Auswirkungen der Migration auf Immobilienmärkte Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln 1
Zahlen und Fakten zum IMMOBILIENMARKT NRW UND DEN FLÜCHTLINGEN
Anzahl der Flüchtlinge in NRW bereits 2014 deutlich gestiegen. 80000 70000 60000 50000 40000 30000 # Asylerstanträge in NRW im Jahresvergleich +? % + 67 % + 69 % 20000 10000 0 2013 2014 2015 Jan 16 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Bundesamts für Migration und Flüchtlinge 3
Wohnungspolitische Instrumente unterscheiden sich nach Stand des Asylverfahrens. Erstunterbringung Integration der Schutzberechtigten in den Wohnungsmarkt Asylverfahren (2-12 Monate) Familiennachzug? 4
Die Politik hat Einiges zur Beschleunigung des Baus von Erstunterbringungen gemacht. Nun ist eine pragmatische Umsetzung gefragt! Änderungen im Baurecht Änderungen im Energieeinsparrecht bei Gebäuden Überlassung von Liegenschaften der BImA Beschleunigte Vergabeverfahren Eigenbedarfskündigung + Beschlagnahmung möglichst vermeiden 5
Die Haushaltsentwicklung und damit die Wohnungsnachfrage verläuft in NRW zunehmend polarisiert. Entwicklung der Haushaltszahlen bis zum Jahr 2040 (ausgehend von der Haushaltszahl 2014) Quelle: NRW.BANK 2016, Daten: IT.NRW 2015 6
Anteil der Haushalte mit wohnbezogenen Transferleistungen in NRW hoch. in Prozent 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Mindestsicherungsquote Haushalte Wohngeld-Haushalte in NRW 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Reform 2009 Reform 2016? Nordrhein-Westfalen Deutschland Wohngeld_HH Quelle: Sozialberichterstattung, Statistische Ämter des Bundes und der Länder Quelle: IT.NRW 7
Preisdynamik (=fehlendes Angebot) im unteren Preissegment besonders hoch. Mietpreisdynamik 2013-14 (%) Entwicklung des preisgünstigen Viertels der Angebotsmiete (Wiedervermietung und Erstvermietung) 2013 bis 2014 Bestand und Neubau unteres Preisviertel 2,6 Bestand 2,2 Neubau 1,9 0 1 2 3 in Prozent Quelle: NRW.BANK 2016 Quelle: NRW.BANK 2015, Daten: empirica-preisdatenbank (Quelle: empirica-systeme) 8
Der Neubau hat angezogen, ist aber noch unter dem prognostizierten Bedarf (ohne aktuelle Flüchtlinge!). 60.000 Fertiggestellte Wohnungen in Wohngebäuden 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Baufertigstellungen jährlicher Bedarf lt. Prognose BBSR Quelle: IT.NRW, NRW.BANK, BBSR 9
Die aktuelle Flüchtlingszuwanderung erhöht den Neubaubedarf (nach Nutzung des Leerstands) in NRW zum Teil erheblich. Zusätzlicher Wohnungsneubaubedarf (nach Nutzung des Leerstands) Variante A: Verteilung der Flüchtlinge nach Landesschlüssel Variante B: Verteilung der Flüchtlinge analog zur Verteilung der bereits ansässigen Landsleute Residenzpflicht für anerkannte Flüchtlinge! Quelle: NRW.BANK 2016, Daten: IT.NRW 2015 10
Gründe für fehlenden PREISGÜNSTIGEN WOHNRAUM
Ohne hinreichendes Bodenangebot sind alle Maßnahmen zur Steigerung des Wohnungsangebots (nahezu) wirkungslos. 18 Entwicklung der durchschnittlichen täglichen Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsflächen Hektar pro Tag 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1993-2000 2001-2004 2005-2008 2009-2012 2013-2014 Siedlungsfläche Verkehrsfläche Quelle: Umweltökonomische Gesamtrechnung der Länder, Statistische Ämter des Bundes und der Länder 12
Gestiegene Bodenpreise verteuern das Bauen in den Ballungsgebieten. Entwicklung des Preises für baureifes Land von 2005 bis 2014 in Prozent Quelle: NRW.BANK 2015, Daten: OGA NRW 13
Die energetischen Vorgaben verursachen hohe Kosten bei zweifelhaftem betriebs- und volkswirtschaftlichem Nutzen. 50 Entwicklung der Bauwerkkosten 2010-2014 in Prozent in Prozent 45 40 35 30 25 20 15 10 9 6 3 27 EnEV 2016 + EEWärmeG EnEV (2002-14), WSchV 1995/HeizAnlV bis 2002, EEWäremeG ab 2009 zusätzliche Anforderungen [KG 300/400] Preisentwicklung 5 0 Quelle: Walberg et al. 2015 14
Gestiegene Qualitätsanforderungen verteuern das Wohnen. Aus: Bericht der Baukostensenkungskommission (Hervorhebung nicht im Original) 15
Grunderwerbsteuer in NRW im Ländervergleich mit am höchsten. Thüringen Schleswig-Holstein Sachsen-Anhalt Sachsen Saarland Rheinland-Pfalz Nordrhein-Westfalen Niedersachsen Mecklenburg-Vorpommern Hessen Hamburg Bremen Brandenburg Berlin Bayern Baden-Würtemberg Grunderwerbsteuersatz 0 1 2 3 4 5 6 7 16
Die HOAI treibt die Kosten. 130 2010 = 100 120 110 100 90 80 70 60 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Baubeogene Architektur- und Ingenieurdienstleistungen VPI 17
Die meisten Kostentreiber sind politisch in Grenzen gestaltbar sofern der Wille vorhanden ist. 45 Verteilung der erfassten Kostentreiber 2000-2014 für den Wohnungsbau am Beispiel von Wachstumsregionen bzw. Ballungsgebiete, Bezug: Typengebäude MFH in Prozent 40 35 30 25 20 15 10 5 0 3,7 11,2 5,2 19,3 Vorgaben/Anforderungen der Kommunen Vorgaben/Anforderungen von Bund und Ländern Baulandpreise Baupreise und Nebenkosten Quelle: Walberg et al. 2015 18
Wirkungen und Nebenwirkungen sonstiger WOHNUNGSPOLITISCHER MAßNAHMEN
Eingriffe in das Mietpreissystem bedrohen den Mietwohnungsmarkt. Mietpreisbremse Reform des Mietspiegels Mietstopp
Der Soziale Wohnungsbau kann soziale Durchmischung fördern, aber den Wohnraummangel nicht beseitigen. 25 Anteil der sozialen Wohnraumförderung an der Baufertigstellung in NRW insgesamt in % 20 IN PROZENT 15 10 5 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 21
Anpassung der allgemeinen AfA statt Sonder-AfA. VERTEILUNG DER BAUWERKSKOSTEN IN % Rohbau Ausbau 46,3 54,1 53,7 45,9 2000 2014 Quelle: Walberg et al. 2015 22
Für Fragen und Anregungen stehe ich gerne zur Verfügung. Kontaktdaten Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln Pohligstraße 1 50969 Köln Tel: +49 (0) 221 / 470-5356 Fax: +49 (0) 221 / 470-5350 E-Mail: arentz@wiso.uni-koeln.de Hier können Sie den iwp-newsletter bestellen. 23