Fachtagung für die Wohnungswirtschaft Classic Remise Harffstr. 110A, 40591 DÜSSELDORF am 10.9.2014 Aktuelle Rechtsprechung zum WEG-Recht Referent: Dr. Olaf Riecke, olaf@riecke-hamburg.de
Aktuelle Rechtsprechung zum WEG Ein Fragenkatalog zu praxisrelevanter Rechtsprechung insbesondere des V. Zivilsenats beim BGH 2
Fragen Darf der Verwalter mit Handwerksunternehmen, Versicherungen etc. - offen oder verdeckt aus Sicht der Eigentümer - Provisionen für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vereinbaren? Wenn NEIN: Darf ein Eigentümer ungestraft die Frage stellen, ob denn Provisionen geflossen seien und nach Verneinung durch den Verwalter fortfahren: und wenn ich eine eidesstattliche Versicherung von Handwerkern habe? 3
Antwort Auch wenn ein Wohnungseigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung nicht direkt behauptet, dass er beweisen könne, die Verwaltung habe von Handwerksunternehmen, die im Rahmen der Sanierungsarbeiten für die Gemeinschaft tätig waren, Provisionen erhalten und behalten, sondern nur die Frage stellte, ob denn Provisionen geflossen seien mit dem Zusatz und wenn ich eine eidesstattliche Versicherung von Handwerkern habe?, so stellt dies eine zu unterlassende kreditschädigende Tatsachenbehauptung dar. LG Hamburg, Urteil vom 12.8.2014, 307 O 376/13 (n. rkr.) 4
Frage Wie ist vorzugehen, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einzelne Untergemeinschaften über die Verteilung bestimmter Kosten zu entscheiden haben, ohne dass vorgesehen ist, dass die Untergemeinschaften eigenständige Jahresabrechnungen erstellen? 5
Antwort Es empfiehlt sich folgendes dreistufige Vorgehen: 1. Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung und Zuweisung bestimmter Kosten zu den Untergemeinschaften durch die Gesamtgemeinschaft entsprechend den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung 2. Verteilung der zugewiesenen Kosten durch die jeweiligen Untergemeinschaften 3. Genehmigung der Einzeljahresabrechnungen durch die Gesamtgemeinschaft unter Übernahme der durch die Untergemeinschaften vorgegebenen Kostenverteilung für die den Untergemeinschaften zugewiesenen Kosten LG München I, Urteil vom 2.6.2014, 1 S 3223/12 6
Fragen Kann ein Verwalter als Vertreter der verklagten übrigen Wohnungseigentümer durch die Erklärung, die übrigen Wohnungseigentümer verzichten auf die Rechte aus dem angegriffenen Beschluss, eine Hauptsacheerledigung im Anfechtungsprozess herbeiführen? Oder: Entfällt das Rechtschutzinteresse? 7
Antwort Die Erklärung der verklagten übrigen Wohnungseigentümer, man verzichte auf die Rechte aus dem angegriffenen Beschluss, führt nicht zur Hauptsacheerledigung im Anfechtungsprozess und auch nicht zum Wegfall des Rechtsschutzinteresses. Dies ist nur ein Einigungsangebot an den Anfechtungskläger, das dieser nicht annehmen muss. LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 19/14 8
Frage: Zählt die zb wegen eines Störalarms eines Rauchwarnmelders von der Feuerwehr geöffnete und beschädigte Wohnungseingangstür zum Gemeinschaftseigentum (dann zahlen idr alle) oder zum Sondereigentum? 9
Urspr. falsche Antwort aus NRW 1. Die Wohnungsabschlusstür, bei der es sich nicht um einen Teil des Gebäudes handelt, der für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich ist und auch nicht um eine Anlage oder Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, kann durch Teilungserklärung wirksam dem Sondereigentum des betreffenden Wohnungseigentümers zugeordnet werden. 2. Ein Mehrheitsbeschluss über die Erneuerung der durch die Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesenen Wohnungsabschlusstüren fällt nicht in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft und ist daher nichtig. OLG Düsseldorf B. v. 4.1.2002, 3 Wx 293/01, ZMR 2002, 445 10
Antwort des BGH Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Dies gelte selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet. BGH, Urteil vom 25.10.2013, V ZR 212/12, ZMR 2014, 223 f. 11
Frage Können die Wohnungseigentümer wirksam beschließen, dass die Kosten der turnusmäßigen Beprobung nach der TrinkwVO (nur) von den vermietenden Eigentümern zu tragen sind? Nicht ausdrücklich geregelt ist, was gelten soll, wenn nur ein Sondereigentümer vermietet, alle anderen aber nicht gewerbliche Selbstnutzer sind. Nach 3 Nr.10 TrinkwVO ist dann für die gesamte Anlage von "gewerblicher Tätigkeit" auszugehen (wie hier Böck/Pause ZWE 2013, 348 l. Sp.; a.a. nur Hübner ZfIR 2013, 90 r.sp. oben unter II.1.). 12
3 Nr.10 TrinkwVO 3 Im Sinne dieser Verordnung 1. 9..; 10. ist gewerbliche Tätigkeit die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer Vermietung oder einer sonstigen selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit; 11. 13
Antwort Es ist systemwidrig nur die vermietenden Wohnungseigentümer mit den bei Umsetzung der TrinkwasserVO entstehenden Kosten zu belasten. Der TOP TrinkwasserVO Legionellenprüfung ist außerdem in der Einladung nicht ausreichend, wenn eine dauerhafte Änderung des Verteilerschlüssels oder eine Durchbrechung desselben beschlossen werden soll. AG Heilbad Heiligenstadt, Urteil vom 20.12.2013, 3 C 331/13, ZMR 2014, 490 14
Frage Der Verwalter möchte/soll den Hauswartvertrag kündigen, bevor er sich am 1.7... für 2 Jahre automatisch verlängert. Kündigungsfrist 3 Monate zum 30.6. Lauern hier Gefahren? 15
174 BGB Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. 16
Antwort 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar. BGH, Urteil vom 20.2.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566 17
Anschluss-Frage Wie soll eine derartige Vollmacht aussehen? a) laut BGH? b) nach richtiger Ansicht? 18
Antwort 1 Nur wenn die Vertretungsmacht nicht auf der Erteilung einer Vollmacht durch den Vertretenen, sondern auf gesetzlicher Grundlage beruht, scheidet eine Zurückweisung nach 174 Satz 1 BGB regelmäßig aus. Beim WEG-Verwalter folgt aus 27 Abs.3 S. 1 Nr.7 WEG ivm einem Beschluss erst die Vertretungsmacht. Ob einem Verwalter nach 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist aber weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar. 19
Antwort 2 Für eine Anwendung des 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist (BGH ZMR 2014, 566). Nach richtiger Ansicht reicht eine nach 26 Abs.3 WEG notariell beglaubigte Niederschrift des Ermächtigungs- bzw. Bevollmächtigungs-Beschlusses aus. Die vom BGH geforderte Vollmacht nach 27 Abs.6 WEG bringt keine zusätzliche Sicherheit für den Rechtsverkehr. 20
Frage Ist das Rauchen in einer WE-Anlage uneingeschränkt zulässig? 21
Antwort Das Rauchen ist Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. 2 GG. Dennoch ist anerkannt, dass das Rauchen nicht uneingeschränkt zulässig ist, wie sich zum Beispiel bereits aus dem Gesetz zum Schutz vor den Gefahren des Passivrauchens (HessNRSG) ergibt. Daher erfordert gerade auch das Zusammenleben im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Einzelfallabwägung zwischen den verschiedenen Interessen und Belangen. LG Frankfurt, Hinweisbeschluss vom 28.1.2014, 2-09 S 71/13, ZMR 2014, 572 22
Frage Welche Folgen hinsichtlich der Organstellung und des Verwaltervertrags hat die Verschmelzung einer zur WEG- Verwalterin bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person? Liefert ein solcher Vorgang einen wichtigen Grund zur Kündigung? 673 BGB lautet: Der Auftrag erlischt im Zweifel durch den Tod des Beauftragten. Erlischt der Auftrag, so hat der Erbe des Beauftragten den Tod dem Auftraggeber unverzüglich anzuzeigen und, wenn mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist, die Besorgung des übertragenen Geschäfts fortzusetzen, bis der Auftraggeber anderweit Fürsorge treffen kann; der Auftrag gilt insoweit als fortbestehend. 23
Antwort 1 1. Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird. BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 24
Antwort 2 2. Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen. BGH, Urteil vom 21.2.2014, V ZR 164/13, ZMR 2014, 654 25
Antwort 3 Anderes gilt für die Abspaltung : Die im Weg der Umwandlung vorgenommene Abspaltung eines Teilbetriebs ("WEG-Verwaltung") bewirkt keinen Wechsel in der Person des bestellten Verwalters. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird auch nicht verwalterlos. Ist zur Veräußerung des Wohnungseigentums die Verwalterzustimmung erforderlich, bedarf es weiterhin der Zustimmung des bestellten bisherigen Verwalters. OLG München, Beschluss vom 31.1.2014, 34 Wx 469/13, ZMR 2014, 569 26
Frage Welches ist der notwendige (Mindest-)Inhalt einer Gesamtjahresabrechnung? Müssen Hausgeldzahlungen aufgeschlüsselt werden? 27
Antwort Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. BGH, Urteil vom 11.10.2013, V ZR 271/12, ZMR 2014, 228 28
Frage Kann der Erbe eines Wohnungseigentümers sich auf eine Beschränkung der Erbenhaftung auf den übernommenen Nachlass berufen? 1990 BGB Dürftigkeitseinrede des Erben so kann der Erbe die Befriedigung eines Nachlassgläubigers insoweit verweigern, als der Nachlass nicht ausreicht. Der Erbe ist in diesem Falle verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben. 1991 BGB Folgen der Dürftigkeitseinrede Macht der Erbe von dem ihm nach 1990 zustehenden Recht Gebrauch, so finden auf seine Verantwortlichkeit und den Ersatz seiner Aufwendungen die Vorschriften der 1978, 1979 Anwendung. 29
Antwort 1. Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann. 2. Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen. BGH, Urteil vom 5.7.2013, V ZR 81/12, ZMR 2014, 221 30
Frage Begründet 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG ein dingliches Recht des Verbandes? Wie wird die Wohngeldforderung in der Insolvenz behandelt? 10 Abs.1 ZVG: Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Rang nach dem Verhältnis ihrer Beträge: Nr.2 bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;.. 31
Antwort Das in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch - in Verbindung mit 49 InsO (Absonderungsrecht) - im Insolvenzverfahren. BGH, Urteil vom 13.9.2013, V ZR 209/12, ZMR 2014, 80 32
Begründung Rn. 12: Für die bis zum 30. Juni 2007 in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geregelten Litlohnansprüche soll die dingliche Wirkung zwar anerkannt gewesen sein (Stöber, ZVG, 18. Aufl., Rn. 4.6), ohne dass dies aber - soweit ersichtlich - praktische Bedeutung erlangt hätte. Jedenfalls hat der Gesetzgeber diese Regelung aufgehoben und lediglich die freigewordenen Rangstelle genutzt, um Hausgeldforderungen eigenständig zu regeln (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 44; Jennißen/Kemm, NZM 2012, 630, 634); es ist auch kein inhaltlicher Bezug zu Litlohnansprüchen erkennbar. Schließlich lässt sich der dingliche Charakter auch nicht 45 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 ZVG entnehmen (so aber Schneider, ZMR 2009, 165, 166). 33
Anmerkung Der BGH hat schlecht recherchiert. Bereits das OLG Königsberg JW 1930, 419 hat den dinglichen Charakter der früheren (Litlohn-)Ansprüche aus 10 Abs.1 Nr.2 ZVG bejaht. Einzelheiten im übrigen bei Schneider ZMR 2014, 185 ff. 34
Frage Haften Wohnungseigentümer für kommunale Abgabenschulden nach MEA oder gar als Gesamtschuldner? Wenn letzteres bejaht wird: Welche Pflichten haben Verband und Verwalter? 426 BGB (1) Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen. (2) Soweit ein Gesamtschuldner den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden. 35
Antwort 1. Eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar. 2. Im Innenverhältnis ist der Verband verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu. BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13, ZMR 2014, 557 36
Frage Wie lange darf der Verwalter von einer Einzugsermächtigung Gebrauch machen, wenn ihm ein Wohnungseigentümer vom Verkauf berichtet oder er über die Zustimmung nach 12 WEG hiervon Kenntnis hat? 37
Antwort Den Verwalter trifft bei erteilter Einzugsermächtigung für die laufenden Hausgelder keine Verpflichtung, diese Einzugsermächtigung nicht mehr auszuführen, wenn ihm vom Verkäufer angezeigt wird, dass die Eigentumswohnung verkauft worden ist. Er ist nicht zur Überwachung der jeweiligen Stadien des Eigentumsübergangs verpflichtet. AG Bonn, Urteil vom 7.6.2013, 27 C 43/13, ZMR 2014, 316 38
Frage Ist der Vertrag über die Gestattung der Errichtung einer Mobilfunkanlage durch einen Dritten wie eine bauliche Veränderung eines Wohnungseigentümers zu behandeln? 39
Antwort Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage auf dem Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer ( 22 Abs. 1 i.v.m. 14 Nr.1 WEG). BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 Dass dies jedenfalls für die erstmalige Anbringung von Sendeanlagen auf dem bislang nicht mit solchen Anlagen versehenen Dach des Aufzugshauses gilt, liegt auf der Hand.. 40
Frage Unterliegt ein Wohnungseigentümer einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen den Verband führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind? 25 (5) WEG: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach 18 rechtskräftig verurteilt ist. 41
Antwort Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von 25 Abs.5, 2. Alternative WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind. BGH, Urteil vom 6.12.2013, V ZR 85/13, ZMR 2014, 559 Anm: Nur so kann der Zweck des in 25 Abs.5 WEG geregelten Stimmverbots umfassend umgesetzt werden. Es soll verhindert werden, dass der Prozessgegner auf das Ob und Wie einer gegen ihn gerichteten Prozessführung Einfluss nehmen kann. 42
Frage Im Beschluss über den Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer wird eine Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen mit dessen Einverständnis geregelt. Geht das? 43
Antwort Der Anbau eines Außenlifts für einen gehbehinderten Nutzer stellt eine (einfache) bauliche Veränderung dar. Auf eine Modernisierungsmaßnahme besteht kein Individualanspruch. Eine - beschlossene Kostentragungsregelung für die Instandsetzung und Instandhaltung des Außenlifts zulasten des Bauwilligen ist auch bei dessen Einverständnis nichtig; insoweit bedarf es da Dauerregelung einer Vereinbarung (vgl. BGH ZMR 2010, 775). LG München I, Urteil vom 23.6.2014, 1 S 13821/13 44
Anmerkung Die Begründung ist wenig überzeugend. Der Bauwillige müsste nur allein für diese Maßnahme stimmen, dann hätte er schon kraft Gesetzes alle Kosten zu tragen (vgl. 16 Abs.6 WEG). So bleibt aber immer noch die Vertragslösung, der qua Beschluss zugestimmt werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 24.1.2014, V ZR 48/13, ZMR 2014, 464 zum Vertrag mit einem Dritten über die Errichtung eine Mobilfunksendeanlage). 45
Frage Welche Folgen hat der Verjährungseintritt hinsichtlich eines Rückbauanspruchs wegen einer rechtswidrigen Baumaßnahme eines Wohnungseigentümers? Bleibt die Baumaßnahme rechtswidrig? 46
Antwort Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat. LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12, ZMR 2013, 462 47
Fragen Die Gemeinschaft genehmigt während des Prozesses gegen wen? - über die Beseitigung der Maßnahme die umstrittene bauliche Veränderung. Der Beschluss wird angefochten. Wie ist (vom Gericht) vorzugehen? 48
Antwort 1 Haben einige Bauherrn und spätere Wohnungseigentümer eine bauliche Maßnahme veranlasst (hier: Vordach- Konstruktion mit Seitenwand), sind sie für den Beseitigungsanspruch anderer Wohnungseigentümer passivlegitimiert. LG Hamburg, Urteil vom 5.4.2012, 318 S 180/11, ZMR 2012, 723 49
Antwort 2 Hier hatte die Gemeinschaft versucht, die Maßnahme durch Genehmigungsbeschluss zu halten. Nach notwendiger Verfahrensaussetzung (vgl. Drabek ZMR 2014, 20 Fn.2; falsch LG Stuttgart vom 28.3.2013, 2 S 36/12, ZMR 2013, 564) und Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses konnte (erst) über die (ältere) Beseitigungsklage entschieden werden. 50
Fragen Begründet eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene Terrassenüberdachung einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer? Kann er allein/individuell auf Beseitigung und/oder Schadensersatz klagen? 51
Antwort 1 1. Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 52
Antwort 2 2. Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, müssen im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend gemacht werden; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß 823 Abs. 1 i.v.m. 249 Abs.1 BGB. BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 53
Frage Gibt es bauliche Veränderungen im Sinne des 22 Abs.1 WEG, die ohne bauliche Tätigkeit zu bejahen sind? 54
Antwort 1 Auch ohne bauliche Tätigkeit im engeren Sinne und ohne Eingriff in die Bausubstanz kann eine bauliche Veränderung im Sinne von 22 WEG angenommen werden. Dies gilt etwa für die bloße Änderung der Farbgebung des Hauses oder von sichtbaren Gebäudeteilen (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2005, 394 m.w.n.). LG Hamburg, Urteil vom 10.4.2013, 318 S 81/12, ZMR 2013, 739 55
Antwort 2 1. Die Änderung der Farbgebung des Hauses, auch durch im Sinne von 14 Ziff. 1 WEG beeinträchtigte Eigentümer, kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung gestattet werden. - str. - 2. Eine Terrassenüberdachung ist beeinträchtigend, wenn dadurch die Instandhaltung und Instandsetzung des in diesem Bereich befindlichen Gemeinschaftseigentums, die jeweils der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt (vgl. 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG), erschwert wird. LG Hamburg, Urteil vom 16.1.2013, 318 S 55/12, ZMR 2013, 373 56
Anmerkung Das Verfahren war beim BGH zum Az: V ZR 25/13, ZMR 2014, 554 ff. ABER: Der BGH ließ die Frage offen. Ablehnend äußerte sich zum LS 1 schon J.-H. Schmidt ZWE 2013, 399 ff. Der Gesetzgeber wollte m. E. das alte "Zustimmungsverfahren" nicht abschaffen. 57
Fragen Wie wird der Inhalt eines Zweitbeschlusses ermittelt? Soll ein inhaltsähnlicher oder inhaltsgleicher - Zweitbeschluss den Erstbeschluss in jedem Fall aufheben oder nur verstärken? 58
Antwort Es ist durch objektiv-normative Auslegung zu ermitteln, ob ein Zweitbeschluss den Erstbeschluss in jedem Fall aufheben will oder nur verstärken soll. Wird der Zweitbeschluss zwingend vor Entscheidung über den Erstbeschluss (vgl. Drabek ZMR 2014, 20) rechtskräftig insgesamt (auch soweit durch ihn der Erstbeschluss aufgehoben wurde) für ungültig erklärt, so entfällt er ex tunc. Er kann den Erstbeschluss nicht mehr tangieren. LG Hamburg, Urteil vom 23.7.2014, 318 S 19/14 59
Fragen Muss der Abrechnungsentwurf des Verwalters dem Wohnungseigentümer zugehen oder zur Einsicht vor der Versammlung angeboten werden? Kann wirksam die generelle Fortgeltung eines Wirtschaftsplans beschlossen werden? 60
Antwort Schon allein die Verweigerung der Einsicht in die Belege rechtfertigt die Ungültigerklärung des Beschlusses über die (richtige!) Jahresabrechnung. Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans ist bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. LG Itzehoe, Urteil vom 17.9.2013, 11 S 93/12, ZMR 2014, 144 61
Frage Welche Bedeutung haben DIN und allgemein anerkannte Regeln der Technik bei der Beschlussfassung über Sanierungsmaßnahmen? 62
Antwort Den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung ( 21 Abs. 3 WEG) genügt jedenfalls bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung; da DIN-Normen die Vermutung in sich tragen, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, sind solche Sanierungen grundsätzlich DINgerecht auszuführen. BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 182/12, ZMR 2014, 219 63
Frage Wenn das nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche Quorum nicht erreicht wird und dennoch ein positiver Beschluss verkündet wurde: Ist dieser Beschluss nichtig? 64
Antwort Wenn bei der Beschlussfassung gemäß 16 Abs. 4 Satz 2 WEG die erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht wird, ist ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss nur anfechtbar (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., 16 Rn. 66). BT-Drucks. 16/887, Bl. 25: "Wird bei der Beschlussfassung die erforderliche Stimmenzahl nicht erreicht, so ist ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss wirksam, aber anfechtbar. Er erlangt unter den Voraussetzungen des 23 Abs. 4 Satz 2 WEG Bestandskraft". LG München I, Urteil vom 13.1.2014, 1 S 1817/13, ZMR 2014, 480 65
Frage Wann und gegen wen kommt ein Baustopp im Wege der einstweiligen Verfügung in Betracht? 66
Antwort 1. Für einen Baustopp im Wege einstweiliger Verfügung ist die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) nicht passivlegitimiert. 2. Der Verwalter ist verpflichtet auch angefochtene Beschlüsse durchzuführen. 3. Nur wenn die Umsetzung eines angefochtenen Beschlusses zu irreparablen Schäden führt, kann ein Verfügungsgrund bejaht werden. LG München I, Beschluss vom 9.12.2013, 1 T 25152/13, ZMR 2014, 396 67
Frage Hat die Gemeinschaft weiterhin Beschlusskompetenz, wenn die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet wurden? 68
Antwort 1 Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz. Dem Verwalter werden hierdurch keine unentziehbaren Rechte entzogen; lediglich Pflichten und Befugnisse der Eigentümer werden abbedungen. Nur eine hinreichend bestimmte abweichende Regelung zur Instandsetzungslast ist wirksam. LG München I, Urteil vom 25. 11. 2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399 69
Antwort 2 Wird qua Gemeinschaftsordnung die Instandsetzungspflicht der zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster auf den Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit (Beschlusskompetenz). LG Hamburg, Urteil vom 9.4.2014, 318 S 133/13, ZMR 2014, 661 ff.; sehr str. 70
Anmerkung Mit einer umfassenden Kostenvereinbarung wird nach BGH (Urteil vom 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641, Juris Rn. 9) nicht nur die Kostenlast geregelt, sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums (str.). Das OLG Schleswig (ZMR 2006, 963) entschied sogar: Es würde nämlich sonst die Beschlusskompetenz für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Balkone weiterhin sämtlichen Wohnungseigentümern zustehen. Diese könnten kostspielige Sanierungsarbeiten an den konstruktiven Teilen beschließen, welche sodann die Balkoninhaber allein zu tragen hätten. Das wäre einem gedeihlichen Zusammenleben der Wohnungseigentümer wenig zuträglich. 71
Weitere Anmerkung Nach Vogel, ZMR 2010, 653, 654, hat im Zweifel die Gemeinschaft ihre Verwaltungszuständigkeit und damit die Beschlusskompetenz. Nach LG Berlin, Urt. v. 28.05.2013, 55 S 73/12, ZMR 2013, 918 = ZWE 2014, 222 ist es eine Frage der Auslegung ob eine konkurrierende oder verdrängende Kompetenzverlagerung vorliegt. Dies dürfte richtig sein. 72
Frage Wer schuldet den Austausch der Fenster und Türen bei folgender Regelung in der TE/GO? Die 7 verpflichten den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster ist allerdings davon ausgenommen. 73
Antwort Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und - wie bei Wohnungsabschlusstüren - der Ausgangstüren kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen. BGH, Urteil vom 22. 11. 2013, V ZR 46/13 74
Frage Können die Eigentümer nach einer Abstimmung (zb Abwahl des Verwalters) erneut über den selben TOP Beschluss fassen? Wenn Ja: Gilt dann das Motto Keiner verlässt den Saal? 75
Antwort des kleinen BGH Wenn die Eigentümer über den Antrag auf vorzeitige Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund erneut abgestimmt haben, haben sie letztlich zu erkennen gegeben, dass sie sich an dem kurz zuvor in derselben Eigentümerversammlung gefassten Beschluss über den im Wesentlichen inhaltsgleichen Antrag eines Miteigentümers über die vorzeitige Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund nicht festhalten lassen wollten, sondern die Frage der Abberufung der Verwaltung aus wichtigem Grund erneut zur Disposition stellen wollten. LG München I, Urteil vom 22. 4. 2013, 1 S 5114/12 - Juris - 76
Frage Kann ein Beschluss der Wohnungseigentümer in eine Vereinbarung umgedeutet werden, wenn er allstimmig gefasst worden ist? wenn nachträglich Abwesende zustimmen? 77
Antwort Nicht möglich ist es aber, die Fragen nach der Rechtsqualität von in einer Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümern abgegebenen Willenserklärungen solange offen zu lassen, bis nachträglich weitere Zustimmungen seitens anderer Eigentümer zu etwas erklärt werden, was auf der Eigentümerversammlung als im Wege der Abstimmung gefasster Beschluss bezeichnet wurde, um erst anschließend die Willenserklärung der in der fraglichen Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümer als Zustimmungserklärungen zu einem schuldrechtlichen Vertrag umzuinterpretieren. LG München I, Urteil vom 23.1.2014, 36 S 5934/13 78
Frage Wie und gegen wen ist bei fehlender/unterlassener Umsetzung von Beschlüssen zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums vorzugehen, wenn mangels Sanierung das Sondereigentum unbenutzbar wird? 79
Antwort Die fehlende/unterlassene Umsetzung von Beschlüssen zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums führt zur Schadensersatzpflicht der übrigen Wohnungseigentümer, wenn mangels Sanierung das Sondereigentum unbenutzbar wird. LG München I, Urteil vom 7. 11. 2013, 36 S 16560/12, ZMR 2014, 398 Beachte: Nach Abramenko, FS Merle, S.5 ist dieser Anspruch wohl gegenüber dem Verband geltend zu machen (vgl. 10 Abs.6 Satz 3 WEG), str. 80
Frage Berechtigt ein Sondernutzungsrecht zum Ausbau des Dachbodens zu Wohnzwecken? Welcher Zustimmungen bedarf es ggf.? 22 (2) WEG: Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 555b Nummer 1 bis 5 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. 81
Antwort 1. Bei einem von der Teilungserklärung nicht vorgesehenen Dachbodenausbau bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Rahmen eines positiven Beschlusses. 2. Allein das Sondernutzungsrecht am Speicher berechtigt nicht zur Nutzung zu Wohnzwecken. 3. Der Ausbau des Speichers zu Wohnraum ist keine Modernisierung i.s. des 22 Abs. 2 WEG; er kann die Eigenart der Wohnanlage ändern. LG München I, Urteil vom 18. 7. 2013, 36 S 20429/12, ZMR 2014, 53 82
Frage Wie kann man ein generelles Erfordernis einer 2/3tel Mehrheit gemäß Gemeinschaftsordnung beseitigen? 83
Antwort 1. 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt ggü der früheren Rspr eine Erleichterung für die Abänderung der Gemeinschaftsordnung dar; trotzdem ist weiter ein strenger Maßstab anzulegen. 2. Bei einer (eher) ungewöhnlichen und (wohl) auch unpraktischen Regelung über eine 2/3-Mehrheit bei Standard- Abstimmungen ist noch kein Änderungsanspruch zu bejahen, der die Aufhebung dieser Regelung zum Inhalt hat. 3. Soweit zwingende Regelungen des WEG entgegenstehen ist die Stimmrechtsregelung teilnichtig. 4. Eine völlige Zerstrittenheit ist unter Wohnungseigentümern nicht selten anzutreffen. LG München I, Urteil vom 13. 6. 2013, 36 S 10305/12, ZMR 2014, 54 84
Frage Welche Beurteilungskriterien stehen dem Verwalter zur Verfügung im Zusammenhang mit der Veräußerungszustimmung? 85
Antwort Da der Verwalter nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist, vor Erteilung der Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, muss der veräußerungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter im Rahmen des Zustimmungsverfahrens zur Schaffung einer entsprechenden Entscheidungsgrundlage sämtliche ihm mögliche Informationen über den Erwerber erteilen oder auch auf den Erwerber einwirken, dass dieser eine "Selbstauskunft" erteilt. AG Ansbach, Urteil vom 19.09.2013, 3 C 710/13, ZMR 2014, 240 86
Frage Wie sind Warmwasser- und Heizkosten und nach Verbrauch erfasste Kaltwasserkosten abzurechnen? Nach Abschlagszahlungen? 87
Antwort 1 1. Wohnungseigentumsrechtliche Heizkostenabrechnungen sind auf der Grundlage der Entscheidung des BGH vom 17. 2. 2012, V ZR 251/10, ZMR 2012, 372, zu erstellen. 2. Sonder-Behandlung der nicht aus Verbrauch resultierenden Ausgaben im Rahmen der Einzeljahresabrechnungen (Differenz zwischen Gesamtausgaben und Gesamtverbrauch für Heizung und Warmwasser). AG Bremen, Urteil vom 13.12.2013, 29 C 88/13, ZMR 2014, 316 88
Antwort 2 Kaltwasserkosten nach Verbrauch gemessen: keine Rspr. bekannt! Greiner WEG 3. Aufl. 2014 Rn. 974: Wegen des Verbots der Abgrenzung in der Jahresabrechnung will er den gemessenen Verbrauch zur Verteilung der Abschlagszahlungen heranziehen. Besser: Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs im Jahr (= 2 x Ablesung per 31.12.) und Parken der Differenz zu den Abschlagszahlungen in Kaltwasser-Umlage für das Folgejahr. 89
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