Mag. iur. Harald Ganster Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Brandhofgasse 22, 8010 Graz Tel.: 0316/ 32 81 81, Fax 0316/32 81 81 33, email: harald.ganster@aon.at Bezirksgericht Graz-Ost 244 E 81/11k Radetzkystraße 27 8010 Graz Exekutionssache Betreibende Partei Uni Credit Bank Austria AG, Herrengasse 13, 8010 Graz, vertreten durch Muhri & Werschitz, Partnerschaft von Rechtsanwälten GmbH, Neutorgasse 47, 8010 Graz, verpflichtete Parteien 1.) Harald Sulzer, geb. 24.04.1965, Holzmannsdorf 237, 8323 St. Marein bei Graz, 2.) Barbara Sulzer, geb. 11.07.1968, Hauptstraße 100/2, 8301 Laßnitzhöhe, wegen Zwangsversteigerung von Liegenschaften G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 813 Grundbuch 63274 St. Marein am Pickelbach mit dem noch nicht fertig gestellten Wohnhaus mit der Adresse Holzmannsdorf 237, 8323 St. Marein. BANKVERBINDUNGEN: RAIFFEISEN-LANDESBANK STEIERMARK AG, BLZ 38000, KONTO NR. 7.813.728 UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, BLZ 12000, KONTO NR. 14823003000 UID: ATU 58455399
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 2 von 20 INHALTSVERZEICHNIS 1. Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Seite 3 1.2. Bewertungsstichtag Seite 3 1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 3 2. Befund 2.1. Gutsbestand Seite 5 2.2. Grundstück Seite 6 2.3. Objektbestand, Nutzung Seite 8 3. Gutachten 3.1. Allgemeines Seite 13 3.2. Sachwert Seite 15 3.3. Verkehrswert Seite 19 Beilagen Fotos Grundbuchauszug Katasterplan Grundrisspläne, Schnitt Vergleichspreisübersicht Wortlaut Bebauungsplan
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 3 von 20 1. Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Das Bezirksgericht Graz-Ost hat die Schätzung der umseitig bezeichneten Liegenschaft angeordnet, und zwar zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens. 1.2. Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der 9. Juni 2011 als Tag der Befundaufnahme. 1.3. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung - Befundaufnahme durch den gefertigten Sachverständigen am 9. Juni 2011 um 14:45 Uhr im Beisein der verpflichteten Parteien, - Grundbuchauszug vom 09.05.2011, - Katasterplan (M 1:1000), - Erhebungen bei der Gemeinde St. Marein, - Erhebungen in der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes Graz-Ost sowie Abfragen aus der elektronischen Urkundensammlung, - eigene Vergleichspreissammlung des SV, - Liegenschaftsbewertungsgesetz einschließlich Kommentar von Dr. Jürgen Schiller in Burgstaller/Deixler, Kommentar zur EO, - ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung, - Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, 6. Auflage, Wien 2010, - weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der Liegenschaftsbewertungsakademie des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, - ein Energieausweis isd EAVG konnte für das Gebäude nicht erhoben werden,
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 4 von 20 - der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des Gutachtens von den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen ausgegangen; sollten sich einzelne dieser Grundlagen als nicht vollständig bzw. unzutreffend herausstellen oder weitere Umstände, wie z.b. durch Vorlage neuer Informationen und Grundlagen, auftreten, die für die Erstellung des Gutachtens relevant sind, so behält sich der Sachverständige eine Ergänzung bzw. Änderung dieses Gutachtens und eine Anpassung seiner Meinung vor, - es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Bewertungsobjektes und wurde eine weitergehende bauliche Untersuchung des Gebäudes oder seiner Teile nicht durchgeführt, so dass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln oder Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann, - weiters ist darauf hinzuweisen, dass Boden- und Gebäudeuntersuchungen über das Vorliegen von eventuellen Kontaminationen nicht beauftragt waren und auch nicht durchgeführt wurden und somit für die Bewertung von einer Altlasten- und Kontaminationsfreiheit ausgegangen wird.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 5 von 20 2. Befund 2.1. Gutsbestand EZ 813 Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 813 Grundbuch 63274 St. Marein am Pickelbach, Bezirksgericht Graz-Ost, besteht aus dem nachstehend angeführten Grundstück: GST-NR 267/18 GST-Fläche 722 m2 Die im A2-Blatt unter LNR 2a) ersichtlich gemachte Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über das Grundstück Nr. 267/3 erscheint insofern nicht bewertungsrelevant, als die Bewertungsliegenschaft über den Bauerweg, welcher im öffentlichen Gut der Gemeinde steht, erschlossen ist. Eigentumsverhältnisse, B-Blatt B-LNR 1 1/2-Anteil Sulzer Harald geb. 24-04-1965 B-LNR 2 1/2-Anteil Sulzer Barbara geb. 11-07-1968 Lasten, C-Blatt Im C-Blatt sind diverse Geldlasten eingetragen und erfolgt die Bewertung unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 6 von 20 2.2. Grundstück 2.2.1. Lage Die Bewertungsliegenschaft liegt im Gemeindegebiet von St. Marein bei Graz, sie ist über die Landesstraße Nr. 367 (Krumeggerstraße) in Richtung Westen erreichbar, von welcher dann der Bauerweg in nördliche Richtung abzweigt, die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im Kreuzungsbereich. 2.2.2. Beschaffenheit Das bewertungsgegenständliche Grundstück Nr. 267/18 im katastralen Ausmaß von 722 m2 ist annähernd trapezförmig und steigt mäßig in nördliche Richtung an, dieses Grundstück ist mit dem noch nicht fertig gestellten Wohnhaus Holzmannsdorf Nr. 237, bestehend aus Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss mit einem nordseitig angebauten Carport, bebaut, bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich derzeit grundsätzlich um noch nicht fertig gestellte Außenanlagen. Festzustellen ist, dass speziell der Verlauf der nördlichen Grundstücksgrenze in der Natur nicht klar gekennzeichnet ist, so dass nicht beurteilbar ist, ob diesbezüglich der erforderliche Gebäudeabstand eingehalten wurde! Die benachbarten Liegenschaften sind grundsätzlich ebenfalls mit Ein- oder Zweifamilienwohnhäusern bebaut. 2.2.3. Aufschließung Anlässlich der Befundaufnahme wurde darüber informiert, dass das Gebäude an die öffentliche Kanalisation, an das örtliche Wasserleitungsnetz und an das Stromnetz des örtlichen EVU angeschlossen sein soll. Weiters verfügt die Liegenschaft auch über eine
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 7 von 20 Regenwasseraufbereitungsanlage samt Zisterne mit einem Volumen von 7.500 Litern, wobei auch rund ¾ der Dachflächenwässer in die Zisterne eingeleitet werden und der Überlauf in den Regenwasserkanal abgeleitet wird. 2.2.4. Flächenwidmung Gemäß elektronischer Abfrage des Flächenwidmungsplans im geographischen Informationssystem des Landes Steiermark (Abfragedatum 07.06.2011) ist das gegenständliche Grundstück im straßenbegleitenden Bereich als allgemeines Wohngebiet Sanierungsgebiet Lärm mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,6 ausgewiesen, der verbleibende Grundstücksteil liegt im allgemeinen Wohngebiet mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,6; darüber hinaus liegt das Grundstück innerhalb des Bebauungsplans Sommerbauer, mit welchem die Bebaubarkeit dieses Gebietes geregelt wird. 2.2.5. Steuerlicher Einheitswert Dieser wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben, ebenso wenig wurde erhoben ob Abgaben- bzw. Beitragsrückstände bestehen und sind diese demnach bei der Bewertung auch nicht berücksichtigt. 2.2.6. Rechte und Lasten Siehe diesbezüglich Punkt 2.1.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 8 von 20 2.3. Objektbestand, Nutzung 2.3.1. Wohnhaus Holzmannsdorf 237 Soweit anhand des Bauaktes erhoben werden konnte, wurde die Errichtung des Wohnhauses mit Baufreistellung vom 18. April 2000 genehmigt; das Gebäude befindet sich derzeit noch im Stadium eines fortgeschrittenen Rohbaus, lediglich im Untergeschoss sind einzelne Räume sowie auch ein Raum im Dachgeschoss soweit fertig gestellt worden, dass diese provisorisch zu Aufenthaltszwecken genutzt werden können, wobei ein diesbezüglicher Baukonsens nicht erhoben werden konnte. Aufgrund der fehlenden Fertigstellung liegt eine Benützungsbewilligung nicht vor! Das Gebäude ist massiv als Ziegelbau errichtet, die Gründung erfolgte als Flachgründung, das Kellermauerwerk ist aus Betonsteinen, das sonstige aufgehende Mauerwerk aus Tonziegeln aufgemauert, den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach mit Betonsteindeckung, Regenrinnen und Abfallrohre sind vorhanden. Da die geplante Aufgangsstiege an der Ostseite des Gebäudes noch nicht errichtet ist, erfolgt derzeit der Zugang an der Südseite auf dem Niveau des Untergeschosses, weiters besteht beim Carport auf dem Niveau des Erdgeschosses eine Zugangsmöglichkeit. Die vertikale Verbindung zwischen den Geschossen erfolgt über jeweils ½- gewendelte Massivstiegenanlagen, welche sich ebenfalls noch im Rohbau befinden. Die Grundrissteilung entspricht weitgehend den beiliegenden Einreichplänen, Abweichungen bestehen insofern, als im Untergeschoss der hangseitige Lagerraum um die Breite des Tankraums erweitert wurde und der Zugang zur Werkstatt von außen wieder verschlossen wurde, im Erdgeschoss wurde beim hangseitigen Abstellraum eine
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 9 von 20 Ausgangstüre zum Carport und links davon eine Raumteilung zur Unterbringung eines WCs errichtet, im Dachgeschoss wurde der über dem Carport gelegene Dachbodenraum zu Wohnzwecken ausgebaut, das Zimmer (A: 15,12 m2) wurde so verkleinert, dass ein von der Diele aus erreichbarer Raum für eine künftige Nutzung als WC geschaffen wurde. Raumeinteilung und Nutzflächen (gemäß Einreichplan gerundet) Untergeschoss Vorraum Werkstatt (derzeit Aufenthaltsraum) Wirtschaftsraum (derzeit Küche) Hobbyraum (derzeit Aufenthaltsraum) Waschküche (derzeit Sanitärraum) Lagerraum Tankraum Heizraum Nutzfläche UG gerundet 107,00 m2 Erdgeschoss Garderobe WC Vorraum Abstellraum (nunmehr Flur und WC) Gästezimmer Wohn-/Esszimmer Küche Speis Nutzfläche EG gerundet 86,00 m2
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 10 von 20 Terrasse mit rund 35,00 m2 Dachgeschoss Diele Bad/WC Zimmer Zimmer Zimmer Dachboden (nunmehr Aufenthaltsraum) Nutzfläche DG gerundet 113,00 m2 Den dem Gutachten beiliegenden Einreichplänen lässt sich für das Untergeschoss eine Bruttogrundfläche von gerundet 134,00 m2, für das Erdgeschoss eine solche von 113,00 m2 und für das Dachgeschoss eine solche von 150,00 m2 entnehmen. An wesentlichen Bau- und Ausstattungsmerkmalen sind anzuführen: Die derzeit im Untergeschoss zu Aufenthaltszwecken ausgebauten Räume können als dem Verwendungszweck entsprechend ausgestattet bezeichnet werden, die Böden sind mit keramischen Bodenbeläge bzw. mit Kunststoffbelägen versehen, die Wandoberflächen sind grundsätzlich verputzt und gemalt, die Deckenuntersichten sind überwiegend mit Dämmplatten verkleidet, in der Waschküche wurden eine Dusche, ein Handwaschbecken sowie ein Stand-WC eingebaut, weiters wurde dort ein Warmwasserboiler installiert, welcher elektrisch bzw. über die Heizanlage betrieben werden kann. Die Beheizung erfolgt derzeit über einen Etagenkessel in der Küche, im Bereich des Heizraums bzw. des Brennstofflagerraums befindet sich ein Pufferspeicher mit 1.000 l.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 11 von 20 Die Belichtung der Räume erfolgt über Isolierglasfensterkonstruktionen mit glasteilenden Sprossen und Rollläden, teilweise sind auch Insektengitter ersichtlich, an Innentüren sind im Untergeschoss grundsätzlich Eisenblechtüren vorhanden, welche an Stahlzargen angeschlagen sind. Die Beheizung erfolgt derzeit über den im Wirtschaftsraum (derzeit Küche) vorhandenen Etagenkessel, welcher mit festen Brennstoffen befeuert wird, zur Raumheizung sind im Untergeschoss Kompaktheizkörper ausgeführt, auch der zu Aufenthaltszwecken ausgebaute Dachbodenraum wird derart beheizt. Die übrigen Geschosse mit Ausnahme des Dachbodenraums über dem Carport befinden sich derzeit noch im Rohbauzustand (aufgehendes Außen- und Innenmauerwerk errichtet, Innen- und Außenputz fehlen, Fenster sind versetzt, Türdurchbrüche sind vorhanden Türstöcke und Türblätter fehlen, Elektro- und Sanitär- bzw. Heizungsinstallationen sind in den oberen Geschossen vorgerichtet, die Dachgeschossdecken sind noch nicht ausgeführt, im Übrigen sind Elementdecken vorhanden). Unter Zugrundelegung einer durchschnittlichen Gebäudeausstattung kann der vorhandene Baufortschritt nach einschlägigen Tabellen bezüglich Baukostenanteile mit 60% des Gesamtbauwerks eingeschätzt werden. 2.3.2. Bau- und Erhaltungszustand Soweit dieser augenscheinlich beurteilbar ist, kann der Bau- und Erhaltungszustand als normal bezeichnet werden, im Hobbyraum (unterhalb der Terrasse) zeigen sich Putzrisse oberhalb der Fensterstürze bzw. im Bereich der Rollokästen.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 12 von 20 2.3.3. Inventar - Zubehör Bewertungsrelevantes Inventar ist auf der Liegenschaft nicht vorhanden. 2.3.4. Außenanlagen Die derzeit vorhandenen Außenanlagen umfassen eine teilweise Begrünung und Bepflanzung der Freiflächen, teilweise noch unfertige Stützmauern, eine Terrasse auf dem Niveau des Untergeschosses sowie eine Außentreppe. Der im Nordwesteck bestehenden Bauhütte ist kein Zeitwert zu unterstellen. 2.3.5. Nutzung, Sonstiges Die Räume im Untergeschoss werden derzeit von der erstverpflichteten Partei zu Wohnzwecken genutzt. Bestandsverhältnisse sollen auf der Liegenschaft nicht bestehen, weshalb für die Bewertung Bestandsfreiheit angenommen wird.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 13 von 20 3. Gutachten 3.1. Allgemeines Auf Grundlage der allgemeinen Feststellungen (Punkt 1.) und des erhobenen Befundes (Punkt 2.) wird das nachstehende Gutachten erstattet: Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Bewertungsliegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier Preisbildung voraus. Alle den Preis und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände dieses Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten und ist auf ungewöhnliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder Erwerbers nicht Bedacht zu nehmen. Aus diesem Grund muss schließlich der bei einer Veräußerung tatsächlich erzielte Preis nicht dem in diesem Gutachten ermittelten Verkehrswert entsprechen, da dieser Preis nämlich nicht unwesentlich von subjektiven Momenten bestimmt wird, die in den Einflussbereichen der Vertragsteile liegen, wie etwa persönliche Vorstellungen, Wünsche, Spekulationsabsichten, etc. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor: 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren 6 Sachwertverfahren
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 14 von 20 In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. Liegenschaften, wie die bewertungsgegenständliche, werden wenn sie bestandsfrei sind grundsätzlich zur Eigennutzung erworben, wobei sich Kaufinteressenten für solche Objekte bei der Preisbildung an den Anschaffungskosten für vergleichbare Objekte unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Baualter und Bauzustand orientieren, wobei bestehende Wohnbauförderungsdarlehen nach Möglichkeit übernommen werden. Daher erfolgt die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft nach dem Sachwertverfahren, bei welchem der Sachwert aus der Summe von Bodenwert und baulicher Substanz ermittelt wird und welches davon ausgeht, dass ein - in der Praxis vielfach erprobter - Zusammenhang zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert besteht.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 15 von 20 3.2. Sachwert 3.2.1. Verfahren Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt. Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den ortsüblichen Verkaufspreisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeit, etc.) mit dem zu bewertenden Grundstück möglichst übereinstimmen. Sind die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke verschieden, so sind die Differenzen durch Zu- bzw. Abschläge auszugleichen. Kaufpreise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind bei diesem Preisvergleich ebenso wenig zu berücksichtigen, wie Preisgestaltungen unter Verwandten oder Arrondierungskäufe. Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jene Herstellungskosten, die aufzuwenden sind, um zum Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an selber Stelle, mit selber Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung zu errichten (= Neubauwert). Der Neubauwert wird üblicherweise nach Kubikmeter umbauten Raumes, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Kubikmeter, bzw. anhand der Wohnnutzfläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Quadratmeter, berechnet.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 16 von 20 Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert, in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger Baugebrechen sowie Bau- bzw. Instandhaltungsmängel zum Ausdruck kommt. (Der Beurteilung des Bau- und Erhaltungszustandes liegt eine eingehende Befundaufnahme zu Grunde, es kann aber dennoch das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln und Bauschäden nicht ausgeschlossen werden). Der Abschlag für diese technische Wertminderung erfolgt in Prozent vom Neubauwert. Neben der technischen ist auch die wirtschaftliche Wertminderung zu berücksichtigen, die all jene Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Wertermittlungsstichtag und für die Restnutzungsdauer vermindern. Diese berücksichtigt daher eine veraltete Bauweise, Anlage, Funktionsart ebenso, wie eine unwirtschaftliche Bauausführung oder persönliche Baugestaltung. Auch enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, der sich im Verkaufsfall aufgrund der Verhältnisse auf dem Realitätenmarkt nicht realisieren lässt. Der Abschlag für die wirtschaftliche Wertminderung erfolgt ebenfalls in Prozent vom Neubauwert.
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 17 von 20 3.2.2. Berechnung des Sachwertes Bodenwert Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, zu welchem Zweck Kaufvorgänge für vergleichbare Grundstücke erhoben wurden. Wie sich aus der beiliegenden Vergleichspreiserhebung aus Kaufvorgängen in den Katastralgemeinden 63274 St. Marein am Pickelbach ergibt, betragen die Kaufpreise für unbebaute, im Bauland gelegene Grundstücke, welche für eine vergleichbare Bebauung geeignet sind zwischen 30,-- je m2 und 58,-- je m2. Rücksichtlich der wertbestimmenden Merkmale der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft (Lage, Bebauung, ) wird der gebundene Bodenwert mit 45,-- je m2 eingeschätzt. 722 m2 x 45,-- je m2 32.490,-- Neubauwert Bauwert Die Berechnung des Neubauwertes erfolgt unter Zugrundelegung der gewöhnlichen Errichtungskosten inklusive Umsatzsteuer je m2 Brutto- Grundfläche, wie sie sich aus den in der einschlägigen Bewertungsliteratur veröffentlichten Richtwerten (z.b. Kranewitter a.a.o. Seite 299f) ergeben, und zwar unter Berücksichtigung von Bauweise, Ausstattung, Fertigstellungsgrad und Zubehörflächen (z.b. Terrasse): Untergeschoss 134,00 m2 x 890,-- je m2 x 0,60 71.556,-- Erdgeschoss 113,00 m2 x 1.295,-- je m2 x 0,60 87.801,-- Dachgeschoss
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 18 von 20 150,00 m2 x 1.150,-- je m2 x 0,60 103.500,-- Neubauwert 262.857,-- Vom Neubauwert wird die Alterswertminderung (lineare Alterswertminderung und Zustandswertminderung nach E. Heideck) abgezogen, welche sich bei einem Baualter von 10 Jahren, einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Zustandsnote von 2,0 auf 14,68% beläuft, sodass ein Restwert von 85,32% des Neubauwertes verbleibt: 262.857,-- x 0,8532 224.270,-- Bauwert Wohnhaus 224.270,-- Außenanlagen Die Außenanlagen werden mit 4% des ermittelten Bauwertes, also mit gerundet 9.000,-- bewertet, was der in der Bewertungsliteratur veröffentlichten Bandbreite für durchschnittliche Außenanlagen entspricht. Sachwert - Zusammenstellung Bodenwert 32.490,-- Bauwert Wohnhaus 224.270,-- Zeitwert der Außenanlagen 9.000,-- Sachwert 265.760,-- Sachwert gerundet 266.000,--
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 19 von 20 3.3. Verkehrswert Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Die Marktbeobachtung zeigt, dass dem Angebot an derartigen Objekten in Bezirkslagen eine eher verhaltene Nachfrage gegenüber steht und Gebäude jüngeren Baualters, insbesondere solche mit größeren Fertigstellungserfordernissen, nur mit Abstrichen von den ermittelten Sachwerten absetzbar sind. Diese Umstände werden gegenständlich durch einen Marktanpassungsabschlag im Ausmaß von 20% des ermittelten Sachwertes berücksichtigt, sodass sich der folgende Verkehrswert ergibt: 266.000,-- x 0,80 212.800,-- Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 813 Grundbuch 63274 St. Marein am Pickelbach mit dem noch nicht fertig gestellten Wohnhaus mit der Adresse Holzmannsdorf 237, 8323 St. Marein, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet 213.000,--
SV Mag. Harald Ganster BG Graz-Ost 244 E 81/11k Seite 20 von 20 Graz, am 19. Juli 2011... der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige