Prof. Dr.-Ing. Reinhold Rauh Kostenermittlung im Schlüsselfertigbau Grundlagen Angebotsorganisation Kalkulationsmethoden Planungshonorare Nachträge Anwendungsbeispiele Arbeitsmittel J3 Werner Verlag 2009
Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis 1 Einführung 1 Teil A Grundlagen 9 2 Organisation 9 2.1 Unternehmensorganisation 9 2.2 Organisation der Angebotsbearbeitung 13 2.3 Projektorganisation 20 3 Rechtliche Grundlagen 22 3.1 Allgemeine rechtliche und vertragliche Bestimmungen 23 3.1.1 Vertragstypen 23 3.1.1.1 Werkvertrag ( 631 ff. BGB; VOB) 23 3.1.1.2 Dienstvertrag ( 611-630 BGB)...'. 23 3.1.1.3 Geschäftsbesorgungsvertrag ( 675 ff. BGB) 24 3.1.1.4 Mietvertrag ( 535-580 a BGB) 24 3.1.1.5 Kaufvertrag ( 433-479 BGB) 24 3.1.2 Allgemeine schuldrechtliche Vorschriften 25 3.2 SF-Bauverträge 29 3.2.1 Bauvertragstypen und Vergütungsregelungen 32 3.2.1.1 Einheitspreisvertrag 32 3.2.1.2 Detail-Pauschalvertrag 34 3.2.1.3 Global-Pauschalvertrag 36 3.2.1.4 Neue Formen der Vergütungsregelung 39 3.2.2 Allgemeine Bestimmungen eines SF-Bauvertrags 42 3.2.3 Vertragsinhalt: Anlagentechnik 49 3.2.4 Vertragsinhalt: Planungsleistungen 51 3.2.5 Vertragsinhalt: Leistungen des Objektbetriebs 59 3.2.6 Sonderfall: Bauträgervertrag 60 3.3 Nachunternehmervertrag (GU/NU) 62 3.4 Planungsverträge 67 3.4.1 Rechtliche Grundlagen 67 3.4.2 Bestimmungen zu Planungsverträgen 69 3.4.2.1 Gegenstand des Planungsvertrags 69 3.4.2.2 Stufenweise Beauftragung von Leistungsteilen 75 3.4.2.3 Durchführungsbestimmungen 75 3.4.2.4 Honorarvereinbarung 77 3.4.3 Verträge über verschiedene Fachplanungsbereiche 78 4 Ausschreibungs- und Vergabeverfahren 80 4.1 Vergabeaspekte öffentlicher Auftraggeber im SF-Bau 80 4.2 Vergabeverfahren für Bauleistungen 82 VII XV XXI IX
4.3 Vergabeverfahren für Planungsleistungen 86 4.4 Elektronisches Ausschreibungsverfahren 86 5 Information, Kommunikation und EDV 89 5.1 Datenbanken 89 5.1.1 Produktdatenbanken 89 5.1.2 Vorschriftendatenbanken 91 5.1.3 Ausschreibungsdatenbanken 93 5.1.4 Baukostendatenbanken 95 5.2 Informations- und Kommunikationssysteme 97 5.2.1 Internetbasiertes Projektmanagement 97 5.2.2 Workflow-Planung 99 5.2.3 Baustellenkommunikation 99 5.3 Planung und Organisation 100 5.3.1 CAD - Computer aided design 100 5.3.2 Projektmanagementsoftware 102 5.4 AVA und Baukalkulation 104 5.4.1 Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung -AVA 104 5.4.2 Baukalkulation 105 5.5 Datenaustausch 108 6 Leistungsbeschreibungen 110 6.1 Leistungsverzeichnis 111 6.1.1 LV-Positionen 112 6.1.2 Vorformulierte Positionstexte 121 6.1.3 LV-Mengenansätze 125 6.1.4 Gliederung des Leistungsverzeichnisses 128 6.2 Leistungsprogramm 136 6.3 Raumbücher 150 Teil B Preisermittlung im Schlüsselfertigbau 155 7 Methoden der Kosten- und Preisermittlung 155 7.1 Begriffe 155 7.2 Methodenübersicht 158 7.3 Planungsorientierte Kostenermittlungsverfahren 159 7.3.1 Kostenermittlung mit Nutzeinheiten (NE) 159 7.3.2 Objektbezogene Kostenermittlung 161 7.3.3 Bauelementbezogene Kostenermittlung 163 7.4 Ausführungsorientierte Kostenermittlung 164 7.4.1 Gewerkekostenermittlung mit Wägungsanteilen 164 7.4.2 Kostenermittlung Kostenermittlung mit Teilleistungspreisen 171 7.4.3 Kostenermittlung mit Leitpositionen 181 7.4.4 Kostenartenkalkulation (Baukalkulation) 188 7.5 Methodenauswahl 188 8 Grundlagen des Rechnungswesens 193 8.1 Grundlagen und Begriffe 193 8.2 Unternehmensrechnung (externe Erfolgsrechnung) 197 8.2.1 Baukontenrahmen/kaufmännische Kostenarten 199
8.2.2 Einfache Buchführung 205 8.2.3 Doppelte Buchführung (Doppik) 206 8.2.4 Bilanz/Gewinn- und Verlustrechnung 209 8.3 Kosten- und Leistungsrechnung: Baubetriebsrechnung (interne Erfolgsrechnung) 215 8.3.1 Kostenrechnung 215 8.3.2 Leistungswertermittlung 219 8.3.2.1 Leistungswertermittlung mit Einheitspreisen 220 8.3.2.2 Leistungswertermittlung mit Kalkulationskosten 225 8.3.2.3 Leistungswertermittlung auf Grundlage komplexer Kalkulationskosten. 232 8.4 Bauauftragsrechnung 241 9 Kostenartenkalkulation (Zuschlagskalkulation) 243 9.1 Zuschlagskalkulation 245 9.1.1 Zuschlagskalkulation mit vorberechneten Zuschlägen 246 9.1.2 Zuschlagskalkulation über die Angebotssumme 252 9.1.3 Preisangaben im SF-Bau 255 9.1.4 Kostenarten der Baukalkulation im SF-Bau 256 9.1.5 Gliederung der indirekten Kosten 263 9.1.6 Gemeinkostenumlage und Preisbildung bei SF-Projekten 263 9.2 Einzelkosten der Teilleistungen - EKT 266 9.2.1 Lohnkosten 266 9.2.1.1 Lohnstunden-Aufwandswerte 267 9.2.1.2 Grundlohn 276 9.2.1.3 Lohnzusatzkosten 280 9.2.1.4 Lohnnebenkosten 283 9.2.1.5 Mittellohn der Baustelle 284 9.2.1.6 Lohnkosten der Teilleistungen 289 9.2.2 Stoffkosten und Sonstige Kosten 289 9.2.2.1 Bauprodukte: Baustoffe, Bauteile und Anlagen 293 9.2.2.2 Bauhilfsstoffe und Betriebsstoffe 296 9.2.2.3 Verbrauchsstoffe für Rüstung, Schalung und Verbau (RSV) 297 9.2.3 Kosten der Eigengeräte 301 9.2.3.1 Gerätevorhaltung 303 9.2.3.1.1 Geräteabschreibung 304 9.2.3.1.2 Geräteverzinsung 305 9.2.3.1.3 Gerätereparatur 306 9.2.3.1.4 Kalkulatorische Vorhaltekosten 306 9.2.3.2 Kosten der Gerätebereitstellung 314 9.2.4 Fremdkosten 316 9.2.5 SF-Nachunternehmerkosten 317 9.2.6 Projektkosten (Allgemeine Gewerkekosten) 322 9.3 Projekt-Gemeinkosten 327 9.3.1 Zeitabhängige Vorhaltekosten 332 9.3.1.1 Einrichtungen für das Baustellenpersonal 333 9.3.1.2 Baugeräte und Maschinen 333 9.3.1.3 Schalung und Rüstung 333 9.3.1.4 Allgemeine Baustelleneinrichtung 334 9.3.2 Betriebskosten 338 9.3.2.1 Gerätebetrieb 338 XI
9.3.2.2 Allgemeiner Baustellenbetrieb 339 9.3.2.3 Kosten der Bauleitung 342 9.3.3 Zeitfixe Gemeinkosten 344 9.3.3.1 Zeitfixe Kosten der Baustelleneinrichtung 345 9.3.3.2 Zeitfixe Kosten der Projektplanung 346 9.3.3.2.1 Objekt- und Fachplanung 346 9.3.3.2.1.1 Planungsleistungen für die Auftragsvergaben (Leistungsverzeichnisse in der Auftragsphase) 346 9.3.3.2.1.2 Vermessung 347 9.3.3.2.1.3 Arbeitsvorbereitung 347 9.3.3.2.1.4 Abrechnung 348 9.3.3.3 Zeitfixe Sonderkosten 349 9.3.3.3.1 Finanzkosten 349 9.3.3.3.2 Sicherheitsleistungen (Bürgschaften) 359 9.3.3.3.3 Abfindungen, Provisionen 360 9.3.3.3.4 Spezielle Projektrisiken 361 9.3.4 Gemeinkostensplittung im SF-Bau 367 9.4 Allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn 369 9.4.1 Allgemeine Geschäftskosten (AGK) 369 9.4.2 Wagnis und Gewinn (W+G) 372 10 Preisbildung im Schlüsselfertigbau 375 10.1 Gesamt-Pauschalpreis 376 10.2 Angebot mit Gewerkepreisen 382 10.3 Angebot mit Einheitspreisen 388 11 Planungskosten 395 11.1 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 395 11.2 Kosten der Gebäudeplanung 396 11.2.1 Art und Wertanteil der Planungsleistungen 396 11.2.2 Anrechenbare Kosten 407 11.2.3 Schwierigkeitsgrad (Honorarzone) 435 11.2.4 Honorarberechnung 444 11.2.5 Sonderregelungen 447 11.3 Kosten der Tragwerksplanung 449 11.3.1 Art und Wertanteil der Planungsleistungen 449 11.3.2 Anrechenbare Kosten 453 11.3.3 Schwierigkeitsgrad (Honorarzone) 457 11.3.4 Honorarberechnung 461 11.4 Kosten für die Planung der Technischen Anlagen 465 11.4.1 Art und Wertanteil der Planungsleistungen 467 11.4.2 Anrechenbare Kosten 471 11.4.3 Schwierigkeitsgrad (Honorarzone) 472 11.4.4 Honorarberechnung 477 11.5 Ansatz von Planungskosten bei der GU-Kalkulation 484 12 Kostenermittlung bei Nachträgen 490 12.1 Einführung in die Nachtragsthematik 490 12.2 Kostenansätze der Nachtragskalkulation 493 12.3 Nachträge wegen Mehr- oder Mindermengen beim Einheitspreisvertrag 495 XII
12.3.1 Mengenmehrungen beim Einheitspreisvertrag 498 12.3.2 Mengenminderungen beim Einheitspreisvertrag 502 12.3.3 Gemeinkosten-Ausgleichsrechnung 506 12.4 Mengenänderungen beim Pauschalvertrag 515 12.5 Geänderte oder zusätzliche Leistungen ( 2 Nr. 5 und Nr. 6 VOB/B)... 516 12.6 Freie Kündigung und Selbstübernahme von Leistungen durch den Auftraggeber ( 8 Nr. 1 und 2 Nr. 4 VOB/B) 538 12.6.1 Abrechnung beim frei gekündigten Einheitspreisvertrag 540 12.6.2 Abrechnung beim frei gekündigten Pauschalvertrag 546 12.7 Kündigung des Auftraggebers aus wichtigem Grund ( 8 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B) 547 13 Dokumentation der Angebotsbearbeitung 548 Teil C Anhang 553 14 Arbeitsunterlagen 553 14.1 Formulare 553 14.2 Kalkulationswerte 585 14.2.1 Lohnkosten 585 14.2.1.1 Lohntarife 585 14.2.1.2 Lohnzusatzkosten 589 14.2.2 Gehaltskosten (Angestellte und Poliere) 612 14.2.2.1 Tarifgehälter, 612 14.2.2.2 Gehaltszusatzkosten 613 14.2.3 Daten der Baugeräteliste (Beispieldaten) 629 14.2.3.1 Inhaltsübersicht der BGL 2007 629 14.2.3.2 Einrichtungen für das Baustellenpersonal 634 14.2.3.3 Baugeräte 636 14.2.3.4 Geräte und Anlagen der allg. Baustelleneinrichtung 641 15 Musterverträge 644 15.1 VOB-Einheitspreisvertrag 644 15.2 VOB-Pauschalvertrag mit SF-Leistungsprogramm 655 15.3 GU-Planungsvertrag (Gebäudeplanung) 679 XIII