Projekt II. 2009/2010 Baden

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1 Projekt II 2009/2010 Baden Örtliches Planungsrecht: Baulandmobilisierung und Baulandhortung Planänderung und Rückwidmung Fachbereich Rechtswissenschaften Betreut von Arthur Kanonier Bearbeiter BLAIMSCHEIN Esther BÜRGER Gabriele HIRSCHLER Antonia RICHTER Peter SABATH Peter STIMSON Davinia

2 Inhaltsverzeichnis 1. EINLEITUNG BAULANDMOBILISIERUNG A LLGEMEINES Phänomen Baulandhortung Das Bauland-Paradoxon Zersiedelung versus Baulücken V ERTRAGSRAUMORDNUNG V ORBEHALTSFLÄCHEN E RSATZ VON AUFWENDUNGEN MAßNAHMEN ZUR BAULANDMOBILISIERUNG A LLGEMEINES Z WANGSMITTEL ZUR BAULANDMOBILISIERUNG Baulandbefristung Baulandumlegung Baulandsteuer SITUATION IN BADEN D IE S ITUATION IN ZAHLEN Flächenbilanz Baden P OTENTIELLE BAULANDRESERVEN PLANÄNDERUNGEN A LLGEMEINES V ORAUSSETZUNGEN RÜCKWIDMUNGEN A LLGEMEINES V ORAUSSETZUNGEN B EDINGUNGEN UND Z WECKMÄßIGKEIT EINER RÜCKWIDMUNG B EISPIEL EINER R ÜCKWIDMUNG: ERKENNTNIS MAUERBACH QUELLENVERZEICHNIS ABBILDUNGSVERZEICHNIS

3 1. Einleitung Dieser Bericht wurde im Zuge der Bestandserhebungsphase der Lehrveranstaltung Örtliches Planungsrecht des Bachelorstudiums Raumplanung und Raumordnung an der TU Wien im Wintersemester 2009/10 erstellt. Die Lehrveranstaltung stellt einen Beitrag zum so genannten Projekt 2 dar, welches sich über Winter- und Sommersemester mit der Bestandsaufnahme und analyse, sowie der Ausarbeitung eines Örtlichen Entwicklungskonzeptes und Flächenwidmungsplanes für die Gemeinde Baden beschäftigt. Der Bericht stellt nach der zuvor durchgeführten juristischen Strukturanalyse die rechtliche Detailanalyse eines Fachthemas dar. Die vorliegende Arbeit behandelt den Themenkreis Baulandmobilisierung und Maßnahmen gegen die Baulandhortung, sowie die Thematik der Rückwidmung und Planänderung. Hoher Flächenverbrauch und Siedlungsdruck vielerorts und insbesondere in Gemeinden wie Baden, macht die oben genannten Punkte zu essentiellen Bestandteilen einer Analyse um eine vollständige und adäquate Planung zu gewährleisten. Um dies abzusichern soll neben Begriffsdefinitionen und bestimmungen sowohl auf die gesetzlichen Basisgrundlagen, wie auch auf die derzeitige Praxis eingegangen werden. Außerdem sollen Beispiele der Planungspraxis, sowie essentielle Verfassungs- beziehungsweise Verwaltungsgerichthoferkenntnisse zur Thematik betrachtet und eruiert werden. Ziel der Arbeit ist es einen Gesamtüberblick über die gegenwärtigen gesetzlichen Grundlagen im Allgemeinen sowie die aktuellen Zustände und Praktiken in der Projektgemeinde Baden selbst genauer zu durchleuchten und besser zu verstehen. 3

4 2. Baulandmobilisierung Im nachstehenden Kapitel soll auf allgemeine Begrifflichkeiten zum Thema Bauland, dessen Hortung und Mobilisierung eingegangen werden. Es sollen außerdem zum eindeutigen Verständnis diverse Termini rund um das Thema skizziert und erläutert werden Allgemeines Die Ressource Boden ist schon seit geraumer Zeit ein rares und schützenswertes Gut. Bautätigkeit und räumliche Verdichtung bedingen eine starke Nachfrage an Bauland. Schon längst ist der hohe Flächenverbrauch kein alleiniges Problem der Ballungszentren mehr. Vor allem in kleineren bis Mittelzentren mit Schlüsselfunktion im regionalen Kontext nimmt der Anteil an Baulandverbrauch enorm zu. Boden als unvermehrbares Gut kommt aus diesem Grund die Notwendigkeit der Haushaltung und der künftigen Reduktion an Flächeninanspruchnahme zu. Zwecks Verständlichkeit soll an dieser Stelle kurz eine Begriffsbestimmung und - eingrenzung erfolgen. In der Literatur tauchen Begriffe auf wie Baulandmanagement, Boden- und Flächenpolitik oder Landmanagement die im Großen und Ganzen dieselbe oder eine ähnliche Bedeutung haben. In einer Dissertation zur Thematik wird dazu weiter ausgeführt, dass [ ] All diese Begriffe [ ] im Kern gemeindliche Strategien, um Nutzungsziele für Grund und Boden, vorrangig bauliche Nutzungen, am richtigen Standort [beschreiben]. (Markstein, Melanie: Instrumente und Strategien zur Baulandentwicklung und Baulandmobilisierung in Deutschland, Österreich und der Schweiz, Unveröffentlichte Dissertation, München 2004, S. 20) In der vorliegenden Arbeit soll eine Einschränkung auf die Begrifflichkeit der Baulandmobilisierung und der Baulandhortung erfolgen. Einführend die von Markstein abgegrenzte Definition: Ziel einer Baulandmobilisierung ist, Flächen, die für eine Bebauung vorgesehen sind, ihrer geplanten Nutzung auch tatsächlich zuzuführen. Betroffen ist demnach sowohl das neu entwickelte Bauland als auch das bestehende Bauland. (Markstein, Melanie: Instrumente und Strategien zur Baulandentwicklung und 4

5 Baulandmobilisierung in Deutschland, Österreich und der Schweiz, Unveröffentlichte Dissertation, München 2004, S. 20) Baulandmobilisierung bedeutet also letztendlich das in Bewegung Setzen von bereits als Bauland gewidmeten Flächen, die jedoch seit geraumer Zeit unbebaut bleiben. Die Mobilisierung dieser Brachflächen soll einerseits den Bedarf am Markt decken und andererseits die Durchführung der widmungskonformen beschleunigen. Zu diesem Zwecke unterliegen der jeweiligen Planungsobrigkeit verschiedene Instrumente und Methoden um diese Baulandmobilisierung ihrem Zielvorhaben zuzuführen. Aufgrund des Nichtvorhandenseins eines bundesweiten Raumordnungsgesetzes in Österreich, ist auch diese Causa länderspezifisch geregelt. Bevor auf die jeweiligen Inhalte der Begriffe Baulandhortung und Baulandmobilisierung des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes (von nun an NÖROG genannt) näher eingegangen wird, zuvor noch erläuternd einige Worte zu den essentiellen Begrifflichkeiten rundum das Thema der Baulandhortung und mobilisierung Phänomen Baulandhortung Das Phänomen Baulandhortung stellt die Ursache der Notwendigkeit Baulandmobilisierender Maßnahmen dar. Die integrale Problematik ist das Vorhandensein bestehender Baulandflächen, die jedoch nicht zur Verfügung stehen. Die standardmäßige Ausweisung von Flächen mit der Berechtigung von Bautätigkeiten ist in Österreich grundsätzlich nicht an eine Verpflichtung zur Bebauung gekoppelt. Baurechte auf ein Grundstück zu verleihen, ohne dies in Verbindung mit einer Bauverpflichtung zu tun initiiert zwangsläufig das Phänomen der Baulandhortung. Eigentümer von Grundstücken mit Baulandcharakter warten mit der Bebauung ab um eine höhere Gewinnspanne zu erreichen. Der komparative Vorteil den Grundstücke mit Nähe zum Zentrum innehaben, veranlasst die Planungsobrigkeiten oftmals dazu auch Bauland an den Siedlungsgrenzen auszuweisen um die Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten. Dies mag kommunal betrachtet mehr oder wenig schlüssig und dem vorgesehenen Zweck dienlich sein, geht aber bereits bei interregionaler Betrachtung des Baulandangebotes verloren. Denn innerhalb des Gemeindegebietes können Randlagen sowohl für private Haushalte als auch 5

6 für Gewerbe und Industrie attraktiv sein. Verfährt jedoch jede Gemeinde nach demselben Muster heben sie sich diesen Vorteil gegenseitig auf Das Bauland-Paradoxon Der Begriff des Bauland-Paradoxons wurde Mitte der 1990er Jahre vom österreichischen Juristen Benjamin Davy beschrieben und geprägt. Der Widerspruch liegt Auer zufolge darin, dass [ ] das von der Gemeinde ausgewiesene Bauland [ ] nicht jenes [ist], das nachgefragt wird. (Auer, Martin, Die Änderung des Flächenwidmungsplans, Wien 1998, S. 45) Der Autor bringt es mit der kurzen Floskel Zuviel, zu wenig Bauland auf den Punkt. Das bedeutet, dass im Eigentlichen innerhalb eines Gemeindegebietes genügend Bauland im Kernbereich vorhanden ist, jedoch weiterhin eine Bebauung an den Rändern und den Grenzen zunimmt. Dies liegt laut Auer vorwiegend an den Eigentümerstrukturen, den Preiswünschen und vorstellungen der Parteien, der Form und Lage des Grundstückes selbst oder aber auch an der jeweiligen, bereits gegebenen Widmungskategorie. Das Problem begründet sich also weniger am tatsächlichen Mangel an bebaubaren Grundstücken, sondern vielmehr am Mangel passender Bauflächen. Darüber hinaus sind bauwillige Personen den Preisen der Baulandanbieter faktisch ausgeliefert. Die Problematik der Baulandhortung selbst wurzelt bereits an der Basis des Planungsrechtes in Österreich. Im Allgemeinen werden Baurechte nämlich verliehen ohne eben jene an eine einhergehende Baupflicht zu koppeln. Dies resultiert quasi zwangsläufig in dem Wunsch einer Vermögens- und Wertsteigerung seitens der Personen denen diese Rechte zugutekommen. Gleichzeitig besteht bedingt ein weiteres Phänomen eine Ausweitung von Baulandwidmung an den Gemeindegrenzen: Der interkommunale Wettbewerb um Einwohner zur Erhöhung der Kommunalsteuerabgaben im eigenen Gemeindegebiet. Man richtet sich in diesem Fall eher an den Wünschen und Bedürfnissen der Nachfrager also privater Haushalte um diese mit attraktiven Angeboten zu locken. Verhält sich jedoch jede Gemeinde in einer Region nach diesem Muster, heben sie sich gegenseitig ihre Vorteile wieder auf. Was bleibt ist die Streuung und Erweiterung der Siedlungsgrenzen, während zur gleichen Zeit die Vermarktung des Baulandes im Kernbereich zunehmend schwieriger wird. Dieses Phänomen bezeichnet K. Einig als Baulanddilemma interkommunaler Standortkonkurrenz 6

7 (vgl. Einig, Klaus, Baulandpolitik und Siedlungsflächenentwicklung durch Regionales Flächenmanagement, In: Bauland- und Immobilienmarktbericht 2003, Bonn 2003, S. 114) Zersiedelung versus Baulücken Der Begriff der Zersiedelung bezeichnet im engeren Sinn das Wachstum von Bauten außerhalb zusammenhängender Siedlungs- und Ortsstrukturen, i. e. in den ländlichen beziehungsweise bisher unbebauten Raum hinein. Durch Umwidmung von Grün- und Ackerland zu Bauland wächst die Streuung der Siedlungsbereiche simpel gesagt unkontrolliert. Die Begrifflichkeit selbst hat im Allgemeinen semantisch betrachtet eine überwiegend negative Bedeutung. Zersiedelungsvorgänge werden in der Regel von allen Regierungsebenen als suboptimal deklariert, und es wird für gewöhnlich versucht diesem Prozess aktiv entgegen zu wirken. Doch sowohl die Förderung von Büro- und Industrieparks sowie von Einkaufszentren an den Siedlungsrändern, aber auch die Ausweisung von Bauland Wohngebiet aufgrund der Möglichkeit eines kostengünstigeren Angebots für die Nachfrager trotz genügend vorhandenem Bauland in den Kernbereichen, wirken dem Bestreben nach einem kompakten Siedlungskörper oftmals entgegen. In den letzten Jahrzehnten hat der Zersiedelungsprozess unter anderem dazu geführt, dass Boden auch im Sinne von Raum als Ressource wahrgenommen wird, und somit langsam aber doch der Wert eben dieser an Bedeutung gewinnt. Das Bewusstsein für Raum als wertvolle Ressource ist aber bei weitem noch nicht soweit fortgeschritten wie es sein sollte. Dieses weit verbreitete Problem und Faktum steht dem Phänomen Baulücken im innerstädtischen Bereich geradezu diametral gegenüber. Als Baulücken werden jene Flächen bezeichnet, die im Gegensatz zu ihrer direkten beziehungsweise näheren Umgebung (bisher) nicht bebaut worden sind. Unbebaute, bereits als Bauland gewidmete Flächen stellen vor allem in dicht besiedelten Gebieten ein unerwünschtes Phänomen und Problem dar. Nicht nur die städtebauliche Harmonie, insbesondere in Siedlungsstrukturen mit geschlossener oder gekuppelter Bebauung stört sich daran. Auch der ökonomische Faktor einer solchen Brachfläche und die oftmalige Verwahrlosung solcher Grundstücke, stellt einen unerwünschten Begleiteffekt dar. Baulücken zeichnen sich außerdem durch eine ausreichend vorhandene, aber ungenutzte Erschließung aus und sind im Baubewilligungsprozess zumeist unproblematisch und relativ kurzfristig bebaubar. Ebenfalls als Baulücke bezeichnet 7

8 werden jene Grundstücke die bisher einer eher minderwertigen Nutzung dienten, wie beispielsweise Nebengebäude wie Gartenschuppen oder Flächen die zur Aufstellung von Werbetafeln oder Ähnlichem dienten. (vgl. online im Internet a) Im NÖROG selbst taucht der Begriff Baulücke nur ein einziges Mal unter 14 Absatz 18 auf, in Zusammenhang mit Kleinstsiedlungen die [ ] trotz mangelnder infrastruktureller Ausstattung als Gebiete für erhaltenswerte Ortsstrukturen festgelegt werden [können]. Dabei soll unter Bedachtnahme auf ihre Bedeutung und Charakteristik die Schließung innerer Baulücken sowie die sinnvolle Abrundung nach außen erreicht werden. ( 14 Abs. 18 NÖROG) 2.2. Vertragsraumordnung Aufgrund der unzureichenden Instrumentarien im Bereich der in dieser Arbeit behandelten Problematik, wurde auf Landesebene in den 80er Jahren ein Schritt getan der bis dato in der Form nicht existiert hatte. In mehreren Raumordnungsgesetzen wurde die sogenannte Vertragsraumordnung eingeführt. Durch Raumordnungsverträge verpflichten sich Grundeigentümer im Normalfall zur Bebauung innerhalb bestimmter Fristen (Verwendungsverträge), zur Überlassung ihrer Grundstücke an Gemeinden, Bodenbeschaffungsfonds oder Baulandsicherungsgesellschaften (Überlassungsverträge) und zur Beteiligung an den der öffentlichen Hand entstandenen Aufschließungskosten [ ] (Kleewein W., Vertragsraumordnung, Wien 2003) Zu den Termini ist noch zu sagen, dass diese in der Literatur und im allgemeinen Sprachgebrauch häufiger unter Begriffen wie Positivplanung oder etwa aktive Bodenpolitik auftauchen. In Niederösterreich besteht darin eine sehr gute Möglichkeit gegen Baulandhortung vorzugehen und Bauland zu mobilisieren. Die Regelung findet sich im 1995 durch eine Novelle erlassenen 16a NÖROG geregelt, welcher genauer gesagt befristetes Bauland und Vertragsraumordnung betrifft. 8

9 Einerseits besteht für die Gemeinde die Möglichkeit bei einer Neuwidmung von Bauland eine Befristung von 5 Jahren festzulegen, innerhalb welcher auf dieser Bauparzelle gebaut werden muss ( 16a Abs. 1 NÖROG). Des Weiteren besteht für die Gemeinde auch die Möglichkeit, im Sinne einer solchen Ausweisung von befristetem Bauland durch Vertragsraumordnung zusätzliche Bedingungen zu schaffen ( 16a Abs. 2 NÖROG). Dabei wird zwischen der Gemeinde und dem Grundeigentümer ein Vertrag abgeschlossen, durch welchem der Grundeigentümer dazu verpflichtet werden kann das Grundstück innerhalb einer gegebenen Frist zu bebauen oder der Gemeinde zu einem bestimmten Preis zu überlassen, sich an eine bestimmte Nutzung zu binden oder diese zu unterlassen oder Maßnahmen zur Erreichung und Verbesserung der Baulandqualität durchzuführen ( 16a Abs. 2 Z 1-3 NÖROG) Vorbehaltsflächen Laut 20 NÖROG können im Flächenwidmungsplan für bestimmte zukünftig notwendige Nutzungen Vorbehaltsflächen ausgewiesen werden. Solche Nutzungen umfassen zum Beispiel Schulen, Kindergärten, Behörden, Gesundheits- und Sozialeinrichtungen, Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung usw. ( 20 Abs. 1 NÖROG). Somit besteht für die Gemeinde also eine weitere Möglichkeit, eine Bebauung bestimmter Flächen zu erreichen, wobei hierbei jedoch der Bedarf an einer der genannten Einrichtungen, sowie viele weitere Voraussetzungen gegeben sein müssen. Die somit für Vorbehaltsflächen Antragsberechtigten müssen innerhalb von fünf Jahren nach der Aufstellung oder Änderung des Flächenwidmungsplans je nach Situation mit dem Grundeigentümer das Recht zur Nutzung der Fläche zu erwerben oder einen Antrag auf Enteignung bei der Gemeinde bzw. der Landesregierung zu stellen ( 20 Abs. 2 NÖROG), ansonsten hat der Eigentümer der Fläche das Recht, den Vorbehalt durch eine Änderung des Flächenwidmungsplans zu löschen. Die Fläche darf daraufhin im geänderten Flächenwidmungsplan auch nicht nochmals als Vorbehaltsfläche ausgewiesen werden ( 20 Abs. 4 NÖROG). Auch wenn nach Übertragung der Grundstücksrechte innerhalb von 10 Jahren keine Nutzung entsprechend des Vorbehalts geschaffen wurde, kann der ehemalige Eigentümer eine Aufhebung der Enteignung begehren ( 20 Abs. 14 NÖROG). 9

10 Des Weiteren müssen dem Enteigneten alle verursachten vermögensrechtlichen Nachteile schadlos gehalten werden ( 20 Abs NÖROG), was bei Nichterfüllung der Vereinbarung bei Vertragsraumordnung zum Beispiel nicht der Fall ist (s.o.) Ersatz von Aufwendungen Abgesehen von den in den vorhergehenden Kapiteln bereits erwähnten notwendigen Aufwendungsersätzen, muss die Gemeinde auch im Fall von Umwidmungen, die eine Bebaubarkeit ausschließen oder verringern, die betroffenen Personen entschädigen, jedoch nur wenn die Voraussetzungen der Bauordnung für eine Bebaubarkeit bereits gegeben waren und die Fläche nicht durch Gefahren wie Hochwasser, Untergrundtragfähigkeit, Rutsch-, Bruch-, Steinschlag-, Wildbach- oder Lawinengefahr oder durch Altlasten beeinflusst war ( 24 Abs. 1). Letztendlich zu entschädigende vermögensrechtliche Nachteile umfassen hierbei die noch vor der Kundmachung der Umwidmung getätigten Aufwendungen zur Baureifmachung einer Fläche, die Wertminderung der Fläche durch einen vorangegangenen Erwerbsvorgang und entrichtete Aufschließungs- und Ergänzungsabgaben ( 24 Abs. 2). Wie bereits im Kapitel 2.3. erwähnt, sind diese vermögensrechtlichen Nachteile bei einer Umwidmung nach Ablauf der Bebauungsfrist bei Vertragsraumordnung nicht zu ersetzen ( 24 Abs. 3). Die übrigen Absätze des Paragraphen regeln Rahmenbedingungen und Verfahren einer solchen Entschädigung. 10

11 3. Maßnahmen zur Baulandmobilisierung Im nachstehenden Kapitel soll kurz die Möglichkeiten aufgezeigt werden die den Planungsobrigkeiten zur Verfügung stehen, um gegen Baulandhortung vorzugehen und um Bauland zu mobilisieren Allgemeines Bei einer von Team IFOER5 durchgeführten Anfrage an den Badener Baustadtrat DI Kaiser hat sich herausgestellt, dass die Baulandhortung kein außerordentlich großes Problem der Stadtgemeinde Baden darstellt:»baulandhortung ist in Baden nicht wirklich ein großes Problem, da wir nur mehr wenige Baulandgründe zur Verfügung haben. Beim Wohngebiet gibt es praktisch keine, beim Bauland-Betriebsgebiet sind im Bereich Haidhof bzw. an der Südautobahn noch einige größere Flächen frei, wobei sich diese zum Teil tatsächlich im Besitz einiger weniger Eigentümer befinden. Das Betriebsgebiet an der A2 war bisher Aufschließungszone und wurde erst kürzlich zur Bebauung freigegeben, sodass auch hier von keiner Hortung die Rede sein kann. Vom Haidhof bzw. an der B17 ist mir bekannt, dass die Eigentümer sehr wohl an einer Verwertung arbeiten, dass nach wie vor jedoch Flächen frei sind, liegt vor allem an den erhofften Grundstückspreisen. Diese liegen deutlich über jenen in Kottingbrunn bzw. Traiskirchen (Oeynhausen), welche nur wenige Meter daneben liegen.«(strukturanalyse des Teams IFOER5 im Rahmen des Projekts 2 für den Fachbereich IFIP, S. 24) 3.2 Zwangsmittel zur Baulandmobilisierung Zwangsmittel sind Maßnahmen die sowohl an planungsrechtliche Instrumente anknüpfen, als auch als selbstständige bodenrechtliche Instrumente agieren können. Durch solche Mittel 11

12 ist auch der zwangsweise Eigentumsentzug gegeben, welcher nach österreichischem Recht häufig äußerst brisant ablaufen kann und deshalb eher selten zum Einsatz kommt Baulandbefristung Laut NÖROG 16a Abs. 1 ist es der Gemeinde gestattete bei der Neuwidmung von Bauland eine Frist von 5 Jahren festzusetzen, welche im Flächenwidmungsplan ersichtlich zu machen ist. Die Gemeinde hat den Anspruch darauf nach dem Ablauf der Frist, innerhalb eines Jahrs die Widmung zu ändern, wobei kein Entschädigungsanspruch nach 24 NÖROG entsteht Baulandumlegung Generell sieht das niederösterreichische Raumplanungsgesetz keine klassische, hoheitliche Baulandumlegung vor, jedoch kommt es dennoch teilweise dazu. Als Baulandumlegung, wird die Neuordnung der Parzellenstruktur innerhalb eines bestimmten Gebietes bezeichnet. Eine Baulandumlegung wird aufgrund eines Antrages mehrere Grundeigentümer oder zwangsweise durch die Gemeinde durchgeführt. Der Ablauf einer solchen Umlegung besteht darin, alle beteiligten Grundstücke werden zusammengelegt und anschließend in neue, besser bebaubare Parzellen unterteilt, da die ursprüngliche Struktur eine Bebauung gemäß den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen nicht zugelassen hat. Eine Baulandumlegung ist aber nur dann als Baulandmobilisierungsmaßnahme zulässig, wenn die vorige Partellenstruktur der Verhinderungsgrund einer Bebauung gewesen ist. Beispielsweise zu kleine Grundstücke oder ungünstige Zufahrtsmöglichkeiten. Dieses Mittel ist allerdings nur beschränkt effektiv, da auch eine Neuordnung der Grundstücke oft keine bessere Bebaubarkeit garantiert. 12

13 3.2.3 Baulandsteuer Die Baulandsteuer könnte man als eine Art Strafgeld ansehen, welche so lange vom Grundstückseigentümer eingehoben wird, bis dieser seinem Grundstück die vorgesehen Nutzung zugeführt hat oder an eine bauwillige Person beziehungsweise Gemeinde verkauft. 4. Situation in Baden In diesem Kapitel wird die momentane und zukünftig mögliche Situation des Bodenmarkts beschrieben. Der Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Baden unterlag zuletzt im Jahr 1999 einer Revision und wurde im Jahr 2001 überarbeitet, in welchem auch das Raumordnungskonzept der Gemeinde erstellt wurde Die Situation in Zahlen Die Baulandreserve der Gemeinde Baden lag im Jahr 1999 bei nur noch 51 ha. Dies entspricht bei einer Gesamtgröße der Gemeinde von 26,89 km 2 (2689 ha) einem Anteil von 1,9%. Die größte Baulandreserve befindet sich hierbei in der Nähe der B17 im Osten der Gemeinde, wo insgesamt 37 ha Fläche als Bauland-Betriebsgebiet gewidmet und noch nicht bebaut sind. Der bis zum Jahr 2010 prognostizierte Baulandbedarf von 8-10 ha wurde somit bei der Revision des Flächenwidmungsplans 1999 sogar überschritten Flächenbilanz Baden 2003 Von der Stadtbaudirektion Baden wurde die aktuellste Flächenbilanz nach der Abänderung des Flächenwidmungsplanes aus dem Jahr 2003 ausgegeben. 13

14 Auf den ersten Blick ist sofort erkennbar, dass im Stadtgebiet Baden selbst nicht mehr viel bebaubares Bauland vorhanden ist. Unbebautes Bauland-Wohngebiet (BW) ist generell nicht mehr vorhanden. Auch keines mit dem Zusatz Aufschließungszone (-A) oder gar Befristetes (-F). Im Bereich der Baulandwidmung Bauland-Agrargebiet ( 16/1/2) ist eine Restfläche von 0,4 ha im Badener Stadtbereich noch vorhanden. Betriebs- und Industriegebiet bietet im Badener Stadtgebiet gar keine Restflächen, beziehungsweise bezüglich Industriegebiet generell keine Flächen. Auch in der Kategorie Bauland-Sondergebiet weist Baden keine unbebauten Flächen mehr auf. In den Widmungskategorien Bauland-Wohngebiet und Bauland-Agrargebiet haben die beiden Katastralgemeinden Leesdorf und Mitterberg mit bis zu über 15 ha unbebauter Baulandflächen noch am meisten zu bieten. Braiten und Rauhenstein mit bis zu knapp über 8 ha gewidmetem Bauland, befinden sich gleichermaßen noch im Bereich des Erwähnenswerten. In der Kategorie Bauland-Betriebsgebiet hat die Katastralgemeinde Leesdorf noch eine beachtliche Restfläche von 25,7 ha unbebautem Bauland plus 12 ha mit dem Zusatz Aufschließungszone. In der Rubrik Bauland-Sondergebiet sind außer in den Katastralgemeinden Baden, Gamingerhof sowie Weikersdorf wo gar keine zu bebauenden Flächen vorhanden sind, nur minimale Restflächen größtenteils unter einem ha unbebaut. Gebiete zum Zwecke für erhaltenswerte Ortsstrukturen sind im Flächenwidmungsplan Badens generell nicht vorgesehen. Gebiete für Einkaufszentren sind keine unbebauten mehr gewidmet. 14

15 Abbildung 1: Flächenbilanz 2003, Quelle Stadtbaudirektion Baden 15

16 4.2. Potentielle Baulandreserven Abgesehen von den im momentanen Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Baulandreserven wurden von Team IFOER6 auch Flächen analysiert, welche zukünftig umgewidmet werden könnten und somit potentielle Baulandreserven darstellen. Die folgende Darstellung gibt einen Überblick über die Lage dieser Flächen: Abbildung 2: Potentielle zukünftige Baulandreserven der Gemeinde Baden Wie man erkennen kann befinden sich die meisten Flächen außerhalb des Kerngebiets der Großteil von ihnen östlich des Bahndamms. Westlich des Bahndamms bildet hierbei die Martinek-Kaserne südlich des Kerngebiets eine große potentielle Fläche, welche sich einerseits durch die Befindlichkeit in Gemeindeeigentum und andererseits durch die Auflassung im Jahr 2018 und somit Freimachung für eine neue Nutzung als attraktive Erweiterungsfläche anbietet. Einziges Hindernis ist hierbei der Denkmalschutz der bestehenden Kasernengebäude. 16

17 5. Planänderungen Terminologisch betrachtet bezeichnet der Begriff der Planänderung jedwede Form der kategorischen Widmungsänderung im Flächenwidmungsplan. Der Begriff der Planänderung ist ein rechtskonformer Begriff der jede Art der Verschiebung innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Widmungsgefüges ab[deckt]. (Markstein, Melanie, Instrumente und Strategien zur Baulandentwicklung und Baulandmobilisierung in Deutschland, Österreich und der Schweiz, Unveröffentlichte Dissertation, München 2004, S. 82) Die Zweckmäßigkeit dahinter bezieht sich auf die zuständigen Planungsorgane, und soll eben diesen eine notwendige Verbesserung des Flächenwidmungsplanes erleichtern und ermöglichen. Insbesondere in Fällen der Rückwidmung von wertvollem Bauland zu Grünland findet die Planänderung eine besondere Form der Anwendung Allgemeines Planänderungen im Sinne von Widmungsänderungen sind oft notwendig, um eine nachhaltige Entwicklung von Siedlungsgebieten und Regionen und optimale Bodennutzung zu erreichen. Dies beeinflusst jedoch nicht nur die Siedlungs- und Landschaftsstruktur und die Bodennutzung, sondern letztendlich auch den Eigentümer einer Parzelle, welche umgewidmet wird. Eine Umwidmung kann je nach Fall eine enorme Aufwertung oder Abwertung für den Besitzer bedeuten, was nicht selten zu Einsprüchen bis hin zu Instanzengängen bis zum Verfassungsgerichtshof und schließlich eventuell auch Nichtigkeit der Umwidmung mit sich ziehen kann Voraussetzungen Im Niederösterreichischen Raumordnungsgesetz 1976 (im Folgenden kurz NÖROG genannt) wird in 22 geregt, dass ein örtliches Raumordnungsprogramm nur unter gewissen Bedingungen abgeändert werden darf. Insbesondere 22 Abs. 1 regelt die wichtigsten Grundzüge der Voraussetzungen für eine Abänderung: 17

18 Ein örtliches Raumordnungsprogramm darf nur abgeändert werden: 1. wegen eines rechtswirksamen Raumordnungsprogrammes des Landes oder anderer rechtswirksamer überörtlicher Planungen, 2. wegen wesentlicher Änderung der Grundlagen, 3. wegen Löschung des Vorbehaltes, 4. wenn sich aus Anlass der Erlassung oder Abänderung des Bebauungsplanes eine Unschärfe des örtlichen Raumordnungsprogrammes zeigt, die klargestellt werden muss, 5. wenn dies zur Verwirklichung der Ziele des Entwicklungskonzeptes dient, 6. wenn im Einvernehmen mit dem Grundeigentümer Bauland in Grünland umgewidmet werden soll, wobei die geschlossene Siedlungsentwicklung nicht beeinträchtigt und die Ausnützung günstiger Lagevorteile nicht behindert wird. Diese sechs Punkte stellen also die Ausgangskriterien für eine Abänderung und somit Umwidmung von Bodenparzellen dar. Besonders wichtig erscheint hierbei die Ziffer 2, welche für eine Abänderung eine umfassende Grundlagenforschung voraussetzt und wegen welcher Regelung bereits die eine oder andere Abänderung nicht rechtskräftig wurde. Interessant erscheint hierbei auch die Ziffer 6, welche es ermöglicht, eine als Bauland gewidmete Fläche mit dem Einverständnis des Grundeigentümers unter gewissen Gegebenheiten in Grünland rückzuwidmen. Da dies jedoch einen Kapitalverlust für den Eigentümer darstellt, ist eine solche Rückwidmung eher unwahrscheinlich. Des Weiteren müssen Widmungen mit überörtlichen Planungen und Raumordnungsprogrammen konform sein und durch 22 NÖROG werden auch noch zusätzliche Bedingungen definiert, welche die Möglichkeit einer Um- und Rückwidmung verhindern können wie zum Beispiel die Durchführung einer strategischen Umweltprüfung. 18

19 6. Rückwidmungen Im nachstehenden Kapitel werden die Ursachen, Voraussetzungen und Bedingungen für Rückwidmungen näher erläutert. 6.1 Allgemeines Im Rahmen der örtlichen Raumplanung kann des Öfteren der Fall eintreten, dass eine Gemeinde mit dem Verlangen konfrontiert wird Bauland neu auszuweisen. Um diesen Ansprüchen gerecht werden zu können, müssen im Gegenzug gewisse andere Flächen von Bauland in Grünland rückgewidmet werden. 6.2 Voraussetzungen Laut NÖROG 24 ist die Gemeinde verpflichtete dem Grundeigentümer eine angemessene Entschädigung für jene vermögensrechtlichen Nachteile zu leisten, die durch Änderung von Baulandwidmungsarten in andere Widmungsarten durch folgende Änderungen entstanden sind: 1.) Durch die Umwidmung muss die Bebaubarkeit ausgeschlossen sein oder weitgehend verringert worden sein. 2.) Alle Voraussetzungen, welche die NÖ Bauordnung an die Bebaubarkeit der betreffenden Grundfläche stellt, müssen mit Ausnahme einer allenfalls noch erforderlichen Bauplatzerklärung gem. 11 Abs. 2 der NÖ Bauordnung 1996 sowie einer Bausperre nach 23 bereits erfüllt gewesen sein. 3.) Die natürliche Baulandeignung darf nicht durch Hindernisse im Sinne von 15 Abs. 3 Z. 1 bis 3 und 5 bedroht gewesen sein. 19

20 Als vermögensrechtliche Nachteile nach Abs. 1 sind folgende in Betracht zu ziehen: 1.) die Aufwendungen, die der Grundeigentümer oder mit seiner Zustimmung ein Dritter im Vertrauen auf die Bebaubarkeit der Grundfläche für deren Baureifmachung getätigt hat, 2.) die Minderung jenes Wertes der Grundfläche, der einem vorangegangenen Erwerbsvorgang (Kauf, Tausch, Erbteilung u.dgl...) konkret zugrunde gelegt worden war, soweit dieser den ortsüblichen Wert zum Zeitpunkt des Erwerbsvorganges nicht überstiegen hat und 3.) entrichtete Aufschließungs- bzw. Ergänzungsabgabe einschließlich allfälliger Vorauszahlungen. Die Entschädigung des Grundbesitzers ist an die Grundlage des österreichischen Verbraucherpreisindexes anzupassen. 6.2 Bedingungen und Zweckmäßigkeit einer Rückwidmung Rückwidmungen bedürfen einer gesetzlichen Grundlage und des Bestehens eines öffentlichen Interesses. Es sind in gleicher Weise die Interessen der Gemeinde sowie der Liegenschaftseigentümer gegeneinander abzuwägen. Durch die Rückwidmung eines Grundstückes werden die Nutzbarkeitsmöglichkeiten des Grundeigentümers nicht nur beschränkt, sondern ökonomisch betrachtet auch zurückgesetzt. Den Sprüchen des Verfassungsgerichtshofes folgend, sind diese wirtschaftlichen Einbußen durch Entschädigungszahlungen auszugleichen. 20

21 6.3 Beispiel einer Rückwidmung: Erkenntnis Mauerbach NÖROG Abs. 1 Z 2; Änderung des Flächenwidmungsplans der Gemeinde Mauerbach betreffend die Umwidmung eines Grundstückes von Bauland-Wohngebiet in Grünland-Parkanlage mangels sachlicher Begründung angesichts intensiver Nutzungsbeschränkung gesetzwidrig; Widerspruch zum Gleichheitssatz. Die betroffene Liegenschaft EZ 173, Grundstücksnummer 245/4 befindet sich in der KG Mauerbach. Diese wurde mittels Verordnung der Marktgemeinde Mauerbach vom 2. September 1990 in die Widmungs- und Nutzungsart von Bauland-Wohngebiet und Grünland-Grüngürtel in die einheitliche Nutzungs- und Widmungsart Grünland- Parkanlage abgeändert. Die Antragsteller sind Eigentümer der Liegenschaft und bekämpften die sie betreffende Umwidmung. Die Gesetzwidrigkeit der Verordnung begründeten die Antragsteller wie folgt: keine erforderliche Grundlagenforschung in einem größeren räumlichen Rahmen die Liegenschaft stellt eine Baulücke dar und nicht eine überdimensionierte, isoliert gelegene Baulandreserve Erläuterung zur Flächenwidmungsplanänderung unzureichend Fachliches Gutachten nicht berücksichtigt Verstoß gegen gesetzliche Leitziele des NÖROG 1976 Keine Eignung zur Biotopvernetzung Gemeindezentrum benötigt keine neuen öffentlichen Grünflächen (0,5 km entfernt) Umwidmung nur im Interesse der Bewohner der angrenzenden Siedlung (Spielplatz, Abkürzungen) 21

22 Begründung der Gemeinde und der Niederösterreichischen Landesregierung: Wienerwald Deklaration verlangt Einschränkung der Siedlungsentwicklung und Rückwidmung eventueller überdimensionierter Baulandflächen Neubau des Gemeindezentrums und verdichteter Siedlungsbereich im Ortszentrum benötigen mehr öffentliche Grünflächen Freiräume (die Liegenschaft) sind wesentliche Elemente jeder Ortsplanung Liegenschaft der Antragsstellers eignet sich durchaus für Biotopvernetzung, da ein Teil auch schon als Grünland-Grüngürtel gewidmet war Das Urteil des Verfassungsgerichtshofs: Die Grundlagenforschung der Marktgemeinde Mauerbach reichte zwar aus, um dem Gemeinderat eine Meinungsbildung zu ermöglichen und eine Interessensabwägung hinsichtlich der Auswahl der umzuwidmenden Baulandgrundstücke vorzunehmen. Jedoch ist die Widmungsänderung der Liegenschaft von Bauland-Wohngebiet und Grünland- Grüngürtel in Grünland-Parkanlage der Antragssteller durchaus rechtswidrig. Sie widerspricht dem Gleichheitssatz in zweierlei Hinsicht. Einerseits wegen dem Fehlen einer sachlichen Begründung für die völlige Umwidmung in Grünland, nachdem schon ein Teil als Grünland-Grüngürtel gewidmet war. Andererseits weil die wirtschaftliche Entwertung der Liegenschaft nicht berücksichtigt wurde. 22

23 7. Zusammenfassung Baulandhortung und mobilisierung und die mit diesen Phänomenen Hand in Hand gehenden Themen Planänderung und Rückwidmung sind zunehmend von essentieller Bedeutung für die kommunale Planung. Baden stellt hier keine Ausnahme dar. Im innerstädtischen Bereich beziehungsweise der Katastralgemeinde Baden selbst, stehen baulandmäßig nicht mehr viele Möglichkeiten offen. Mit der strikten Setzung von Siedlungsgrenzen ist hier die Ausfransung der Siedlungsränder auch bereits einigermaßen gut eingedämmt. Fraglich ist die Zukunft der bereits gewidmeten, größtenteils Industrie- beziehungsweise Gewerbeflächen, Bauflächen. Mit bis zu fast 50 ha Restbauflächen ist das eine nicht zu unterschätzende Größe. Auch die in absehbarer Zeit leer werdende Martinek-Kaserne im Süden Badens ist bis zu diesem Zeitpunkt noch fraglich. Leider war keinerlei Information seitens der Stadtbaubehörde zu etwaigen künftigen Planungen und Vorhaben zu bekommen. Im innerstädtischen Bereich steht die Baulandhortung nicht wirklich im Mittelpunkt des Geschehens, beziehungsweise hat eher weniger Bedeutung. Hier werden im Eigentlichen nur noch Rückhalteflächen für etwaige von der Gemeinde selbst geplanten Infrastruktureinrichtungen gewidmet. 23

24 8. Quellenverzeichnis Strukturanalyse des Teams IFOER5 im Rahmen des Projekts 2 für den Fachbereich IFIP Auer, Martin, Die Änderung des Flächenwidmungsplans, Wien 1998 Einig Klaus, Baulandpolitik und Siedlungsflächenentwicklung durch Regionales Flächenmanagement, In: Bauland- und Immobilienmarktbericht 2003, Bonn 2003 Kleewein Wolfgang, Vertragsraumordnung, Wien 2003 Markstein, Melanie: Instrumente und Strategien zur Baulandentwicklung und Baulandmobilisierung in Deutschland, Österreich und der Schweiz, Unveröffentlichte Dissertation, München 2004 Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz 1976 Strukturanalyse des Teams IFOER5 im Rahmen des Projekts 2 für den Fachbereich IFIP (vgl. online im Internet a) anagement/05 Veroeffentlichungen.html 24

25 9. Abbildungsverzeichnis ABBILDUNG 1: FLÄCHENBILANZ 2003, QUELLE STADTBAUDIREKTION BADEN ABBILDUNG 2: POTENTIELLE ZUKÜNFTIGE BAULANDRESERVEN DER GEMEINDE BADEN