Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 1 Landveräusserung an Peter Marugg-Taverna, Klosters Dorf Teilfläche von Liegenschaft Parz. Nr. 1182, Untere Ganda, Klosters Dorf A) Ausgangslage Im Sommer 2014 trat Peter Marugg, Klosters Dorf, mit Vertretern der in Bezug auf Landgeschäfte (Nutzungsvermögen) erstinstanzlich zuständigen Bürgergemeinde sowie Mitgliedern der Arbeitsgruppe Landgeschäfte und dem Gemeindepräsidenten, Herrn Kurt Steck, in Kontakt. Herr Marugg gelangte mit dem Antrag an die Gemeinwesen, die heute im Baurecht (2946) genutzte Teilfläche (950 m 2 ) der gemeindeeigenen Parzelle Nr. 1182, Klosters Dorf, Untere Ganda, käuflich zu erwerben. Das bestehende Baurecht stammt aus dem Jahr 1982 (Baurechtseintrag vom 18.08.1982). Das Geschäft wurde in der Folge im Rahmen der Sitzungen der Arbeitsgruppe Landgeschäfte traktandiert und weiterbearbeitet. B) Beurteilung und Bewertung der Sachlage Von der geografischen Lage her betrachtet, ist das Grundstück als für die Gemeinde strategisch nicht sehr bedeutend zu beurteilen. Der Bürgerrat hat zwar vor längerer Zeit den Beschluss gefasst, zu Gewerbezwecken grundsätzlich keinen Gemeindeboden mehr zu veräussern. Im vorliegenden Fall gilt es jedoch zu beachten, dass die Familie Marugg im auf der oben genannten Baurechtsfläche befindlichen Schreinereigebäude wohnt und das Gebäude daher nicht ausschliesslich als Gewerbeliegenschaft, sondern auch als Wohnhaus zu betrachten ist. G:\Kanzlei\Gemeindeschreiber\Gemeinderatsberichte\Marugg_Peter_Veraeusserung_Teilparzelle_Schreinerei_Wohnhaus_1182_20160323.docx
Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 2 Gegenstand der weiteren Beurteilung war die Ermittlung des Markt-/Verkaufswertes. Unter Berücksichtigung des ermittelten Ertragswertes gelangte man zum Marktwert (Verkehrs-/Verkaufswert) von Fr. 266 000.-- (950 m 2 x Fr. 280.-- pro m 2 = Fr. 266 000.--). Der Kaufpreis für das genannte Grundstück liegt unter dem Schwellenwert in Bezug auf die Kreditkompetenz von Fr. 600 000.-- und muss deshalb nicht dem Souverän der politischen Gemeinde vorgelegt werden. Da das Geschäft jedoch die Kreditkompetenz des Gemeindevorstands übersteigt (> Fr. 150 000.--), bedarf es der Zustimmung des Gemeinderats. Im Weiteren sei erwähnt, dass die Bürgergemeinde dem Gesuchsteller gegenüber einen Verkauf bereits früher in Aussicht gestellt hatte. C) Gründe und Argumente für die Landveräusserung an Peter Marugg Da die Familie Marugg aktuell im bestehenden Schreinereigebäude, welches sich auf der Teilfläche der Parzelle Nr. 1182 befindet, wohnt, kann die vorgenannte Teilfläche unter dem Titel Wohnbauförderung für Einheimische ausparzelliert und an Herrn Peter Marugg veräussert werden. Im Weiteren wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen des vorliegenden Falls das Gleichbehandlungsgebot eingehalten wird. Als vergleichbar gelten die folgenden beiden Geschäfte: Urs Rüedi, Madrisa Garage GmbH, Klosters-Serneus, in Serneus, aus dem Jahre 2006, Aufhebung Baurechts-Vertrag STWEG Madrisa Garage und Veräusserung zu Eigentum Bodenverkauf im Gebiet Capeira in der Fraktion Serneus (zu Wohnzwecken) Die Bürgergemeinde sowie der Gemeindevorstand sind zur Überzeugung gelangt, dass der Verkauf dieser Teilfläche durch die Gemeinde Klosters-Serneus
Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 3 richtig ist. Die Ausarbeitung des vorliegenden Geschäfts, insbesondere im Rahmen der Arbeitsgruppe Landgeschäfte, sowie die darauffolgenden Verhandlungen führten schliesslich zu einer Einigung über den Kaufpreis und die Nebenbedingungen des Kaufvertrags. Es wird explizit darauf hingewiesen, dass es sich beim vorliegenden Geschäft um das letzte dieser Art, d. h. in Bezug auf Landveräusserungen in dieser Form, handelt. D) Vekaufsobjekt Gemäss Grundbuch der Gemeinde Klosters-Serneus beinhaltet das zu veräussernde Grundstück folgende Bestandteile: Neue Liegenschaft Parz. Nr. 4811, in Klosters Dorf, Untere Ganda, abzutrennen von Parzelle Nr. 1182 Gesamtfläche: 950 m 2 E) Kaufpreis Das Angebot der Gemeinde Klosters-Serneus lautet wie folgt: 1. Kaufpreis Fr. 266'000.-- 2. Die Grundbuchgebühren aus diesem Vertrage, die Geometerkosten sowie die Handänderungssteuer von 2 % übernimmt die Käuferschaft. 3. Entrichtung Kaufpreis Zug um Zug gemäss Order der Verkäuferschaft
Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 4 F) Vertrag Unter Vorbehalt der Zustimmung der zuständigen Organe von Bürgergemeinde und politischer Gemeinde wurde nachstehender Kaufvertrag zwischen Peter Marugg und der Gemeinde abgeschlossen: Kaufvertrag mit Parzellierung zwischen der Gemeinde Klosters-Serneus, vertreten durch den Gemeindevorstand, dieser vertreten durch Kurt Steck, Gemeindepräsident und Michael Fischer, Gemeindeschreiber unter Mitwirkung der Bürgergemeinde Klosters-Serneus, vertreten durch den Bürgerrat, dieser vertreten durch Stephan Kasper-Flütsch, Präsident und Thomas Kessler, Beisitzer - nachstehend "die Verkäuferschaft" genannt - Peter Marugg, geboren 14.01.1950, verheiratet, von Klosters-Serneus, Gandaweg 10, 7252 Klosters Dorf und - nachstehend "die Käuferschaft" genannt - Die Gemeinde Klosters-Serneus verkauft hiermit in der Gemeinde Klosters-Serneus Peter Marugg, was folgt: Abzutrennen von Liegenschaft Nr. 1182 die neue Liegenschaft Nr. 4811 mit 950 m² Bodenfläche in Klosters Dorf, Ober-Ganda Der neue Grenzverlauf und die Details zum Flächenmass ergeben sich aus der Messurkunde Nr. 4148 des Nachführungsgeometers sowie aus dem beiliegenden Situationsplan. Die auf der verkauften Bodenfläche stehenden Bauten bilden nicht Gegenstand dieses Kaufes. Sie stehen kraft des bis anhin bestandenen Baurechtes bereits im Eigentum der Käuferschaft. Das zulasten Liegenschaft Nr. 1182 bestehende Baurecht für Schreinerei-Neubau bis 31.12.2022 mit dem Wohn- und Geschäftshaus Vers.-Nr. 218D mit einer Baurechtsfläche von 950 m² gemäss Baurechtseintrag vom 18.08.1982, Beleg Nr. 539, und Nach-
Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 5 trag dazu vom 25.07.1988, Beleg Nr. 488 wird durch den Landerwerb durch den Baurechtnehmer als fortan gegenstandslos aufgehoben und das Baurechtsgrundstück Nr. 2946 kann geschlossen werden. Bereinigung der Einschreibungen Dienstbarkeiten auf Liegenschaft Nr. 1182: Das selbständige und dauernde Baurecht für Schreinerei-Neubau, Frist bis: 31.12.2022, verselbständigt als Grundstück Nr. D2946, dat. 18.08.1982 Beleg 539, 25.07.1988 Beleg 488 (Nr. 19820818), kann wie vorstehend erwähnt gelöscht werden. Das als Last eingetragene o Durchleitungsrecht zugunsten Repower Schweiz AG, mit Sitz in Klosters- Serneus, UID CHE-109.412.846, Klosters, 25.08.1998 Beleg 504 (Nr. 19980825), und o Recht zur Erstellung und zum Betrieb einer unterirdischen Pumpleitung zugunsten Repower Schweiz AG, mit Sitz in Klosters-Serneus, UID CHE- 109.412.846, Klosters, 29.07.2009 Beleg 459 (Nr. 20090729.11) betreffen auch die Fläche des Kaufobjektes, weshalb die beiden Einträge auch auf die neue Liegenschaft Nr. 4811 zu übertragen sind. Alle übrigen Dienstbarkeiten auf Liegenschaft Nr. 1182 werden durch vorliegende Parzellierung nicht betroffen. Anmerkung auf Baurechtsgrundstück Nr. 2946: Die Benützungsbeschränkung bezüglich der Wohnung gemäss Baubewilligung vom 3.8.1982, 27.09.1982 Beleg 627 (Nr. 2365), ist auf Liegenschaft Nr. 4811 zu übertragen. Die Regelung mit der Grundpfandgläuberin erfolgt mit separater Urkunde. Der Kaufpreis beträgt Fr. 280. pro m² (Franken zweihundertachtzig pro Quadratmeter) total somit bei 950 m² Fr. 266 000. (Franken zweihundertsechsundsechzigtausend 00/00) und ist Zug um Zug mit der Eigentumsübertragung zu begleichen. Anlässlich der Vertragsunterzeichnung übergibt die Käuferschaft der Verkäuferschaft ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Schweizer Bank über den gesamten Kaufpreis Die Begleichung des Kaufpreises erfolgt ohne Mitwirkung und Verantwortung des Grundbuchamtes Klosters-Serneus. Weitere Vertragsbestimmungen 1. Der Antritt erfolgt unter Vorbehalt der Eigentumsübertragung, d.h. ab diesem Zeitpunkt hat die Käuferschaft alle für das Grundstück anfallenden Auslagen als Eigentümerin zu übernehmen. Anderseits fällt ab diesem Datum die Zinspflicht für das Baurecht dahin.
Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 6 2. Die Parteien bescheinigen, von den im Grundbuch eingetragenen Rechtsverhältnissen bezüglich des Kaufsobjektes eingehend Kenntnis zu haben. 3. Die Grundbuchgebühren aus diesem Vertrage, die Geometerkosten sowie die Handänderungssteuer von 2 % übernimmt die Käuferschaft. 4. Der beiliegende Situationsplan bildet einen wesentlichen Bestandteil dieses Vertrages und wird von den Parteien ebenfalls unterzeichnet. 5. Die noch fehlenden Zustimmungen der Organe der politischen Gemeinde und der Bürgergemeinde Klosters-Serneus zu diesem Vertrage bleiben ausdrücklich vorbehalten. 6. Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, den vorliegenden Kaufvertrag zum Vollzug im Grundbuch der Gemeinde Klosters-Serneus anzumelden, sobald alle notwendigen Zustimmungen vorliegen. Klosters, 11. Februar 2016 Die Verkäuferschaft: Gemeinde Klosters-Serneus Der Präsident: Der Gemeindeschreiber: Die Käuferschaft: Peter Marugg Bürgergemeinde Klosters-Serneus Der Präsident: Der Beisitzer:
G) Situationsplan Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 7
Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 8 H) Rechtliches Der oben aufgeführte Vertrag wurde am 11. Februar 2016 unter Vorbehalt der Zustimmung der zuständigen Organe (Bürgergemeindeversammlung sowie Gemeinderat) durch die Parteien unterzeichnet. Die Bürgergemeindeversammlung Klosters-Serneus hat dem Landgeschäft am 9. März 2016 zugestimmt. Somit fehlt noch der entsprechende Entscheid des Gemeinderats als im Zusammenhang mit vorliegendem Geschäft letztinstanzlich zuständigem Organ der politischen Gemeinde. Gemäss Art. 27 Ziff. 7 der Verfassung der Gemeinde Klosters-Serneus fällt die Beschlussfassung über Erwerb, Veräusserung und Verpfändung von Gemeindeeigentum bei Vertragswerten von über Fr. 150 000.-- bis Fr. 600 000.--, unter Vorbehalt der Rechte der Bürgergemeinde, in die Zuständigkeit des Gemeinderats. I) Antrag Der Vorstand beantragt somit dem Gemeinderat zur abschliessenden Beschlussfassung, was folgt:
Bericht an den Gemeinderat Nr. 9/2016 9 1. Der zwischen der Gemeinde und Peter Marugg-Taverna unter Vorbehalt der Zustimmung der zuständigen Organe von politischer und Bürgergemeinde abgeschlossene Kaufvertrag betreffend die neue Parz. Nr. 4811 (insbesondere die Veräusserung von 950 m 2 Gemeindeboden zu Fr. 280.-- / m 2 = total Fr. 266 000.--), von der gemeindeeigenen Parz. Nr. 1182 abzutrennende Teilfläche, sei zu genehmigen. 2. Der Vorstand sei mit dem Vollzug dieses Geschäftes zu beauftragen. Klosters, 10. März 2016/MF GEMEINDE KLOSTERS-SERNEUS Der Gemeindepräsident: Kurt Steck Der Gemeindeschreiber: Michael Fischer z. K.: Presse