Verlag Dashöfer GmbH Magdalenenstraße 2 20148 Hamburg www.dashoefer.de Flachdach- und Dachterrassensanierung AKTUELLE PRAKTISCHE LÖSUNGEN UND RECHTLICHE KNACKPUNKTE Copyright 2006 Verlag Dashöfer Thomas Göldner, Thorsten Hamsch
Thomas Göldner, Thorsten Hamsch Flachdach- und Dachterrassensanierung Aktuelle praktische Lösungen und rechtliche Knackpunkte ISBN 3-938553-39-1 2006 Dashöfer Holding Ltd., Zypern & Verlag Dashöfer GmbH, Hamburg. Alle Rechte, insbesondere Titelrecht, Lizenzrecht und gewerbliche Schutzrechte sind im alleinigen Eigentum der Dashöfer Holding Ltd. Zypern. Alle Rechte sind vorbehalten, insbesondere das Recht auf Vervielfältigung und Verbreitung sowie Übersetzung. Kein Teil des Werkes darf in irgend einer Form (durch Druck, Fotokopie, elektronische oder andere Verfahren) ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert werden. Die in diesem Werk enthaltenen Informationen wurden nach bestem Wissen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung erarbeitet, erfolgen aber wegen der einheitlichen Ergebnisse in Forschung, Rechtsprechung und Verwaltung ohne Gewähr. Der Verlag haftet insbesondere nicht für den Inhalt der vorgestellten Internet-Seiten. Die Verantwortung für Inhalt und Funktion der Links liegt bei den jeweiligen Betreibern.
Die Autoren Thomas Göldner, Dipl. Ing., Architekt, ist seit 1991 freiberuflicher Architekt und Berater mit einem eigenen Planungs- und Managementbüro. Seit 1996 ist Thomas Göldner ebenfalls Gesellschafter der TACO Bauträger- und Immobilien GmbH. Weiterhin ist er Gutachter für Mängel im Hochbau sowie Lehrbeauftragter für Projektentwicklung (Real Estate Development) und Betriebswirtschaft an verschiedenen staatlichen und privaten Hochschulen und Bildungseinrichtungen. Thomas Göldner ist zudem Autor und hält regelmäßig Vorträge im In- und Ausland. Thorsten Hamsch, Rechtsanwalt, ist seit 1998 in der Kanzlei Graf & Coll. in Dessau tätig. Seine Schwerpunkte liegen im privaten und öffentlichen Baurecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Verkehrsrecht.
Inhalt Teil I - Aus der Praxis für die Praxis 1 Einleitung 1 2 Geltende Gesetze, Vorschriften und Normen 2 2.1 Flachdachrichtlinie und DIN 18 195 2 2.2 Unterscheidung Dachterrassen und Flachdächer 3 3 Erfolgreiche Planung und effiziente Managementmaßnahmen 4 3.1 Zusammenwirken von Dichtigkeit, Statik, Bauphysik, Funktionalität, Kosten und Architekturästhetik 4 3.2 sd-wert und Dampfdruckgefälle - welche Rolle spielen sie? 6 3.3 Wie sieht eine vorschriftsmäßige Planung aus? 10 3.4 Optimales Zeitmanagement 13 3.5 Beispiel einer einwandfrei funktionierenden Dachterrasse 14 4 Häufig auftretende Schadensbilder 15 4.1 Typische Probleme bei bestehenden Anlagen 15 4.2 Die häufigsten Fehlerquellen 16 4.2.1 Fehler in der Planung 16 4.2.2 Fehler in der Ausführung 16 5 Ausarbeitung von Sanierungskonzepten - Feststellung von Schadensursachen und Fehleranalyse 17 Teil II - Rechtliche Knackpunkte 1 Mängelgewährleistungsansprüche Durchsetzung und Abwehr 20 1.1 Inhalt und Umfang 20 1.2 Abnahmewirkung 21 1.3 Mangelbegriff 21 1.3.1 Anerkannte Regeln der Technik / Baukunst 21 1.3.2 Einhaltung DIN Vermutung Mangelfreiheit 22 1.3.3 Fehlen von DIN-Normen oder ähnlichen Regeln 23 1.3.4 Europäische Baunormen 23 1.3.5 Zeitlicher Geltungsbereich 23
1.4 Substantiierung des Mangels 24 1.4.1 Symptomrechtsprechung des Bundesgerichtshofs 24 1.4.2. Haftungsrisiko für Unternehmer 25 2 Haftungsverteilung bei mehreren Baubeteiligten 26 2.1 Tätigkeitsbereiche des Architekten Abgrenzung 26 2.2 Entscheidung des OLG Frankfurt zur Haftungsquotelung 27 2.3 Anrechnung der Sowieso-Kosten und Vorteilsausgleich 27 2.4 Gesamtschuldnerische Haftung 28 2.4.1 Gesamtschuldprinzip 28 2.4.2 Gemeinsame Haftung von Vor- und Nachunternehmer Entscheidung des OLG Hamm 29 3 Sonderproblem I: Mängelgewährleistung bei Sondereigentum 30 4 Sonderproblem II: Haftung des Vermieters 30 5 Checkliste zur Schadensprävention 31 6 Fazit 32
Teil I - Aus der Praxis für die Praxis 1 Einleitung Die Sanierung von Flachdächern und Dachterrassen gewinnt immer mehr an Bedeutung. Und das gleich aus mehreren Gründen: Zum einen wurden in der Vergangenheit viele Flachdächer und Dachterrassen falsch geplant und ausgeführt. Zum anderen steht eine Vielzahl von ihnen zur Sanierung an, da sie ganz einfach das entsprechende Alter erreicht haben. In der Praxis sehen sich viele Baufirmen, Architekten, Eigentümer, Hausverwaltungen, Investoren und Mieter mit dieser Problematik konfrontiert. Die Konstruktion von Flachdächern und Dachterrassen birgt ein enormes Gefahren- und Haftungspotential in sich. Die Gründe dafür sind vielfältig und komplex. Sie sollen im Folgenden näher erläutert werden. Eine korrekte Planung und Ausführung von Flachdächern und Dachterrassen erfordert zunächst ein detailliertes, bauphysikalisches Fachwissen. Bedauerlicherweise wird dieser Bereich an Universitäten und Hochschulen nicht in ausreichendem Maße gelehrt, so dass häufig nicht nur auf der Planungsseite, sondern auch auf der handwerklichen Seite Fehler gemacht werden. Hinzu kommt, dass Eigentümer und Bauherren viel zu oft Billig-Angeboten aus Kostengründen den Zuschlag erteilen. Unter dem Kostendruck geben die Auftragnehmer dann die Leistung an nicht ausreichend qualifizierte Sub- Unternehmer weiter. Die Ergebnisse sehen dann häufig so aus: Undichte Dächer Wassereinbrüche im Gebäude Großflächige Schimmelpilzbildung Mieterauszug Massive Streitereien Zahlungsverweigerung Finanzielles Desaster Insolvenzen Ist eine Immobilie in dieser Weise geschädigt, gibt es dennoch einen Ausweg in Form einer erfolgreichen Sanierung. Copyright 2006 Dashöfer Holding Ltd., Zypern & Verlag Dashöfer GmbH, Hamburg 1
An erster Stelle steht eine gründliche Bauwerksdiagnose durch qualifizierte Sachverständige. Dabei ist das Öffnen der Konstruktion zur Fehlererkundung in den meisten Fällen unumgänglich. Anschließend wird der theoretische Soll- Zustand mit dem vorhandenen Ist-Zustand verglichen. Im Ergebnis entsteht das Sanierungskonzept, das detaillierte Aussagen zu technischen, rechtlichen, finanziellen, zeitlichen und technologischen Maßnahmen treffen muss. Es ist in jedem Fall erforderlich, die Ausführung der Sanierungsarbeiten von unabhängigen Fachleuten kontrollieren zu lassen. 2 Geltende Gesetze, Vorschriften und Normen 2.1 Flachdachrichtlinie und DIN 18 195 Generell ist jeder Erbringer von Bauleistungen verpflichtet, sein Werk nach den anerkannten Regeln der Baukunst zu fertigen. Weiterhin hat er seine Leistung frei von Mängeln und Schäden zu erbringen. Über die Frage, was unter den anerkannten Regeln der Baukunst zu verstehen ist, kommt es in fast jeder Situation zu heftigem Streit. Ausführlichste Informationen und Leitfäden dazu enthält Teil II Rechtliche Knackpunkte. Ganz unzweifelhaft jedoch gehören dazu die Flachdachrichtlinie sowie die DIN 18 195 Bauwerksabdichtungen. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle noch auf die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie auf die DIN 4108 (Wärmeschutz im Hochbau) verwiesen. Während sich die DIN 18195 zu allen abdichtungsrelevanten Sachverhalten an Gebäuden - also auch Kellerabdichtungen - äußert, geht die Flachdachrichtlinie speziell auf die Belange der flach geneigten Dächer ein. Dabei geht es hier ausschließlich um Dächer mit großflächiger, industriell gefertigter Bahnenware als Abdichtung. Aus der Vielzahl von Detailregelungen sollen an dieser Stelle nur kurz die wichtigsten Vorgaben herausgestellt werden, gegen die aus meiner Sicht am häufigsten in der Praxis verstoßen wird: 1. Eine ausreichende Hochführung der Dichtungsbahnen an angrenzenden Bauteilen, z.b. Terrassentüren, Wandabschlüssen etc. und 2. die Thematik der exakten Gefälleausführung. Entsprechend den Vorschriften ist die senkrechte Abdichtung mindestens 15 cm über die Ebene der wasserführenden Schicht (Fliesenbelag, Dichtungsbahn etc.) hochzuführen und fachgerecht zu verwahren. Die Einhaltung dieser Forderung ist Copyright 2006 Dashöfer Holding Ltd., Zypern & Verlag Dashöfer GmbH, Hamburg 2
in der Praxis äußerst selten anzutreffen. Als besonders problematisch zeigt sich dabei die Detailausbildung im Bereich von Türen und Austritten. Gleiches gilt für den Sachverhalt des Gefälles. Laut Vorschrift (Flachdachrichtlinie 4.6 Abs.7) muss das Gefälle im Außenbereich mindestens 2 % betragen. In den wenigstens Fällen ist nach Abschluss der Baumaßnahmen eben jenes geforderte Gefälle auch tatsächlich vorhanden. Fehlerursachen und praktische Anleitungen zu deren Beseitigung bzw. Vermeidung werden im weiteren Verlauf der Darstellungen aufgezeigt. 2.2 Unterscheidung Dachterrassen und Flachdächer Umgangssprachlich unterscheidet man zwischen den Begriffen Flachdach und Dachterrasse. Mit Flachdach ist in der Regel das flach geneigte Massivdach gemeint, welches über eine Innenentwässerung verfügt und in den meisten Fällen im Industrie- und Gewerbebau zur Anwendung kommt. Der Begriff Dachterrasse meint umgangssprachlich den begehbaren Außenbereich des Daches, der einzelnen Wohnungen oder Büros zugeordnet ist. Formell handelt es sich bei den Dachterrassen um eine Untergruppe der Flachdächer mit ständiger Begehbarkeit und festem Oberbelag. Je nach Art der Mietverträge und der diesen zugrunde liegenden Berechnungsmodelle sind sie der Wohn- bzw. Nutzfläche anrechenbar. Eine bundesweit einheitliche Regelung dafür gibt es nicht. Copyright 2006 Dashöfer Holding Ltd., Zypern & Verlag Dashöfer GmbH, Hamburg 3