Universität St. Gallen, 27. Februar 2015 Strukturelle und konjunkturelle Perspektiven der Schweizer Immobilienmärkte Dr. Stefan Fahrländer 1
0 Gliederung 1. Lage und Ausblick 2. Makroökonomische Lage und Ausblick 3. Lage und Ausblick auf dem Baulandmarkt 4. Lage und Ausblick MFH 5. Lage und Ausblick Büromarkt 6. Überhitzung, Preisblase oder alles ok? 7. Schlussfolgerungen 2
1 Lage und Ausblick 3
1.1 Aktuelle Stimmung - Annahme der Zweitwohnungsinitiative - Annahme der Kulturlandinitiative im Kanton Zürich - Revision RPG als Gegenvorschlag zur Landschaftsschutzinitiative - Raumkonzept Schweiz (unverbindlich? verbindlich?) - Annahme der Initiative gegen die Masseneinwanderung -> Unbehagen in Teilen der Bevölkerung 4
1.2 Wohnflächen im Bestand und im Neubau 3.5 Zimmer-MWG 4.5 Zimmer-MWG m 2 pro Wohnung m 2 pro Wohnung Altbau Neubau Quelle: Fahrländer Partner. 5
1.3 Mittlerer Wohnflächenverbrauch pro Kopf (m 2 ) Quelle: ARE and Economiesuisse (o.j.). 6
1.4 Verdichtung: Was wirklich passiert -> d.h.: 2 000 bis 2 500 günstige Wohnungen wurden abgerissen -> d.h.: Gentrifizierung und Verdrängung unterschichtiger Haushalte Quelle: Rey (2011). 7
1.5 Nachfrage Wohneigentum, mittleres Segment, 2012-2025 Quelle: Immobilien-Almanach Schweiz 2015, Fahrländer Partner. 8
1.6 Nachfrage Mietwohnungen, mittleres Segment, 2012-2025 Quelle: Immobilien-Almanach Schweiz 2015, Fahrländer Partner. 9
1.7 Saldo Bauzonenreserven Wohnnutzung 2020, in ha. Quelle: Prospektivmodell Fahrländer Partner; Nachfrageszenario «Trend», Raumplanungsszenario «wie bisher»; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. 10
1.8 Raum Limmattal: Limmatfeld Niederfeld Rietpark SLS Spreitenbach Glattal: Giessen Hochbord Militärflugplatz Mittim Richti-Areal Zwicky-Areal -> Wachstum in die Fläche Quelle: BFS, FPRE, Kartengrundlage BFS Geostat / swisstopo. 11
1.9 Wil SG: Herkunft der Zuzüger 2011-2013 Quelle: die Post, Fahrländer Partner. 12
1.10 Schaffhausen: Herkunft der Zuzüger 2011-2013 Quelle: die Post, Fahrländer Partner. 13
1.11 Frauenfeld: Herkunft der Zuzüger 2011-2013 Quelle: die Post, Fahrländer Partner. 14
1.12 Was kann grundsätzlich getan werden? Quelle: FPRE. 15
1.13 Umnutzungen wahrscheinlich Wohnnutzung 2020 Arbeitsnutzung 2020 Unüberbaute Bauzonen Innere Reserven Nachfrage Quelle: Prospektivmodell Fahrländer Partner; Nachfrageszenario «Trend», Raumplanungsszenario «wie bisher»; Kartengrundlage BFS Geostat/swisstopo. 16
1.14 Ausdehnung der Gebiete hoher Dichte zu erwarten 3.6 2.2 2.2 1.2 1.2 AZ 0.3 0.3 0.4 0.6 0.6 0.4 0.3 0.3 periphery outer belt middle belt inner belt center inner belt middle belt outer belt periphery Hinweis: m 2 Bruttogeschossfläche pro m 2 Grundstückfläche. Quelle: Fahrländer Partner 2011. 17
1.15 Was gegen grosse Wohnungen spricht Übermorgen? Morgen? Morgen? Heute Übermorgen? Gestern Heute Übermorgen? Gestern Quelle: Analysen Fahrländer Partner. 18
2 Makroökonomische Lage und Ausblick 19
2.1 Makroökonomische Entwicklungen - Starkes primär mengengetriebenes Wachstum seit 2000 - «Unwohlsein» bei gewissen Teilen der Bevölkerung - Erwartungen werden durch reale Schocks immer wieder reduziert - Jeweils Verschiebung des positiven Ausblicks auf die Folgejahre - Unterschätzung von Wille und Fähigkeit von Politik und Institutionen? -> Der Ausnahmezustand ist zum Normalzustand geworden 20
2.2 Prognosen? Prognoseunsicherheit! - Frühling 2011: Zinserhöhung durch SNB galt als sicher, offen waren Zeitpunkt und Ausmass Die Realität war eine Andere - Regulatorische Änderungen (z.b. BVG)? - Selbstdisziplinierung oder Disziplinierung? - 1.20 oder 1.10 oder 1.00? - Deflation, Disinflation oder Inflation? 21
2.3 Prognosen? Prognoseunsicherheit! (II) BIP-Prognosen (in %) für die Jahre 2009 und 2010 im Zeitverlauf Quelle: Prognoseinstitute, SECO; Metaanalysen Konjunktur Fahrländer Partner. 22
2.4 Prognosen? Prognoseunsicherheit! (III) Stand 14. Januar 2015 Stand 5. Februar 2015 2015 2016 2015 2016 2017 SECO 2.1 2.4 keine neue Prognose BAK 1.9-0.2 0.9 3.1 Créa 2.1 2.6 n.a. KOF 1.9 2.1-0.5 0.5 Credit Suisse 1.6 0.8 1.2 UBS 1.4 0.5 1.1 Quelle: SECO, BAK, Créa, KOF, Credit Suisse, UBS. 23
3 Lage und Ausblick auf dem Baulandmarkt 24
3.1 Wohnungspreise 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Preise EWG Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. 25
3.1 Baukosten 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Preise EWG Baukosten Quelle: BFS, Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. 26
3.1 Innere Landwerte 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Preise EWG Baukosten Bauland Quelle: BFS, Transaktionspreisindizes FPRE, Berechnungen FPRE. 27
3.2 Basisszenario der Landkäufer? Entwicklung der Nachfrage nach Bauland (letzte 12 Monate) Quelle: HEV Schweiz. 28
3.3 Basisszenario der Landverkäufer? Entwicklung des Angebots an Bauland (letzte 12 Monate) Quelle: HEV Schweiz. 29
4 Lage und Ausblick MFH 30
4.1 Durchzogene Entwicklung der Angebotsmieten Angebotsmietindizes (Alt- und Neubau, 1970=100) Quelle: SNB. 31
4.2 Abschlussmieten zeichnen ein etwas anderes Bild Marktmietenindizes (Alt- und Neubau, 1.Q.2008=100) Quelle: Fahrländer Partner. 32
4.3 m 2 a und Stückmieten im Fokus Marktmiete, Quartier Alt-Wiedikon, Neubau, 1. OG, durchschnittliche Mikrolage, durchschnittlicher Standard Investorensicht Mietersicht 700 4'000 600 3'500 500 3'000 400 300 2'500 2'000 1'500 200 1'000 100 500 0 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 0 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 1.5 Zi. 2.5 Zi. 3.5 Zi. 4.5 Zi. 1.5 Zi. 2.5 Zi. 3.5 Zi. 4.5 Zi. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. 33
4.4 Absorption von Mietwohnungen Erwartung Quelle: Immobilien-Almanach Schweiz 2015, Fahrländer Partner. 34
4.5 Anhaltend sinkende direkte Renditen Bruttorenditen von MFH-Transaktionen (Neubau) Quelle: HEV Schweiz. 35
4.6 Differenzierte Erwartung für direkte Renditen Bruttorenditen von MFH-Transaktionen (schematisch) Quelle: KRE / FPRE. 36
4.7 Zyklischer Ausblick Mehrfamilienhäuser Quelle: Meta-Analyse Immobilien Fahrländer Partner 1. Q. 2015. 37
5 Lage und Ausblick Büromarkt 38
5.1 Geschäftsflächenlandschaft gestern Quelle: Immobilien-Almanach Schweiz 2014, Fahrländer Partner. 39
5.2 Geschäftsflächenlandschaft morgen Quelle: Immobilien-Almanach Schweiz 2014, Fahrländer Partner. 40
5.4 Zyklischer Ausblick Büroimmobilien Quelle: Meta-Analyse Immobilien Fahrländer Partner 1. Q. 2015. 41
6 Überhitzung, Preisblase oder alles ok? 42
6.1 «Markttemperatur» mittlere EFH Hinweis: Differenz zwischen Transaktionspreisen und langfristigen Trendwerten in Prozent. Quelle: RESC Fahrländer Partner. 43
6.2 Regionale Differenzen der «Markttemperatur» Hinweis: Differenz zwischen Transaktionspreisen und langfristigen Trendwerten in Prozent. Quelle: RESC Fahrländer Partner. 44
6.3 Blase? Besteht heute auf den Immobilienmärkten eine Blase? Definition: Eine Preisblase existiert dann, wenn die Preisentwicklung bzw. das Preisniveau nicht mit fundamentalen Faktoren erklärt werden kann «If the reason the price is high today is only because investors believe that the selling price will be high tomorrow when fundamental factors do not seem to justify such a price then a bubble exists.» (Stiglitz 1990) -> Keine generelle Blase! ->...aber es ist schon nicht mehr alles fundamental erklärbar «...despite our suspicions, it was very difficult to definitively identify a bubble until after the fact--that is, when its bursting confirmed its existence.» (Alan Greenspan 2003) 45
7 Schlussfolgerungen 46
7.1 Gehobene EFH sinkende Preise Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. 47
7.2 Schlussfolgerungen - Probleme bestehen insbesondere angebotsseitig A kann mit Nachfrage nicht mithalten - Unbehagen über schnelle Veränderungen führt zu «unüblichen» Abstimmungsergebnissen und stärkerer Regulierung - Anstelle stärkerer Regulierung wären Massnahmen zur zeitgerechten und gesteuerten Angebotsausweitung erwünscht - Regulierungen und «Selbst»-regulierungen im Hypothekarbereich haben einiges gebracht - Vieles deutet darauf hin, dass eine «sanfte Landung» begonnen hat -> Reale Schocks zeigen, dass die Schweiz keine Insel im Meer ist, sondern eher ein kleines Boot, dass den Wellen ausgesetzt ist 48
Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit sf@fpre.ch 49