cgk Rechtsanwalt RA. Groß-Klußmann, Alter Steinweg 22-24, 48143 Münster Risiken bei der Teilungsversteigerung eines Grundstücks Bei der Teilungsversteigerung ist unabdingbar, sind vor Einleitung de Verfahrens umfassend über die Konsequenzen zu informieren und die rechtlichen und finanziellen Risiken abzuwägen. Zur Information über die möglichen Risiken haben wir in mehreren Teilen eine Information zusammengestellt, die einen groben Überblick über das Verfahren geben soll. (Wir weisen darauf hin, dass die Informationen nicht vollständig sind und wir keine Haftung für die Richtigkeit übernehmen. In keinem Fall ersetzen die Informationen eine individuelle rechtliche Beratung!!) Carsten Groß-Klußmann Rechtsanwalt Alter Steinweg 22-24 D-48143 Münster Fon +49(0)251.484 55 15 Fax +49(0)251.484 55 16 Mobil +49(0)178 808 42 19 info@ rechtsanwalt-muenster.com www. rechtsanwalt-muenster.com gk 1. Das Verfahren Soll gemeinschaftliches Eigentum an einem Grundstück aufgehoben werden bietet sich in erster Linie der freihändige Verkauf an. Sollte einer der Miteigentümer nicht damit einverstanden sein, ist der andere Eigentümer grundsätzlich jederzeit dazu berechtigt, das Eigentum zwangsweise auseinander zu setzen. Kurz gesagt, dass Grundstück wird durch das Gericht versteigert. Die Antragstellung ist denkbar einfach. Das Gericht fordert den Antragsteller zunächst auf, einen Kostenvorschuss auf das Verfahren und auf das zu erstellenden Verkehrswertgutachten zu leisten. Nach Eingang der Zahlung wird ein Gutachter durch das Gericht beauftragt, der den Verkehrswert feststellt. Dieses Gutachten wird auch Grundlage für das weitere Verfahren und für die Festsetzung des Gegenstandswertes. Durch das Gericht wird dann ein Versteigerungstermin angesetzt und die Versteigerung öffentlich bekannt gemacht.
- 2 - Im Versteigerungstermin wird dann das Mindestgebot festgestellt und die bestehenbleibenden Grundpfandrechte aufgenommen. Bietet jemand zum Mindestgebot und bleibt Höchstbietender wird der Zuschlag erteilt. Das Gericht fordert danach zu Zahlung auf, so dass das Eigentum übergehen kann. Der Erlös wird im anschließenden Verteilungsverfahren an die ehemaligen Miteigentümer gemäß ihrem Anteil ausgezahlt. 2. Hindernisse bei der Teilungsversteigerung Tatsächlich können sich in jeder Ebene des Verfahrens Probleme ergeben. Diese ergeben sich zumeist schon aus der Tatsache, dass der Miteigentümer nicht verkaufswillig ist. Es ist daher dringend angeraten vor der Durchführung der Teilungsversteigerung das Verfahren bis zum Ende zu durchdenken. An dieser Stelle sollen einige relevante Probleme aufgezeigt werden, die bis zum eigentlichen Versteigerungstermin bereits auftreten können. a) Keine Unterlagen vorhanden Einen aktuellen Grundbuchauszug erhält man über das zuständige Grundbuchamt. Die Zuordnung von Straße und Hausnummer zu einem bestimmten Flurstück erhält man durch das zuständige Katasteramt. Der Antrag auf Teilungsversteigerung ist an das zuständige Vollstreckungsgericht zu senden. Die Zuständigkeit ergibt sich aus dem Ort, an dem das Grundstück liegt. Kostenvorschuss. b) Kostenvorschuss Das Gericht prüft zunächst die Zulässigkeit der beabsichtigten Teilungsversteigerung und fordert zur Zahlung eines Kostenvorschusses auf. Dieser bezieht sich im Wesentlichen auf die Kosten für das zu erstellende Verkehrswertgutachten. Die Kosten werden im Versteigerungstermin in das Mindestgebot eingerechnet, so dass das Geld an den vorzahlenden Miteigentümer wieder ausbezahlt wird.
- 3 - Können die Kosten nicht aufgebracht werden ist ggf. ein Antrag auf Prozesskostenhilfe zu stellen. Da jedoch Immobilienvermögen vorhanden ist, sind die Voraussetzungen jedoch entsprechend umständlich nachzuweisen. Für die Verbindlichkeiten sind dann in der Regel die Darlehnsverträge vorzulegen und die Zahlungen hierauf nachzuweisen. Ist das Grundstück wertausschöpfend belastet, stellt sich bereits hier die Frage, ob eine Teilungsversteigerung überhaupt ein sinnvoller Weg ist, da damit zu rechnen ist, dass der Versteigerungserlös nicht ausreicht, um die Verbindlichkeiten zu decken. Die Teilungsversteigerung wird im Zweifel daran scheitern, dass sich kein Interessent für das Objekt findet, da dieser in die Verbindlichkeiten eintreten müsste. Es sollte dann in jedem Fall Kontakt mit der finanzierenden Bank aufgenommen werden. c) Der Gutachter Ist der Kostenvorschuss erbracht, ergeht seitens des Gerichts ein Beschluss, der einen Gutachter bestimmt. Der andere Miteigentümer wird hierüber, wie im Übrigen über alle Schritte des Verfahrens, vom Gericht informiert und kann hierzu Stellung nehmen. Denkbar ist, dass kein Einverständnis hinsichtlich des vorgeschlagenen Gutachters besteht. Im Ergebnis führt dies zu einer Verzögerung des Verfahrens, da das Gericht prüfen wird, in wie weit die vorgebrachten Bedenken erheblich sind. d) Das Gutachten Ist der Gutachter bestimmt, wird dieser sich darum bemühen mit den Miteigentümern und ggf. deren Anwälten einen gemeinsamen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Für die Erstellung des Gutachtens ist die Anwesenheit der Parteien nicht notwendig, jedoch kann der Versuch der gemeinsamen Terminierung zu einer weiteren Zeitverzögerung führen. Wird der Gutachter nicht in das Objekt gelassen, weil z.b. der nicht verkaufswillig Miteigentümer das Objekt noch bewohnt, kann der Gutachter den Verkehrswert lediglich durch die äußere Besichtigung feststellen. In der Regel wird er jedoch alle ihm zur Verfügung gestellten Mittel nutzen, um den tatsächlichen Wert festzustellen. Baupläne die Genehmigungsunterlagen, Rechnungen, Fotos etc. können hierzu herangezogen werden.
- 4 - Hier stellt sich für die Parteien die Frage, ob sie an einem hohen oder an einem niedrigen Preis Interesse haben. Diese Interessen werden sich häufig gegenüber stehen. Sind wertmindernde Mängel am Haus vorhanden, wirkt sich die Besichtigung wertmindernd aus. Sind besondere Einbauten vorhanden wirkt es sich werterhöhend aus. Der festgestellte Verkehrswert ist im Versteigerungstermin die maßgebliche Bezugsgröße für Kaufinteressenten. e) Einwendungen gegen das Gutachten Wenn das Gutachten erstellt ist, wird dieses allen Beteiligten zur Stellungnahmen übersendet. Gegen das Gutachten können nun Einwendungen vorgebracht werden. Diese werden sich zumeist auf den Wert des Grundstücks beziehen und auf die Bewertungsmethode. Werden Einwendungen vorgebracht führt dies ebenfalls zu einer Verfahrensverzögerung. Dies kann auch zur Folge haben, dass ein neues Gutachten zu erstellen ist. Bei Häusern wird sich das Gutachten in der Regel auch mit dem Mietwert auseinandersetzen. Nutzt einer der Miteigentümer das Grundstück alleine kann dies dazu führen, dass dieser Mietwert auch für eine eventuelle Nutzungsentschädigung herangezogen wird. Der dort angesetzte Mietwert entspricht dabei nicht unbedingt der marktüblichen Miete. Der Zweck im Gutachten ist die Feststellung des Objektwertes und da ist der Mietpreis lediglich eine unter vielen Variablen. Der angenommene Mietwert kann deshalb erheblich von der marktüblichen Miete abweichen und sich maßgeblich auf die Höhe der Nutzungsentschädigung auswirken. f) Terminierung durch das Gericht Ist nun der Verkehrswert endgültig festgestellt, setzt das Gericht einen Termin zu Versteigerung an. Je nach Gericht dauert dies in der Regel mindestens 6 Monate. Die nicht verkaufswillige Seite kann zu jedem Zeitpunkt des Verfahrens gegen die Teilungsversteigerung gerichtlich vorgehen. Insbesondere die Einwendung der Unzumutbarkeit 180 III ZVG kommt hier in Betracht. Zwar sehen die Gerichte nur in seltenen Fällen eine solche Unzumutbarkeit für gegeben an, jedoch kann damit das Verfahren nochmals erheblich verzögert werden. g) Kündigung von Darlehn Während des Verfahrens wurden auch regelmäßig die grundschuldbesicherten finanzierenden Banken angeschrieben und um Stellungnahme gebeten. In der Regel beinhalten die zugrundliegenden Darlehnsverträge ein Sonderkündigungsrecht für
- 5 - den Fall der Zwangsvollstreckung. Dies gilt in der Regel auch für die Teilungsversteigerung. Es besteht deshalb die Gefahr, dass die Banken zwischenzeitlich die Darlehn gekündigt und fällig gestellt haben. Es ist daher dringend zu empfehlen einen engen Kontakt mit den jeweiligen Banken zu halten. h) Anmeldung von Forderungen Die grundschuldbesicherten Gläubiger werden vor dem Versteigerungstermin vom Gericht angeschrieben und dazu aufgefordert ihre Forderungen anzumelden. Damit ist nicht nur die jeweilige Darlehnsvaluta gemeint, sondern auch ggf. die Vorfälligkeitszinsen für den Fall der Versteigerung. Der Meistbietende wird in der Regel die Darlehn bei den jeweiligen Banken sofort und vollständig ablösen, was die Vorfälligkeitsentschädigung auslöst. Diese Vorfälligkeitsentschädigung wird im Mindestgebot berücksichtigt und treibt den Preis in die Höhe. i) Der Termin Im Termin zu Versteigerung stellt das Gericht zunächst das Mindestgebot fest und erörtert die bestehenbleibenden Grundpfandrechte. Ersteigern kann jeder, auch die Miteigentümer. Für diese könnte sich das Verfahren als besonders positiv herausstellen, da sie lediglich zu ihrem vorhandenen Miteigentumsanteil den anderen Anteil hinzukaufen müssen, um so Alleineigentümer zu werden. Eine dreiste Art ein solches Ansinnen zu durchkreuzen ist, dass der andere Miteigentümer seinerseits Gebote abgibt, bis der verkaufswillige Miteigentümer aussteigt. Anschließend wird der fällige Kaufpreis nicht bezahlt. Dies Verhalten kann durchaus strafbar sein, was dem verkaufswilligen Miteigentümer gerade bei Vermögenslosigkeit des anderen wenig helfen wird, da das Verfahren von neuem angestrengt werden muss. j) Sicherheitsleistung Die Miteigentümer haben jeweils die Möglichkeit die Gebotsabgabe von der Bereitstellung einer Sicherheit abhängig zu machen. Die Art der Sicherheit ist gesetzlich geregelt und erfolgt in der Regel durch vorherige Einzahlung eines Betrages in Höhe von 10% des Verkehrswertes bei der Gerichtskasse oder durch Vorlage eines bundbankbestätigten Schecks.
- 6 - Beim bundesbankbestätigten Scheck ist zu berücksichtigen, dass das jeweilige Konto bereits mit der Ausstellung dieses Schecks um diesen Betrag belastet wird. Es empfiehlt sich daher, einige Wochen vor dem Termin die Finanzierung einer eventuellen Sicherheit mit seiner Bank zu regeln und einen solchen Scheck für den Fall der Fälle zu Termin in der Tasche zu haben. k) Probleme nach Zuschlagserteilung Auch nach erfolgtem Zuschlag können sich weitere Schwierigkeiten ergeben. Unser Bericht hierzu wird in Kürze erfolgen. gez. Groß-Klußmann, Rechtsanwalt