank 2,44 45.609,69 Deutsche Bank 2,77 51.821,61 Hypovereinsbank 2,53 47.304,67 Postbank 2,69 50.316,35 Santander Bank 2,32 43.537,15 Regionale Anbieter Ostsächsische Sparkasse Dresden 3,05 56.897,68 Volksbank Mittweida 2,49 46.551,35 Mittelbrandenburgische Sparkasse 2,64 49.375,42 Sparda-Bank Hamburg 2,32 43.348,72 Sparda-Bank Hessen 2,32 43.348,72 PSD Bank Hessen-Thüringen 2,61 48.810,82 PSD Bank München 2,50 46.739,82
Seite 4 Baudarlehen über 200.000 Euro bei 10 Jahren Laufzeit und 1,0 Prozent Anfangstilgung (Auswahl) Versicherer Effektivzins Zinszahlungen in Euro Allianz Lebensversicherung 2,62 48.999,16 DBV Lebensversicherung 2,71 50.692,81 Debeka 2,52 47.116,29 DEVK 2,68 50.128,36 Ergo Lebensversicherung 2,71 50.504,62 Europa 2,32 43.537,15 Generali Lebensversicherung 2,53 47.304,67 Hannoversche Leben 2,27 42.594,68 HUK-Coburg 2,27 42.594,68 LVM-Versicherung 2,53 47.304,67 Münchener Verein 2,83 52.950,20 Universa 3,04 56.709,70 Quelle: biallo.de, Stand 13.08.2013 2. Mit geringer Anfangstilgung starten Bei Niedrigzinsen raten Finanzierungsexperten unisono, die Zinsersparnis in eine höhere Anfangstilgung zu investieren. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens und der Kreditnehmer spart viele Zinsen. Die Argumentation ist durchaus richtig, wie das folgende Beispiel zeigt: Beispiel: Ein zehnjähriges Baudarlehen über 200.000 Euro zu 4,5 Prozent Sollzins kostet bei 1,0 Prozent Anfangstilgung monatlich 916 Euro. Bietet die Bank das gleiche Darlehen hingegen für 2,5 Prozent Sollzins an, müsste der Käufer lediglich 583 Euro monatlich überweisen. Besitzt er finanziellen Spielraum und kann die Kreditrate wie im ersten Fall auf 916 Euro aufstocken, so könnte er mit 3,0 Prozent Anfangstilgung einsteigen. Die Restschuld beim fälligen Anschlussdarlehen würde sich dadurch um rund 45.000 Euro verringern. Mittelweg: Käufer mit sehr geringem Eigenkapital können hier einen Mittelweg versuchen. Berechnet die Bank aufgrund des höheren Finanzierungsrisikos einen Zinszuschlag von 1,0 Prozent, verteuert sich das Beispieldarlehen von 2,5 auf 3,5 Prozent Sollzins. Kann der Käufer eine maximale Kreditrate von 916 Euro bedienen, ist zwar keine Anfangstilgung von 3,0 Prozent möglich, aber 2,0 Prozent sind durchaus drin. Tipp: Wählen Sie ein Hypothekendarlehen mit veränderbarer Tilgungsrate. Verbessert sich im Lauf der Jahre das Einkommen, können Sie die Tilgung heraufsetzen. 3. Kurze Zinsbindung wählen Im Zinstief drängen viele Bankberater zum Abschluss einer langen Zinsbindung. Damit sichere sich der Käufer günstige Zinsen über viele Jahre. Allerdings sind Baudarlehen mit längerer Zinsbindung teurer als mit kurzer. So kosten Baudarlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung häufig 0,5 Prozent mehr als zehnjährige. Aktuell ist dies zum Beispiel bei Allianz, Debeka und Huk Coburg der Fall. Käufer mit schmalem Budget und geringem Eigenkapital können in diesem Fall eine kürzere Zinsbindung wählen, damit die Belastung der Baufinanzierung nicht zu sehr auf Kante genäht ist. Andererseits: Eröffnet die geringere monatliche Belastung Spielraum bei der Kreditrate, so könnte man den Tilgungssatz etwas erhöhen und dadurch die Rückzahlung des Darlehens beschleunigen.
Seite 5 Vorteil: Die Restschuld beim Anschlusskredit verringert sich. 4. Regelmäßig Sondertilgen Das Recht auf Sondertilgung bei Immobilienfinanzierungen ist inzwischen Standard bei allen Banken und Versicherungen. Mit außerplanmäßigen Extrazahlungen kommen Kreditnehmer schneller von ihren Schulden herunter und zahlen unterm Strich weniger Zinsen. Allerdings ist die Ausgestaltung der Sondertilgungsoption von Bank zu Bank unterschiedlich: Viele Kreditinstitute erlauben, fünf Prozent der Darlehenssumme einmal im Jahr außer der Reihe in den Vertrag einzuzahlen, andere gewähren bis zu zehn Prozent. Vereinzelt finden sich auch festgeschriebene Höchstbeträge, etwa 5.000 oder 10.000 Euro pro Jahr. Für Kreditnehmer empfiehlt sich in der Regel die prozentuale Sondertilgungsoption, denn sie hält den Tilgungsspielraum flexibel. Mit wachsender Kreditsumme steigt der Sondertilgungsrahmen automatisch an und erlaubt eine größere Tilgungsleistung. Beispiel: Fünf Prozent Sondertilgungsrecht ermöglichen bei einer Kreditsumme von 150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500 Euro pro Jahr. Steigt der Kreditbetrag auf 250.000 Euro, sind 12.500 Euro erlaubt. Als Faustregel gilt: Je größer die Sondertilgungsoption, desto besser. Wichtig: Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf entsprechende Sondertilgungsrechte, denn nachverhandeln ist später kaum mehr möglich! Gebührenfreie Sondertilgung Lohnenswert wird es vor allem dann, wenn die Bank für das Sondertilgungsrecht keinen Aufpreis verlangt. Solche Angebote sollte man auf jeden Fall annehmen und vertraglich festschreiben, rät die Verbraucherzentrale Bremen. Selbst, wenn gar nicht beabsichtigt ist, Sonderzahlungen zu leisten, sei die eingeräumte Option sinnvoll. Etwa dann, wenn wegen eines Verkaufs der Immobilie das Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Dann mindert das Sondertilgungsrecht die Vorfälligkeitsentschädigung, die die Bank geltend machen kann. Bundesweite Anbieter mit kostenloser Tilgungsmöglichkeit sind unter anderem die BB Bank, ING-Diba, 1822 direkt und die Augsburger Aktienbank. Auch regionale Kreditinstitute bieten diesen Service, etwa die PSD Bank Rhein-Ruhr oder die Sparda Bank Berlin. Hohe Zinsersparnis Regelmäßige Sondertilgungen bringen hohe Zinsersparnis. Wer zum Beispiel jährlich 3.000 Euro in ein 200.000-Euro-Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung zu 3,0 Sollzins einzahlt, der erzielt bei einer Anfangstilgung von drei Prozent einen Zinsvorteil von insgesamt 11.000 Euro. Die Darlehenslaufzeit verkürzt sich um sechs Jahre, und zwar von 23 auf 17 Jahre. Doch obwohl meist nur eine schriftliche Vorankündigung bei der Bank genügt, schöpfen Eigentümer die Möglichkeit zur außerplanmäßigen Tilgung nur selten aus. Wer über größere Sparguthaben verfügt, sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann, rät Interhyp-Experte Goris. Denn Extrazahlungen verbilligen und verkürzen nicht nur Kreditschuld und -laufzeit sie stellen im momentanen Zinsumfeld auch eine der rentabelsten Anlageformen für Erspartes da, so der Finanzierungsprofi. Grund: Während man aktuell für Tagesgeld und kurzlaufende Festgelder bestenfalls zwei Prozent Zinsen erhält, kosten bestehende Baufinanzierungen häufig vier oder fünf Prozent Kreditzins. Eigentümer, deren Sparzinsen unterhalb der Kreditzinsen liegen, machen demnach Verlust. Auch einmalige Sondertilgung lohnt sich Das Sondertilgungsrecht macht sich selbst dann bezahlt, wenn es während der Zinsbindung nur ein einziges Mal genutzt wird. Wer zum Beispiel in einen 200.000-Euro-Kredit, der zu fünf Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung aufgenommen wurde, nach fünf Jahren 10.000 Euro außerplanmäßig einzahlt, der mindert die fälligen Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt um insgesamt 2.800 Euro, rechnet Goris vor. Zugleich verringere
Seite 6 sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens um 3,5 Jahre. Tipp: Großen Einfluss auf den Spareffekt hat auch der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate und beschleunigt die Entschuldung. Erfolgt bei einem 200.000 Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro bereits nach zwei statt nach fünf Jahren, verringern sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um 4.800 Euro und der Darlehensnehmer wird vier Jahre schneller schuldenfrei, ergänzt Goris. Sondertilgung nicht um jeden Preis Anders sieht die Sache aus, wenn die Bank einen Zusatzzins für die Sondertilgungsoption berechnet. Häufig kosten Baudarlehen dann 0,1 Prozent Zinsen mehr. Klingt auf den ersten Blick nicht viel, summiert sich aber. Wie die Verbraucherzentrale Bremen errechnete, fallen für ein Darlehen über 200.000 Euro zu 4,1 Prozent statt 4,0 Prozent Sollzins im Lauf von zehn Jahren 1.870 Euro mehr an Zinsen an. Um die Mehrzinsen zu nivellieren und keinen finanziellen Nachteil zu erleiden, müsste der Kreditnehmer Minimum 900 Euro jährlich an Sonderzahlungen leisten. Mal davon abgesehen, dass viele Banken Sonderzahlungen erst ab bestimmten Mindestsummen akzeptieren, häufig erst ab 1.000 oder 2.000 Euro, muss sich der Kreditnehmer darüber im Klaren sein, dass er tatsächlich in der Lage ist, Sonderzahlungen zu leisten andernfalls verteuert die Option unnötig den Kredit. 5. Volltilgerdarlehen prüfen Klassische Annuitätendarlehen bieten nur begrenzte Zinsbindungssicherheit. In der Regel wird der Zinssatz für zehn oder fünfzehn Jahre fest vereinbart, die Finanzierung der Restschuld kann teurer oder billiger werden je nachdem wie sich die Zinsen entwickeln. Höhere Planungssicherheit bieten Volltilgerdarlehen. Hier wird der Zins über die gesamte Laufzeit fest vereinbart. Am Kreditende ist die Darlehensschuld komplett getilgt. Immobilienkäufer profitieren von langfristig kalkulierbaren Monatsraten und schützen sich vor steigenden Zinsen in der Zukunft. Jens Wohlfahrt, Baufinanzierungsexperte von der Deutschen Bank, betont: Bei hoher Tilgungsleistung gewähren viele Kreditinstitute deutliche Zinsrabatte, nicht selten bis zu einem halben Prozentpunkt. Das anhaltend niedrige Zinsniveau ermöglicht auch Haushalten mit mittlerem Einkommen eine zügige Kreditrückführung. Dabei profitieren Volltilger von der Faustregel: Je höher die Tilgungsleistung, desto günstiger der Zinssatz. Mit Komplettdarlehen sind Einsparungen von vielen Tausend Euro gegenüber einem herkömmlichen Darlehen möglich. Tipp: Volltilgerdarlehen sind optimal für Eigentümer, die zu einem bestimmten Termin, etwa dem Rentenbeginn, in einer schuldenfreien Immobilie leben möchten. Wichtig ist aber, regelmäßig feste monatliche Kreditraten zahlen zu können, denn eine Tilgungsaussetzung ist meist nicht vorgesehen. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, 86938 Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per Telefon: 08192/93379-0. Weitere Infos unter