Voraussetzungen zur Planänderung und Rückwidmung

Voraussetzungen zur Planänderung und Rückwidmung P2 Regionales Entwicklungskonzept SS 2011 Betreuer: Arthur Kanonier, Dipl.-Ing. Dr.techn. Bernhard Doiber Fachbereich Rechtswissenschaften Technische Universität Wien Gruppe REGION 4 DORNER Fabian 0827214 HAIDEGGER Thomas 0826382 JURASSZOVICH Sandra 0825171 SCHNEIDER Anna-Katharina 0825592 SCHWÄRZLER Dominik 0827171

Inhaltsverzeichnis Einleitung... 2 1. Planänderungen... 3 1.1 Definition der Begriffe... 3 1.2 Voraussetzungen... 4 1.3 Verfahren... 5 2. Entschädigungsregelungen... 6 2.1 Anspruch auf Entschädigung... 6 2.2 Ersatz für Aufwendungen... 7 3. Situation in der Region... 8 4. Erkenntnisse des Verfassungsgerichtshof... 11 4.1 Negative Planänderung: Mauerbach VfSlg 13282/1992... 11 4.2 Positive Planänderung: Klosterneuburg VfSlg 14643/1996... 14 5. Fazit... 17 6. Verzeichnisse... 18 6.1 Quellen... 18 6.2 Tabellen... 18 6.3 Abbildungen... 18 1

Einleitung Dieser Bericht wurde im Rahmen des Projekts 2 der Studienrichtung Raumplanung und Raumordnung an der Technischen Universität Wien erstellt. Das Ziel des Projekts 2 ist ein interkommunales Entwicklungskonzept für die Untersuchungsregion Schwechat mit den Gemeinden Enzersdorf an der Fischa, Fischamend, Himberg, Kleinneusiedl, Rauchenwarth, Schwadorf, Schwechat und Zwölfaxing zu erstellen. Der Bericht widmet sich der Änderung des Flächenwidmungsplanes sowie der Rückwidmung, wobei vor allem auf den zweiten Begriff eingegangen wird. Planänderungen im Sinne von Widmungsänderungen sind oftmals notwendig, um auf geänderte Rahmenbedingungen reagieren zu können. Dies beeinflusst jedoch nicht nur die Bodennutzung, sondern letztendlich auch den einzelnen Grundstückseigentümer. Eine Umwidmung kann eine enorme finanzielle Aufwertung, aber auch eine Abwertung für den Besitzer bedeuten. Der Vorgang der Rückwidmung ist sehr sensible, da die Gemeinde in die Rechtssicherheit der Grundstücksbesitzer eingreift. Für eine Rückwidmung müssen bestimmte Gründe vorhanden sein und diese Verfahren bringen oftmals Entschädigungszahlen mit sich. Die Voraussetzungen und Verfahrensschritte für eine Rückwidmung werden in diesem Bericht ebenso behandelt wie die Entschädigungsregelungen laut dem Niederösterreichischen Raumordnungsgesetz. Danach wird auf die Situation und Relevanz dieser Thematik in der Untersuchungsregion eingegangen. Als letzter Schritt wird die Judikatur des Verfassungsgerichtshofes anhand von Beispielen untersucht. 2

1. Planänderungen In diesem Kapitel wird zunächst auf die Begriffe der Planänderung und der Rückwidmung eingegangen, danach werden die Voraussetzungen für Umwidmungen erläutert und abschließend das Änderungsverfahren beschrieben. 1.1 Definition der Begriffe Der Begriff der Planänderung umfasst jede Art der Widmungsänderung im Flächenwidmungsplan einer Gemeinde. Dazu zählt eine Änderung der Widmungskategorien, zum Beispiel von Grünland in Bauland, ebenso wie die Änderung innerhalb einer Kategorie von Bauland-Wohngebiet in Bauland- Kerngebiet und auch die Löschung einer Vorbehaltsfläche sowie die Aufhebung einer Widmung oder des gesamten Planes. Für den Begriff der Rückwidmung gibt es in der Judikatur des VfGH keine einheitliche Definition, so werden die Begriffe Umwidmung, Rückwidmung, Widmungsänderungen oder auch Änderung des Flächenwidmungsplans für die Änderung von Bauland in Grünland verwendet. Bei einer Rückwidmung wird jedoch immer von einer Verschiebung einer höheren Widmungskategorie in eine niedrigere ausgegangen - zum Beispiel von Bauland-Wohngebiet in Grünland-Freihaltefläche. Durch eine Rückwidmung kommt es zu einem Wertverlust und die Nutzbarkeit der Liegenschaft wird eingeschränkt (vgl. Auer 1998: 5). Der Verfassungsgerichtshof hat durch seine Erkenntnisse (VfSL 2685/1954 und 4486/1963) zu verstehen gegeben, dass eigentumsbeschränkende Wirkungen von Flächenwidmungsplänen nicht als Enteignung einzustufen sind, sondern diese stellten nur eine Eigentumsbeschränkung dar, die im öffentlichen Interesse liege (vgl. Auer 1998: 127). Zu unterscheiden ist des Weiteren die Verpflichtung oder die Ermächtigung zur Rückwidmung. Die Verpflichtung zur Planänderung besteht laut 22 des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes (NÖ ROG) von 1978 dann, wenn eine als Bauland gewidmete und nicht bebaute Fläche in einem Gefährdungsbereich liegt und die Beseitigung der Gefahr nicht innerhalb von fünf Jahren sichergestellt werden kann. Eine Ermächtigung bedeutet, dass die Gemeinde zwar rückwidmen kann, aber nicht muss. 3

1.2 Voraussetzungen Da die Grundeigentümer ein gewisses Vertrauen in die Planung und deren Verbindlichkeit haben sollen, sind keine beliebigen Umwidmungen erlaubt und Änderungen sind an strenge Voraussetzungen gebunden. Bei Planänderungen hat die Gemeinde vor allem den Eigentumsschutz 1, den Gleichheitssatz 2 und das Legalitätsprinzip 3 zu achten. Wenn dies nicht der Fall ist, muss die Landesregierung als Aufsichtsbehörde die Genehmigung des Flächenwidmungsplans versagen. Entscheidende Gründe für eine Abänderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes werden im Niederösterreichischen Raumordnungsgesetz 22 erläutert: 1. wegen eines rechtswirksamen Raumordnungsprogrammes des Landes oder anderer rechtswirksamer überörtlicher Planungen, 2. wegen wesentlicher Änderung der Grundlagen, 3. wegen Löschung des Vorbehaltes, 4. wenn sich aus Anlass der Erlassung oder Abänderung des Bebauungsplanes eine Unschärfe des örtlichen Raumordnungsprogrammes zeigt, die klargestellt werden muss, 5. wenn dies zur Verwirklichung der Ziele des Entwicklungskonzeptes dient, 6. wenn im Einvernehmen mit dem Grundeigentümer Bauland in Grünland umgewidmet werden soll, wobei die geschlossene Siedlungsentwicklung nicht beeinträchtigt und die Ausnützung günstiger Lagevorteile nicht behindert wird. Ebenso ist ein noch nicht bebautes Bauland rückzuwidmen, wenn es von Gefährdungen (zum Beispiel durch 100-jähriges Hochwasser) oder einer ungenügenden Tragfähigkeit des Untergrunds betroffen ist (vgl. 22 Abs 2 NÖ ROG). Die Rückwidmung einer Liegenschaft aufgrund der Tatsache der bloßen Nicht-Nutzung der Widmung als Bauland ist nicht legitim, da die Flächenwidmung eine Angebotsplanung ist und zu keiner widmungskonformen Nutzung verpflichtet. Ebenso wenig reicht das bloße Argument des Baulandüberhangs für eine Rückwidmung aus (vgl. Auer: 1998: 93). 1 gemäß Art. 5 StGG ist Eigentum unverletzlich 2 gemäß Art. 7 B-VG muss Gleiches gleich und Ungleiches ungleich behandelt werden 3 gemäß Art 18 Abs 1 B-VG muss die gesamte staatliche Verwaltung auf Grund von Gesetzen ausgeübt werden 4

1.3 Verfahren Bei einer Rückwidmung sind rein rechtlich gesehen die gleichen Verfahrensschritte zu beachten wie bei jeder anderen Änderung des Flächenwidmungsplans. Der Gemeinderat stimmt über die Änderung des Flächenwidmungsplans ab und gibt die Ausarbeitung eines Entwurfs oder die Änderung des Plans in Auftrag. Der Entwurf ist in der Gemeinde sechs Wochen aufzulegen und die Bürger sowie die Nachbargemeinden sind darüber zu informieren. Jeder Bürger kann eine Stellungnahme abgeben, mit welcher sich der Gemeinderat beschäftigen muss. Der Beschluss des Plans geschieht durch den Gemeinderat und wird durch die Landesregierung als Aufsichtsbehörde genehmigt bzw. nicht genehmigt. Die Kundmachung des genehmigten Flächenwidmungsplans erfolgt am Gemeindeamt. Betroffene Bürger sind bei einer Änderung des Flächenwidmungsplans speziell zu verständigen. Der Plan wird jedoch als Verordnung erlassen und die Beteiligten haben keine Parteistellung, können also nicht direkt Einfluss auf die Verordnung nehmen und haben auch keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Widmung. 5

2. Entschädigungsregelungen In diesem Abschnitt werden die Bestimmung für Entschädigungszahlungen erläutert, wann eine Rückwidmung entschädigungspflichtig ist und wann nicht. 2.1 Anspruch auf Entschädigung Laut 24 Abs 1 des Niederösterreichischem Raumordnungsgesetztes ist die Gemeinde wenn die Möglichkeit der Bebaubarkeit einer Grundfläche durch die Änderung von Bauland in eine andere Widmungsart ausgeschlossen bzw. erheblich verringert wird, verpflichtet für die vermögensrechtlichen Nachteilen eine angemessene Entschädigung zu leisten. Vermögensrechtliche Nachteile bedeutet, dass für den Erwerb des Grundstückes bzw. für die Bauvorbereitungen Kosten entstanden sind und durch das Wegfallen der Bebaubarkeit kommt es zu einer Minderung des Verkehrswertes. Beispiele dafür sind, dass das Grundstück als Bauland gekauft wurde oder dass das Grundstück durch Erbteilung erworben und als Bauland gewertet wurde. Ebenso zählen dazu Vorarbeiten zur Baureifmachung (Planungen, Vermessungen, u.a.) sowie Aufschließungs- und Infrastrukturabgaben. Aufwendungen und Erwerbsvorgänge, welche nach der Kundmachung der Entwurfsauflage getätigt worden sind, gelten jedoch nicht als vermögensrechtliche Nachteile. Fälle, in denen keine Entschädigung erfolgen muss werden im kommenden Absatz erläutert: Das Bauland war noch nicht baureif, zum Beispiel bestand keine ausreichende Zufahrt oder das Grundstück war als Bauland Aufschließungszone gewidmet. Die Liegenschaft war als befristetes Bauland gewidmet und die Umwidmung auf Grünland ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf dieser Frist erfolgt. Das Grundstück liegt in einem 100-jährigen Überflutungsgebiet oder ist durch Lawinen bzw. Hangrutschungen bedroht. Der Erwerb des Grundstücks oder die Aufwendungen sind zu einem Zeitpunkt erfolgt, als die Umwidmung von Bauland bereits zu allgemeinen Einsichtnahme aufgelegt wurde. Zudem entfallen durch spezielle Voraussetzungen, wie privatwirtschaftliche Verträge der Gemeinde mit dem Grundstückseigentümer oder die Widmung als Vorbehaltsflächenwidmungen, die Entschädigungsansprüche. 6

2.2 Ersatz für Aufwendungen Der Ersatz für Aufwendungen muss bei der Gemeinde innerhalb von fünf Jahren ab Inkrafttreten der Widmungsänderung beantragt werden. Der Antragssteller kann binnen sechs Monaten eine gütliche Einigung mit der Gemeinde erwirken, danach hat der Bürgermeister mit einem Bescheid über die Höhe der Entschädigung zu entscheiden, wogegen keine Berufung zulässig. Jedoch kann der Grundeigentümer innerhalb von drei Monaten ab Zustellung des Bescheides, wenn er mit der Festlegung des Bürgermeisters unzufrieden ist, beim zuständigen Bezirksgericht die Neufestsetzung der Entschädigung beantragen (vgl. 24 NÖ ROG). Weiters ist zu beachten, dass der Ersatz der Baureifmachungskosten sowie der Infrastrukturabgaben nicht den wirtschaftlichen Nachteil für den Betroffenen ausgleichen kann. Zahlungspflichtiger ist im Falle einer Widmungsänderung immer die Gemeinde. Die Höhe der Entschädigung ist auf der Grundlage des Österreichischen Verbraucherpreisindexes zu ermitteln. 7

3. Situation in der Region In diesem Kapitel soll die Relevanz dieser Thematik für die Untersuchungsregion Schwechat herausgearbeitet und die aktuelle Situation in der Region dargestellt werden. Die Untersuchungsregion hat zum einen durch die Flächeninanspruchnahme des Flughafens und den Folgen des Fluglärms bei der Flächenausweisung nur mehr einen geringen Spielraum zur Verfügung und zum anderen ist sie aber auch durch Wachstumstendenzen gekennzeichnet. Die Baulanderfassung für die Region hat ergeben, dass noch gut 22% Baulandreserven in den Widmungen Bauland-Agrargebiet, Bauland-Kerngebiet, Bauland-Sondergebiet und Bauland- Wohngebiet zur Verfügung stehen. Nach dieser Analyse sind die Aussagen der politischen Vertreterinnen und Vertreter, welche immer wieder betont haben, dass die Gemeinden mit zu wenig Bauland zu kämpfen haben und dass die Ausweisungsverbote durch Fluglärm bzw. Hochwassergefährdung die Entwicklung hemmen, kritisch zu hinterfragen. Dass den Gemeinden dennoch nicht genug Bauland zur Verfügung steht, ist wohl auf Probleme mit der Baulandmobilisierung zurück zu führen (vgl. R4 2011). In diesem Spannungsfeld sind Rückwidmungen aufgrund eines Baulandüberhanges nicht von großer Bedeutung, jedoch spielt das Hochwasser in der Region eine Rolle. Die nachfolgenden Karten zeigen in Detailausschnitten die Flächen die aufgrund ihrer Lage im hundertjährigen Hochwasserüberflutungsbereich rückzuwidmen sind. Die Gemeinden haben in diesem Fall gemäß 22 Abs 2 des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetztes die Verpflichtung zur Rückwidmung. Betroffen sind die Gemeinden Schwechat, Zwölfaxing, Fischamend, Klein-Neusiedl und Enzersdorf an der Fischa. Eine Ausnahmeregelung hinsichtlich des Widmungsverbots innerhalb des Abflussbereiches eines hundertjährigen Hochwassers stellen gemäß 15 Abs 4 NÖ ROG geschlossene Ortsbereiche dar. Jedoch gibt es für die Verpflichtung zur Rückwidmung keine Ausnahme, die ebenfalls in diese Richtung abzielt. Dadurch kommt es zur Situation, dass im geschlossenen Ortsbereich zwar auch im HQ-100 Bereich Bauland gewidmet werden kann, die Gemeinde dann aber wiederum zur Rückwidmung verpflichtet ist. Da diese Regel nicht sinnvoll erscheint, wäre es ratsam im geschlossenen Ortsbereich kein Bauland zu auszuweisen, wenn dieses von Überflutungen gefährdet ist und die schon gewidmeten Flächen rückzuwidmen. 8

Abb. 1: Unbebautes Bauland in den HQ-100 Überflutungsbereichen 9

Die nachfolgende Tabelle zeigt die betroffenen Flächen, welche im hundertjährigen Hochwasserüberflutungsbereich liegen, gegliedert nach ihrer Widmungskategorie. Dabei handelt es sich um unbebaute, jedoch als Bauland gewidmete Grundstücke. Bei dieser Tabelle ist zu beachten, dass die gesamte Grundstücksfläche gezählt wurde, obwohl nicht alle Grundstücke zur Gänze im HQ- 100 Überflutungsbereich liegen. Widmungskategorie Fläche in m 2 Bauland - Agrargebiet 24.220 m² Bauland - Betriebsgebiet 108.565m² Bauland - Industriegebiet 187.456 m² Bauland - Kerngebiet 3.715 m² Bauland - Sondergebiet 30.406 m² Bauland - Wohngebiet 41.187 m² Summe 395.549 m² Tabelle 1: Flächen in der Region in HQ-100 Überflutungsbereichen 10

4. Erkenntnisse des Verfassungsgerichtshof Anhand von Erkenntnissen des Verfassungsgerichtshofs soll in diesem Kapitel gezeigt werden, wie das Instrument der Rückwidmung angewandt wird. Als Beispiele werden sowohl eine negative Planänderung ein aufgehobener Flächenwidmungsplan als auch eine positive eine erfolgreiche Durchführung der Rückwidmung Planänderung angeführt. 4.1 Negative Planänderung: Mauerbach VfSlg 13282/1992 In diesem Erkenntnis werden die Interessen eines Grundstückeigentümers den öffentlichen Interessen gegenübergestellt und erhalten in diesem Falle den Vorzug, da nicht auf den Wertverlust durch die Umwidmung eingegangen wurde. Hervorzuheben ist, dass die Änderungsvoraussetzungen für eine Rückwidmung sprechen, jedoch erfolgte keine ausreichende Interessensabwägung. Ausgangslage Als Betroffene stehen sich der Eigentümer der Liegenschaft EZ 173 Grundstücksnummer 245/4 (KG Mauerbach) und die Marktgemeinde Mauerbauch sowie die Niederösterreichische Landesregierung gegenüber. Bei der besagten Liegenschaft wurde die Widmungsart von Bauland-Wohngebiet und Grünland- Grüngürtel in die einheitliche Widmung Grünland-Parkanlage durch einer Verordnung des Gemeinderates vom 28. September 1990 abgeändert. Die Genehmigung der Niederösterreichischen Landesregierung erfolgte mit dem Bescheid vom 7. Dezember 1990. Durch den Art. 138 Abs. 1 B-VG, der es gestattet als Eigentümer den als Verordnung geltenden Flächenwidmungsplan anzufechten, war der Antrag des Grundstückseigentümers auf Aufhebung des Flächenwidmungsplans zulässig. Durch die Aufhebung der Verordnung würde die Umwidmung der Liegenschaft rückgängig gemacht. Der Gemeinderat Mauerbach und die Niederösterreichische Landesregierung begehrten eine Zurückweisung des Antrages. Argumente Die Antragssteller begründeten die Gesetzwidrigkeit der Verordnung zur Änderung des Flächenwidmungsplans damit, dass keine erforderliche Grundlagenforschung stattgefunden hat. Die Liegenschaft stelle eine Baulücke dar und sämtliche erforderlichen Infrastrukturen sind bereits vorhanden. Weiter wurde angeführt, dass die Änderung des Flächenwidmungsplanes im Widerspruch zu den gesetzlichen Leitzielen gestanden ist und die Änderung nicht den Zielen des örtlichen Raumordnungsprogrammes von 1979 entsprochen hat. Das Argument der 11

Biotopvernetzung sei eine bloße Worthülse, da die Senke mit Schilf nicht zur Vernetzung ausreicht und dieser Teil des Grundstückes bereits als Grüngürtel gewidmet war. Ebenso besteht kein Bedarf an öffentlichen Grünflächen, das Gemeindezentrum ist 0,5 km entfernt. Der Gemeinderat von Mauerbach stützt sich zur Verteidigung der Verordnung auf die Verwirklichung der Wiederwald-Deklaration (diese ist allerdings nicht rechtsverbindlich). Zusätzlich werden noch die Einschränkung der Siedlungsentwicklung, der Mangel an öffentlichen Grünflächen sowie die Biotopvernetzung als örtliche Interessen, welche durch den Flächenwidmungsplan Rechnung getragen wird, hervorgehoben. Es wird auch zur Grundlagenforschung Stellung genommen, wobei die Auswahlmethode der umzuwidmenden Grundstücken erläutert wird und diese mit gemeindeplanerischen Fakten begründet (Flächenbilanz; überörtliche Planungen: Landschaftsrahmenplan Wien-Umland, Wienerwald- Deklaration; öffentliche Grünflächen; Biotopvernetzung). Die Niederösterreichisch Landesregierung begründet ihre Genehmigung der Verordnung damit, dass sich die Bewertung von Freiräumen geändert hat, besonders da die Bevölkerungszahl angestiegen ist. Die Liegenschaft eigne sich als Erholungsfläche und die Widmung Grünland-Park sei geeignet, die Wirkung des Grundstückes für das orts- und Landschaftsbild sowie für das ökologische Gefüge zu erhalten. Daneben wir auch angeführt, dass auch an andern Stellen Grünlandwidmungen vorgenommen wurden. Erkenntnis Nicht jede Änderungsabsicht rechtfertigt eine Änderung des örtlichen Raumordnungsprogramms, sondern nur neue Zielsetzungen stellen eine Voraussetzung zur Änderungen der Planungsgrundlagen dar. Das heißt, auch wenn sich eine bestimmte Planungsentscheidung nicht als optimal herausstellt und eine andere Widmung besser und zweckmäßiger für das betreffende Grundstück wäre, genügt dies nicht für die Änderung des Planes. Ebenso reicht die Notwendigkeit einer Rückwidmung alleine nicht aus, sondern auch die bisherige Widmungsart und Nutzung sind bei einer Planänderung zu berücksichtigen. Der Verfassungsgerichtshof beruft sich auch auf den Gleichheitssatz, aus dem abzuleiten sei, dass die Auswahl der für eine Rückwidmung in Betracht kommenden Liegenschaften nach sachlichen Kriterien zu erfolgen hat und meint weiter dass die für den jeweiligen Grundeigentümer mit einer Änderung des Flächenwidmungsplanes einhergehende Beeinträchtigung seiner Nutzungsmöglichkeiten und (auch wirtschaftlichen) interessen bei der Umwidmung nicht außer Betracht bleiben darf. Trotz der Änderung der Grundlagen ist die Umwidmung ohne auf das konkrete Grundstück bezogene Grundlagenforschung und ohne notwendige Interessensabwägung rechtswidrig. Angesichts der Intensität der Beschränkung sei keine hinreichend sachliche Begründung gegeben und die wirtschaftliche Entwertung des Grundstückes für die Eigentümer wurde vom 12

Gemeinderat nicht berücksichtigt. Der Mehrwert der Umwidmung für die Öffentlichkeit steht in keinem Verhältnis zur Entwertung für den Einzelnen. Sie widerspricht im Hinblick auf die völlig fehlende Bedachtnahme auf die Interessenslage der Grundstückseigentümer dem Gleichheitssatz, zumal die aus der Umwidmung resultierende wirtschaftliche Entwertung ihrer Liegenschaft (die durch die Regelungen des 24 NÖ ROG 1976 über den Ersatz tatsächlich getätigter Aufwendungen keinesfalls ausgeglichen wird) nicht berücksichtigt wurde. Die Änderung des Örtlichen Raumordnungsprogrammes wurde vom Verfassungsgerichtshof am 3. Dezember 1992 als gesetzeswidrig aufgehoben. Fazit Dieses Erkenntnis ist bemerkenswert, da der Verfassungsgerichtshof die Wienerwald-Deklaration als neue Zielsetzung und die Bedrohung des Wienerwaldes infolge der Siedlungsentwicklung als eine wesentliche Änderung der Planungsgrundlagen ansieht. Dies ist gemäß 22 Abs 1 Z 2 NÖ ROG eine Voraussetzung zur Umwidmung von Bauland in Grünland. Jedoch wurden bei der Interessensabwägung nicht die wirtschaftlichen Interessen des Grundstückseigentümers beachtet. Bis zu diesem Zeitpunkt war das Einzelinteresse dem öffentlichen Interesse nachgeordnet, mit diesem Erkenntnis wurden die Grundstückseigentümer gestärkt, da auch auf den Wertverlust zu achten ist. Die öffentlichen Interessen sind mit den wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers abzuwägen. Anders liegt der Fall, wenn Entschädigungszahlungen vorgesehen sind, dann sind die Einzelinteressen wieder nachgeordnet. Das bedeutet die Gesetzwidrigkeit oder Zulässigkeit einer Rückwidmung lässt sich nicht mehr ohne Art und Ausmaß der Entschädigung beurteilen (vgl. Auer 1998: 141). 13

4.2 Positive Planänderung: Klosterneuburg VfSlg 14643/1996 In diesem Erkenntnis sieht der Verfassungsgerichtshof die Umwidmung von Grundstücken von Bauland in Grünland als gesetzmäßig an, da eine ausreichende Grundlagenforschung und eine Interessensabwägung erfolgten. Die Stadtgemeinde Klosterneuburg hat bei der Umwidmung bereits Entschädigungszahlungen mitbedacht und die öffentlichen Interessen der Erhaltung der Grünfläche werden dem Einzelinteresse vorgereiht. Ausgangslage Als Betroffene stehen sich der Eigentümer des Grundstücks 1359 und 1361 (KG Klosterneuburg) und die Stadtgemeinde Klosterneuburg sowie die Niederösterreichische Landesregierung gegenüber. Die Niederösterreichische Landesregierung hat die Verordnung des örtlichen Raumordnungsprogramms mit einem Bescheid am 31.5.1989 genehmigt. Die beschwerdeführende Gesellschaft reichte eine Beschwerde gegen diesen Bescheid der Niederösterreichischen Landesregierung ein. Argumente Die Beschwerdeführer stützen sich auf die Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte sowie die Verletzung in Rechten wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm, nämlich der Verordnung der Stadtgemeinde Klosterneuburg, vom 17.12.1987, mit der das örtliche Raumordnungsprogramm erlassen wurde. Der Verfassungsgerichtshof beschließt 1996 die Gesetzmäßigkeit der Widmung der Grundstücke als Grünland von Amts wegen zu prüfen. Er hegt dabei Bedenken, dass der Flächenwidmungsplan der Planzeichenverordnung widerspricht zum Zeitpunkt des Beschlusses keine ausreichende Grundlagenforschung vorlag, sondern der Erläuterungsbericht erst nach dem Beschluss des Gemeinderates verfasst wurde dass der Austausch von 21 - Bestandteile der beschlossenen Vorordnung - Planblättern im Jahr 1988 rechtswidrig war, da möglicherweise eine Abweichung der beschlossenen Verordnung von 1987 bewirkt wurde die Umwidmung nicht in Beziehung mit den im örtlichen Raumordnungsprogramm festgelegten Zielen steht die Auswahl der Grundstücke ohne einer auf die konkrete Situation bedacht nehmenden Interessensabwägung stattfand und dabei keine Überlegungen zu Entschädigungsansprüchen angestellt wurden 14

Die Stadtgemeinde Klosterneuburg verteidigt sich, dass die Verwendung des Planmaßstabes 1:1000 eine Bessererfüllung gegenüber dem in Gesetzt normierten Mindeststandards darstellt. Die Wiederwald-Deklaration sei, auch wenn sie nicht explizit in 2 des Flächenwidmungsplanes vorkommt, eine leitende Zielvorstellung gewesen. Der Beschluss der Wienerwald-Deklaration am 8.5.1987 und der Beschluss des Flächenwidmungsplanes am 17.12.1987 stehen in einem inhaltlichen Zusammenhang. Die Umwidmung der Grünstücke der beschwerdeführenden Gesellschaft lässt sich darauf zurückführen, dass diese die einzige verbleibende, durchgehend grüne und unbebaute Erholungsfläche darstellt. Zudem prägt diese Wiesenlandschaft das Bild des Wienerwaldes in diesem Bereich. Eine Interessensabwägung konnte nur in die Richtung gehen, ob diese für den Wienerwald charakteristische Landschaft in dieser Form erhalten bleiben soll, oder nicht, da keine alternativen Grundstücke vorhanden sind. Der Gemeinde war auch bewusst, dass diese Umwidmung Entschädigungszahlungen nach sich ziehen würde. Die Niederösterreichische Landesregierung erstattete ebenfalls eine Äußerung. Der Flächenwidmungsplan im Maßstab 1:1000 würde eine größere Genauigkeit und einen höheren Informationsgehalt vermitteln. Eine wesentliche Änderung der Grundlagen ergibt sich aus den Entwicklungen im Zeitraum des Beschlusses des vereinfachten Flächenwidmungsplanes im Jahr 1966 und dem Beschluss im Jahr 1987. Im 2 des örtlichen Raumordnungsprogramms wird als oberstes Ziel genannt, das gesamte Gemeindegebiet als geeigneten Lebensraum für die ansässige Bevölkerung zu erhalten und zu gestalten, wobei die Landschaft und ihre Erholungswerte erhalten bleiben sollten. Die Auswahl der Grundstücke war durch die örtlichen Gegebenheiten vorherbestimmt, da es sich um einen letzten Grünstreifen handelt. Der Austausch von 21 Planblättern hat keine inhaltlichen Änderungen der Verordnung nach sich gezogen. Erkenntnis Der Verfassungsgerichtshof sieht seine Bedenken nicht bestätigt: Ein Flächenwidmungsplan im Maßstab 1:1000, einem genaueren Maßstab, widerspricht nicht den Vorschriften der Planzeichenverordnung. Die Grundlagenforschung zu den besagten Grundstücken war ausreichend, dass im Nachhinein noch Ausführungen hinzugefügt wurden ändert nichts daran, dass die grundlegende Situation ausreichend untersucht wurde. Die Grundstücke stellen die einzig verbleibende, durchgehend begrünte Fläche dar das Interesse an der Aufrechterhaltung der Baulandwidmung der genannten Grundstücke wurde gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der Grünfläche abgewogen. Beim Austausch der 21 Planblätter stimmt der Verfassungsgerichtshof mit der Niederösterreichischen Landesregierung überein, dass keine inhaltliche Änderung der vom Gemeinderat beschlossenen Festlegungen erfolgte, sondern dass lediglich Fehlerkorrekturen und Ergänzungen notwendig waren. Dem obersten Ziel des örtlichen 15

Raumordnungsprogramm die Erhaltung und Gestaltung des gesamten Gemeindegebietes als geeigneten Lebensraum für die ansässige Bevölkerung bei Erhaltung der Landschaft und der Wienerwald-Deklaration entsprechend erfolgt die Rückwidmung entsprechend der angestrebten Ziele. Bei diesen Grundstücken handelt es sich nicht um eine Auswahlentscheidung, da es keine vereinbare naturräumliche Situation gibt. Ebenso hat die Stadtgemeinde Klosterneuburg Überlegungen zur rechtlich gebotenen Entschädigung angestellt, dadurch ist sie auch ihrer Pflicht der Interessensabwägung nachgekommen. Die Widmung der Grundstücke Nr. 1359 und Nr. 1361, KG Klosterneuburg, als Grünland war nicht gesetzwidrig. Fazit Anders als beim Mauerbach-Erkenntnis hebt in diesem Fall der Verfassunsgerichtshof den Flächenwidmungsplan nicht auf, sondern sagt, dass die Rückwidmung von Bauland in Grünland weiter bestehen bleibt. Das lässt sich einerseits durch die Grundlagenforschung erklären und andererseits mit der vorhandenen Interessensabwägung. Da von der Stadtgemeinde Klosterneuburg schon Überlegungen für Entschädigungszahlungen, welche vom Gesetz vorgeschrieben sind, angestellt worden sind, wurden die wirtschaftlichen Interessen der Grundstücksbesitzer gegenüber dem öffentlichen Interesse abgewogen. Dabei kam man zum Entschluss, dass die öffentlichen Interessen überwiegen und dementsprechend ist die Rückwidmung gerechtfertigt. 16

5. Fazit Da es sich bei Rückwidmungen um besonders heikle Planänderungen handelt, sind die Grundlagen sehr genau zu prüfen und abzuwägen. Auf Eigentumsschutz, Legalitätsprinzip und Gleichheitssatz ist besonders zu achten. Zudem reicht die Reduzierung des Baulandes alleine nicht aus, um die Umwidmung von Bauland in Grünland zu rechtfertigen. Zusätzlich ist die Gemeinde verpflichtet, den Grundstückseigentümer zu entschädigen, wenn für diesen vermögensrechtliche Nachteile entstehen. Dazu zählen Aufwendungen zur Baureifmachung einer Fläche, die Wertminderung der Fläche nach einem vorangegangenen Erwerbsvorgang und entrichtete Aufschließungs- und Infrastrukturabgaben. Dies bedeutet für die Gemeinde eine große finanzielle Belastung. Aus diesem Grund werden viele Gemeinden Rückwidmungen auf Grundstücken für die bereits eine Baureifmachung erfolgt ist bzw. für deren Eigentümer vermögensrechtliche Nachteile entstehen gänzlich vermeiden. Werden nur jene Grundstücke zurückgewidmet, für die die Gemeinde keine Entschädigung zu zahlen hat, wäre dies aus Sicht des Gleichheitssatzes wiederum höchst bedenklich. Denn möglicherweise bestehen für ein entschädigungslos rückzuwidmendes Grundstück die gleichen Grundlagen, wie für eines, für das eine Entschädigung nötig wäre. Für die Untersuchungsregion Schwechat ist vor allem die Verpflichtung zur Rückwidmung in Gefährdungsbereichen des 100-jährigen Hochwassers von Bedeutung. Viele Grundstücke, welche in diesem Bereich liegen sind schon verbaut, jedoch gibt es auch noch unbebaute Flächen und diese sind gemäß der Gesetzesgrundlage rückzuwidmen. Rückwidmungen werden nur in Einzelfällen wirklich umgesetzt, etwa wenn Gefährdungen vorliegen bzw. ein besonderes öffentliches Interesse vorhanden ist. Deshalb ist schon bei der Neuausweisung von Bauland darauf zu achten, dass diese Flächen nicht Kandidaten für spätere Rückwidmungen werden. Den Gemeinden stehen mit dem im 16a geregelten befristeten Bauland und der Möglichkeit privatwirtschaftliche Verträge mit den Grundstückseigentümern abzuschließen gute Mittel gegen die Baulandhortung zur Verfügung. In diesen beiden Fällen ist eine entschädigungslose Rückwidmung möglich. 17

6. Verzeichnisse 6.1 Quellen Auer, Martin (1998): Die Änderung des Flächenwidmungsplans. Springer-Verlag: Wien B-VG (2011): Bundes-Verfassungsgesetz. In: http://www.bka.gv.at/site/4780/default.aspx (27.1.2011) Klosterneuburg 14643/1996: In: http://www.ris.bka.gv.at/dokumente/vfgh/jfr_10038991_96v00047_01/jfr_10038991_96v00047_01.pdf (25.2.2011) Mauerbach 13282/1992: In: http://www.ris.bka.gv.at/dokumente/vfgh/jfr_10078797_91v00239_01/jfr_10078797_91v00239_01.pdf (14.12.2010) NÖ ROG (1976): Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz. In: http://www.ris.bka.gv.at/dokumente/lrno/lrni_2007072/lrni_2007072.pdf (1.12.2010) R4 Dorner / Haidegger/ Jurasszovich / Schneider / Schwärzler (2011): Baulanderfassung StGG (1867): Staatsgrundgesetz. In: http://www.ris.bka.gv.at/geltendefassung.wxe?abfrage=bundesnormen&gesetzesnummer=10000006 (27.1.2011) 6.2 Tabellen Tabelle 1: Flächen in der Region in HQ-100 Überflutungsbereichen... 10 6.3 Abbildungen Abb. 1: Unbebautes Bauland in den HQ-100 Überflutungsbereichen... 9 18