NEWSLETTER DER SEB ASSET MANAGEMENT AG AUGUST 2013 Kapitalanlagegesetzbuch: Umfassende Neuordnung des gesamten Investmentwesen mit vielen Konstanten Am 22. Juli 2013 ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) als neues Regelwerk für Investmentfonds und ihre Manager in Kraft getreten und integriert unter Aufhebung des Investmentgesetzes und einiger anderer Gesetze deren bisherige Regelungen. Zeitgleich sollten auch alle steuerrechtlichen Regelungen neu gefasst werden. Das hierzu geschaffene AIFM-Steueranpassungsgesetz ist jedoch im Vermittlungsausschuss des Bundestages zunächst gescheitert, sein weiteres politisches Schicksal ist derzeit noch offen. Um für Rechtssicherheit zu sorgen, hat das BMF mit Schreiben vom 19. Juli 2013 die Weitergeltung des Investmentsteuergesetzes angeordnet. Auslöser für die umfassende gesetzliche Neuregelung war die Verpflichtung der Bundesrepublik Deutschland, die AIFM-Richtlinie der EU in deutsches Recht umzusetzen. Mit der AIFM-Richtlinie hat die Europäische Union einen umfassenden Rechtsrahmen für die Verwaltung alternativer Investmentfonds vorgelegt. Alle Fonds, die nicht bereits durch die UCITS- bzw. OGAW-Richtlinie europäisch reguliert waren, werden nun von der AIFM-Richtlinie umfasst. Bisher unregulierte Fonds werden reguliert Das neue Gesetz zieht eine Trennlinie zwischen Investmentvermögen, die so genannte Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW) sind, und solchen, die als alternative Investmentfonds (AIF) gelten. Erstere sind richtlinienkonforme Wertpapierfonds im Sinne der europäischen OGAW-Richtlinie, die etwa in Aktien oder Anleihen investieren. AIF sind dagegen alle bisher unregulierten geschlossenen Fonds und alle investmentrechtlich regulierten offenen Investmentfonds, die nicht als OGAW gelten. Das sind insbesondere Spezialfonds und Offene Immobilienfonds. Damit gehört die Welt des Nebeneinanders von unregulierten und regulierten Fondsprodukten der Vergangenheit an. Die Möglichkeit, in beschränktem Rah men ausländische oder unregulierte Fonds im Wege der Privatplatzierung an deutsche Anleger zu vertreiben, ist damit komplett entfallen. Dafür profitieren alle regulierten Alternativen Investmentfonds (AIF) nunmehr von einem europäischen Pass für den Vertrieb an professionelle Anleger. Das heißt, diese Produkte dürfen künftig in der gesamten EU vertrieben werden, ohne dass dazu eine Genehmigung des jeweiligen Vertriebslandes erforderlich ist. Ein formelles Anzeigeverfahren mit entsprechenden Informationspflichten gegenüber den Behörden bleibt jedoch vorgeschrieben. Zur Definition eines professionellen Kunden haben die EU und ihr folgend auch der deutsche Gesetzgeber dabei auf die bei Banken schon lange geläufige Definition aus der sog. MiFiD-Richtlinie, die sich in Deutschland im WpHG findet, zurückgegriffen. Danach kann ein Anleger als professioneller Kunde behandelt werden, wenn er von den nachfolgenden drei Voraussetzungen zumindest zwei erfüllt. 1. Der Kunde hat an dem Markt, an dem die Finanzinstrumente gehandelt werden, für die er als professioneller Kunde eingestuft werden soll, während des letzten Jahres durchschnittlich zehn Geschäfte von erheblichem Umfang im Quartal getätigt. 2. Der Kunde verfügt über Bankguthaben und Finanzinstrumente im Wert von mehr als 500.000 Euro. 3. Der Kunde hat mindestens für ein Jahr einen Beruf am Kapitalmarkt ausgeübt, der Kenntnisse über die in Betracht kommenden Geschäfte, Wertpapierdienstleistungen und Wertpapiernebendienstleistungen voraussetzt. Spezialfonds bleiben als regulierte Produkte erhalten Entwarnung kann hinsichtlich der in Deutschland bei institutionellen Anlegern beliebten und weit verbreiteten Spezialfonds gegeben werden. Entgegen allen Befürchtungen, die zwischenzeitlich geäußert wurden, wurde der deutsche Spezialfonds in seiner bekannten Form vom InvG in das KAGB übernommen und lebt dort mit allen seinen bekannten, auch bilanziellen Vorteilen als offener Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen weiter. In der Gesetzesbegründung heißt es dazu: Einem Bedürfnis der Branche folgend wird im Bereich der offenen Spezial-AIF
neben dem allgemeinen offenen inländischen Spezial-AIF nach 249 der offene inländische Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen normiert. Dieser orientiert sich an 1 des aufzuhebenden Investmentgesetzes. Auch Ein-Anleger-Spezialfonds sind weiterhin rechtlich möglich. Modifikationen gab es bei der Definition der Anlegergruppe, die Spezialfonds erwerben kann. Künftig muss der Anleger nicht mehr zwingend eine juristische Person sein. Stattdessen wird nun darauf abgestellt, ob es sich um einen professionellen Anleger im Sinne des WpHG handelt. Damit ist einerseits der Erwerb von Spezialfonds durch Privatpersonen nicht mehr völlig ausgeschlossen, andererseits zeichnete sich bereits im Gesetzgebungsprozess ab, dass die Erfüllung der Definition des professionellen Anlegers für einen Teil der bisherigen Spezialfondsanleger wohl kaum möglich ist. Um hier nicht Anleger aus dem etablierten deutschen Spezialfonds herauszudrängen, hat der deutsche Gesetzgeber die zusätzliche, neue Kategorie des semi-professionellen Anlegers in das Gesetz eingeführt. Spezialfonds in der neuen Gesetzessprache offene Spezial- AIF mit festen Anlagebedingungen können künftig sowohl von professionellen Anlegern als auch von semi-professionellen Anlegern erworben werden. Semi-professionell sind dabei alle Anleger, die entweder ohne weitere Voraussetzungen mindestens 10 Millionen Euro in ein Investmentvermögen investieren, oder alle Anleger, die mindestens 200.000 Euro in ein Investmentvermögen investieren und denen die Fondsgesellschaft ausreichende Kenntnisse und Erfahrungen in der Fondsanlage bestätigt. Bereits investierte Anleger sind hiervon unberührt und dürfen in jedem Fall in einem Spezialfonds investiert bleiben. Kontinuität bei Offenen Immobilienfonds Doch der Erwerb von AIFs ist auch künftig nicht ausschließlich auf professionelle und semi-professionelle Anleger beschränkt. Privatanlegern stehen weiterhin bestimmte, nunmehr gesetzlich als alternative Fondsprodukte klassifizierte Fondskategorien zur Verfügung. Hier sind insbesondere die Offenen Immobilienfonds, wie sie bisher schon im InvG reguliert waren, zu nennen. Bestand zwischenzeitlich die Befürchtung, der deutsche Gesetzgeber könne diese Fondskategorie ganz abschaffen oder die Regelungen für Offene Immobilienfonds erneut massiv ändern, so wurden die erst zu Jahresbeginn durch das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz wirksam gewordenen Kündigungs- und Haltefristen weitgehend beibehalten. Offene Immobilienfonds dürfen somit weiterhin an alle Anlegergruppen ohne Einschränkung vertrieben werden. Ganz ohne Modifikationen sind die gesetzlichen Regelungen für diese Fonds jedoch nicht geblieben. Zwar hat der Gesetzgeber die zweijährige Mindesthaltedauer und die einjährige Ankündigungsfrist für Anteilrückgaben beibehalten. Ersatzlos gestrichen wurde jedoch der Freibetrag von 30.000 Euro je Anleger und Halbjahr. Der Freibetrag besteht nur noch für Anteile, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes, am 22. Juli 2013, gekauft wurden, unabhängig davon, ob die übrigen Regelungen des Fonds bereits auf das KAGB umgestellt wurden oder nicht. Fazit Das KAGB bringt viele Neuregelungen und wird die gesamte Fondswirtschaft verändern: positiv wie wir meinen. Die Regulierung der bisher dem grauen Kapitalmarkt zugeordneten geschlossenen Fonds verbessert den Anlegerschutz. Die Regelungen für die Immobilienfonds entsprechen im Großen und Ganzen den Regelungen des Investmentgesetzes in seiner letzten Fassung. Die verbindlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen unterstreichen den mit Immobilieninvestments einhergehenden langfristigen Charakter der Anlage. Das KAGB schafft für die indirekte Anlage in Immobilien verlässliche Rahmenbedingungen. Die SEB Asset Management wird, nach den erforderlichen Anpassungen an das neue Gesetz, die erweiterte Bandbreite nutzen, um Immobilieninvestmentvermögen zielgruppenspezifisch anzubieten. Autor Dr. Norbert Lang Abteilung Legal & Tax Newsletter der SEB Asset Management AG August 2013 2
Absicherung von Fremdwährungsrisiken bei Immobilieninvestitionen Das fortschreitende Zusammenwachsen interkontinentaler Märkte in Verbindung mit einer besseren Markttransparenz macht internationale Immobilienstrategien attraktiver. Neben Renditezielen steht dabei die Diversifika tion des Immobilienportfolios im Vordergrund. So ist das Interesse institutioneller Investoren, neben den heimischen auch verstärkt die internationalen Immobilienmärkte zu erschließen, in den vergangenen Jahren gewachsen. Wird bei diesem Schritt die Eurozone verlassen, kommen zu den bekannten Markt- und Immobilienrisiken auch Währungsrisiken in Form von Wechselkursschwankungen hinzu. Dies gewinnt vor dem Hintergrund der aktuell sehr volatilen Währungsmärkte an Bedeutung. Beispielsweise hat der japanische Yen innerhalb Jahresfrist um 40 Prozent abgewertet (JPY/EUR Spanne 95,95 133,81). Eine Garantie für künftige Kursgewinne ist dies wie immer an den Kapitalmärkten nicht; Chancen auf Kursgewinne stehen Risiken von Kursverlusten gegenüber. Eine Immobilieninvestition außerhalb der Eurozone sollte somit auch währungsseitig eingehend geprüft werden, da volatile Wechselkurse große Auswirkungen auf die Performance der Investition haben. Ungewollte Risiken bei Immobilieninvestitionen ausschalten Bei währungsübergreifenden Transaktionen entstehen Risiken, die das eigentliche Immobilienergebnis verwässern können. Währungssicherung (Hedging) wirkt dieser Tendenz entgegen. Zielsetzung des Hedging ist es, ungewollte Wertschwankungen, die nicht aus der Immobilienanlage resultieren, auszuschalten und somit ein reines Immobilienergebnis zu erzielen. Dies stellt die Fondsmanager von international investierenden Fonds vor zusätzliche Herausforderungen und erfordert eine enge Abstimmung mit den Investoren. Die Entscheidung, ob die Absicherung von Währungsrisiken auf Fondsebene erfolgen soll, ergibt sich letztendlich durch die bilanziellen sowie rechtlichen Vorschriften der Investoren sowie deren Risikotragfähigkeit. Auswahl geeigneter Absicherungsinstrumente Bei einer Immobilieninvestition ist vor allem das in Fremdwährung investierte Eigenkapital abzusichern. Dabei ist zu klären, ob nur der tatsächlich bei der Anschaffung geleistete Eigenkapitalanteil oder der sich aufgrund von Wertsteigerungen entwickelnde Eigenkapitalanteil gesichert werden soll. Darüber hinaus kann auch das laufende Betriebsergebnis der Immobilie abgesichert werden. Bei der Wahl des richtigen Absicherungsinstrumentes sind mehrere Kriterien zu berücksichtigen. Ist Liquidität vorhanden, um auslaufende Absicherungen zu bedienen? Ist ein Performancebeitrag erlaubt oder gewünscht? Wer ist der geeignete Partner zur Währungsabsicherung? Wird eine Kreditlinie eingeräumt? Ist eine permanente Auflösung oder Nachsicherung möglich? Welche Schwankungsbreite toleriert der Investor? Ob Termingeschäfte oder Optionen eines haben alle Instrumente gemeinsam: Ein Währungshedge ist eine Art Versicherung, für die eine Prämie zu entrichten ist. Die Höhe der Prämie und somit der Kosten für diese Sicherheit richtet sich nach der Höhe des übernommenen Restrisikos, den Zinsdifferenzen die auch zu positiven Effekten führen können und dem Angebot- und Nachfragemarkt. Aus der Vielzahl der Instrumente zur Währungsabsicherung am Markt soll hier nur auf eine Auswahl eingegangen werden. Devisentermingeschäfte (oder Forwards) sind die einfachste und kostengünstigste Form der Absicherung. Vorteilhaft sind dabei auch die vollständige, geschlossene Absicherung, die Flexibilität bezüglich der Höhe und die tägliche Verfügbarkeit. Nachteilig wirkt sich aus, dass es sich um Verpflichtungsgeschäfte zu fixen Terminen handelt, die erfüllt werden müssen. Entsprechende Zahlungsverpflichtungen können somit zu einer beträchtlichen Liquiditäts- und Kreditlinienbelastung führen. Die Auswirkungen können umso höher ausfallen, je langfristiger das Termingeschäft abgeschlossen wurde. Entsprechend ist ein rollierendes System zweckmäßig, welches sowohl die Zahlungsströme als auch die bilanziellen Belastungen glättet. Fremdwährungspositionen können auch mit Put- und/oder Call-Optionen abgesichert werden, wofür eine feste Prämie zu zahlen ist. Der Absicherungslevel (Strike) kann je nach Risikogeschmack und Prämienvorstellung individuell angesetzt werden. Bis zu diesem Level erfolgt eine volle Marktpartizipation. Newsletter der SEB Asset Management AG August 2013 3
Nach dem der Strikepreis erreicht ist, besteht ein vollständiges Hedging. Eine Kombination aus Put- und Call-Optionen (Risk Reversals) ermöglicht die Marktpartizipation innerhalb einer Bandbreite und eine Absicherung für Ausschläge sowohl nach oben als auch nach unten. Der Einsatz des geeigneten Hedging-Instruments sollte sowohl das maximale Wechselkursrisiko als auch mögliche Liquiditätsüberlegungen gegeneinander abwiegen. So existieren noch weitere, wesentlich komplexere Produkte, die verschiedene Instrumente miteinander kombinieren. Beispielsweise garantieren ein Participating Forward und ein Limited Loss Forward eine Worst-Case-Absicherung bei gleichzeitiger Abfederung bzw. Begrenzung negativer Marktwert- bzw. Liquiditätseffekte. Jede Währungsabsicherung wird einer Kreditlinie beim absichernden Institut angerechnet. Grundsätzlich nimmt die Kreditauslastung mit zunehmender Laufzeit und potentiellem Ausgleichsbetrag des Hedges zu. Das bedeutet, ein Forward besitzt eine höhere Auslastung verglichen mit einer Option, ebenso wie fünf Jahre Laufzeit mehr als ein Jahr beanspruchen. Mit Blick auf die in den Aufsichtsstandards Basel I bis III definierten gestiegenen Eigenkapitalanforderungen an die Finanzinstitute birgt dies eine zusätzliche Schwierigkeit: Kreditlinien werden tendenziell restriktiver gehandhabt bzw. Zusatzsicherheiten erwartet. So ist die vollständige Absicherung einer langfristig angelegten Immobilieninvestition meist nicht für die geplante Haltedauer einer Immobilie möglich. Vielmehr erfolgt eine schrittweise Annäherung an die optimale Sicherheit, wobei Performance, bilanzielle Effekte, Kosteneffizienz, Vermeidung von Liquiditätsengpässen und Zeitrahmen wesentliche Stellschrauben sind. Konservative Anlagestrategie Die Kernkompetenz der SEB Asset Management liegt darin, institutionelle Anleger hinsichtlich der Formulierung und Umsetzung ihrer Immobilienstrategie aktiv zu begleiten. Als Immobilienmanager betreibt die SEB Asset Management keine spekulativen Währungsgeschäfte, sondern verfolgt eine konservative Anlagestrategie, indem die Absicherung von Währungsrisiken dem eigentlichen Anlageziel von Immobilieninvestitionen nachkommt. Das Währungsmanagement stellt somit einen integrierten Bestandteil des professionellen Immobilien-Portfoliomanagements dar. Autorin Suntje Schreurs Real Estate Fund Manager Client Portfolio Management Neues von SEB Asset Management aus Asien Ausgewählte Transaktionen für unsere Spezialfonds bzw. Luxemburger SICAV: Anson Road, Singapur Verkauf der Beteiligung an der 23-geschossigen Grade-A-Büroimmobilie 79 Anson Road in Singapur. Der Verkaufspreis von umgerechnet 136,6 Mio. Euro liegt 16 Prozent über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Springleaf Tower, Singapur Die 37-geschossige Büroimmobilie Springleaf Tower wird etagenweise im Teileigentum (Strata- Title) verkauft. Was für Wohnimmobilien be kannt und üblich ist, funktioniert auch für Büros. Die Markt resonanz ist äußerst positiv. Seit Marketingstart im Mai 2013 sind bereits 2 Etagen verkauft, weitere in Verhandlung. Der Kaufpreis pro Etage liegt bei ca. 12 Mio. Euro. AEON Mall Chiba NEW TOWN, Japan Das 2007 fertiggestellte Einkaufszentrum wurde nach knapp vier Jahren Haltedauer veräußert: Der Verkauf erfolgte 12,6 Prozent über dem Ankaufspreis für umgerechnet rund 100 Mio. Euro. Newsletter der SEB Asset Management AG August 2013 4
Market View Asien-Pazifik erschienen In das Umfeld der asiatisch-pazifischen Immobilienmärkte ist in den vergangenen Monaten kräftig Bewegung gekommen. Beigetragen hierzu haben folgende Faktoren: Neue Regierungen in Japan und China mit neuen wirtschaftspolitischen Ansätzen Konjunkturenttäuschungen in einigen Ländern, allen voran China, während dagegen Japan positiv überraschte Vorübergehende Verwirrung über den weiteren Kurs der Notenbank in den USA Gestiegene Kapitalmarktzinsen, rückläufige Aktienkurse, Währungsabwertungen sowie generell erhöhte Volatilitäten Unsere aktuellen Einschätzungen zu den asiatisch-pazifischen- Immobilienmärkten erhalten Sie auf unserer Internetseite unter: www.sebam.de/marketview Verschiedene Wege führen nach Asien SEB Asset Management bietet derzeit drei auf den asiatischen Immobilienmarkt fokussierte Vehikel: Der SEB Asia REI wendet sich primär an deutsche institutionelle Anleger und verfolgt eine Core/Core-plus-Strategie, während sich der SEB Asian Property II mit einem Core-plus/Value-add-Ansatz an internationale institutionelle Investoren sowie vermögende Privatkunden richtet. Mit dem SEB Asia Pacific REIT Fund können institutionelle und private Anleger in Real Estate Investment Trusts (REITs) im asiatisch-pazifischen Raum investieren. Ansprechpartner: Christian Hanke Leiter Sales Institutional Clients Telefon: +49 69 2 72 99-1310 E-Mail: christian.hanke@sebam.de Gian-Franca Mudulu Leiterin Real Estate Product Strategy Telefon: +49 69 2 72 99-1507 E-Mail: gian-franca.mudulu@sebam.de Kompetenz in Immobilien Werte für Menschen. SEB Asset Management AG Rotfeder-Ring 7 60327 Frankfurt am Main Telefon: +49 69 2 72 99-1000 www.sebassetmanagement.de Über SEB Asset Management Als einer der etablierten Immobilien-Asset-Manager in Europa verfolgt SEB Asset Management eine internationale Investmentstrategie. Innerhalb der SEB Gruppe repräsentiert SEB Asset Management das Kompetenzzentrum für Immobilien. SEB Asset Management ist Initiator und Manager von Investmentlösungen für private und institutionelle Anleger. Wir verstehen uns als Qualitätsanbieter, der sowohl Publikumsfonds, deutsche und luxemburgische Spezialfonds als auch indirekte Immobilienanlagen wie REIT-Fonds bietet. Maßgeschneiderte Investmentlösungen, die die individuellen steuerlichen, bilanziellen und aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen institutioneller Investoren berücksichtigen, runden unser Leistungsspektrum ab. Gegründet 1988, verfügt SEB Asset Management über Immobilienerfahrung in über 20 Ländern mit Schwerpunkt auf Europa und dem asiatisch-pazifischen Raum. Regional spezialisierte Investment- und Asset Management-Teams ermöglichen eine hohe Durchdringung der jeweiligen Immobilienmärkte. Disclaimer Dieses Dokument stellt eine allgemeine Marketingmitteilung dar. Es dient ausschließlich Informationszwecken und ist nicht als Angebot oder Empfehlung für bestimmte Anlagen oder Anlagestrategien zu verstehen. Die Informationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage für irgendeine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht, noch ersetzen sie eine Rechts- und/ oder Steuerberatung; auch die Übersendung dieser stellt keine derartige beschriebene Beratung dar. Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen, die als verlässlich angesehen werden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der gemachten Angaben und Einschätzungen kann jedoch keine Gewähr übernommen werden. In dieser Broschüre werden der Fonds SEB Asia Pacific REIT Fund (A,B,C) der Verwaltungsgesellschaft Universal-Investment- Luxembourg S. A., der SEB ASIA REI der SEB Investment GmbH und der SEB Asian Property II der SEB Asset Management S. A. erwähnt. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb von Investmentanteilen ist der jeweils gültige Verkaufsprospekt in Verbindung mit dem jeweils letzten Jahres- und/oder Halbjahresbericht des Fonds beziehungsweise die wesentlichen Anlegerinformationen. Diese Unterlagen können Sie kostenlos in deutscher Sprache über Ihren Berater/Vermittler oder von SEB Asset Management AG erhalten. 25 Terminvorschau Save-the-date: 25 7-9 25. September 2013 7-9 DAB Investmentkongress in München 7. bis 9. Oktober 2013 EXPO REAL in München Wir freuen uns auf Ihren Besuch! Folgen Sie uns auf Twitter: www.twitter.com/seb_am Newsletter der SEB Asset Management AG August 2013 5