Übungen Sachenrecht Bauhandwerkerpfandrecht Dr. iur., Rechtsanwalt Lehrbeauftragter an der Universität Zürich Eichenberger Blöchlinger & Partner Stadtturmstrasse 17, 5401 Baden
Agenda Ziele Falllösungstechnik 1. Teil: Fall A: Sachverhalt, Skizzen, Fallprobleme 2. Teil: Fall A: Qualifikation der Rechtsverhältnisse und Übersicht über die daraus resultierenden Ansprüche 3. Teil: Fall A: Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen (Bauhandwerkerpfandrecht) 4. Teil: Fall A: Lösung Folie 2
Agenda (Fortsetzung) 5. Teil: Fall B: Sachverhalt, Skizze 6. Teil: Fall B: Bemerkungen zur Falllösung 7. Teil: Fall B: Lösungen Folie 3
Ziele der Übung zum Bauhandwerkerpfandrecht Grundlagen Falllösungsmethodik Sinn und Zweck, System des Bauhandwerkerpfandrechts Voraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechts Doppelzahlungsproblematik praxisrelevante Spezialfälle (z.b. Mieterbau, Bauleistungen für öffentliche Grundstücke) Folie 4
Falllösungstechnik Sachverhalt mehrmals genau lesen Skizze erstellen Probleme erfassen (strittige Punkte etc.) Suche nach den relevanten Rechtsgrundlagen Zuordnung des Sachverhalts zu den relevanten Normen Lösung sauber aufbauen (Systematik, Zwischenresultate, Resultat etc.) Folie 5
1. Teil: Sachverhalt Fall A Die Meier AG ist Mieterin von Gewerberäumen im Rohzustand in einem Gewerbezentrum der Vischer AG. Der Mietvertrag gestattet ihr, bauliche Änderungen und Ergänzungen vorzunehmen, verbunden mit der Pflicht, bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wiederherzustellen. Am 21. Juli 2015 betraute die Meier AG die Weber Uni GmbH mit der Ausführung verschiedener Arbeiten für die Belüftung der gemieteten Räume. Die Weber Uni GmbH baute daraufhin verschiedene Rohre und Klimageräte in die von der Meier AG gemieteten Räume ein. Sie schloss ihre Arbeiten am 20. November 2015 bis auf 3 fehlende Zierleisten ab und stellte gleichentags Rechnung für CHF 34'000.-. Am 15. Dezember 2015 wurden die erwähnten Zierleisten eingebaut. Folie 6
1. Teil: Fragestellung Fall A Am 16. März 2016 werden Sie von Peter Weber, dem Geschäftsführer der Weber Uni GmbH, zwecks juristischem Beistand aufgesucht. Er teilt Ihnen mit, dass die Forderung von CHF 34'000.- weiterhin offen sei und über die Meier AG wohl bald der Konkurs eröffnet werde. Was ist zu tun? Folie 7
1. Teil: Skizze zum Sachverhalt Fall A V AG Mietvertrag M AG Fr. 34'000.- Werkvertrag WU GmbH Folie 8
1. Teil: Skizze zum zeitlichen Ablauf Fall A? B 20.11.15 D 16.03.16 t A 21.07.15 C 15.12.15 E A. Mietvertrag B. Werkvertrag (21. Juli 2015) C. «Abschluss» der Arbeiten (20. November 2015) D. Montage der Zierleisten (15. Dezember 2015) E. Beratung (heute; 16. März 2016) Wichtige Frage: Fristbeginn? Fristablauf? Folie 9
1. Teil: Problemstellungen Fall A Qualifikation der Rechtsverhältnisse Anspruchsberechtigung Bauhandwerkerpfandrecht verpflichtete Person Mieterbau Pfandobjekt Eintragungsfrist Folie 10
2. Teil: Fall A: Qualifikation der Rechtsverhältnisse und Übersicht über die daraus resultierenden Ansprüche Qualifikation der Rechtsverhältnisse M AG V AG - Mietvertrag nach Art. 253 ff. OR (Sachverhalt) M AG WU GmbH - Werkvertrag nach Art. 363 ff. OR - Werklieferungsvertrag (Art. 365 Abs. 1 OR) - Abgrenzungsfragen: Kauf mit Montagepflicht? - Fälligkeit der Werklohnforderung? Folie 11
WU GmbH V AG - kein Vertragsverhältnis - Art. 672 ZGB (BGE 134 III 147 ff.) Übersicht über die verschiedenen Ansprüche WU GmbH gegen M AG - Leistung der Vergütung von Fr. 34'000.- (Fälligkeit mit Ablieferung des Werks: 20. November 2015) Folie 12
WU GmbH gegen V AG - keine vertraglichen Ansprüche - Bauhandwerkerpfandrecht: Anspruch auf Eintragung? (vgl. Folien Nr. 14 ff.) Folie 13
3. Teil: Fall A: Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen Prüfung des Anspruchs auf Eintragung der WU GmbH Übersicht über die Voraussetzungen Anspruchsberechtigung geschützte Bauleistung bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt Fehlen hinreichender anderer Sicherheiten Einhaltung der Frist (keine Verwirkung) Folie 14
Anspruchsberechtigung Handwerker und Unternehmer (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) Handwerker - Ausführung spezieller Bauleistungen - Schreiner, Dachdecker etc. Unternehmer - ziehen Subunternehmer bei - General- oder Totalunternehmer etc. Folie 15
Anspruchsberechtigung (Fortsetzung) Tätigkeit der WU GmbH: Montage eines Klima- oder Belüftungssystems WU GmbH fällt unter den Begriff «Handwerker» Fazit: Anspruchsberechtigung in Bezug auf WU GmbH ist gegeben. Folie 16
Geschützte Bauleistung Grundsatz: Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB «zu Bauten oder anderen Werken» - «primäre Bauleistungen» - Bauleistung muss Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück dienen. - Akzession oder physische Einwirkung - Bauten oder andere Werke - Alles, was mit technischer Hilfe ober- oder unterirdisch mit dem Boden verbunden ist (Gebäude, Strasse, etc.). - i.c. Gebäude Folie 17
Geschützte Bauleistung (Fortsetzung) «zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder dergleichen» - «sekundäre Bauleistungen» - Hier nicht relevant, da eine primäre Bauleistung vorliegt. Lieferung von «Material und Arbeit» oder «Arbeit allein» - Arbeit ist immer erforderlich! - Material und Arbeit: z.b. Hausanstrich, mit Lieferung der Farbe Folie 18
Geschützte Bauleistung (Fortsetzung) Lieferung von «Material und Arbeit» oder «Arbeit allein» (Fortsetzung) - Arbeit allein: Aushub- oder reine Montagearbeiten - kein Pfandrechtsschutz für: reine Materiallieferungen (vgl. aber BGE 103 II 33 ff. [35]) intellektuelle Bauleistungen (z.b. BGE 119 II 426 ff.) blosse Unterhaltsarbeiten - i.c. Einbau versch. Rohre und Klimageräte: Lieferung von Material (Rohre, Geräte) und Arbeit (Einbau) (BGE 116 II 677 ff.) Folie 19
Geschützte Bauleistung (Fortsetzung) Lieferung von «Material und Arbeit» oder «Arbeit allein» (Fortsetzung) - Rohre und Geräte werden vom «Lieferanten» in das Gebäude eingebaut (Bestandteile) und zu einem System zusammengeführt. Fazit: Geschützte Bauleistung (Lieferung von «Material und Arbeit» zu «Bauten oder anderen Werken») ist gegeben. Folie 20
Bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt Pfandobjekt ist Grundstück, dem Bauarbeiten zugekommen sind. i.c. also Grundstück der Vischer AG (Gewerbezentrum) Keine andere hinreichende Sicherheit Art. 839 Abs. 3 ZGB Eintragungsanspruch ist subsidiärer Natur gem. Sachverhalt keine anderen Sicherheiten Folie 21
Sonderfall Mieterbau i.c. ist nicht Grundeigentümerin (V AG) sondern die Mieterin (M AG) Vertragspartnerin und Schuldnerin der WU GmbH Art. 837 Abs. 2 ZGB: Auch Handwerker/Unternehmer, der Mieter zum Schuldner hat, ist berechtigt, Eintragung zu verlangen (vgl. auch BGE 126 III 505 ff.). Achtung: Einschränkende Voraussetzung der Zustimmung des Grundeigentümers! Folie 22
Sonderfall Mieterbau (Fortsetzung) i.c. liegt Zustimmung vor Pfandobjekt ist das Grundstück der V AG: Der Anspruch auf Eintragung richtet sich somit gegen die V AG. Fazit: Obwohl die WU GmbH nicht die Grundeigentümerin (V AG) sondern die Mieterin (M AG) zur Schuldnerin hat, ist sie grundsätzlich berechtigt, die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts zu verlangen. Folie 23
Einhaltung der Frist (Art. 839 Abs. 2 ZGB) Verwirkungsfrist (4 Monate) Fristbeginn: Vollendung der Arbeiten - i.c. Fristbeginn am 20. Nov. 2015 (BGE 53 II 216 ff. [220]) Wahrung durch Eintragung im Grundbuch - i.c. Ablauf der Frist am 21. März 2016 (d.h. letzter Tag) 1. Zwischenresultat Die Voraussetzungen für einen Anspruch der WU GmbH gegen die V AG auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts sind gegeben. Folie 24
Eintragung im Grundbuch Bauhandwerkerpfandrecht ist mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht (Entstehung mit Eintragung im Grundbuch) Eintragung erfolgt nur, wenn die vorher geprüften Voraussetzungen erfüllt sind (wichtig: Frist!) Normalfall: gerichtliches Eintragungsverfahren 2. Zwischenresultat Entstehung des Bauhandwerkerpfandrechts erfordert Grundbucheintragung. Diese ist i.c. noch zu veranlassen. Folie 25
4. Teil: Fall A: Lösung Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist zu veranlassen - Ablauf der Frist am 21. März 2016 - Begehren um provisorische Eintragung (superprovisorische Anordnung) - Inhalt des Begehrens: vgl. etwa Formular und Merkblatt Gerichte Zürich weiteres Vorgehen gegen die M AG Folie 26
5. Teil: Sachverhalt Fall B Nehmen Sie an, die Vischer AG liess das Gewerbezentrum von der Goll & Urner Generalbauunternehmung AG erstellen. Die Goll & Urner AG übertrug die Ausführung verschiedener Sanitärarbeiten an die Weber Uni GmbH. Die Rechnung der Weber Uni GmbH wurde von der Goll & Urner AG trotz Mahnung nicht beglichen. Drei Monate nach Vollendung der Sanitärarbeiten durch die Weber Uni GmbH wird über die Goll & Urner AG der Konkurs eröffnet. Die Weber Uni GmbH macht nun ihre aus der Ausführung der Sanitärarbeiten resultierende Forderung gegen die Grundeigentümerin Vischer AG geltend. Folie 27
5. Teil: Fragestellungen Fall B Peter Weber fragt Sie auch diesbezüglich um Rat. Er teilt Ihnen mit, die Vischer AG habe sich der Zahlung für die Sanitärarbeiten widersetzt, weil sie bereits sämtliche diesbezüglichen Forderungen der Goll & Urner AG beglichen habe. Wie beraten Sie Peter Weber? Würde sich an Ihrer Einschätzung etwas ändern, wenn die Weber Uni GmbH keine Sanitärarbeiten ausgeführt, sondern der Goll & Urner AG einen Bagger für die Umgebungsarbeiten um das Gewerbezentrum vermietet hätte? Folie 28
Wie würden Sie Peter Weber nur dem Grundsatz nach beraten, wenn nicht die Vischer AG, sondern die Gemeinde Musterdorf Grundeigentümerin wäre, und es sich nicht um ein Gewerbezentrum, sondern um ein Schulhaus handeln würde? Folie 29
5. Teil: Skizze zum Sachverhalt Fall B V AG Generalunternehmervertrag GU AG Werklohnforderung Werkvertrag WU GmbH Folie 30
6. Teil: Bemerkungen zur Lösung von Fall B Subunternehmerproblematik Schuldner des Eintragungsanspruches ist der jeweilige Grundeigentümer (Eintragungsanspruch ist realobligatorischer Natur) Klage gegen Eigentümer gem. Grundbuch (i.c. V AG) Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB: Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts «sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer [ ] zum Schuldner haben» Folie 31
Subunternehmerproblematik (Fortsetzung) Schuldner der WU GmbH ist die GU AG GU AG hat WU GmbH (Subunternehmerin) beigezogen, fällt also unter den Begriff «Unternehmer» Subunternehmer kann seinen Anspruch selbständig und unabhängig von seinem Vormann geltend machen. Folge: Doppelzahlungsrisiko des Grundeigentümers! Folie 32
7. Teil: Fall B: Lösungen Frage 1: Lösung keine Forderung aus Werkvertrag gegen V AG Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts ist zu veranlassen - Pfandobjekt: Grundstück der V AG - Verpflichteter hinsichtlich Eintragungsanspruch: V AG - Begehren um provisorische Eintragung (superprovisorische Anordnung) weiteres Vorgehen gegen die GU AG Folie 33
Frage 2: Bemerkungen und Lösung Frage der pfandgeschützten Leistung (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB) Sekundäre Bauleistung? «Der Zusatz «und dergleichen» dürfte bedeuten, dass letztlich jede Lieferung von Material und Arbeit oder Arbeit allein auf einem Grundstück pfandberechtigt sein wird, wenn und soweit sie nur mit einem konkreten Bauvorhaben im Zusammenhang steht.» (BGE 136 III 6 [13 f.]) Folie 34
Frage 2: Bemerkungen und Lösung (Fortsetzung) Prüfprogramm: - 1. Bauvorhaben (Erstellung, Reparatur, etc. einer Baute oder eines anderen Werks) ist zwingende Voraussetzung. - 2. Daraus folgt, dass primäre Bauleistungen ebenfalls zwingend vorausgesetzt werden. - 3. Sekundäre Bauleistungen müssen primäre Bauleistungen unterstützen oder Voraussetzung für solche sein (Zusammenhang). - 4. Dieser Zusammenhang mit primären Bauleistungen muss (sehr) eng sein. D.h. kein Pfandrechtsschutz für Transporte, Vermietung von Baumaschinen, etc. Folie 35
Frage 2: Bemerkungen und Lösung (Fortsetzung) Lösung - Vermietung von Baumaschinen stellt keine pfandgeschützte Leistung dar. - Folge: Kein Pfandrechtsschutz. Frage 3: Bemerkung und Lösung Errichtung von Bauhandwerkerpfandrechten an Grundstücken im Verwaltungsvermögen nicht möglich. Lösung: Geltendmachung der Bürgschaftshaftung nach Art. 839 Abs. 4 ZGB. Folie 36
Besten Dank! Folie 37
EB&P thurnherr@ebp-law.ch Dr. iur., Rechtsanwalt Lehrbeauftragter an der Universität Zürich Eichenberger Blöchlinger & Partner Advokatur, Notariat, Mediation Stadtturmstrasse 17 5401 Baden Folie 38