Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014
Inhaltsübersicht Trendbarometer Immobilien- Investmentmarkt Schweiz 2014 Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz, Seiten 4-5 Befragungsaufbau- und systematik, Seiten 7-8 Marktausblick und Strategien Schweiz 2014, Seiten 9-28 Schweiz 2014, Seiten 30-31 Europaweiter Ausblick 2014, Seiten 33-47 Seite2 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014
Immobilien-Transaktionsmarkt Schweiz
Eine Auswahl an Gewerbeimmobilientransaktionen Datum Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 k.a. UBS AST-KIS Büroliegenschaft, Basel 1 ca. 30 Q1 Adval Tech Procimmo Swiss Commercial Fund Geschäftsliegenschaft, Muri 1 k.a. Q1 Implenia Intershop Büro- und Industrieliegenschaft, Winterthur 1 k.a. Q1 BETHA Immobilien AG Swiss Healthcare Properties Klinikgebäude und zwei Wohnhäuser 3 k.a. Q1 Galexis AG UBS Swissreal Gewerbeliegenschaft Schlieren 1 ca. 22 Q1 k.a. UBS AST-KIS / UBS AST-IS Büro- und Gewerbeportfolio 4 ca. 112 Q2 Züblin Immobilien Swiss Life Büroliegenschaft Zürich 2 k.a. Q2 Züblin Immobilien Swiss Life Büroliegenschaft Zollikofen 1 k.a. Q3 Tertianum Gruppe Swiss Prime Site Liegenschaftsportfolio 12 435 Q3 Rockspring Property Investment Managers Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Geschäftsliegenschaft Bluebox, Genf 1 112 Q3 Publica Pensionskasse Acron AG Geschäftsliegenschaft Westcenter, St. Gallen 1 61 Q3 Gretag AG CSA RES Commercial Althardstrasse 80, Regensdorf (SAP-Gebäude) 1 k.a. Q3 Gretag AG CS REF Hospitality Althardstrasse 60, Regensdorf 1 k.a. Q4 Allreal Credit Suisse Real Estate Fund Green Property Wohn- und Geschäftsliegenschaft, Wallisellen 1 127 Q4 A&A Liegenschaften Bistore AG CSA RES Commercial Einkaufszentrum Tivoli, Spreitenbach (STWE-Anteile) 1 k.a. Verkäufergruppen Zu den aktiven Verkäufergruppen zählen Projektentwickler, Immobilien-AGs und Corporates. Käufergruppen Als Käufer treten hauptsächlich eigenkapitalstarke Investoren wie Immobilienfonds, Versicherungen und Immobilien-AGs auf. Transaktionsgrösse Die Transaktionen von Gewerbeimmobilien reichen von kleinem bis mittlerem Volumen (Ausnahme: Transaktion Tertianum). Der Verkaufspreis wird nur selten publiziert. Seite4 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014
und Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2013 in der Schweiz Datum Verkäufer Käufer Target Objekte Preis (MCHF) Q1 k.a. UBS AST Real Estate Switzerland Wohnliegenschaft, Freiburg 72 23 Q1 k.a. SE Swiss Estates Wohn- und Geschäftsliegenschaft, Grenchen k.a. 12.5 Q2 Zurich Insurance Group k.a. Wohnliegenschaft, Birsfelden k.a. 35 Q2 Zurich Insurance Group k.a. Wohnliegenschaft, Pratteln k.a. 27.7 Q3 Zurich Insurance Group k.a. Wohn- und Geschäftsliegenschaft, Genf k.a. 53.2 Q3 Zurich Insurance Group k.a. Wohnliegenschaft, Wettingen k.a. 53.8 Q3 k.a. Patrimonium Anlagestiftung Wohnliegenschaft, Martigny 67 12.1 Q4 BFW Liegenschaften k.a. Wohnliegenschaft, Rorschacherberg 174 41.5 Q4 k.a. Patrimonium Swiss Real Estate Fund Wohnliegenschaft, Echandens 30 39 Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgrösse Als Verkäufer treten Versicherungen und Immobilien-AGs auf. Angaben zu Verkäufern werden selten publiziert. Als Käufergruppen treten vor allem Immobilienfonds auf. Angaben zu Käufern werden selten publiziert. Die Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien bewegen sich in kleiner bis mittlerer Grössenordnung. In der Schweiz bilden grössere Portfolio- Transaktionen die Ausnahme. Der Verkaufspreis wird nur selten publiziert. Seite5 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014
Immobilien-Transaktionsmarkt Trendbarometer Investmentmarkt Schweiz Schweiz 2014
Unser Trendbarometer deckt ein breites Spektrum von Investorengruppen in der Schweiz ab Trendbarometer: Markt für Immobilieninvestitionen Der Trendbarometer basiert auf einer Befragung von 125 Marktteilnehmern (20 Investoren haben geantwortet), die in den letzten Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv gewesen sind. Die Umfrage wurde im November/Dezember 2013 durchgeführt und konzentriert sich hauptsächlich auf zwei Bereiche: Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts für das kommende Jahr. Ausblick auf die Strategien, die Schweizer Investoren im kommenden Jahr verfolgen werden. Neben der Schweiz wurde die Umfrage zeitgleich in 14 anderen europäischen Ländern durchgeführt. Investorengruppen: Banken Immobilienfonds Immobilien-AGs Institutionelle Investoren Kapitalanlagegesellschaften Opportunity-/Private- Equity- Fonds Versicherungen Wohnbaugenossenschaften Sonstige Hintergrund EY hat diese Umfrage in der Schweiz zum vierten Mal seit 2011 durchgeführt. 20 Investoren machten Angaben zu ihren Erwartungen für das nächste Jahr. Zielsetzungen Beurteilung des Schweizer Immobilienmarkts für das kommende Jahr. Ausblick auf die Strategien, die Schweizer Investoren im Jahr 2014 verfolgen werden. Statements Neben vorgegebenen Antworten haben die Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frage individuelle Statements abzugeben. Nachfolgende Aussagen sind anonymisiert und teilweise mit ähnlichen Einschätzungen zusammengefasst wiedergegeben Seite7 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014
die die Schweiz für etwas weniger attraktiv als 2013 halten 2012 2013 1 Preise haben Höhepunkt 1 erreicht. 2 Bezüglich Renditen dürfte der Schweizer Immobilienmarkt im internationalen Vergleich leicht zurückliegen, jedoch aufgrund der Stabilität politisch und wirtschaftlich immer noch attraktiv sein. Die Schweiz bleibt attraktiv solange die Zinsen tief bleiben und der positive Wanderungssaldo anhält. 2 Die Frage ist nicht, ob eine Preiskorrektur kommt, sondern nur noch wann und in welchem Ausmass sie kommt. 3 Die Cashflow Renditen sind im 3 Wohnimmobilien werden 2013 Vergleich mit anderen Anlageklassen positiv. klar im Fokus der Investoren stehen. 2014 1 Die Schweiz ist aufgrund niedriger Zinsen und stabiler Konjunktur weiterhin attraktiv. 2 Der Peak der Preisentwicklung der Schweizer Immobilien wird 2014 erreicht sein. 3 Unsicherheiten für Immobilieninvestments werden grösser, da im Ausland bessere Renditemöglichkeiten vorherrschen. 1 Preisentwicklung 2 International 3 Attraktivität Preisanstieg von Wohnliegenschaften in 1a-Lage ist am wahrscheinlichsten. Büro- und Einzelhandelsimmobilien in nicht-optimaler Lage werden sinkende Preise verzeichnen. International wird die Schweiz weiterhin als attraktives Land für Immobilieninvestitionen gesehen. Schweiz wird immer noch als attraktiver Immobilien-Investmentstandort gesehen. Die relative Attraktivität der Schweiz im Vergleich zum europäischen Umland hat jedoch abgenommen. Seite8 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014
80 Prozent der Befragten beurteilen die Schweiz als attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort... Die grosse Mehrzahl der Teilnehmer (80%) betrachtet die Schweiz weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2014. Im Vergleich zum Vorjahr wird eine etwas geringere Attraktivität erwartet (2013: 92% hielten die Schweiz für attraktiv oder sehr attraktiv). Die Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen 4 3 20% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements Die Schweiz ist weiterhin ein attraktiver Standort: Die Zuwanderung hält an, die Zinsen sind tief, der Beschäftigungsgrad hoch und die Konjunktur stabil. (Versicherung) Der Schweizer Immobilienmarkt ist sehr intransparent wird jedoch von Jahr zu Jahr transparenter. (Versicherung) Der Peak in der Preisentwicklung wird 2014 erreicht werden. (Kapitalanlagegesellschaft) Ursprüngliche Frage «Wie beurteilen Sie die Gesamtattraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2014?» Seite9 Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2014
auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern betrachtet die Mehrheit (70%) der Befragten die Schweiz als einen attraktiven oder sehr attraktiven Investitionsstandort. Auch hier war das Ergebnis der Umfrage im Vorjahr positiver (2013: 86%). Attraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen im Vergleich zu anderen europäischen Ländern 3 3 30% sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv Statements Der Schweizer Markt verliert im Vergleich zum ausländischen aus folgenden Gründen an Attraktivität: Das Marktpotenzial wurde erreicht, die Petition zur Verschärfung der Lex Koller bedroht ausländische Investoren und das Ausland bietet bessere Renditemöglichkeiten in anderen Anlageklassen. Im Vergleich zum Ausland stehen primär kommerziell nutzbare Objekte im Vordergrund. In diesem Segment wird in der Schweiz aufgrund geringer Nachfrage Absorptionsleerstände entstehen. Beim bereits wieder in die Gänge kommenden Ausland ist dieser «Einbruch» langsam am Abflauen. (Immobilien-AG) Ursprüngliche Frage «Wie beurteilen Sie die Gesamtattraktivität der Schweiz als Standort für Immobilieninvestitionen im Jahr 2014 im Vergleich zu anderen europäischen Ländern?» Seite 10
Einfluss der Kapitalmärkte im Jahr 2014... Alternative Fremdkapitalgeber wie Versicherungsunternehmen oder Pensionskassen werden populärer sein als im Vorjahr (7 Zustimmung, 2013: 63%). Die Zinssätze dürften steigen (7 Zustimmung). Basel III dürfte sich negativ auf die Finanzierung von Immobilien auswirken (74%, 2013: 63%). Eine stärkere Nachfrage nach Mezzanine-Finanzierungen wird erwartet (63%, 2013: 57%). Die Angst vor einer hohen Inflation treibt die Nachfrage nach Immobilien weiter an, aber weitaus weniger als im Vorjahr (60%, 2013: 81%). "Alternative debt Finanzierungsquellen providers (insurance (Versicherungen, companies, Pensionskassen, pension and Debt debt Funds, funds, Mezzanine-Kapital) mezzanine providers) treten verstärkt will 40% 3 2 increasingly provide financing for real am estate Markt auf." "2014 ist mit einem steigenden Zinsniveau für Immobilienkredite "Interest rates for real estate loans will rise zu in rechnen." 2014" "Basel III lässt regulation Immobilienfinanzierungen will make real estate für Banken loans weniger less lukrativ attractive erscheinen for banks und führt and lead künftig to zu greater stärkerer restraint Zurückhaltung in the im Hypothekengeschäft." mortgage business" 2 16% 50% 58% 2 21% "Aufgrund geringerer Beleihungsausläufe bei Kreditfinanzierungen "Due to lower wird die loan-to-value Nachfrage nach ratios, Mezzanine-Kapital demand for mezzanine financing will im increase Jahr 2014 in ansteigen." 2014" 58% 32% "Fear "Die of Sorge high vor inflation mittelfristig in the hoher medium Inflation term treibt will Anleger drive vermehrt in den Immobilienmarkt." investors towards the real estate market" Trifft zu 20% Trifft eher zu 40% Trifft eher nicht zu 40% Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilienkapitalmarkt in der Schweiz stimmen Sie für 2014 zu?» Seite 11
auf die Immobilieninvestitionstätigkeit Weniger als die Hälfte der Befragten glaubt, dass der Verbriefungsmarkt im Jahr 2014 wieder an Bedeutung gewinnnen wird (47%, 2013: 40%). Im Gegensatz zum Vorjahr geht nur eine Minderheit davon aus, dass die Krise in der Eurozone zu einer Zunahme der Aktivitäten internationaler Investoren in der Schweiz führen wird (4, 2013: 79%). Vergleichsweise wenige Befragte gehen von mehr IPOs und Eigenkapitalerhöhungen aus (4, 2013: 49%). M&A-Aktivität im Immobilienbereich wird nur von einer Minderheit der Befragten erwartet (3, 2013: 37%). Ein Anstieg des Angebots an Immobilien am Markt wird nicht erwartet (3, 2013: 5). "The commercial "Der Verbriefungsmarkt mortgage backed gewinnt securities im Jahr 2014 market wieder will an revive in 2014" Bedeutung." "The"Die euro-zone aktuelle Euro-Krise sovereign führt debt zu crisis einer will Ausweitung increaseder investments Investitionen by European auf dem Schweizer investors Immobilienmarkt in the real estate durch 1 47% 30% 41% 40% 12% 1 markets" europäische Anleger." "The capital "Der market Kapitalmarkt in 2014 ist will im be Jahr attractive 2014 für for IPOs real und estate IPOs and Kapitalerhöhungen equity capital increases" wieder attraktiv." 40% 4 "There will be "Es an wird increase eine Zunahme in consolidation von Konsolidierungen of real estate von Immobiliengesellschaften companies in 2014" im Jahr 2014 geben." "Mit "Supply einer in Ausweitung the real estate des Immobilienangebots market will increase im Jahr in 2014 ist (maturity zu rechnen of structured (Auslauf strukturierter debt, disposal Finanzierungen, of non-performing Verkauf notleidender loans, Kredite, liquidation Liquidierung of open-ended offener funds)" Immobilienfonds)." Trifft zu 2 30% Trifft eher zu 50% 5 Trifft eher nicht zu 1 Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilienkapitalmarkt in der Schweiz stimmen Sie für 2014 zu?» Seite 12
Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen (1/2) Ökologische Bauvorschriften spielen nach wie vor eine wichtige Rolle (90%, 2013: 87%). Im Gegensatz zum Vorjahr werden mehr risikoreiche Strategien wie «Value-Added»- und opportunistische Anlagen erwartet (70%, 2013: 40%). Es wird eine stärkere Investitionstätigkeit internationaler Immobilieninvestoren erwartet (60%, 2013: 66%). Mehr Portfoliotransaktionen werden im Gewerbeimmobiliensektor erwartet, jedoch war der Optimismus im Vorjahr grösser (5, 2013: 71%). Nur die Hälfte der Befragten gibt an, dass die Schweiz einen transparenten Immobilienmarkt hat (52% Zustimmung). "Green-building "Green-Building-Standards standards will play a more spielen important künftig bei role with respect Immobilieninvestments to existing investment eine grössere properties" Rolle." "The share "Der Anteil of value-add an risikoreichen and opportunistic Immobilieninvestments investments wird will increase in 2014" steigen." "Investment "Internationale activity by foreign Investoren real werden estate ihren investors Anteil in am Transaktionsvolumen XX will increase in compared der Schweiz to weiter 2013" vergrössern." "Im"There Gewerbebereich will more werden commercial im Jahr 2014 real Immobilienportfolios estate deals in 2014 compared to vermehrt 2013" gehandelt." "The quantity "Die and Qualität quality der of Informationen information auf on dem the Schweizer XX real estate transaction Transaktionsmarkt market ist zufriedenstellend sufficient for investment und gewährt appraisal purposes" ausreichend Transparenz." 4 16% 4 60% 50% 4 36% 1 30% 30% 32% 1 1 16% Trifft zu Trifft eher zu Trifft eher nicht zu Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilientransaktionsmarkt in der Schweiz stimmen Sie für 2014 zu?» Seite 13
Der Schweizer Markt für Immobilientransaktionen (2/2) Ähnlich wie im Vorjahr herrscht weiter Unsicherheit, ob das Transaktionsvolumen steigen wird oder nicht (50% Zustimmung, 2013: 50%). Nur 47% der Befragten glauben, dass die AIFM-Richtlinien zu einer stärkeren Konsolidierung in der Immobilienfondsbranche führen wird (47%, 2013: 4). Die Erwartung steigender Abschlussvolumen ist gering (40%, 2013: 53%). Wie im Vorjahr werden keine grösseren spekulativen Projektentwicklungen erwartet (nur 3 Zustimmung, 2013: 34%). "Insgesamt Overall, wird transaction das Transaktionsvolumen in 2014 im will Jahr exceed 2014 the über level seen dem in 2013" Niveau von 2013 liegen." "The introduction of the AIFM Directive will lead to "Die Einführung der AIFM-Richtlinie führt zu einer Konsolidierung increasing consolidation in the real estate funds auf Fondsanbieterseite." industry" 4 42% 50% 53% "Die"The Grösse average der gehandelten size of real Immobiliendeals estate wird will im increase Jahr 2014 in 2014 weiter zunehmen." 30% 50% "Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen nehmen im Jahr "Speculative project developments will return in 2014" 2014 zu." Trifft zu 2 Trifft eher zu 4 Trifft eher nicht zu 20% Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilientransaktionsmarkt in der Schweiz stimmen Sie für 2014 zu?» Seite 14
Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (1/3) Die Preise für Bürogebäude in erstklassiger Lage dürften stabil bleiben (74%). Letztes Jahr erwarteten 24% der Befragten einen Preisanstieg bei Bürogebäuden in erstklassiger Lage. Für 2014 rechnen nur mit höheren Preisen. Bürogebäude in zweitklassiger Lage (84%, 2013: 50%) und in Randlage (100%, 68%) dürften Preisrückgänge verzeichnen. Einzelhandelsobjekte zeigen einen ähnlichen Trend: stabile Preise an erstklassigen Standorten (84%, 2013: 5), aber negativer Ausblick für zweitklassige Standorte (72%, 2013: 5) und Objekte in Randlage (89%, 2013: 6). Büros 100% 84% 74% 21% 16% 0% 0% 0% steigend stabil sinkend Erstklassige Lage Zweitklassige Lage Randlage Einzelhandel 89% 84% 72% 28% 11% 11% 0% 0% steigend stabil sinkend Ursprüngliche Frage «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2014 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?» Seite 15
Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (2/3) Die Erwartungen zum Wohnbausektor sind optimistischer: Steigende Preise in erstklassiger Lage (58%, 2013: 5) und stabile Preise in zweitklassiger Lage (69%, 2013: 58%) sowie in Randlage (74%, 2013: 63%) werden erwartet. Bei den Hotels gehen die Befragten von einer stabilen Preisentwicklung in erstklassigen Lagen (63%, 2013: 71%), aber von rückläufigen Preisen an zweitklassigen Standorten (67%, 2013: 52%) sowie in Randlagen aus (84%, 2013: 74%). Wohnimmobilien 74% 69% 58% 37% 26% 16% 11% steigend stabil sinkend Hotels 84% 67% 63% 33% 32% 16% 0% 0% steigend stabil sinkend Erstklassige Lage Zweitklassige Lage Randlage Ursprüngliche Frage «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2014 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?» Seite 16
Erwartungen zur Preisentwicklung variieren je nach Standort und Nutzungsart stark (3/3) Die Mehrheit der Befragten erwartet ein stabiles Preisniveau für Logistikgebäude in erstklassiger Lage (58%, 2013: 71%). Sinkende Preise werden für Logistikgebäude in zweitklassiger Lage (61%, 2013: 40%) sowie in Randlage erwartet (68%, 2013: 60%). Logistik 58% 39% 32% 37% 68% 61% 0% 0% steigend stabil sinkend Erstklassige Lage Zweitklassige Lage Randlage Ursprüngliche Frage «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in der Schweiz im Jahr 2014 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?» Seite 17
Welche Verkäufergruppen werden 2014 am aktivsten sein? Verkäufergruppen Verkäufergruppen Dem Trend des Vorjahres folgend wird erwartet, dass Banken 2014 die aktivsten Verkäufergruppe sein werden (89%, 2013: 87%). Immobilienfonds folgen auf Rang 2 (83%, 2013: 5), Opportunity-/PE- Fonds auf Rang 3 (78%, 2013: 66%). Der öffentliche Sektor (50%, 2013: 4) und Wohnbaugenossenschaften (12%, 2013: 26%) werden Erwartungen zufolge weniger aktive Verkäufergruppen sein. Banken Immobilienfonds Opportunity-/PE-Fonds Corporates (Non-Property) Immobilien-AGs Sonstige internationale Fonds Versicherungen Öffentliche Hand 33% 22% 28% 11% 22% 11% 17% 50% 61% 4 50% 39% 61% 50% 56% 11% 17% 22% 28% 33% 39% 44% 50% Wohnbaugenossenschaften 6% 6% 88% sehr aktiv moderat aktiv zurückhaltend Ursprüngliche Frage «Welche Verkäufergruppen werden in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2014 aktiv sein?» Seite 18
Welche Käufergruppen werden 2014 am aktivsten sein? Käufergruppen Private/Family Offices (100%, 2013: 78%) und Versicherungen (100%, 2013: 81%) werden Erwartungen zufolge die aktivsten Käufergruppen sein. Privat/Family Offices Versicherungen Immobilienfonds 63% 47% 58% 37% 53% 37% Dem Trend des Vorjahres folgend wird erwartet, dass Banken 2014 weniger aktiv als Käufer auftreten werden (37%, 2013: 37%). Immobilien-AGs Wohnbaugenossenschaften Sonstige internationale Fonds 11% 53% 47% 61% 37% 42% 28% 11% Staatsfonds 16% 52% 32% Opportunity-/PE-Fonds 32% 32% 36% Banken 21% 16% 63% sehr aktiv moderat aktiv zurückhaltend Ursprüngliche Frage «Welche Käufergruppen werden in der Schweiz Ihrer Meinung nach im Jahr 2014 aktiv sein?» Seite 19
Was werden 2014 die grössten Hindernisse für Transaktionen sein? Der Trend ist der gleiche wie im Vorjahr. Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern (100%, 2013: 81%) wird als grösstes Hindernis für Transaktionen angesehen. Im Gegensatz zum Vorjahr wird die von Fremdkapitalgebern verlangte Höhe des Eigenkapitals als bedeutendes Hindernis angesehen (79%, 2013: 41%). Nur eine Minderheit betrachtet die begrenzte Verfügbarkeit von Fremdkapitalfinanzierungen als Problem: nachrangige Fremdkapitalfinanzierung (42%, 2013: 29%) vorrangige Fremdkapitalfinanzierung (27%, 2013: 32%). Hindernisse für Transaktionen Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer 84% 16% Höhe des erforderlichen Eigenkapitals 26% 53% 16% Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen Kreditfinanzierungen (Junior) 37% 53% Mangelnde Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior) 11% 16% 57% 16% Trifft zu Trifft eher zu Trifft eher nicht zu Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Was sind die grössten Hindernisse für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in der Schweiz im Jahr 2014?» Seite 20
Massnahmen von Banken bei Problem-Krediten Ansätze für den Umgang mit Problem-Krediten Wie im Vorjahr werden einvernehmliche Restrukturierungen (100%, 2013: 79%) und die Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen (79%, 2013: 63%) als beste Ansätze für den Umgang mit Problem-Krediten angesehen. Einvernehmliche Restrukturierungen Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen Forderungsverkauf Tausch von Fremd- in Eigenkapital (Debt-for-Equity-Swaps) 21% 37% 32% 74% 79% 52% 52% 21% 11% 16% Austausch von Asset Managern 26% 63% 11% Vollstreckungen 11% 47% 42% Trifft zu Trifft eher zu Trifft eher nicht zu Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Welche Massnahmen werden Banken in der Schweiz bei Problem-Krediten im Jahr 2014 verstärkt einleiten?» Seite 21
Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2014 beliebt sein Starker oder moderater Anlagefokus Investoren werden weiter starken Fokus auf Wohnimmobilien legen (58%, 2013: 47%). 58% Fast die Hälfte der Befragten legt einen moderaten Fokus auf den Einzelhandelssektor (47%, 2013: 26%). 39% 47% 26% Bei Büroliegenschaften ist das Bild im vergleich zum letzten Jahr praktisch unverändert. 39% der Befragten legen einen moderaten Fokus (2013: auch 39%) und nur 17% einen starken Fokus auf Büros (2013: 18%). 17% 6% 20% stark moderat Büros Einzelhandel Wohnimmobilien Sonstige Ursprüngliche Frage «Welche Nutzungsarten stehen im Jahr 2014 besonders in Ihrem Investmentfokus?» Seite 22
Folgende Nutzungsarten werden bei Investoren 2014 weniger beliebt sein Kernaussage Ein Drittel der Befragten (33%, 2013: 21%) legt einen geringen Anlagefokus auf den Bürosektor. Geringer oder kein Anlagefokus 50% 33% 29% 20% 11% 18% 16% 0% gering kein Fokus Büros Einzelhandel Wohnimmobilien Sonstige Ursprüngliche Frage «Welche Nutzungsarten stehen im Jahr 2014 besonders in Ihrem Investmentfokus?» Seite 23
Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegt der Fokus klar auf Zürich Zürich (36%, 2013: 26%) ist der attraktivste Standort für Investitionen im Bürosektor, gefolgt von Genf (27%, 2013: 26%) und Basel (27%, 2013: 16%). Alle Standorte sind für Investoren interessanter geworden. Die Nachfrage der Investoren nach Einzelhandelsimmobilien ist an allen Standorten gestiegen (Zürich 27%, 2013: 0%, Genf 19%, 2013: 0%, Basel 20%, 2013: 3%, Bern 17%, 2013: 0%, Lausanne 19%, 2013: 3%, Luzern 12%, 2013:, St. Gallen, 2013: 3%). Fokus im Büro- und Einzelhandelssektor 36% 27% 27% 27% 23% 19% 19% 20% 19% 17% 1 12% 0% 0% Büro Einzelhandel Zürich Genf Basel Bern Lausanne Luzern St. Gallen Sonstige Ursprüngliche Frage «Welche Standorte in der Schweiz stehen im Jahr 2014 besonders in Ihrem Investmentfokus?» Seite 24
Kein klarer Fokus bei Wohnimmobilien Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist an allen Standorten etwa gleich stark. Luzern ist nach wie vor eine der am stärksten bevorzugten Städte (50%, 2013: 56%). Darauf folgen St. Gallen mit 4 (2013: 44%), Zürich (42%, 2013: 56%), Bern (40%, 2013: 53%), Lausanne (37%, 2013: 4) und Basel (33%, 2013: 44%), dagegen wird Genf (23%, 2013: 26%) als am wenigsten interessanter Immobilienstandort angesehen. Fokus auf Wohnimmobilien und kein Fokus 50% 50% 50% 4 4 42% 40% 37% 3 33% 26% 23% 23% 20% 20% 0% Wohnen kein Fokus Zürich Genf Basel Bern Lausanne Luzern St. Gallen Sonstige Ursprüngliche Frage «Welche Standorte in der Schweiz stehen im Jahr 2014 besonders in Ihrem Investmentfokus?» Seite 25
Attraktivste Exit-Optionen für Immobilieninvestitionen in 2014 Die am stärksten bevorzugte Ausstiegsoption im Jahr 2014 scheint ein Direktverkauf als Einzelobjekt zu sein (56%), während die Option, nicht auszusteigen, noch attraktiver zu sein scheint (61%). Strategien wie zum Beispiel Portfolio- Direktverkäufe (11%), Verkauf an Immobilienfonds (6%) und Immobilien-AGs (IPO) (6%) werden als Ausstiegsoptionen weniger bedeutsam sein. Geplante Exit-Optionen 56% Direktverkauf - Single Asset 11% Direktverkauf - Portfolio 61% 6% 6% 0% Kein Exit Immobilienfonds Immobilen-AG (IPO) Sonstige Ursprüngliche Frage «In welcher Form planen Sie ihren Exit für bestehende Investments?)» Seite 26
Auswirkungen der digitalen Entwicklung auf den Immobilienmarkt (1/2) Die Auswirkungen auf Büro- und Einzelhandelsobjekte scheinen ähnlich zu sein. Die Befragten gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Büro- (56%) und Einzelhandelsimmobilien (44%) sich nicht verändern oder sogar nachgeben wird (Büros: 44%, Einzelhandel 56%). Fast keine Veränderungen werden für den Wohnimmobiliensektor erwartet (76%). Auswirkungen der digitalen Entwicklung auf den Immobilienmarkt 76% 56% 56% 44% 44% 44% 39% 24% 17% 0% 0% 0% Nachfrage steigt Nachfrage bleibt gleich Nachfrage sinkt Büros Einzelhandel Wohnimmobilien Industrie Ursprüngliche Frage «Auswirkungen der digitalen Entwicklung auf den Immobilienmarkt?» Seite 27
Auswirkungen der digitalen Entwicklung auf den Immobilienmarkt (2/2) Fast alle Befragten (94%) geben an, der Trend der Heimarbeit den Erwartungen nicht gerecht wird. Es erscheint wahrscheinlich, dass Online-Anbieter Verkaufsflächen an schwachen Standorten ersetzen werden (76%). Zwei Drittel der Befragten (67%) erwarten, dass Makler bei ihren Dienstleistungen für Vermietung und Verkauf Marktanteile verlieren werden. Nur eine Minderheit (4) glaubt, dass E-Commerce-Unternehmen als Mieter in Erscheinung treten könnten; positive Auswirkungen auf die Nachfrage nach Flächen sind diesbezüglich daher unsicher. Auswirkungen der digitalen Entwicklung auf den Immobilienmarkt "Home "Der Trend office zum working Home Office is out-dated bleibt hinter and staff den Erwartungen will move back to the workplace" zurück." 33% 61% 6% "An "Online schwachen suppliers Standorten will replace wird der over-the-counter stationäre Einzelhandel retail stores zunehmend in weak durch locations" Onlineangebote ersetzt." 76% 18% 6% "Onlineplattformen "Brokers will lose führen market dazu, share dass for der renting/ Anteil durch selling Makler residential real estate vermieteter/verkaufter due to Internet listing Wohnungen services" sinkt." 28% 39% 33% "E-Commerce "Online-Versandhändler suppliers treten will appear als neue as Nachfragegruppe tenants for retail für space" Einzelhandelsflächen auf." Trifft zu 6% 39% Trifft eher zu 49% Trifft eher nicht zu 6% Trifft nicht zu Ursprüngliche Frage «Welche der folgenden Aussagen hinsichtlich der Auswirkungen der digitalen Entwicklung auf den Immobilienmarkt trifft für Sie zu?» Seite 28
Schweiz 2014
So sehen die Befragten in der Schweiz den Immobilien- Investmentmarkt Attraktivität Die klare Mehrheit der Teilnehmer sieht die Schweiz auch im Jahr 2014 als einen attraktiven oder sehr attraktiven Immobilien-Investmentstandort. Immobilienkapitalmarkt Stärkere Marktbeteiligung alternativer Finanzierungsquellen (Versicherungen, Pensionskassen, Debt Funds, Mezzanine- Kapital) wird erwartet. Anstieg der Investitionen im Rahmen der Euro-Krise unwahrscheinlich. Zunahme an M&A-Aktivitäten unwahrscheinlich. Immobilientransaktionsmarkt Green-Building-Standards spielen eine sehr wichtige Rolle. Der Markt für risikoreiche Investments gewinnt an Bedeutung. Kaufpreiserwartungen Preise von Büro- und Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lage werden sich stabil entwickeln. Über die Hälfte der Befragten glauben an eine Preissteigerung von Wohnimmobilien in zentralen Lagen. Preise von Wohnimmobilien in mittlerer Lage oder der Peripherie werden sich stabil entwickeln. Verkäufer- und Käufergruppen Neben Banken werden Immobilienfonds und Opportunity/Private Equity Fonds 2014 zu den aktivsten Verkäufergruppen zählen. Family-Offices, Versicherungen, Immobilienfonds sowie Immobilien-AGs werden die aktivsten Käufergruppen sein. Banken als Käufer werden an Bedeutung verlieren. Transparenz und Informationsqualität auf dem Schweizer Transaktionsmarkt wir nur von einer knappen Mehrheit als ausreichend erachtet. Seite 30
mit folgenden Strategien Grösste Transaktionshindernisse Abweichende Kaufpreisvorstellungen sowie die Höhe an erforderlichem Eigenkapital werden im Jahr 2014 am ehesten erfolgreichen Transaktionen im Wege stehen. Umgang der Banken mit Problemkrediten Einvernehmliche Restrukturierungen und eine Verlängerung des Rückzahlungszeitraums sind am wahrscheinlichsten. Es ist sehr unwahrscheinlich, dass Vollstreckungen von Forderungen häufiger werden. Nutzungsarten im Fokus Wohnimmobilien stehen im Jahr 2014 klar im Fokus. Büroimmobilien werden lageabhängig moderat bis stark nachgefragt. Knapp die Hälfte der Befragten geben an, dass Einzelhandelsimmobilien moderat nachgefragt werden. Exit-Strategien Der Single-Asset Direktverkauf wird 2014 die bedeutendste Exit-Strategie sein. Ein Grossteil der Befragten erachtet einen Exit im Jahre 2014 generell für unattraktiv. Auswirkungen der digitalen Entwicklung auf den Immobilienmarkt Die Nachfrage an Wohnliegenschaften wird nicht durch die digitale Entwicklung beeinflusst. Circa die Hälfte der Befragten gehen davon aus, dass die Nachfrage an Büro- und Einzelhandelsimmobilien durch die digitale Entwicklung zurückgeht. Die breite Mehrheit der Befragten geht davon aus, dass Einzelhandel an schwachen Standorten durch Onlineangebote ersetzt wird. Regionaler Fokus Zürich und Genf sind beliebte Regionen für Investments in Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Wohnimmobilien werden am stärksten in Luzern, St. Gallen und Zürich nachgefragt. Seite 31
Europaweiter Ausblick 2014
Die Umfrage wurde in 15 europäischen Ländern durchgeführt Europäischer Trendbarometer: Markt für Immobilieninvestitionen Marktteilnehmer aus 15 europäischen Ländern beteiligten sich an der Umfrage. Alle Umfragen wurden im November und Dezember 2013 durchgeführt. Rückmeldungen von mehr als 500 Unternehmen, die auf dem Immobilienmarkt in den Umfrageländern aktiv sind, wurden gesammelt. In den nachfolgenden Ländern wurde die Umfrage durchgeführt: Teilnehmerländer Belgien Deutschland Frankreich Italien Luxemburg Niederlande Österreich Polen Russland Schweden Schweiz Spanien Türkei Ukraine Vereinigtes Königreich Seite 33
Europa Attraktivität Transaktionsvolumen Transaktionsmarkt Kapitalmarkt Kapitalmarkt Kaufpreise Käufer und Verkäufer E-Commerce-Trends Mehrheitlich positivere Stimmung in allen Transaktionsmärkten Europas für das Jahr 2014 Aufwärtstrend beim Transaktionsvolumen setzt sich fort und ist stark getrieben von internationalen Investoren Verbesserung des Marktumfelds und mangelndes Angebot im Core- Bereich begünstigt Value-Added und opportunistische Investitionen Euro-Krise nicht mehr der Haupttreiber für die Flucht in Immobilien Alternative Fremdkapitalgeber bauen weiterhin Marktanteile aus Stabiles Preisniveau für Büro und Einzelhandel, Steigerungspotenzial für Wohnen Immobilien-AGs, internationale Fonds und Private Equity werden aktiver Entwicklungen in der digitalen Welt schwächen Einzelhandel in Nebenlagen und beeinflussen Geschäft der Wohnungsmakler Seite 34
Mehrheitlich positive Stimmung in allen Transaktionsmärkten Europas Attraktivität einzelner Märkte Im europäischen Vergleich Im Vergleich zum letzten Jahr positive Stimmung in allen Ländern. 1% 67% 67% 33% 32% Polen Deutschland 3 59% 50% 39% 1 2% In den Euro-Krisen-Ländern Spanien und Italien hat sich der Ausblick merklich verbessert. 4% 6% 60% 6 60% 36% 30% 34% Grossbritannien Schweden Österreich 3 29% 41% 63% 61% 56% 2% 3% Deutschland und Grossbritannien besonders attraktiv im europäischen Vergleich. 12% 16% 18% 58% 3 47% 30% 49% 3 Russland Spanien Luxemburg 16% 47% 47% 74% 40% 3 13% 18% Im Vergleich zum Vorjahr abnehmende Attraktivität des Immobilien-Marktes in der Schweiz. 20% 20% 20% 33% 34% 39% 40% 3 4 5 54% 57% 44% 4 4 3 2 13% 9% 17% 1 Türkei Schweiz Belgien Niederlande Ukraine Italien Frankreich 3 21% 16% 27% 13% 5 3 58% 57% 40% 41% 69% 3 30% 21% 33% 44% 32% 18% Sehr attraktiv Attraktiv Weniger attraktiv Ursprüngliche Frage «Wie beurteilen Sie die Attraktivität Ihres Landes als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2014 absolut gesehen? / Wie beurteilen Sie die Attraktivität ihres Landes als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2014 im europäischen Vergleich?» Seite 35
Aufwärtstrend beim Transaktionsvolumen setzt sich fort Transaktionsvolumen Cross-border - Aktivitäten Steigendes Transaktionsvolumen, bereits zum zweiten Mal in Folge, stark getrieben von internationalen Investoren. 13% 2% 11% 13% 16% 74% 63% 64% 58% 13% 24% 23% 26% Luxemburg Grossbritannien Niederlande Spanien 20% 4% 42% 60% 57% 81% 48% 13% 7% 33% 4% 11% Spanien und Italien zeigen gegenüber dem Vorjahr das grösste Steigerungspotenzial. Zunehmende Aktivität ausländischer Investoren in allen befragten Ländern erwartet. Befragte in der Schweiz erwarten ein tieferes Transaktionsvolumen als in 2013. 6% 11% 19% 23% 27% 28% 3% 27% 30% 33% 3 61% 71% 77% 70% 50% 70% 5 26% 5 41% 22% 3% 22% 1 Belgien Schweden Ukraine Russland Deutschland Italien Türkei Polen Frankreich 16% 16% 31% 3% 1 1 47% 63% 52% 7 47% 59% 60% 43% 57% 32% 21% 48% 2 22% 38% 2 42% 28% 3% 41% 47% 9% Österreich 6% 50% 41% 3% Die Addition der Prozentzahlen ergibt nicht immer 100%, da teilweise auch keine Angaben gemacht wurden. 50% 4 Schweiz 50% 30% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilientransaktionsmarkt Ihres Landes stimmen Sie für 2014 zu: Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2014 über dem Niveau von 2013 liegen. / Internationale Investoren werden ihren Anteil am Transaktionsvolumen in Ihrem Land vergrössern.» Seite 36
Europäische Investoren zeigen sich 2014 risikobereiter Risikoreichere Investments Spekulative Projektentwicklungen Verbesserung des Marktumfelds und mangelndes Angebot im Core- Bereich begünstigt «Value-Added-» und opportunistische Investitionen. Rückkehr spekulativer Projektentwicklungen in ausgewählten Märkten (z. B. Grossbritannien und Deutschland). 11% 3% 13% 1 1% 18% 21% 2 64% 70% 78% 66% 63% 56% 79% 70% 26% 20% 11% 18% 22% 2 Spanien Schweden Niederlande Frankreich Grossbritannien Deutschland Russland Türkei 13% 37% 40% 38% 42% 56% 48% 63% 67% 56% 52% 57% 48% 38% 39% 37% 20% 7% 3% 4% 29% 71% Ukraine 4 5 Die Addition der Prozentzahlen ergibt nicht immer 100%, da teilweise auch keine Angaben gemacht wurden. 29% 1 1 30% 11% 33% 8% 46% 56% 50% 60% 57% 50% 31% 41% 21% 8% 6% 1 3% Polen Schweiz Italien Belgien Luxemburg Österreich 8% 8% 6% 22% 20% 2 40% 41% 56% 4 60% 7 48% 48% 2 20% 1 4% 3% 13% 3% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilientransaktionsmarkt Ihres Landes stimmen Sie für 2014 zu: Der Anteil an risikoreicheren Immobilieninvestments wird steigen. / Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen nehmen im Jahr 2014 zu.» Seite 37
Verunsicherung der Märkte hat abgenommen Wahrnehmung der Eurokrise Angst vor Inflation Euro-Krise nicht mehr der Haupttreiber für die Flucht in Immobilien. 7% 3% 16% 29% 33% 62% 60% 71% 19% Deutschland Österreich Schweden 37% 22% 4 52% 6 40% 11% 13% Nur in vier Ländern Deutschland, Österreich, Schweden und Grossbritannien wird erwartet, dass die Euro-Schuldenkrise Immobilieninvestments 2014 fördert. Mittelfristige Inflationssorgen verlieren an Bedeutung, Immobilien werden jedoch weiter als Inflationsschutz gesehen. Die Inflationsangst in der Schweiz ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken. 2% 27% 6% 29% 40% 38% 6% 39% 50% 3% 48% 4% 48% 1 40% 68% 6% 6 57% 59% 4 49% 4 4 41% 36% 30% 14% 6% 1 8% 8% 12% 1 32% 29% Grossbritannien Luxemburg Türkei Frankreich Spanien Belgien Italien Polen Schweiz Niederlande Russland 7% 13% 1 1 23% 11% 11% 4% 20% 3% 73% 62% 60% 3 40% 63% 43% 39% 40% 63% 57% 20% 19% 6% 20% 47% 3% 37% 21% 43% 3% 57% 40% 27% 7% 43% 3% 68% 29% Ukraine 47% 50% 3% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen Immobilienkapitalmarkt Ihres Landes stimmen Sie für 2014 zu: Die aktuelle Euro-Krise führt zu einer Ausweitung der Investitionen auf dem Schweizer Immobilienmarkt durch europäische Anleger. / Die Sorge vor mittelfristig hoher Inflation treibt Anleger vermehrt in den Immobilienmarkt.» Seite 38
Steigendes Immobilienangebot erwartet Importance of green-building standards Zunehmendes Immobilienangebot durch Auslaufen von strukturierten Finanzierungen, Verkäufen von Problemkrediten und Liquidation von offenen Fonds. Stagnierendes Immobilienangebot nur in der Schweiz und Österreich erwartet. Zunahme Immobilienangebot Russland Grossbritannien Großbritannien 20% Luxemburg Schweden 14% Niederlande 7% Türkei Italien 14% Deutschland 11% 90% 76% 62% 69% 60% 49% 53% 63% 17% 24% 24% 24% 30% 31% 6% 34% 2% Polen 1 46% 3 4% Ukraine 58% 39% 3% Frankreich 52% 38% Spanien 46% 37% 7% Belgien 1 40% 4 Schweiz 30% 5 Die Addition der Prozentzahlen ergibt nicht immer 100%, da teilweise auch keine Angaben gemacht wurden. Österreich 6% 28% 63% 3% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Schweizer Immobilienkapitalmarkt stimmen Sie für 2014 zu: Mit einer Ausweitung des Immobilienangebots im Jahr 2014 ist zu rechnen (Auslauf strukturierter Finanzierungen, Verkauf notleidender Kredite, Liquidierung offener Immobilienfonds).» Seite 39
Verbriefungsmarkt gewinnt wieder an Bedeutung Importance of green-building standards Zunehmende Bedeutung des Verbriefungsmarktes, insbesondere in den sehr liquiden Immobilienmärkten der Eurozone. Skepsis bezüglich des Verbriefungsmarktes in einigen Ostund Südeuropäischen Ländern. Verbriefungsmarkt Frankreich Luxemburg 13% Grossbritannien Großbritannien Deutschland 13% Belgien 7% Schweden Niederlande 64% 56% 61% 52% 53% 60% 57% 28% 31% 34% 33% 33% 3 43% 3% 2% 7% Polen 8% 46% 46% Spanien 13% 3 49% 3% Türkei 42% 48% Schweiz 47% 41% 12% Russland 44% 56% Österreich 43% 57% Italien 27% 68% Die Addition der Prozentzahlen ergibt nicht immer 100%, da teilweise auch keine Angaben gemacht wurden. Ukraine 23% 77% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen zum Immobilienkapitalmarkt Ihres Landes stimmen Sie für 2014 zu: Der Verbriefungsmarkt gewinnt im Jahr 2014 wieder an Bedeutung.» Seite 40
Alternative Fremdkapitalgeber bauen weiterhin Marktanteile aus Importance of green-building standards Erhöhtes Angebot von alternativen Finanzierungsmöglichkeiten in nahezu ganz Europa. Nur für die Ukraine und Polen wird kein Anstieg erwartet. Alternative Fremdkapitalgeber Belgien 60% Grossbritannien Großbritannien 20% Niederlande 7% Schweden 14% Deutschland 39% 79% 72% 69% 4 30% 9% 2% 14% 14% 16% Luxemburg 41% 41% 12% 6% Frankreich 28% 54% 18% Türkei 1 6 20% Russland 77% 23% Spanien 28% 48% 24% Schweiz 40% 3 2 Österreich 9% 57% 34% Italien 58% 42% Ukraine 48% 52% Die Addition der Prozentzahlen ergibt nicht immer 100%, da teilweise auch keine Angaben gemacht wurden. Polen 1 31% 54% Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu Ursprüngliche Frage «Welchen der folgenden Aussagen Immobilienkapitalmarkt Ihres Landes stimmen Sie für 2014 zu: Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen, Pensionskassen, Debt Funds, Mezzanine-Kapital) treten verstärkt am Markt auf». Seite 41
Stabiles Preisniveau für Büro und Einzelhandel, Steigerungspotenzial für Wohnen Steigende oder gleichbleibende Preise für Büroimmobilien in 1a- Lagen erwartet. Stärkere Steigungsraten vor allem in krisenbetroffenen Ländern wie Spanien und Niederlanden. Preistendenzen (1a-Lagen) Steigend Konstant Fallend NL Büro Einzelhandel Wohnen SWE RUS Steigende Preise für Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen in den meisten Ländern. Fallende Wohnpreise in 1a-Lagen antizipiert Trendwende gegenüber Vorjahr. BEL LUX F GB GER CH PL AT UA SP I TR Ursprüngliche Frage «Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Ihrem Land im Jahr 2014 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein?» Seite 42
Immobilien-AGs sowie internationale- und Private-Equity Fonds werden aktiver Durchgängig aktivste Verkäufer- und Käufergruppen: Immobilien-AG Internationale Fonds Private-Equity-Fonds Wohnbaugenossenschaften, Family Offices und Staatsfonds werden 2014 auch auf der Käuferseite stehen. Verkäufergruppen Käufergruppen Immobilien Immobilien-AGs Ags/REITs Sonstige internationale Fonds Opportunity-/PE-Fonds Offene Fonds Geschlossene Fonds Corporates (Non-Property) Wohnbaugenossenschaften Wohnungsgesellschaften Banken Versicherungen/pensionsfonds Öffentliche Hand Immobilien-Ags/REITs Immobilien-AGs Opportunity-/PE-Fonds Sonstige internationale Fonds Privat/Family Offices Wohnbaugenossenschaften Wohnungsgesellschaften Versicherungen/Pensionsfonds Staatsfonds Offene Fonds Geschlossene Fonds Banken 13% Ursprüngliche Frage «Welche Verkäufer- und Käufergruppen werden Ihrer Meinung nach im Jahr 2014 aktiv sein?» 20% 1 26% 30% 27% 24% 19% 18% 31% 26% 27% 26% 23% 37% 38% 33% 33% 33% 39% Aktiv Moderat Aktiv Zurückhaltend 26% 57% 44% 42% 44% 43% 60% 52% 47% 49% 40% 5 49% 48% 41% 47% 44% 43% 43% 41% 61% 20% 22% 22% 23% 24% 28% 29% 32% 37% 40% 34% 19% 19% 20% 20% 23% 24% 24% 26% Seite 43
Trotz zurückhaltender Preiserwartung - Wohnimmobilien im Fokus Investmentfokus Wohnimmobilien bei den meisten Ländern im Fokus, speziell in Mitteleuropa und den östlicheren Ländern. Interesse an Büroimmobilien überwiegt in Grossbritannien, Deutschland, Schweden, Spanien, Frankreich und Italien. NL BEL LUX 62 45 45 44 44 33 48 47 27 GB F 76 74 63 50 62 31 CH GER 56 53 SWE 80 63 68 84 AT 56 52 48 PL 42 29 56 54 66 70 UA RUS 66 57 74 74 87 91 SP 63 55 43 I 67 48 43 74 TR 58 53 Legende Sehr & Moderat aktiv (in %) Büro Einzelhandel Wohnen Ursprüngliche Frage «Welche Nutzungsarten stehen im Jahr 2014 besonders in Ihrem Investmentfokus?» Seite 44
E-Commerce schwächt Einzelhandel in Nebenlagen Bedrohung des Einzelhandels in schwachen Standorten durch E- Commerce. Jedoch fragen Online-Händler zukünftig Einzelhandelsflächen zur Stärkung der Markenbildung nach. Rückgang des Marktanteils von Maklern bei der Vermietung und dem Verkauf von Wohnimmobilien durch Internet-Services erwartet. An schwachen Standorten ersetzt Online-Handel den Einzelhandel 84% 84% 82% 80% 80% 76% 74% 68% 67% 67% 64% 63% 58% 54% 50% Makler verbuchen sinkenden Marktanteil Ich stimme zu Ich stimme eher zu 78% 74% 71% 70% 67% 67% 63% 62% 61% 57% 53% 53% 52% 44% 32% Ursprüngliche Frage «Wie ist Ihre Meinung zu den folgenden Aussagen hinsichtlich des Einflusses der digitalen Entwicklung: An schwachen Standorten wird der stationäre Einzelhandel zunehmend durch Onlineangebote ersetzt. / Onlineplattformen führen dazu, dass der Anteil durch Makler vermieteter/ verkaufter Wohnungen sinkt.» Seite 45
Ausblick Europa (1/2) Attraktivität Im Vergleich zum letzten Jahr positive Stimmung in allen Ländern. In den Euro-Krisen-Ländern Spanien und Italien hat sich der Ausblick merklich verbessert. Deutschland und Grossbritannien besonders attraktiv im europäischen Vergleich. Immobilientransaktionsmarkt Verbesserung des Marktumfelds und mangelndes Angebot im Core-Bereich begünstigt Value-Added und opportunistische Investitionen. Rückkehr spekulativer Projektentwicklungen in ausgewählten Märkten (z. B. Grossbritannien und Deutschland). Steigendes Transaktionsvolumen, bereits zum zweiten Mal in Folge, stark getrieben von internationalen Investoren. Spanien und Italien zeigen gegenüber dem Vorjahr das grösste Steigerungspotenzial. Zunehmende Aktivität ausländischer Investoren in allen befragten Ländern erwartet. Immobilienkapitalmarkt Euro-Krise nicht mehr der Haupttreiber für die Flucht in Immobilien. Nur in vier Ländern Deutschland, Österreich, Schweden und Grossbritannien wird erwartet, dass die Euro-Schuldenkrise Immobilien-investments 2014 fördert. Mittelfristige Inflationssorgen verlieren an Bedeutung, Immobilien werden jedoch weiter als Inflationsschutz gesehen. Zunehmendes Immobilienangebot durch Auslaufen von strukturierten Finanzierungen, NPL-Verkäufen und Liquidation von offenen Fonds. Zunehmende Bedeutung des Verbriefungsmarktes (CMBS), insbesondere in den sehr liquiden Immobilienmärkten der Eurozone. Erhöhter Angebot von alternativen Finanzierungsmöglichkeiten in nahezu ganz Europa. Seite 46
Ausblick Europa (2/2) Kaufpreiserwartungen Steigende oder gleichbleibende Preise für Büroimmobilien in 1a-Lagen erwartet. Stärkere Steigungsraten vor allem in krisenbetroffenen Ländern wie Spanien und Niederlanden. Steigende Preise für Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen in den meisten Ländern. Fallende Wohnpreise in 1a-Lagen antizipiert Trendwende gegenüber Vorjahr. Verkäufer- und Käufergruppen Durchgängig aktivste Verkäufer- und Käufergruppen: Immobilien-AG Internationale Fonds Investitionsfokus Wohnimmobilien bei den meisten Ländern im Fokus, speziell in Mitteleuropa und den östlicheren Ländern. Interesse an Büroimmobilien überwiegt in Grossbritannien, Deutschland, Schweden, Spanien, Frankreich und Italien. Einfluss der digitalen Entwicklung Bedrohung des Einzelhandels in schwachen Standorten durch den E-Commerce. Jedoch fragen Online-Händler zukünftig Einzelhandelsflächen zur Stärkung der Markenbildung nach. Rückgang des Marktanteils von Maklern bei der Vermietung und dem Verkauf von Wohnimmobilien durch Internet- Services erwartet. Private-Equity-Fonds Wohnbaugenossenschaften, Family Offices und Staatsfonds werden 2014 auch auf der Käuferseite gesehen. Seite 47
Ihre Kontakte Rolf Bach Executive Director Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zurich Telefon +41 58 286 38 70 rolf.bach@ch.ey.com André Mathis MRICS Senior Manager Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zurich Telefon +41 58 286 45 49 andre.mathis@ch.ey.com Daniel Zaugg MRICS Partner Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach CH-8010 Zurich Telefon +41 58 286 46 86 daniel.zaugg@ch.ey.com Seite 48
EY Assurance Tax Transactions Advisory. Die globale EY-Organisation im Überblick Die globale EY-Organisation ist eine Marktführerin in der Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Transaktionsberatung und Managementberatung. Wir fördern mit unserer Erfahrung, unserem Wissen und unseren Dienstleistungen weltweit die Zuversicht und die Vertrauensbildung in die Finanzmärkte und die Volkswirtschaften. Für diese Herausforderung sind wir dank gut ausgebildeter Mitarbeitender, starker Teams sowie ausgezeichneter Services und Kundenbeziehungen bestens gerüstet. «Building a better working world»: Unser globales Versprechen ist es, gewinnbringend den Fortschritt voranzutreiben für unsere Mitarbeitenden, unsere Kunden und die Gesellschaft. Diese Publikation ist lediglich als allgemeine, unverbindliche Information gedacht. Obwohl sie mit grösstmöglicher Sorgfalt erstellt wurde, kann sie nicht als Ersatz für eine detaillierte Recherche oder eine fachkundige Beratung oder Auskunft dienen. Es besteht kein Anspruch auf sachliche Richtigkeit, Vollständigkeit und/oder Aktualität. Es liegt am Leser zu bestimmen, ob und inwiefern die zur Verfügung gestellte Information im konkreten Fall relevant ist. Jegliche Haftung seitens der Ernst & Young AG und/oder anderer Mitgliedsunternehmen der globalen EY-Organisation wird ausgeschlossen. Bei jedem spezifischen Anliegen empfehlen wir den Beizug eines geeigneten Beraters. www.ey.com/ch Die globale EY-Organisation besteht aus den Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited (EYG). Jedes EYG- Mitgliedsunternehmen ist rechtlich selbstständig und unabhängig und haftet nicht für das Handeln und Unterlassen der jeweils anderen Mitgliedsunternehmen. Ernst & Young Global Limited ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach englischem Recht und erbringt keine Leistungen für Kunden. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website: www.ey.com. Die EY-Organisation ist in der Schweiz durch die Ernst & Young AG, Basel, an zehn Standorten sowie in Liechtenstein durch die Ernst & Young AG, Vaduz, vertreten. «EY» und «wir» beziehen sich in dieser Publikation auf die Ernst & Young AG, Basel, ein Mitgliedsunternehmen von Ernst & Young Global Limited 2014 Ernst & Young AG All Rights Reserved. ED None