Die Praxis der Zwangsverwaltung

Die Praxis der Zwangsverwaltung von Peter Depré, Günter Mayer 6. Auflage Die Praxis der Zwangsverwaltung Depré / Mayer schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Zivilverfahren, Freiw. Gerichtsbarkeit, Berufsrecht Deutscher Anwaltverlag Bonn 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: www.beck.de ISBN 978 3 8240 1148 3

av.1064.t0001.cic.xml (090243.fmt), Seite 11 von 138, 27-10-09 13:33:12 C. Der Antrag auf Zwangsverwaltung 1 Bedacht werden muss auch das von der Rechtsprechung eingeführte erhebliche Risiko, bei Vertragsauflösung während der Dauer der Zwangsverwaltung notfalls mit Mitteln des Gläubigers auch eine vom Verwalter nicht erlangte Mietkaution zurückzahlen zu müssen (siehe Rn 192) oder für einen Fehlbetrag bei der Abrechnung der Nebenkosten für die Vergangenheit einzustehen (siehe Rn 578 ff.). Ist die Zwangsverwaltung angeordnet, erhält der Berechtigte eines Grundpfandrechtes (auch wenn dieses dem Gläubiger im Range nachgeht) ohne eigenen Antrag und ohne Anmeldung (die allerdings ratsam ist!) seine laufenden Zinsen gemäß dem Teilungsplan, soweit der Erlös hierzu reicht (siehe Rn 317). Dies gilt auch für die Zinsen einer Zwangshypothek und für die wiederkehrenden Leistungen aus einer Reallast. 35 36 C. Der Antrag auf Zwangsverwaltung I. Zuständigkeit Der Antrag richtet sich an das Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist ( 1 ZVG), bei Zentralisierung ( 1 Abs. 2 ZVG) an das Zentralgericht. Sonderfälle: 2 ZVG. Der Antrag ist schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzureichen. Zwar besteht kein Anwaltszwang. Jedoch kann ( 79 ZPO) außer Rechtsanwälten nur der Gläubiger selbst (auch sein Personal) den Antrag stellen. Inkassounternehmen oder gar die üblich gewordenen Servicing-Gesellschaften (die meist ausländische Forderungs-Aufkäufer vertreten) können den Antrag nicht stellen. Anträge durch nicht befugte Bevollmächtigte sind nichtig ( 134 BGB). 30 Somit ist deren Antrag zurückzuweisen. Entgegen 79 Abs. 3 ZPO ist der Beschluss mit sofortiger Beschwerde anfechtbar. Für die Vollmacht gelten im Übrigen die 80 ff. ZPO. Ist ein Prozessbevollmächtigter vorhanden, muss an diesen zugestellt werden ( 172 ZPO). War z.b. der Schuldner im Erkenntnisverfahren vertreten, muss an den dortigen Prozessbevollmächtigten zugestellt werden, soweit dessen Mandat nicht beendet ist. Das Verwaltungsvollstreckungsrecht enthält besondere Regelungen. 31 37 38 II. Form Gemäß 16, 145 ZVG hat der Antrag zu enthalten die Bezeichnung: des Grundstücks 39 30 LG Chemnitz Rpfleger 2008, 325 (noch zum alten Recht) mit zust. Anm. Goldbach. 31 Dazu Glotzbach-Mayer, Rn 252 ff. 37

av.1064.t0001.cic.xml (090243.fmt), Seite 12 von 138, 27-10-09 13:33:12 1 Das Zwangsverwaltungsverfahren des Eigentümers des Anspruchs, wegen welchem die Zwangsverwaltung angeordnet werden soll des vollstreckbaren Titels. 40 41 42 43 44 45 Die genaue Bezeichnung des Objektes, dessen Verwaltung angeordnet werden soll, erfolgt am besten gemäß dem Grundbuch, also: Gemeinde, Flurstücks-Nummer, Gemarkung, Größe sowie die Blattstelle des Grundbuchs. Es genügt aber auch jede Bezeichnung, welche das Grundstück unzweifelhaft identifiziert. Die Angabe nur der Blattstelle (also das in X-Dorf belegene, im Grundbuch in Blatt 999 eingetragene Grundstück ) wird allenfalls dann genügen, wenn dort nur ein Grundstück eingetragen ist. Sollte dem Gläubiger bekannt sein, dass der Beschrieb im Grundbuch nicht mehr stimmt (also z.b. jetzt Gebäude statt Bauplatz ), wäre dies schon deshalb mitzuteilen, um keinen Zweifel bezüglich des Rechtsschutzbedürfnisses (siehe Rn 4) aufkommen zu lassen. Eine inzwischen erfolgte Änderung der Straßenbezeichnung und/oder der Hausnummer sollte wenn bekannt ebenfalls mitgeteilt werden. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist mit ladungsfähiger Anschrift zu bezeichnen. Obwohl die Zustellungen von Amts wegen zu erfolgen haben ( 3 ZVG), wird die Anschrift nicht vom Gericht ermittelt. Dies gilt auch für einen Schuldner, der im Ausland wohnt. Ist ein Ausländer mit Zustellungsanschrift im Ausland eingetragen, richtet sich die Zustellung nach den internationalen Regeln ( 183 ZPO). Soll gegen einen nicht eingetragenen Schuldner (siehe Rn 12) vollstreckt werden, sind die bereits bekannten Beteiligten (Erbe, Testamentsvollstrecker etc.) ebenfalls ladungsfähig zu bezeichnen. Ist der Schuldner unbekannten Aufenthaltes, muss dies vorgetragen und durch entsprechende Nachweise dargetan werden. Das Gericht wird dann trotz Amtszustellung ( 3 ZVG) die öffentliche Zustellung des Anordnungsbeschlusses auf Antrag bewilligen ( 186 ZPO) und nach 186 Abs. 2 ZPO ausführen, 32 da die Zustellung an einen Zustellungsvertreter nach 6 ZVG wegen 8 ZVG nicht möglich ist. Allerdings wird das Gericht gegebenenfalls für die künftigen Zustellungen einen solchen Vertreter bestellen. Gegen eine erloschene GmbH (die noch vergessenen Grundbesitz hat und eigentlich nicht hätte gelöscht werden dürfen) kommt keine öffentliche Zustellung 32 Ist der Grundstückseigentümer Ausländer mit einer nicht mehr zutreffenden inländischen Anschrift, soll vor der öffentlichen Zustellung eine Anfrage an das Bundesverwaltungsamt (Ausländerzentralregister) in Köln erfolgen, OLG Düsseldorf Rpfleger 1999, 461 (für eine Strafsache!). 38

av.1064.t0001.cic.xml (090243.fmt), Seite 13 von 138, 27-10-09 13:33:12 C. Der Antrag auf Zwangsverwaltung 1 in Betracht, da es sie nicht mehr gibt. Lohnt sich die Liquidatorenbestellung nicht, kommt allenfalls ein Prozesspfleger nach 57 ZPO in Betracht, wenn das Gericht die Voraussetzungen ( Gefahr in Verzug ) als gegeben ansieht; z.b. wenn die Nachbarn mit der Aneignung beginnen und die Substanz für die künftige Zwangsversteigerung mindern (Bäume fällen, Sand abgraben etc.), aber z.b. auch bei Verpachtung an einen zahlungsunwilligen Pächter, dessen Vermögensverfall droht. Die vollstreckbare Forderung ist nach Hauptsache, Zinsen und Kosten zu bezeichnen. 46 Die Hauptsache ergibt sich aus dem Titel. Soll wegen einer geringeren als der dort ausgewiesenen Forderung vollstreckt werden, ist ein Hinweis zweckmäßig, ob die Hauptsumme sich inzwischen ermäßigt hat oder ob was zulässig ist nur ein Teil der noch geschuldeten Hauptsumme vollstreckt werden soll. Die Zinsen müssen nicht ausgerechnet sein. Es genügt die Angabe des Zinssatzes und des Zinsbeginns. Bei den Kosten sollte unterschieden werden, ob es sich um solche der persönlichen Rechtsverfolgung handelt (die nach 788 ZPO ohne Titel mit vollstreckt werden können) oder um Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung, für welche das Grundstück im Range der Hauptsumme nach 10 Abs. 2 ZVG haftet. Die Unterscheidung kann für den Teilungsplan von Bedeutung sein. Eine Einzelaufstellung der nicht festgesetzten Vollstreckungskosten ist erforderlich. 33 Die Belege sind beizufügen ( 103 Abs. 2 ZPO), da das Gericht bei der Vollstreckung nach 788 ZPO die gleiche Sorgfalt anzuwenden hat wie bei einer Kostenfestsetzung. Es ist nicht zulässig, pauschal einen Teilbetrag für Hauptsumme, Zinsen und Kosten ohne Unterscheidung zu verlangen. Dies würde es dem Gläubiger ermöglichen, eine zur Abwendung dieser Zwangsvollstreckung vom Schuldner geleistete Zahlung auf Kosten zu verrechnen, für welche das Gericht eine Vollstreckung mangels Erstattungsfähigkeit nicht zugelassen hätte. Der Titel, auch der zu vollstreckende Kostenfestsetzungsbeschluss, ist im Antrag zu bezeichnen. Dies wird durch die erforderliche Beifügung des Titels nicht ersetzt, da der Titel alsbald nach Anordnung an den Gläubiger zurückgegeben werden kann. Nachdem der BGH 34 entschieden hat, dass die Angabe der Rangklasse im Anordnungsbeschluss konstitutiv ist, muss der Gläubiger, welcher aus verschiedenen Rangklassen vollstrecken kann, dies im Antrag klarstellen. Wechsel der Rangklasse nach Anordnung bedarf eines Beitrittsbeschlusses. Allerdings hat das Land- 47 48 49 50 33 Zuletzt LG Bonn Rpfleger 2001, 559. 34 Rpfleger 2008, 321. 39

av.1064.t0001.cic.xml (090243.fmt), Seite 14 von 138, 27-10-09 13:33:12 1 Das Zwangsverwaltungsverfahren gericht Mönchengladbach 35 die Auffassung vertreten, dass auf einen Antrag, der in der begehrten Rangklasse nicht zulässig ist, in Rangklasse 5 anzuordnen ist. Bei dinglicher Vollstreckung ist auch die Grundbuchstelle anzugeben, an welcher das Recht eingetragen ist. III. Anlagen 51 52 53 Dem Antrag sind die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden beizufügen ( 16 Abs. 2 ZVG). Außer dem vollstreckbaren Titel und den Kostenbelegen ist darzulegen, dass der Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die in 17 Abs. 2 S. 1 ZVG vorgesehene Vorlage eines Grundbuchzeugnisses hat kaum noch praktische Bedeutung, nachdem ausdrücklich ( 17 Abs. 2 S. 2 ZVG) auf das Grundbuch beim gleichen Gericht Bezug genommen werden darf. Ob dies auch bei Zentralisierung genügt (wenn das Grundbuch nicht beim Zentralgericht geführt wird), ist streitig. 36 Nach der hier vertretenen Auffassung genügt die Bezugnahme auch dann, zumal sich in der Praxis hieraus kaum Probleme ergeben. Das Gericht wird ohnehin die Grundakten beiziehen. Außerdem ergeben sich evtl. beachtliche Hindernisse für die Anordnung ( 28 ZVG) nicht aus dem Grundbuchzeugnis, und ein Grundbuchauszug muss nicht vorgelegt werden. Die Verzögerung bis zum Eingang der Grundakten ist vertretbar. In Eilfällen soll der Gläubiger eben das Zeugnis bzw. einen Grundbuchauszug vorlegen. Weiter kommen evtl. die in 17 Abs. 3 ZVG genannten Urkunden in Betracht, wenn der Erbe noch nicht eingetragen ist, auch Nachweise über eine Namensänderung ohne Rechtsnachfolge oder über die Führung eines Erwerbsgeschäfts durch einen Ehegatten, wenn in das Gesamtgut vollstreckt werden soll ( 741 ZPO). Nicht erforderlich ist die Vorlage des Briefes bei der Vollstreckung aus einem Briefrecht. Das Gericht prüft nur die formellen Vollstreckungsvoraussetzungen, nicht aber die materielle Berechtigung. Muster Nr. 1 für einen Antrag auf Zwangsverwaltung siehe Rn 1015. 35 IGZInfo 2009/51; RPfleger 2009, 257. 36 Wie hier: Stöber, ZVG, 17 Rn 5, 5b; a.m. Böttcher, 17 Rn 6 m.w.n.; Dassler-Hintzen, 17 Rn 10. Wenn das Grundbuch nicht beim Amtsgericht geführt wird, ist keine Bezugnahme möglich. 40

av.1064.t0005.cic.xml (090243.fmt), Seite 1 von 38, 27-10-09 17:48:22 5 5. Teil: Muster/Arbeitshilfen A. Muster I. Muster Nr. 1: Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung Friedrich Eifrig Musterstadt, den 18. März 2009 Rechtsanwalt Marktstraße 1 Tel. 0000/66 666 Zum Amtsgericht Musterstadt Anlagen: Vollmacht Vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde des Notars Dr. Reich vom 25.1.2007 (Urk.Nr. 444/2007) mit Zustellungsnachweis. Vollstreckungsbelege 1015 Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit zeige ich an, dass ich die Volksbank Musterstadt, Marktplatz 5 in Musterstadt vertrete. Im Grundbuch von Musterstadt ist am Grundstück FlSt. 999, Mietshaus Birkenallee 33 zu 0,0333 ha zugunsten meiner Mandantin unter lfd. Nr. 2 der dritten Abteilung eine Grundschuld ohne Brief in Höhe von 120.000,00 EUR, verzinslich mit 12 % Jahreszinsen eingetragen. Die Zinsen sind kalenderhalbjährlich im Voraus fällig. Als Grundstückseigentümer eingetragen ist Peter FAUL, Birkenallee 19 in Musterstadt. Auf das Grundbuch von Musterstadt, Blatt 177 nehme ich Bezug. Unter Bezugnahme auf den oben genannten Vollstreckungstitel und die vorgelegten Belege beantrage ich für meine Mandantin wegen einer Forderung von Hauptsumme der Grundschuld 120.000,00 EUR hieraus 12 % Zinsen seit 1.1.2009 Notarkosten für die Vollstreckungsklausel 55,00 EUR Beleg 1 Gerichtsvollzieherkosten für die Zustellung 27,40 EUR Beleg 2 Kosten eines Vollstreckungsversuchs 1 32,00 EUR Beleg 3 die Zwangsverwaltung anzuordnen. 1 Vollstreckungsauftrag offenbar von der Mandantin direkt erteilt; sonst wären hier auch noch die Anwaltskosten anzugeben. 317

av.1064.t0005.cic.xml (090243.fmt), Seite 2 von 38, 27-10-09 17:48:22 5 Muster/Arbeitshilfen Nach Informationen meiner Mandantin sollen vier Mieter im Haus wohnen. Meine Mandantin wünscht keine Institutsverwaltung. Mit freundlichen Grüßen Unterschrift (Eifrig) Rechtsanwalt Kosten für diesen Antrag: 2 0,4-Verfahrensgebühr gem. 2 RVG i.v.m. Nr. 3311 VVRVG aus 127.314,00 EUR 3 603,20 EUR Auslagenpauschale 20,00 EUR Umsatzsteuer 118,41 EUR II. Muster Nr. 2: Anordnungsbeschluss 1016 Amtsgericht Vollstreckungsgericht Musterstadt, 20. März 2009 2 L 122/09 Am Rathausplatz 1 Tel. 0000/175 666 In der Zwangsvollstreckungssache Volksbank Musterstadt vertreten durch Rechtsanwalt Friedrich Eifrig in Musterstadt, Markstraße 1 Gläubigerin gegen Peter FAUL, Birkenallee 19 in Musterstadt Schuldner wird wegen der unten bezeichneten Forderung die Zwangsverwaltung des in Musterstadt gelegenen und auf den Namen des Schuldners im Grundbuch von Musterstadt Blatt 177 eingetragenen Grundstücks 2 Wegen 114, 156 ZVG sollen die Kosten bereits im Antrag angegeben werden, da sie dann als angemeldet gelten. 3 Der Gegenstandswert ( 27 RVG) errechnet sich aus der Hauptsumme (120.000,00 EUR), den bereits fälligen Zinsen (7.200,00 EUR) und den Kosten (55,00 EUR + 27,40 EUR + 32,00 EUR) = 127.314,40 EUR. 318

av.1064.t0005.cic.xml (090243.fmt), Seite 3 von 38, 27-10-09 17:48:22 A. Muster 5 Fl.St. 999 Mietshaus Birkenallee 33 zu 0,00333 ha angeordnet. Zum Zwangsverwalter wird Rechtsanwalt Aloisius RASANT in Musterstadt, Gasstraße 1 bestellt. Der Zwangsverwalter wird ermächtigt, sich selbst den Besitz des Grundstücks zu verschaffen. Soweit der Schuldner nur mittelbarer Besitzer ist, wird hiermit der Zwangsverwalter in den mittelbaren Besitz ( 868 BGB) eingewiesen. Dieser Beschluss gilt zugunsten der Gläubigerin als Beschlagnahme des Grundstücks. Titel: Vollstreckbare Urkunde des Notars Dr. Reich in Musterstadt vom 25.1.2008 (Urk.Nr. 444/2003). Forderung: Grundschuld III/2: RK Hauptsumme: 120.000,00 EUR hieraus 12 % Zinsen seit 1.1.2009 4 Rangklasse Nr. 4 des 10 ZVG bisherige Vollstreckungs- 114,40 EUR kosten 5 Gemäß 9 Abs. 3 der Zwangsverwalterverordnung werden Gläubigerin und Schuldner auf Folgendes hingewiesen: 6 Der Verwalter ist verpflichtet, das Zwangsverwaltungsobjekt insbesondere gegen Feuer-, Sturm-, Leitungswasserschäden und Haftpflichtgefahren, die vom Grundstück und Gebäude ausgehen, zu versichern, soweit dies durch eine ordnungsgemäße Verwaltung geboten erscheint. Er hat diese Versicherung unverzüglich abzuschließen, sofern 1. Schuldner und Gläubiger einen bestehenden Versicherungsschutz nicht innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses schriftlich nachweisen und 2. die Gläubigerin die unbedingte Kostendeckung schriftlich mitteilt. Unterschrift (Willig) Rechtspflegerin 4 Es ist neuerdings erforderlich, hier auszusprechen, dass diese Zinsen die Rangklasse 4 haben. 5 Diese Kosten können in Höhe von 32,00 EUR nicht der Rangklasse 4 zugeordnet werden, auch wenn wegen der Zinsen vollstreckt wurde, da nur die persönliche Forderung, nicht das dingliche Recht, vollstreckt wurde. 6 Der Verordnungsgeber hält es entgegen der bisherigen Rechtslage aus Gründen der Rechtssicherheit für geboten, dass der Anordnungsbeschluss auch dem Gläubiger förmlich zugestellt wird. 319