Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 1 Nr. 18 27. KW/07.07.2006 ISSN 1860-6369 kostenlos per E-Mail Inhaltsverzeichnis Editorial Fonds-Check: HSC mit deutschen Policen Real I.S.: Erster Englandfonds Dubai: DBA über zwei Jahre verlängert KGAL: Private Equity mit Rohstoffen Auslandsfonds: Fiskus greift stärker zu Filmbranche: Der letzte Vorhang fällt IC-Immobilien: Gang an die Börse geplant Hollandfonds: Große Chance für Anleger Personalien Markt-Report: Russland wird verlässlich Impressum 1 2 2 3 4 5 5 7 8 9 10 10 Meiner Meinung nach... Beruhigung an der MIFID-Front: Die Bundesregierung ordnet geschlossene Fonds nicht als Wertpapiere im Sinne der europäischen Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente ein. Das zumindest geht aus einer Antwort der BMF-Staatssekretärin Barbara Hendricks auf die Anfrage eines FDP-Bundestagsabgeordneten heraus. Entwarnung für die Initiatoren? Meiner Meinung nach nicht. Behält die Europäische Union ihren Kurs bei, bleibt der Bundesregierung kaum etwas anderes übrig, als sich zu fügen. Zumal die jüngsten Pleiten des grauen Kapitalmarktes beweisen, wie dringend dieser Finanzanlage-Bereich reguliert werden muss. Innerhalb weniger Tage meldeten die Wohnungsbaugesellschaft Leipzig West AG und die DM Beteiligungen AG Insolvenz an. Tausende Anleger werden ihr Erspartes verlieren. Auch wenn die seriösen Player der Branche jegliche Nähe zu solchen Kapitalvernichtern weit von sich weisen, die schwarzen Schafe bereiten auch denjenigen mit der weißen Weste einen erheblichen Imageschaden. Davor darf der Verband Geschlossener Fonds VGF seine Augen nicht verschließen. Fallen geschlossene Fonds durch das Raster staatlicher Kontrollen, muss der Verband eingreifen und für eine Regulierung sorgen. Und in diesem Punkt bleibe ich bei meiner Meinung: Will der VGF sein Profil schärfen, darf er dabei vor Sanktionen nicht zurückschrecken. Wie wichtig es ist, dass unter den Anbietern aufgeräumt wird, wissen auch die VGF- Mitglieder. Nicht wenige von ihnen bedauern dem Vernehmen nach, dass die EU-Regeln für sie nicht gelten sollen. Würden sie doch von einer Marktbereinigung profitieren. Ende offen also in Sachen MIFID, würde ich mal sagen. Ende absehbar heißt es dagegen für tausende Hollandfonds-Zeichner. MPC und Bankhaus Wölbern wollen Zig Fonds auflösen und die Objekte in großen Paketen verkaufen. Die Gelegenheit ist günstig. Trotz eines noch immer schwächelnden Marktes zahlen internationale Investoren Höchstpreise - im Paket auch für Problemimmobilien mit auslaufenden Mietverträgen abseits der Randstad rund um Amsterdam. Mein Rat an die Anleger: Stimmen Sie dem Verkauf zu. Viel Spaß beim Lesen und schöne Ferien allen, die bald in den Urlaub fahren. Markus Gotzi Chefredakteur Der Fonds Brief
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 2 Fonds-Check Gebrauchtes steht hoch im Kurs Real I.S. England-Premiere Nicht nur London ist superteuer, auch in anderen Städten Englands sind Immobilien kaum noch zu bezahlen. Initiator Real I.S. aus München hat ein Bürogebäude in der Region Northamptonshire für umgerechnet 109 Millionen Euro gekauft und konzipiert daraus einen geschlossenen Fonds. Eine Bank sorgt 20 Jahre lang für Mieteinnahmen. Anleger bekommen daraus Ausschüttungen von sechs Prozent. Vertriebsstart des Großbritannien 1 soll im September sein. Erster Fonds mit deutschen Policen aus dem Hause HCI Eins, zwei, drei meins! Deutschland steigert sich in einen Rausch. Und meistens wechselt Benutztes den Besitzer. Gute Gebrauchte so werben Autoverkäufer schon seit Jahrzehnten, und Second-Hand-Mode hat ebenfalls nicht mehr den Geruch armer Leute. Bei teuren Designer-Klamotten spielt es häufig keine Rolle, ob sie vorher in einem fremden Kleiderschrank hingen. Kein Wunder, dass auch die Finanzbranche den Zweitmarkt entdeckt hat. Im vergangenen Jahr investierten Kapitalanleger rund eine Milliarde Euro in Fonds mit gebrauchten Lebensversicherungspolicen. Bereits den sechsten Fonds dieser Art präsentiert das Tochterunternehmen HSC des börsennotierten Emissionshauses HCI. Nach Angeboten mit amerikanischen und britischen Policen sammeln die Hamburger nun erstmals Eigenkapital für einen Fonds mit deutschen Zweitmarkt- Lebensversicherungen ein. Das Risiko der heimischen Policen-Fonds ist niedriger verglichen mit den Beteiligungsmodellen, die in den USA und Großbritannien investieren. Entsprechend bescheiden sind aber auch die Renditemöglichkeiten. Ist das Video-Game durchgespielt, sitzen die Hosen nicht mehr, muss die Rolex versilbert werden Ebay. Lebensversicherungspolicen verlieren ebenfalls häufig Sinn und Reiz: Das damit besicherte Haus ist abbezahlt, der begünstigte Ex-Partner muss nach der Scheidung nicht mehr bedacht werden, das Budget reicht nach Ver-
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 3 Dubai DBA verlängert Neues Vetriebs-Argument für die Verkäufer von Dubai- Fonds: Das Doppelbesteuerrungsabkommen zwischen Deutschland und dem Emirat wurde überraschend um zwei Jahre verlängert. Anfang des Jahres war das DBA zum 10. August 2006 gekündigt worden. Konsequenz aus der Verlängerung: Anleger von Immobilienfonds bekommen bis 2008 in Dubai Ausschüttungen steuerfrei - für den Fall, dass ihre Fonds Ausschüttungen erwirtschaften. lust des Jobs nicht mehr aus, regelmäßig die Prämien zu zahlen. Allein im Jahr 2004 ließen die Deutschen Versicherungen im Volumen von 12,5 Milliarden Euro stornieren. Die Stornoquote erhöhte sich zwischen 2000 und 2004 von 4,5 Prozent auf 5,5 Prozent. Hatten diese Kunden bis 1999 nur die Möglichkeit, ihre Police zu kündigen und an den Versicherer zurückzugeben, kaufen inzwischen private Zweitmarktgesellschaften die Kapitalversicherung auf. Vorteil für den Versicherungsnehmer: Er bekommt in der Regel mehr als den offiziellen Rückkaufswert. Die Rechnung der Aufkäufer geht ihrerseits auf, weil sie angespartes Kapital ohne größere Risiken erwerben. Sie zahlen die Prämien bis zum Ablauf weiter und bekommen anschließend die komplette Versicherungssumme. Ab 5.000 Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen sich Anleger des HSC-Fonds Optivita VI an einem Paket gebrauchter deutscher Lebensversicherungspolicen, die zum Kurs von 104,8 Prozent des jeweiligen Rückkaufswertes von der European Police Exchange Limited abgekauft werden. Dabei handelt es sich um eine Gesellschaft mit Sitz in London, die als Zwischenhändlerin der deutschen Policen fungiert. Das Unternehmen ist spezialisiert auf die Bewertung und Zusammenstellung von Lebensversicherungsportfolios für institutionelle Investoren. Beteiligt ist unter anderem die West LB und ein englischer Private Equity Fonds. Zur Verfügung stehen insgesamt 76 Millionen Euro. Der Anteil des Eigenkapitals daran beträgt 20 Millionen Euro, den Löwenanteil stellt die HypoVereinsbank als Darlehen zur Verfügung. Die Zinsen sind flexibel. Sie liegen ein Prozent über dem 1- Monats-Euribor, der aktuell rund 2,6 Prozent beträgt. Dieser variable Zinssatz schwankt stark: 2001 lag er bei 5,75 Prozent, zwei Jahre später nur noch bei 1,34 Prozent. Da die Verzinsung des Darlehens die Rendite der Anleger erheblich beeinflusst, hat HSC die Konditionen mit Swaps teilweise abgesichert und begrenzt somit das Risiko. Warum sagt man eigentlich steinreich? Es ist sicher kein Zufall, dass die vermögendsten Menschen auch die mit den meisten Immobilien sind denn kaum eine andere Anlageform steht so für Wertbeständigkeit und Ertragssicherheit. Und darauf sollten Sie aufbauen: mit attraktiven Immobilienbeteiligungen, die Ihnen eines der ältesten Emissionshäuser für geschlossene Immobilienfonds bietet in exklusiver Tradition, vom Zeitgeist unbeeindruckt, weltweit. Kontakt: Marcus Schäfer T. 02 11 910-3450 F. 02 11 910-3844 Marcus.Schaefer@trinkaus.de www.hsbctrinkaus-immobilien.de
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 4 KGAL Rohstoff-Fonds Mit einem völlig neuen Angebot kommt in Kürze KGAL auf den Markt. Anleger beteiligen sich an einem Private-Equity-Fonds, der in Unternehmen aus dem Energie und Rohstoff-Sektor finanziert. Investmentmanager wird Lehman Brothers sein. Anleger beteiligen sich ab 15.000 Euro plus Agio und hoffen auf jährliche Renditen von zehn Prozent. Läuft alles wie geplant, erwirtschaften Anleger bis zum Ende der Laufzeit im Jahr 2020 einen Überschuss nach Abzug aller Kosten und Steuern von 60 Prozent. Das ist nicht besonders viel nach rund 15 Jahren, doch dafür dürften die Erträge einigermaßen sicher sein. Größter Risikofaktor ist die tatsächliche Ablaufleistung der Kapitalversicherungen. Sollte sie zehn Prozent niedriger ausfallen als prognostiziert, bleiben für den Fondszeichner unterm Strich nur noch knapp zehn Prozent Ertrag übrig. Damit dürfte jedoch nicht zu rechnen sein, denn obwohl der Garantiezins 2007 auf magere 2,25 Prozent gesenkt werden soll, gilt für bestehende Verträge weiterhin der bei Abschluss garantierte Satz. Der lag etwa in den Jahren 1994 bis 1999 bei vier Prozent. Der Initiator rechnet inklusive Überschussbeteiligungen mit einer Wertentwicklung in Höhe von jährlich 6,8 Prozent für das Policenportfolio. Geschmälert wird die Rentabilität der Fondszeichner durch die Kosten der Kapitalanlage. Zu Beginn des Investments hält sich der Initiator zurück. So summieren sich die Ausgaben unter anderem für Konzeption, Marketing und Vertriebsprovisionen auf faire 3,34 Prozent der Gesamtinvestition oder knapp 12,5 Prozent des Eigenkapitals. Über die Laufzeit verteilt gehen jedoch weitere rund sieben Millionen Euro für Verwaltungskosten drauf. Mit diesem Fonds feiert HSC seine Deutschland-Premiere, hat jedoch bereits zwei US-Policenfonds und drei Beteiligungsmodelle mit gebrauchten britischen Lebensversicherungen konzipiert. Ob Anleger Spaß daran haben, lässt sich noch nicht sagen, denn laut Kalkulation schüttet noch keiner dieser Fonds aus. Auch der Optivita VI soll prognosegemäß erstmals 2008 Erträge an seine Anleger auszahlen. wir verändern skylines CFB-FONdS 160 cli-gruppe erwirbt comcast-center in philadelphia / Philadelphia - gründerstadt der amerikanischen unabhängigkeit / hauptmieter über 15 jahre ist die comcast corporation - der führende anbieter von kabelnetzdienstleistungen in den USA / das wirtschaftsforschungsinstitut feri bewertet philadelphia im us-städteranking mit a (geringes investitionsrisiko, hohes potential) / IMMOBILIENFONDS / UNTERNEHMERISCHE BETEILIGUNGEN / LEASINGFONDS / CFB Commerz Fonds Beteiligungsgesellschaft mbh / Mercedesstrasse 6 / 40470 Düsseldorf / Tel. 0211 7708-2200 / Fax 0211 7708-3280 www.commerzleasing.de /cfb-fonds Commerzleasing und immobilien gruppe
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 5 Filmbranche Neues Steuerkonzept Die Bundesländer haben gegen die Wiedereinführung von Medienfonds entschieden. Statt dessen plädieren sie für eine steuerliche Entlastung der Filmwirtschaft. Zwar muss der Vorschlag von den zuständigen Bundesministerien umgesetzt werden, eine Renaissance der Steuerfonds mit Film und TV-Produktionen scheint damit jedoch endgültig vom Tisch zu sein. Meiner Meinung nach... Policen-Zweitmarkthändler sind eine Alternative für Versicherungsnehmer, die ihre Policen nicht mehr benötigen. Bei den Aufkäufern erzielen sie höhere Preise als den Rückkaufswert. Zeichner deutscher Gebrauchtpolicen- Fonds gehen mit der Beteiligung an den abgelegten Versicherungen ein begrenztes Risiko ein, da sie Anteile an garantierten Ablaufleistungen erwerben. Die Renditemöglichkeiten sind beschränkt. Anleger des Optivita VI vermehren ihr Vermögen innerhalb von knapp 15 Jahren um 60 Prozent falls HSC richtig gerechnet hat. Auslands-Nachteil strittig Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist Fonds hinter der Grenze erfasst der Fiskus höher als heimische Beteiligungen Geht betriebliches Vermögen bei einer Erbschaft oder Schenkung über, behandelt das Finanzamt diesen Vorgang moderat. So ist nur der Bilanzansatz maßgebend, der statt stiller Reserven nur den geringen Buchwert umfasst. Selbst geschaffene immaterielle Werte wie Marken- und Filmrechte oder Software fallen völlig unter den Tisch. Schulden hingegen können komplett als Minderungsposten abgezogen werden. Von dieser niedrigen Bemessungsgrundlage wird ein zusätzlicher Freibetrag von 225.000 Euro und ein Bewertungsabschlag von 35 Prozent abgezogen. Diese Vergünstigungen gelten auch für gewerblich geprägte geschlossene Fonds. Sitzt die Gesellschaft jenseits der Grenze, gelten schärfere Steuerregeln. Hier SIGNA REAL ESTATE CAPITAL PARTNERS BERLIN 01 Eine fruchtbare Partnerschaft... Geplantes Fondsvolumen: EUR 75 Millionen Mindeststückelung: EUR 100.000,- Geplante Laufzeit: 4-8 Jahre Agio: 1,5 % des Commitments Geplante Eigenkapitalrendite: über 10 % p. a. Beteiligung Initiator: bis zu EUR 2.500.000,- Der Fonds hält aktuell 18 Immobilien mit 536 Einheiten auf über 43.000 Quadratmeter; der durchschnittliche Einkaufspreis pro Quadratmeter liegt bei 829.-. Die Durchschnittsmietrendite bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von aktuell 39,6 Millionen liegt bei 8,13 %; die durchschnittliche Miete im Wohnbereich beläuft sich auf 4,80.... bedeutet die Investition in SIGNA Fondsprodukte. Dynamische Anpassungsfähigkeit an Marktverhältnisse, verantwortungsvolles Management und perfektes Know-how garantieren stabiles Wachstum und höchste Renditen. Welche Beziehung kann sonst noch von sich behaupten, derart effektiv zu sein? SIGNA RECAP Holding AG Freyung 4/12 1010 Wien Tel: +43 (1) 532 98 48-0 office @ signa-recap.com www.signa-recap.com
City of London, 60 LONDON WALL Ihr Vermögen im Blick. Traditionell entscheiden Standort, Lage, Bauqualität und Mieter über den Erfolg einer Investition. Anleger beteiligen sich in einer aussichtsreichen Marktphase an einem hochwertigen Bürogebäude im Herzen des traditionellen Bankenzentrums der City of London. Hauptmieter ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der ING Group N.V., eines der größten global operierenden Finanzdienstleistungsunternehmen, die 60 London Wall als ihre Firmenzentrale für Großbritannien nutzt. Grade A -Immobilie mit Freehold -Status 5,75 % p.a. prognostizierte Anfangsausschüttung Nahezu steuerfreie Erträge bis zu einem Beteiligungsbetrag von 100.000,- EUR Verkaufsoption bei Notfällen AES1203 Weitere Informationen erhalten Sie unter: 0228 / 844-488 www.euroselect12.de info@euroselect12.de Telefax 0228 / 844-432
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 7 IC-Immobilien Börsengang geplant Die sinkenden Kurse auch der Emissionshäuser an den Börsen schreckt Fondsanbieter nicht ab: Mitte Juli will Initiator IC-Immobilien aufs Parkett. Angestrebt ist eine Kapitalerhöhung von rund 20 Millionen Euro. Viel Phantasie ist in dem Papier zunächst nicht drin, IC hat in den vergangenen Jahren kaum neue Fonds aufgelegt. Das verwaltete Volumen von 4,5 Milliarden Euro und die anerkannt saubere Arbeitsweise des Initiators rechtfertigen jedoch den Börsengang. wird stets der aktuelle Verkehreswert angesetzt, so dass auch stille Reserven in die Steuerrechnung eingehen. Zudem dürfen für gewerbliche Beteiligungen keine Vergünstigungen wie Freibetrag und Bewertungsabschlag vorgenommen werden. Ähnlich sieht es beim Grundbesitz aus. Bei der unentgeltlichen Übergabe eines Mietshauses oder eines geschlossenen Immobilienfonds besteht der Vorteil, dass die Objekte nur mit rund der Hälfte ihres Verkehrswertes in die steuerliche Rechnung einfließen und sich hierauf lastende Hypotheken im Erbfall in voller Höhe auswirken. Beispiel: Der Verstorbene hinterlässt seiner Schwester einen Anteil an einem Immobilienfonds sowie Wertpapiere von 25.000 Euro. Die Steuerrechnung hängt davon ab, ob der Fonds in München oder London ein Gebäude besitzt. Alle Angaben in Euro. Gebäude liegt in München London Verkehrswert der Immobilie 70.000 70.000 davon steuerlich berücksichtigt 35.000 70.000 Wertpapiere 25.000 25.000 Gesamterwerb 60.000 95.000 Freibetrag -10.300-10.300 steuerpflichtiger Erwerb 49.700 84.700 Steuersatz 12% 17% Fällige Erbschaftsteuer 5.964 14.399 Somit ergeben sich gravierende steuerliche Unterschiede zwischen Vermögen diesseits und jenseits der Grenze. Ob diese Regelung zulässig ist, muss jetzt der Europä-
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 8 DM Beteiligungen Insolvenz angemeldet Werbeflyer der Firma DM Beteiligungen AG waren regelmäßige Beileger in Finanz und Anlegermagazinen. Zeichner von Inhaberteilschuldverschreibungen wurden mit angeblich hohen Zinsen geködert. Nun fürchten 8.000 Anleger um ihr Kapital, DM Beteiligungen ist pleite. Der Fall ähnelt dem der Wohnungsbaugesellschaft Leipzig West AG. Sie kann fällige Anleihen und Zinsen ebenfalls nicht mehr bedienen. Verbraucherschutzorganisationen vermuten einen Zusammenhang. In Kürze Den ersten Factoring-Fonds kündigt die Landshuter FWS GmbH an. Der Debi Select kauft Forderungen aus Kapital bildenden Lebensversicherungen an. Hansa Treuhand hat einen gebrauchten Tanker gekauft. Die HS Alcina soll zusammen mit Containerschiffen in einen Dachfonds für Kapitalanleger gepackt werden. Private-Equity und kein Ende: Nordcapital bietet den Fonds Nummer sieben an. Zielfonds sind: Fourth Cinven Fund, KKR 2006 und Thomas H. Lee Fund VI. Einen Gamefonds ohne Verlustzuweisungen bietet das neue Unternehmen United Investors an. Gesellschafter sind die Ex-Atlantic-Mitarbeiter Hauke Bruhn und Thomas Schwer sowie die Gallinat Bank aus Essen. ische Gerichtshof (EuGH) entscheiden. Denn der Bundesfinanzhof hat den Richtern in Luxemburg aktuell die Frage vorgelegt, ob die Benachteiligung von Auslandsvermögen mit der Kapitalverkehrsfreiheit vereinbar ist (Az. II R 35/05). Denn auf Grund der Aussicht auf höhere steuerliche Belastung könnte sich ein Investor im Zweifel eher für ein Objekt in Deutschland entscheiden. Sollte der EuGH einen Verstoß gegen das Gemeinschaftsrecht unter dem bereits anhängigen Az. C-256/06 feststellen, dürfte der heimische Fiskus diese nachteilige Regelung nicht mehr vornehmen. Dann müsste das Ferienhaus an der Nordsee oder der Fonds aus Köln bei der Erbschaftsteuer mit dem gleichen Wert wie das Domizil in Belgien oder der USA-Fonds in die Berechnung einfließen. Kommentar: Die Chancen stehen gut, dass der EuGH die deutsche Regelung zu Gunsten von Auslandsbesitz kippt. In einem vergleichbaren Fall hatten die Richter jüngst festgestellt, dass die Grundsätze der Kapitalverkehrsfreiheit auch bei der Erbschaftsteuer anzuwenden sind (Az. C-364/01). Bei bereits erfolgten Erbschaften oder Schenkungen mit Auslandsbesitz sollten die Fälle offen gehalten werden. Das gelingt mit Verweis auf das Aktenzeichen beim EuGH, indem in allen noch nichts bestandskräftigen Bescheiden ein Ruhen des Verfahrens beantragt wird. Sofern der EuGH die Regelung für EU-widrig erklärt, müsste dann die günstige heimische Steuerrechnung angewendet werden. Dem Gesetzgeber könnte dies dann aber als Argument dienen, Immobilien endlich auf Augenhöhe mit Wertpapieren und somit höher zu besteuern. Ausverkauf der Holland-Fonds Initiatoren schnüren Pakete für internationale Großinvestoren Leer stehende Büros, auslaufende Mietverträge, schlechte Bauqualität. Das ist die eine Seite des niederländischen Immobilienmarktes. Steigende Preise und starke Nachfrage das ist die andere. Internationale Großinvestoren sind in Holland auf der Suche nach Immobilienportfolios, weil die Renditen dort im europäischen Vergleich noch immer relativ hoch sind. Von dieser Situation profitieren Anleger geschlossener Holland-Fonds. Zahlreiche Initiatoren schreiben in diesen Tagen ihre Anleger an und machen ihnen den vorzeitigen Verkauf der Objekte schmackhaft. Sie wollen große Pakete schnüren und zahlreiche Gebäude auf einen Schlag los werden. Ein Angebot, das zur rechten Zeit kommt. Oft laufen die Mietverträge in Kürze aus, und nicht immer dürften Leerstände dann zu vermeiden sein, meint Stefan Loipfinger, Analyst und Herausgeber des Internet-Informationsdienstes Fondstelegramm. Er rät Fondsinitiatoren und Anlegern, die besondere Chance zu nutzen und Holland-Immobilien jetzt zu verkaufen. Die Frage ist nur, wie der Verkaufserlös der Pakete aufgeteilt wird. Zeichner gut laufender Fonds dürfen gegenüber den Inhabern der Problemfonds nicht benachteiligt werden. Diese Frage hat das Hamburger Bankhaus Wölbern geklärt, will in den nächsten Tagen aber zunächst seine Anleger darüber informieren. So viel ist klar: Wer gute Fonds besitzt, bekommt mehr als die Inhaber schlechterer Immobilienbeteiligungen. Anders ist solch ein Paketverkauf nicht darzustellen, sagt Wölbern-Vorstand Martin Ollendorff. Geht es nach seinen Vorstellungen, werden alle Fonds der Emissionsjahre bis einschließlich 2003 aufgelöst, insgesamt knapp 50 Beteiligungen mit 70 Objekten. Gebote ernsthafter Übernahmeinteressenten liegen bei einer Milliarde Euro. Teilweise übertreffen sie die Ergebnisse der Gutachter. Bei solchen Angeboten lässt sich sogar die wegfallende Gebühr aus der laufenden Verwaltung der Objekte verschmerzen. Wir verdienen jedoch einen Anteil bei Verkaufserlösen von mehr als 110 Prozent, so Ollendorff, der damit die Attraktivität der Gebote bestätigt.
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 9 Wechsel Dich Wolfhard Leichnitz (53) hat zum ersten Juli den Vorsitz der IVG Immobilien AG übernommen. Eckart John von Freyend (64) scheidet nach elf Jahren als Vorsitzender aus und wechselt in den Aufsichtsrat. Außerdem übernimmt er den Gründungsvorsitz im Zentralen Immobilien-Ausschuss ZIA unter dem Dach des Bundesverbandes der Deutschen Industrie (BDI). Weitere Vorstandsmitglieder sind unter anderem Christoph Kahl von Jamestown, Joachim Seeler von HGA Capital, Dierk Ernst von Hannover Leasing, Bärbel Schomberg von Degi, Walter Klug von Morgan Stanley Real Estate und Klaus Trescher von Pramerica Real Estate. Thomas Rücker (39) ist von der Position des IVG- Pressesprechers in die Geschäftsführung des GSW Gemeinnützige Siedlungs und Wohnungsbaugesellschaft Berlin gewechselt. Nachfolgerin wird Andrea Wöge (40). Sie kommt von der Viterra AG. Brigitte Walter rückt zunächst für ein Jahr in den Vorstand der Real I.S. auf. Ihr Aufgabengebiet umfasst Unternehmenssteuerung, Risiko und Portfoliomanagement. Stefan Loipfinger hat den Deutschen Preis für Immobilienjournalismus der Wissenschaftlichen Vereinigung zur Förderung des Immobilienjournalismus gewonnen. Von uns herzlichen Glückwunsch an den Kollegen. Vor allem Großanleger aus dem angelsächsischen Raum suchen verzweifelt Investitionsobjekte und schlagen selbst bei Renditen zwischen fünf Prozent und sechs Prozent zu. Kein Wunder, wenn beispielsweise die irischen Käufer in ihrer Heimat mit Bürogebäuden und Einkaufszentren nur noch drei bis vier Prozent verdienen können. Da schreckt offensichtlich auch der angeschlagene Zustand des holländischen Marktes nicht ab. Die Vermietungssituation ist noch immer angespannt, gibt Ollendorff zu, glaubt aber an Besserung. Die Talsohle war 2005 erreicht. In diesem Jahr läuft es bereits rund, und spätestens für 2007 sagen zahlreiche Experten endgültig die Wende voraus, sagt der Wölbern-Vorstand. Optimistisch sind zum Beispiel die Experten des Wirtschaftsforschungsinstituts Feri. Wir sehen erste Zeichen für einen anziehenden Markt, sagt Thorsten Schilling, Leiter Real Estate Research bei Feri. So ist etwa in Amsterdam die Mieter- Nachfrage 2005 um 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Doch noch immer stehen knapp 18 Prozent der Büros leer. Damit liegt Amsterdam weit vorne in der Liste der europäischen Standorte. Immerhin ist auf absehbare Zeit mit zusätzlichen Flächen in großem Stil nicht zu rechnen. Jones Lang LaSalle erwartet dort in diesem und im kommenden Jahr lediglich rund 60.000 Quadratmeter neue Büros. Im Stadtteil Riekerpolder bietet der Hamburger Initiator Nordcapital aktuell die Beteiligung an einem Bürogebäude an. Der Neubau ist komplett an zwei Unternehmen vermietet. Der Investitionszeitpunkt ist ideal, wirbt Nordcapital-Geschäftsführer Peter Kallmeyer. Als Beleg führt er eine Studie der britische Zeitschrift The Economist an. Danach liegt Holland in der Liste der Nationen mit den besten Bedingungen für weltweite Geschäftstätigkeit auf Platz zwei vor den USA, Finnland und Singapur. Nur Kanada kommt besser weg. Trotzdem will auch Nordcapital den vorzeitigen Verkauf älterer Fondsobjekte nicht ausschließen. Wir sondieren den Markt, heißt es dazu. Wobei Paketverkäufe nicht in Frage kommen. Nordcapital platziert aktuell erst den achten Holland-Fonds und hat überhaupt nicht genügend Objekte, um den gewaltigen Appetit der ausländischen Aufkäufer zu stillen. Anders das Hamburger Emissionshaus MPC. Dort ist das Management mitten in den Vorbereitungen für das Riesen-Geschäft. Anleger und Beiräte sind über die Verkaufsabsichten informiert, sagt Ali Arnaout, Geschäftsführer MPC Real Estate. Für einen Paketverkauf kommen 27 der 60 Fonds mit insgesamt 200 Immobilien in Frage. Das Zeitfenster für solche Portfolio-Transaktionen ist nur für kurze Zeit geöffnet. Der internationale Kapitalanlagedruck ist enorm. Außerdem sind die Zinsen niedrig, das ist ein ganz wichtiger Punkt, so Arnaout. Zu typischen Bietern zählen große Fondsgesellschaften, die einen erheblichen Teil der Kaufpreise mit Darlehen finanzieren. Sie sind nicht an einzelnen Objekten interessiert, sondern nur an einem großen Volumen. Es gibt neben uns nur wenige Marktteilnehmer, die ein komplettes Portfolio mit einer nachvollziehbaren Verwaltungs-Historie anbieten können, meint Arnaout. Nur so erkläre sich, dass die internationalen Investoren sogar einen Paket-Aufschlag zahlen. Fragt sich nur, wie lange noch. Den Käufern, die mit hohen Hypotheken ihre Investitionen hebeln, wird bei steigenden Zinsen die Luft ausgehen, meint Thomas Beyerle, Analyst bei der Allianz-Dresdner-Immobiliengruppe. Außerdem bleibt es ohne Zweifel nicht ohne Auswirkungen auf die Preise, wenn mehrere Fondsinitiatoren große Immobilienpakete gleichzeitig auf den Markt werfen. Das glaubt auch Bernhard Köhler, einer der Pionier-Konzeptionäre von Hollandfonds. Gewinner wird sein, wer die meisten Bürogebäude in der Randstad rund um Amsterdam anbieten kann. Genau dort wollen die internationalen Großanleger hin. Grundsätzlich bewertet Köhler den holländischen Immobilienmarkt jedoch positiv. Er braucht noch ein bis zwei Jahre, wird sich dann aber wieder erholen. Pluspunkte sind Professionalität und Transparenz. Bei Renditen um sechs Prozent investiere ich doch lieber in Amsterdam als in Warschau oder sonst wo in Osteuropa.
Nr. 18, 27. KW, 07.07.2006, Seite 10 Markt-Report Banken finanzieren Logistikparks in Russland Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Ackerstraße 64a 50374 Erftstadt T: 02235/770 867 F: 02235/770 849 redaktion@markusgotzi.de www.der-immobilienbrief.de Chefredakteur: Markus Gotzi Hrsg.: Prof. Volker Hardegen, Werner Rohmert Layout: KÖNIGSBLAU Designstudio www.koenigsblau-design.de Verlag: Research Medien AG, 33378 Rheda-Wiedenbrück, Repkestr. 5, T.: 05242-9079887, F.: 05242-9079899 Vorstand: Werner Rohmert email: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ 478 535 20) Kto.-Nr.: 39 578 Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder. Aktuelle Anzeigenpartner: CLI-Gruppe HGA Capital HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH IVG ImmobilienFonds KGAL-Gruppe SIGNA Immobilienmarkt ist verlässlicher geworden Korruption bleibt hohes Risiko Der russische Immobilienmarkt wird gesellschaftsfähig. Inzwischen finanzieren auch deutsche Banken Projektentwicklungen im größten Land der Erde. Und sie haben große Pläne: Vor wenigen Tagen eröffnete die Eurohypo offiziell ihre Repräsentanz in Moskau. Russland ist ein ganz wichtiger Markt für uns, sagt Eurohypo- Sprecherin Gisela Brandhoff. Kürzlich hat die Bank Darlehen für ein Logistikcenter in der Hauptstadt zur Verfügung gestellt mit umgerechnet 130 Millionen Dollar die größte Einzelfinanzierung in Russland dieses Jahres. Auch die Hypo Real Estate Bank International finanziert einen Logistikpark in der Nähe Moskaus. Sieben weitere sind bereits in der Planung, unter anderem in St. Petersburg. Unterstützt und betreut wird sie dabei vom Beratungsunternehmen Ernst & Young Real Estate. Die Immobilienexperten sind bereits seit zehn Jahren an der Wolga präsent. Wir haben in Moskau eine völlig andere Situation als zum Beispiel in Deutschland. In Russland sehen wir einen massiven Wettbewerb unter den Mietern. Gerade im Logistik-Bereich bemüht sich eine gigantische Nachfrage um das schmale Angebot, sagt Hartmut Fründ, Leiter und Gründer von Ernst & Young Real Estate. Nur unter diesen Voraussetzungen kann das Immobiliengeschäft in Russland funktionieren, denn Vorvermietungen sind unüblich. Bevor die Gebäude fertig sind, unterschreiben potenzielle Mieter lediglich Absichtserklärungen ohne verbindliche Konsequenzen. Auch die Übertragung des Eigentums ist erst möglich, nachdem die Immobilie komplett fertig gestellt wurde. Projektentwickler und die finanzierenden Banken gehen daher ein relativ großes Risiko ein. Weil sich die Nachfrage nach Büros und Shoppingcentern in Grenzen hält, riskieren hier trotz Aussichten auf Renditen zwischen zwölf und 14 Prozent in erster Linie Opportunity Gesellschaften wie EBRD, Baring Vostok und Fleming Family dreistellige Millionenbeträge. Das Engagement der Großanleger und Banken bewertet Fründ als Beleg dafür, dass der russische Immobilienmarkt verlässlicher geworden ist. Hier hat sich in den vergangenen drei, vier Jahren enorm viel zum Guten gewandelt. Trotzdem gelten in Moskau eigene Regeln, berichtet Fründ. So verlangen die komplizierten Bauvorschriften häufig eine individuelle Auslegung. Nur wer Interpretationsspielräume und Beziehungsgeflechte kennt und nutzt, wird in Russland erfolgreich investieren. Mit 66 Prozent nennen 158 befragte internationale Unternehmen die ausufernde Bürokratie daher als Investitionshindernis Nummer zwei. An Platz eins steht die Korruption mit 71 Prozent. Für den russischen Markt sprechen ihrer Meinung nach vor allem dessen gewaltige Größe und die Wachstumsquoten der heimischen Wirtschaft. Bis einschließlich 2009 erscheint eine jährliche Steigerung von rund fünf Prozent realistisch. Trotz dieser viel versprechenden Aussichten halten sich offene wie geschlossene Immobilienfonds in Russland noch zurück. Zwar schauen sich Anbieter wie Degi, Difa, KanAm und DB Real Estate rund um den Kreml um, Geld haben sie dort jedoch noch nicht ausgegeben. Auch die Initiatoren geschlossener Fonds halten sich zurück. Eine ganze Reihe von Anbietern lässt regelmäßig die Bedingungen in Russland überprüfen. Bislang endeten die Gespräche aber spätestens beim Thema Steuern, sagt Professor Christian Schmidt, Leiter des Bereichs Internationales Steuerrecht bei Rödl & Partner in Nürnberg. Lokale Vermögenssteuern treiben die Abgabenlast in Russland auf rund 50 Prozent.