Miet-Irrtümer über das Mietverhältnis powered by Deutscher Mieterbund e.v. Das weiß doch jeder. Das ist Gesetz. Das war schon immer so. Oder: Das ist doch längst Gewohnheitsrecht. Mit solchen Allgemeinplätzen werden scheinbar altbekannte, aber dennoch irrtümliche Annahmen verbreitet und halten sich hartnäckig, obwohl die Realität anders aussieht. Egal, ob es um Nachmieter, Schönheitsreparaturen, Party-Feiern, Zweitschlüssel oder Mietkautionen geht, unzählige Irrtümer, Gerüchte und Halbwahrheiten machen bei Mietern und Vermietern die Runde und halten sich teilweise schon seit Jahrzehnten. Die MieterZeitung hat die wichtigsten und langlebigsten Mietrechtsirrtümer aufgelistet und erklärt, was stattdessen wirklich gilt und richtig ist. Miet-Irrtümer über das Mietverhältnis 1. Irrtum: Rücktritt Falsch: Auch wenn der Mietvertrag schon unterschrieben ist, kann ein Mieter innerhalb von 14 Tagen noch vom Vertrag zurücktreten. Richtig: Ein einmal abgeschlossener und unterschriebener Mietvertrag ist wirksam. Der Mieter kann es sich dann nicht einfach noch einmal anders überlegen. Es gibt kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ein derartiges Widerrufsrecht gibt es bei Haustürgeschäften oder Online-Einkäufen nach dem Fernabsatzrecht, nicht aber beim Abschluss eines Mietvertrages. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht des Mieters vereinbart ist. Fehlt dieses vereinbarte Rücktrittsrecht, ist der Mieter an den Vertrag gebunden. Ist der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen, kann der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Er muss nicht warten, bis er in die Wohnung eingezogen ist. Wer am 2. Februar einen Mietvertrag zum 1. Mai abschließt, kann am selben Tag noch kündigen. Dann läuft der Vertrag am 30. April aus. 2. Irrtum: Untervermietung Falsch: Untervermietung ist immer verboten. Richtig: Wer als Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise untervermieten will, braucht die Erlaubnis des Vermieters. Wenn aber nur ein Teil der Wohnung, also einzelne Zimmer, an einen Dritten weitervermietet werden sollen, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, wenn der Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die beabsichtigte Untervermietung hat. Sind zum Beispiel die erwachsenen Kinder aus der Wohnung ausgezogen, kann aus wirtschaftlichen Gründen ein Untermieter für die leer stehenden Zimmer sinnvoll sein. Immobilien und Hausverwaltung GmbH Seite 1
Nachvollziehbar ist es auch, wenn der Mieter nicht länger allein in seiner 100 Quadratmeter großen Wohnung leben will. Soll ein Lebenspartner oder naher Familienangehöriger des Mieters in die Wohnung nachziehen, muss der Vermieter zustimmen. Nur wenn der Mieter die ganze Wohnung an einen Dritten weitervermieten will, kann der Vermieter ablehnen. Begründen muss er seine Ablehnung nicht. Im Gegenzug kann der Mieter dann aber das Mietverhältnis kündigen. Das gilt auch dann, wenn ein langjähriger Zeitmietvertrag oder Kündigungsausschluss vereinbart wurde. 3. Irrtum: Nachmieter Falsch: Wer drei Nachmieter stellt, kann das Mietverhältnis jederzeit beenden und ausziehen. Richtig: Verträge müssen eingehalten werden. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten. Ist ein Kündigungsausschluss oder -verzicht wirksam vereinbart, kann in dieser Zeit nicht gekündigt werden. Das Gleiche gilt bei einem Zeitmietvertrag. Mieter dürfen Nachmieter nur stellen, wenn dies im Mietvertrag oder nachträglich mit dem Vermieter vereinbart ist oder wenn Härtegründe vorliegen und es für Mieter unzumutbar ist, noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben und hierfür zu zahlen. Zum Beispiel wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt, in ein Altenheim zieht oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die bisherige Wohnung zu klein wird. In diesen Fällen reicht ein geeigneter Nachmieter aus, um das Mietverhältnis zu beenden. 4. Irrtum: Mehrere Mieter Falsch: Jeder einzelne von mehreren Mietern kann für sich das Mietverhältnis kündigen und dann ausziehen. Richtig: Wenn mehrere Mieter zusammen eine Wohnung anmieten gilt: Mit gefangen, mit gehangen. Egal ob Ehepaar, Lebensgemeinschaft oder Wohngemeinschaft. Wer zusammen mietet, kann auch nur zusammen kündigen. Wer nach einem Streit oder einer Auseinandersetzung einfach die Koffer packt und auszieht, wird zwar seinen Mitbewohner los, nicht aber den Vermieter. Ihm gegenüber bleibt auch der Mieter, der ausgezogen ist, weiterhin potenzieller Ansprechpartner und Schuldner der Miete. Wenn eine Einigung unter allen Beteiligten, das heißt allen Mietern und dem Vermieter, nicht möglich ist, bleibt nur der Gang zum Gericht. Miet-Irrtümer über die Mietkosten Miet-Irrtümer über das Mietkosten 5. Irrtum: Alles wird teurer Falsch: Wenn alles teurer wird, muss auch die Miete erhöht werden. Richtig: Mit der Aussage, alles wird teurer, lässt sich keine Mieterhöhung begründen. Mehr Miete kann der Vermieter zum Einen fordern, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert hat. Zum Anderen sieht das Gesetz neben den Regelungen in Staffel- und Immobilien und Hausverwaltung GmbH Seite 2
Indexmietverträgen nur Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete vor. Das ist die Durchschnittsmiete am Wohnort, wie sie für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird. Der Vermieter muss dann mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens oder von drei Vergleichswohnungen oder eines Mietspiegels nachweisen, dass die bisherige Miete unter der Ortsüblichkeits-Grenze liegt und die neue Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt. Andere Begründungen sind nicht zulässig und rechtfertigen keine Mieterhöhung. Die allgemeine Preissteigerung spielt keine Rolle. Entsprechend ist auch eine allgemeine Preissenkung kein Argument für eine Mietsenkung. 6. Irrtum: Wohnungsgröße Falsch: Wenn die Wohnung kleiner ist als angegeben, kann die Miete gemindert werden. Richtig: Ein Recht zur Mietminderung besteht nur, wenn die Flächenabweichung mindestens 10 Prozent ausmacht. Ist im Mietvertrag vereinbart oder eingetragen, dass die Wohnung 100 Quadratmeter groß ist, und stellt sich später heraus, dass sie nur 85 Quadratmeter misst, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung nur 80 Quadratmeter groß, ist eine Mietminderung von 20 Prozent gerechtfertigt. Ausgeschlossen ist die Mietminderung dagegen bei einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 91 Quadratmetern. Keine Rolle spielt es, ob im Mietvertrag eine exakte Quadratmeterzahl genannt wird oder ungefähre Angaben eingetragen sind, z. B. ca. 100 Quadratmeter. 7. Irrtum: Kaution abwohnen Falsch: Die letzten drei Monate kann die Kaution abgewohnt werden, und muss keine Miete gezahlt werden. Richtig: Ein Abwohnen oder ein Aufrechnen der Kaution ist während des laufenden Mietverhältnisses unzulässig. Die Miete muss bis zum letzten Monat, also bis zum Ende des Mietverhältnisses bezahlt werden. Die Kaution sichert Vermieteransprüche aus der gesamten Mietzeit, inklusive Ersatzansprüchen wegen möglicher Schäden beim Auszug oder Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die erst noch nach Monaten kommen. Deshalb wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach Ende des Mietverhältnisses fällig. Bis die Kaution tatsächlich zurückgefordert werden kann, vergehen mitunter noch Monate. Der Vermieter hat eine Prüf- und Überlegungszeit, in der er klären kann, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat. Außerdem kann der Vermieter zumindest einen Teil der Mietkaution so lange zurückhalten, bis er die Betriebskosten abgerechnet hat. 8. Irrtum: Mietminderung anmelden Falsch: Wer die Miete kürzen will, muss eine Mietminderung beim Vermieter anmelden. Richtig: Nach dem Gesetz ist die Miete automatisch gemindert, wenn ein Mangel zum Beispiel in der Wohnung oder im Haus eintritt. Mieter müssen den Vermieter hierüber informieren, so dass er Reparaturen veranlassen oder die Mängel abstellen kann. Bis dahin dürfen Mieter die Miete kürzen, das heißt, sie können beim nächsten Zahlungstermin weniger Miete für ihre Wohnung überweisen. Darüber muss der Vermieter nicht unterrichtet werden. Die Mietminderung muss nicht angemeldet werden, sie hängt nicht von seiner Zustimmung oder Erlaubnis ab. Der Mieter selbst schätzt auch die Höhe der Mietminderung ein. Je schwerer der Wohnungsmangel, desto umfangreicher kann die Mietminderung ausfallen. 100 Prozent Miete kann der Vermieter nur beanspruchen, wenn die Wohnung zu 100 Prozent in Ordnung bzw. im gleichen Zustand wie bei der Anmietung ist. Immobilien und Hausverwaltung GmbH Seite 3
9. Irrtum: Steuern Falsch: Steuern und Versicherungen für das Haus muss immer der Vermieter zahlen. Richtig: Grundsteuern sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Haus sind Betriebskosten. Der Vermieter kann diese Kosten auf die Mieter des Hauses abwälzen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Umlagefähig sind somit die Kosten der Versicherungen des Hauses gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Auch eine Schwamm- und Hausbockversicherung oder eine Versicherung gegen Elementarschäden, wie Überschwemmungen, Erdbeben usw. zählen dazu. Dagegen muss der Vermieter die Kosten für seine Rechtsschutzversicherung, seine Hausratversicherung oder eine Mietausfallversicherung aus eigener Tasche zahlen. Diese Versicherungen sind keine Betriebskosten. 10. Irrtum: Personenzahl Falsch: Werden Betriebskosten nach Personenzahl verteilt, zählen Kleinkinder und Babys nicht mit. Richtig: Es gibt kein Mindestalter, ab wann Kinder in die Betriebskostenabrechnung mit einbezogen werden. Werden die kalten Betriebskosten tatsächlich nach Personen- oder Kopfzahl verteilt, zählt jeder mit, egal, ob Kind oder Erwachsener. Keine Rolle spielt es übrigens, ob Haustiere in der Wohnung vorhanden sind, und auch die Anzahl der Waschmaschinen oder Geschirrspüler ist bei der Verteilung der Wasserkosten nicht entscheidend. 11. Irrtum: Fahrstuhl Falsch: Erdgeschossmieter müssen keine Fahrstuhlkosten zahlen. Richtig: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erdgeschossmieter den Fahrstuhl nutzt oder theoretisch überhaupt nutzen kann. Auch wenn der Mieter mit dem Aufzug weder Keller noch Dachboden erreichen kann, muss er anteilige Kosten zahlen. 12. Irrtum: Makler Falsch: Mieter müssen die Maklerprovision immer selbst zahlen. Richtig: Mindestens drei Voraussetzungen müssen hierzu erfüllt sein. Notwendig ist eine Vereinbarung zwischen Makler und Mieter mit dem Inhalt, dass der Makler für den Mieter tätig wird und dass der Mieter hierfür bezahlt. Auch die Höhe der Provision muss in diesem Maklervertrag vereinbart werden. Ein derartiger Vertrag kann mündlich geschlossen werden, auch am Telefon. Für die Frage, ob eine Vereinbarung getroffen ist und, wenn ja, mit welchem Inhalt, ist der Makler beweispflichtig. Weitere Voraussetzungen sind, dass der Makler eine Wohnung nachweist oder vermittelt und dass es deshalb auch tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrages über das gewünschte Objekt gekommen ist. Dabei kann sich die Tätigkeit des Maklers darin erschöpfen, dem Mieter lediglich eine Adresse mitzuteilen, unter der er einen Vermieter findet, der ihm die Wohnung vermietet. Eine Maklerprovision ist ausgeschlossen, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der vermittelten Wohnung ist. Immobilien und Hausverwaltung GmbH Seite 4
13. Irrtum: Abstand Falsch: Abstandszahlungen an Vormieter sind allgemein üblich und zulässig. Richtig: Im Wohnungsvermittlungsgesetz ist ausdrücklich geregelt, dass Abstandszahlungen an einen Vormieter, nur damit dieser die Wohnung räumt, unwirksam sind. Zulässig sind aber so genannte Ablösevereinbarungen. Das sind Kaufverträge über Einrichtungsgegenstände und Inventarstücke des Vormieters. Oft ist der Kaufvertrag über Gardinen, Schuhschrank oder Küchenspüle aber nichts anderes als ein verkappter Abstand. Denn niemand würde freiwillig die geforderten Preise für Billigmöbel zahlen, es sei denn, er will die Wohnung unbedingt anmieten. Für diese Fälle bestimmt das Gesetz, dass der Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände insoweit unwirksam ist, als Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Der Kaufpreis darf nicht mehr als 50 Prozent über dem Wert des Kaufgegenstandes liegen. Haben Küchenspüle, Schuhschrank und Gardinen zusammen noch einen Zeitwert von 500 Euro, darf der Vormieter höchstens 750 Euro fordern. Miet-Irrtümer über das Renovieren 14. Irrtum: Neues Gesetz Falsch: Es gibt ein neues Gesetz, danach müssen Mieter nicht mehr renovieren. Richtig: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit vielen Urteilen in den letzten Jahren unzählige Mietrechtsregelungen zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Konsequenz ist, dass Mieter oft nicht renovieren müssen. An den gesetzlichen Regelungen selbst hat sich aber nichts geändert. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in Ordnung zu halten, das heißt, gegebenenfalls auch zu renovieren. Da diese gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aber nicht zwingend sind, werden schon seit Jahrzehnten in Mietverträgen geändert. Zu Lasten der Mieter wird vereinbart, dass Mieter ihre Wohnungen in bestimmten Abständen streichen und tapezieren müssen. Nach den aktuellen Urteilen des Bundesgerichtshofs sind schätzungsweise 70 Prozent aller Schönheitsreparaturregelungen in Mietverträgen unwirksam, zum Beispiel starre Renovierungsfristen, Endrenovierungsklauseln, unverständliche oder starre Quotenregelungen. Das bedeutet, ob Mieter beim Auszug aus der Wohnung renovieren müssen oder nicht, hängt vom Wortlaut des Mietvertrages ab. Hier haben Mieter jetzt gute Chancen. Die Mehrzahl der Vertragsregelungen ist unwirksam, so dass Mieter weder selbst renovieren noch Renovierungskosten zahlen müssen. 15. Irrtum: Unrenoviert bei Einzug Falsch: Wer in eine unrenovierte Wohnung zieht, muss beim Auszug nie renovieren. Richtig: Verpflichtet sich der Mieter im Mietvertrag, bei seinem Einzug zu renovieren, dann muss er tatsächlich nicht noch einmal renovieren, wenn er zum Beispiel nach fünf Jahren aus der Wohnung auszieht. Wer dagegen ohne eine derartige Vertragsregelung bei Mietbeginn die heruntergekommene Wohnung herrichtet, hat Pech. Seine Arbeiten sind freiwillig. Hier gilt: Ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war, spielt keine Rolle. Die im Mietvertrag wirksam vereinbarten Renovierungsfristen beginnen mit dem Einzug in die Wohnung zu laufen. Nach ein paar Jahren droht also auch in diesen Fällen die Pflicht, zu renovieren. Immobilien und Hausverwaltung GmbH Seite 5
16. Irrtum: Renovieren bei Auszug Falsch: Beim Auszug müssen Mieter immer renovieren. Richtig: Es gibt hier keinen Automatismus. Mieter müssen nur renovieren, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist und die Voraussetzungen der Vertragsregelungen auch erfüllt sind. Steht zum Beispiel im Mietvertrag, dass im Allgemeinen Küche, Bäder und Toiletten nach vier Jahren und die Haupträume der Wohnung nach sechs Jahren zu renovieren sind, ist das wirksam. Erst recht, wenn der Vertrag möglicherweise noch zulässt, dass diese Fristen je nach Zustand der Wohnung verlängert werden können. Zieht der Mieter dann nach sieben Jahren aus, muss er renovieren. Zieht er schon nach drei Jahren um, muss er aufgrund dieser Vertragsregelung nichts tun. Fehlen in der Mietvertragsregelung zum Beispiel die beiden Worte im Allgemeinen oder steht auch nichts von möglichen Fristverlängerungen im Mietvertrag, ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, dann sind starre Renovierungsfristen vorgegeben. Der Mieter kann ausziehen, ohne zu renovieren. Wie lange er in der Miet-Irrtümer über die Hausordnung 17. Irrtum: Feiern Falsch: Dreimal im Jahr oder einmal im Monat darf man in Mehrfamilienhäusern so richtig auf die Pauke gehauen, also lautstark bis zum frühen Morgen gefeiert werden. Richtig: Bei allen Partys und Feiern, egal aus welchem Anlass, ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen. Ab 22 Uhr gilt nach den Vorgaben des Immissionsschutzgesetzes Nachtruhe. Dann darf von den Feiernden nichts mehr zu hören sein. Diese Regelungen gelten 365 Tage im Jahr. 18. Irrtum: Grillen Falsch: Grillen auf dem Balkon ist erlaubt. Richtig: Vermieter können im Mietvertrag vorgeben, dass weder auf dem Balkon noch auf der Terrasse gegrillt werden darf. Fehlt eine entsprechende vertragliche Regelung, darf zwar theoretisch - auf dem Balkon, genauso wie im Innenhof, im Garten oder auf der Terrasse, gegrillt werden. Aber sobald Rauch und Qualm in Nachbarwohnungen ziehen, ist Grillen verboten. Wenn überhaupt, sollte deshalb auf Balkonen in Mehrfamilienhäusern mit Elektrogrill und Aluschalen gegrillt werden. 19. Irrtum: Zweitschlüssel Falsch: Der Vermieter oder die Hausverwaltung müssen immer einen Zweitschlüssel haben, schon für Notfälle. Richtig: Niemand darf ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters einen Schlüssel für dessen Wohnung haben. Auch nicht der Vermieter selbst oder die Hausverwaltung bzw. der Hausmeister. Der Mieter hat ja auch keinen Zweitschlüssel für die Vermieter- oder Hausmeisterwohnung. Für Notfälle reicht es völlig aus, wenn der Mieter seinen Vermieter Immobilien und Hausverwaltung GmbH Seite 6
informiert, wo ein Zweitschlüssel deponiert ist. Das kann bei einem Freund oder Bekannten oder auch beim Nachbarn im Haus sein. Weigert sich der Vermieter, den Zweitschlüssel herauszugeben, kann der Mieter unter Umständen sogar die Türschlösser austauschen. Betritt der Vermieter ohne Wissen des Mieters dessen Wohnung, ist das Hausfriedensbruch und kann strafrechtlich verfolgt werden. Der Mieter ist in diesen Fällen berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. 20. Irrtum: Haustür Falsch: Ab 20 Uhr muss die Haustür abgeschlossen werden. Richtig: Die Frage, ob und wann Haustüren abzuschließen sind, kann in Hausordnungen nicht wirksam geregelt werden. Es gibt auch kein Gesetz, das das Abschließen der Haustür vorschreibt oder verlangt. Andererseits gibt es auch keine gesetzliche Regelung, die das Abschließen der Haustür verbietet. Letztlich drohen demjenigen, der die Tür abends nicht abschließt, keinerlei mietrechtlichen Sanktionen. 21. Irrtum: Wohnungstür Falsch: Die Wohnungstür gehört mit zur Wohnung, davor kann man abstellen, was man will. Richtig: Hausflur und Treppenhaus sind Gemeinschaftsräume. Hier kann nicht jeder machen, was er will. Unproblematisch ist es sicherlich, wenn Schuhe auf der Fußmatte vor der Tür abgestellt werden. Aber ein Schuhschrank oder andere Möbelstücke haben vor der Wohnungstür im Hausflur nichts zu suchen. Grundsätzlich müssen Treppenhaus und Flure frei bleiben. Eine Ausnahme gilt für Kinderwagen. 22. Irrtum: Besichtigungsrecht Falsch: Der Vermieter darf auf Verlangen jederzeit die Wohnung des Mieters besichtigen und kontrollieren. Richtig: Ein generelles Wohnungsbesichtigungsrecht für Vermieter gibt es nicht. Allerdings darf der Vermieter natürlich die Wohnung besichtigen und betreten, um notwendige Reparaturen durchzuführen oder um hier festzustellen, ob die angezeigten Mängel oder Schäden tatsächlich vorliegen und wie schnell und in welchem Umfang Reparaturen notwendig sind. Möglicherweise muss er die Wohnung auch betreten, wenn er Messeinrichtungen für Heizung oder Wasser ablesen will. Auch wenn die Wohnung oder das Haus neu vermietet bzw. verkauft werden soll, darf er mit Interessenten oder einem Makler die Wohnung besichtigen. In allen Fällen muss der Vermieter die Besichtigung aber rechtzeitig ankündigen. Bei dringenden Handwerkerarbeiten können 24 Stunden Vorlauf genügen. Im Regelfall ist aber von mehreren Tagen auszugehen. Die Besichtigungstermine müssen zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Dabei ist natürlich auf die Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen, zum Beispiel auf dessen Berufstätigkeit. Das kann bedeuten, dass Besichtigungstermine nur nach 19 Uhr bzw. nur an Samstagen möglich sind. Dauer- und Massenbesichtigungen von und mit Kauf- oder Mietinteressenten müssen Mieter nicht akzeptieren. Es reicht aus, wenn sie sich einen Besichtigungstermin in der Woche frei Quelle: immobilienscout24 / Deutscher Mieterbund e.v. Immobilien und Hausverwaltung GmbH Seite 7