GUTACHTEN GA PhoenixS 0109018 Gutachten zur Ermittlung des Neuwertes und des Zeitwertes der am 22. zum 23. 8. 2005 niedergebrannten Gebäude auf dem Anwesen Weihers 15 in 88161 Lindenberg Berliner SchadenSeminar, Diplom-Ingenieur Norbert Reimann, Architekt, Rausendorffweg 2, 13503 Berlin
Inhalt Gutachten zur Ermittlung des Neuwertes und des Zeitwertes des niedergebrannten Gebäudes Weihers 15 in 88161 Lindenberg 1. ALLGEMEINES... 4 1.1 Auftrag... 4 1.1.1 Auftragserteilung... 4 1.1.2 Auftraggeber... 4 1.1.3 Sachverständiger... 4 1.1.4 Vorgang... 4 1.2 Gegenstand des Gutachtens... 4 1.3 Verwendete Unterlagen... 4 1.4 Zuziehung weiterer Sachverständiger... 5 1.5 Ortsbesichtigung... 5 1.6 Gegenstand der Begutachtung... 5 2. FESTSTELLUNGEN... 5 2.1 Vorgeschichte... 5 2.2 Eigene Feststellungen... 5 2.2.1 Richtzahl... 5 2.2.2 Schätzung... 5 2.2.3 Veränderungen Zeitraum Schätzung bis zum Schadenstag... 6 3. STELLUNGNAHME... 8 3.1 01 Wohngebäude... 9 3.1.1 Ermittlung Neuwert... 9 3.1.2 Ermittlung Zeitwert... 9 3.2 02 Garagengebäude... 15 3.3 03 Schuppen... 16 3.4 04 Stall und Scheune... 17 3.5 05 Abbruchkosten... 18 3.6 Gutachten Sachverständige Borgstede-Sauer... 19 4. SCHLUSSERKLÄRUNG... 25 5. ANLAGEN... 26 5.1 Fotodokumentation... 26 5.1.1 Fotos Mangold, Februar 2000... 26 5.1.2 Fotos Langenwalter, Frühjahr 2003... 31 5.1.3 Fotos Wenz, Juli, August 2003... 33 5.1.4 Fotos Wenz, Sommer 2003... 34 5.1.5 Fotos Wenz, 1. Januar 2004... 35 5.1.6 Fotos Sutter, 2. Januar 2004... 37 5.1.7 Fotos Feuerwehr Lindenberg, 22.-23.8.2005... 42 5.1.8 Fotos Reimann (Google Maps), 30.7.2009... 44 5.2 Pläne, Tabellen, Skizzen... 46 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 2 von 67
5.2.1 Bauakte Staatsarchiv Augsburg... 46 5.2.1.1 Bauantrag vom 23. August 1877... 47 5.2.1.2 Bauantrag vom 30. Juli 1889... 51 5.2.1.3 Bauantrag vom 30. November 1951... 54 5.2.1.4 Bauantrag vom 12. März 1969... 57 5.2.1.5 Gutachten Mangold, Februar 2000... 61 5.3 Protokolle... 62 5.4 Anlagen... 62 5.4.1 Tätigkeitsprofil Sachverständiger Norbert Reimann... 62 5.4.2 Vita Sachverständiger Norbert Reimann... 64 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 3 von 67
1. Allgemeines 1.1 Auftrag 1.1.1 Auftragserteilung Die Auftragserteilung erfolgte am 29.7.2009 (telefonisch und per email) durch Herrn Andreas Leising. 1.1.2 Auftraggeber Andreas Leising Nadenberg 56 88161 Lindenberg 1.1.3 Sachverständiger Berliner SchadenSeminar Norbert Reimann Diplom-Ingenieur, Architekt Telefon: 030 351 28 440, Telefax: 030 48 49 83 615 Norbert.Reimann@PhoenixS.org, www.schadenseminar.de Rausendorffweg 2, 13503 Berlin (Heiligensee) Zertifiziert nach ISO 9001:2000 Schäden an Gebäuden; Sachschäden (Brand-, Sturm-, Wasser-, Elementar- und Haftpflichtschäden) Schäden an Gebäuden; Mängel und Mangelfolgeschäden Ermittlung von Versicherungswerten Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinierung Arbeits- und Sicherheitskoordinierung Ermittlung von Brandursachen Siehe auch Punkt 5.4.1 Tätigkeitsprofil Sachverständiger Norbert Reimann Siehe auch Punkt 5.4.2 Vita Sachverständiger Norbert Reimann 1.1.4 Vorgang Schadenregulierung mit der Sachversicherung des niedergebrannten Gebäudes 1.2 Gegenstand des Gutachtens Gutachten zur Ermittlung des Neuwertes und des Zeitwertes des niedergebrannten Gebäudes Weihers 15 in 88161 Lindenberg 1.3 Verwendete Unterlagen Gerichtsakte, wurde vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt, darin insbesondere Gutachten Mangold vom 21.2.2000 Gutachten Borgstede-Sauer vom 29.6.2009 und 27.7.2009 Bauakte Staatsarchiv Augsburg, Auftragsnummer 617/2009 Verwendete Literatur wird im Text zitiert GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 4 von 67
1.4 Zuziehung weiterer Sachverständiger entfällt 1.5 Ortsbesichtigung entfällt 1.6 Gegenstand der Begutachtung Ehemaliges Landwirtschaftliches Betriebs- und Wohngebäude 2. Feststellungen 2.1 Vorgeschichte Der Auftraggeber erwirbt ein ehemaliges Landwirtschaftliches Wohn- und Betriebsgebäude. Das Wohngebäude ist zum Neuwert versichert, die Nebengebäude zum Zeitwert. Nach dem Abbrand kommt es zu Auseinandersetzungen mit der Versicherung, insbesondere über den Zeitwert des Wohngebäudes. 2.2 Eigene Feststellungen Eigene Feststellungen konnten von mir nur an den zusammengetragenen Akten gemacht werden. Feststellungen, die Auswirkungen auf die Ermittlung des Neuwertes bzw. des Zeitwertes werden beim jeweiligen Gebäudeteil (Unter Punkt 3.) dargestellt. 2.2.1 Richtzahl Nach Auskunft der Bayerischen Landesbrandversicherung AG, Geschäftsstelle Kempten, lag die Richtzahl für das Versicherungsjahr (Oktober-September) des Schadenjahres22.- 23.8.2005 bei 13,5. Dies bedeutet, das ein Wert 1914 zu 100 M zum Schadenstag 100 *13,5 = 1.350,00 ausmacht. 2.2.2 Schätzung Die Baubeschreibung und Schätzung (Gerichtsakte Anlage B2) wurde von der Versicherung vorgenommen. In den ABB 1 findet sich hierzu folgendes: 1 Allgemeine Brandversicherungsbedingungen der Bayerischen Landesbrandversicherung Aktiengesellschaft (ABB) GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 5 von 67
Diese Methode der Schätzung wird von einigen Versicherern in Deutschland angewandt, üblicherweise mit einem Unterversicherungsverzicht gekoppelt, was auch die ABB vorsehen: Der Versicherungsnehmer hat kaum Einfluss auf die Schätzung, die Art und Weise der Schätzung bestimmt der Versicherer 7(1). Der Versicherungsnehmer hat Angaben zu machen und muss entsprechende Unterlagen vorlegen. Ob zum Zeitpunkt der Schätzung vom Versicherungsnehmer Angaben gemacht bzw. ob Unterlagen vorgelegt wurden, ist der Dokumentation nicht zu entnehmen. 2.2.3 Veränderungen Zeitraum Schätzung bis zum Schadenstag In der Fotodokumentation (Siehe Punkt 5.1) sind alle zur Verfügung gestellten Fotos chronologisch dargestellt. Die Schätzung der Versicherung fand am 13.2.1998 statt 2 Der Brand war am 22.-23.8.2005, circa 7,5 Jahre nach der letzten Schätzung. Die frühesten Aufnahmen entstammen dem Gutachten des Sachverständigen Mangold vom Februar 2000, also ca. 2 Jahre nach der Schätzung. Die aktuellsten Fotos vor dem Brand stammen vom Architekten der VNin, Herrn Sutter, vom Januar 2004. 2 Von diesem Termin stehen keine Fotos zur Verfügung, was absolut unüblich ist, da der Versicherer gem. 19(2) haftet und zwar entsprechend der Beschaffenheit des Gebäudes zum Zeitpunkt der letzten Schätzung. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 6 von 67
Eine sichtbare Verschlechterung der Gebäude in dem dokumentierten Zeitraum von 4 Jahren kann nicht festgestellt werden, was vielleicht den Schluss zulässt, dass das Gebäudeensemble in der Zeit zwischen letzter Schätzung bis zum Schadenstag keine nennenswerten Verschlechterung zu verzeichnen hat. Im Innenausbau gab es nach Angaben des Auftraggebers allerdings Ertüchtigungen des Gebäudes. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 7 von 67
3. Stellungnahme Meine Stellungnahmen beziehen sich auf den Neuwert und den Zeitwert der unterschiedlichen Gebäudeteile, entsprechend des Versicherungsscheins 08-9720/9446197/7720 (Gerichtsakte Anlage K1) vom 16.1.2001 sowie der zugrundeliegende Baubeschreibung und Schätzung (Gerichtsakte Anlage B 2) vom 13.2.1998. Diese Vorgehensweise begründet sich aus der im Versicherungswesen üblichen Einzeldeklaration, siehe dazu auch Horst Diez 3, 1.1: Die im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude sind versichert. Die Formulierung besagt, daß die versicherten Gebäude im Versicherungsschein grundsätzlich einzeln aufgeführt werden. Je Gebäude wird in der Regel eine eigene Position mit einer eigenen Versicherungssumme gebildet Dieser Grundsatz hat auch im Versicherungsfall große Bedeutung. Die Abrechnung von Schäden erfolgt positionsweise. Für jede Position wird gesondert geprüft, ob Unterversicherung vorliegt. Auch bei Martin, Sachversicherungsrecht 4 (SI2) werden die einzelnen Risikoabgrenzungen in Verbindung mit den zugehörigen VSummen als Positionen des Vertrages bezeichnet. Daß die Positionen Teil eines einheitlichen Vertrages sind, zeigt sich nur in der Einheitlichkeit der Vertragsdauer, der Unmöglichkeit gesonderter Kündigung usw. Für die Berechnung der Entschädigung wird dagegen jede Position gesondert behandelt, ebenso wie ein selbständiger VVertrag. 3 Horst Dietz, Wohngebäudeversicherung, Kommentar, 2. Auflage, Karlsruhe: VVW, 1999 4 Anton Martin, Sachversicherungsrecht, Kommentar, München, Beck, 1992 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 8 von 67
3.1 01 Wohngebäude Bauartklasse: 3 5 Versicherungsform: Gleitende Neuwertversicherung Neubauwert 1914 in Mark: 17.300 Neubauwert am Schadenstag: 17.300 * 13,5 (Richtwert) = 233.550,00 Angaben aus der Baubeschreibung und Schätzung 3.1.1 Ermittlung Neuwert Die Ermittlung des Neuwertes gehörte nicht zu meinem Auftrag. Siehe Hierzu auch Punkt 3.6. 3.1.2 Ermittlung Zeitwert Nach dem Versicherungsschein ist das Gebäude als Wohngebäude deklariert. Gemäß ABB 55 Abs. 4. gilt eine Zeitwerteinstufung unter einer Zeitwertschwelle nicht für Gebäude, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. ABB 55 Absatz 4. Sollten alle auf dem Versicherungsschein deklarierten Gebäude herangezogen werden, stellt sich die Frage, welche Kriterien für eine überwiegende Nutzung herangezogen werden. Neben einem Flächenvergleich (der Äpfel mit Birnen vergleichen würde, weil ein Heuboden nicht mit einer Wohnetage verglichen werden kann) wäre ein Ansatzpunkt die Wertigkeit. Da Zeitwerte und Neuwerte nicht in den Vergleich einfließen können bietet sich ein Neuwertvergleich an: Wohngebäude Neubauwert am Schadenstag: 17.300 * 13,5 (Richtwert) = 233.550,00 Garage Neuwert zum Schadentag: 600 * 13,5 = 8.100,00 Schuppen Neuwert zum Schadentag: 1.800 * 13,5 = 24.300,00 Stall und Scheune Neuwert zum Schadentag: 13.600 * 13,5 = 183.600,00 Zusammen Neuwert VVertrag 449.550,00 5 Bauartklasse 3: Gebäude mit feuerbeständigen Umfassungen und weichem Dach, Gebäude mit nicht feuerhemmenden Umfassungen und hartem Dach GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 9 von 67
Überwiegend wäre ein Gebäudeteil, das mehr als die Hälfte der Gesamtsumme, also 449.550,00 / 2 = 224.775,00 ausmacht. Mit 233.550,00 trifft dies eindeutig für das Wohngebäude zu. Im Weiteren soll der Zeitwertanteil des Wohngebäudes ermittelt werden, was mit den vorliegenden Unterlagen nur als Schätzung vorgenommen werden kann. Dies erfolgt mit einer positionsweisen Auflistung (ähnlich einer Ausschreibung), bei der für jede Position der Zeitwert ermittelt wird. Dieses Verfahren entspricht der Aufgabenstellung an Sachverständige, die ein bedingungsgemäßes Sachverständigenverfahren durchführen. Eine pauschale Einschätzung des Zeitwertes eines Gebäudes, wie sie die Wertermittler vornehmen, ist hier nicht vorgesehen. Das Sachverständigenverfahren ist in allen Sachversicherungsbedingungen vorgesehen 6, nicht aber in den ABB. Die Art und Weise, wie ein Neuwert und ein Zeitwert zu ermitteln ist, ist in allen anderen Sachversicherungsbedingungen identisch, was den Schluss nahelegt, dass diese Verfahren allgemein gebräuchlich und somit auch für die ABB anzuwenden sind. Nachfolgend ermittle ich den Zeitwertanteil eines Gebäudes nach einer Methode, die ich erstmals beim Sachschadentag 2005 in Dresden 7 vorgeschlagen habe und die sich allgemein durchsetzt. Die Vorteile der Methode liegen auf der Hand, wenn ein Extrembeispiel betrachtet wird: der Zeitwert eines gewerblichen Gebäudes liegt bei ca. 40%. Wenn der Neuwert des Beispiels beispielsweise 1.000.000,00 beträgt, erhält der VN bei einer Neuwertversicherung 1.000.000,00 bei einem Zeitwert über 40% nur 390.000,00 oder weniger bei einem Zeitwert von 39% oder weniger Die Veränderung der Einschätzung des Zeitwertes um nur 1% macht im dargelegten Beispiel 610.000,00 aus. Es liegt auf der Hand, dass gerade für die kritischen Bereiche um 40% bzw. 50 % und bei Staffelverträgen bei landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden darüber hinaus eine verlässliche Methode erforderlich ist, um den Zeitwertanteil zu ermitteln. Diese Methode wird von mir in meinen Seminaren und in der Seminarreihe des Berliner SchadenSeminar gelehrt. Die Methode wird von Sachverständigenkollegen angewandt, wie Rückmeldungen und Rückfragen belegen. 6 Z.B. 16 Sachverständigenverfahren in den Wohngebäude-Versicherung (VGB 2008 BVV/BLBV): Abs. 4. Feststellung: Die Feststellungen der Sachverständigen müssen enthalten: a) ein Verzeichnis der abhanden gekommenen, zerstörten und beschädigten versicherten Sachen sowie deren nach dem Versicherungsvertrag in Frage kommenden Versicherungswerte zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls; 7 Sachschadentag 2005, Dresden; Norbert Reimann: Abwertung nach Alter und Abnutzung, veröffentlicht im www.schadenforum.de: http://www.schadenforum.de/files/dwl/downloads/79_neuwert-zeitwert.pdf GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 10 von 67
Es gibt m.w. keine andere Methode, daher wird von Sachverständigen in der Praxis der Zeitwert häufig pauschal geschätzt (wie im vorliegenden Fall von der Sachverständigen Borgstede-Sauer), was natürlich zu Fehleinschätzungen führt. Die Methode ist einfach erklärt: es geht um eine differenzierte Bewertung der einzelnen Bauteile, wie es die Versicherungsbedingungen beim Sachverständigenverfahren vorsehen. Im Zweifelsfall kann die Methode nicht Gewerkeweise angewandt werden (wenn die Gewerke nicht homogen entstanden sind), dann muss das jeweilige Gewerk notfalls bis in die einzelnen Positionen differenziert werden. In der nachfolgenden Tabelle wird meine Methode in 8 Spalten ausgeführt, dies ist die einfachste Anwendungsmöglichkeit: Spalte 1 Nummerierung der Leistungsbereiche nach DIN 276 Spalte 2 Benennung des Leistungsbereiches Spalte 3 %-Anteil des Gewerkes am Gesamtgebäude als Neuwertanteil. Hier kann zitierfähiges Vergleichsmaterial wie im vorliegenden Fall Beispiele des Baukosten-Informationsdienst der Architektenkammern oder selbst abgerechnete Gebäude (Erfahrungswerte) herangezogen werden. Spalte 7 Die gewählte Abminderung in % Spalte 8 Zeitwertanteil in % (Beispiel: der Neuwertanteil liegt bei 10 %, die Abminderung wird mit 30 % geschätzt somit liegt der Zeitwertanteil bei 10 % * (100%-Abminderung) = 10 % * (100%-30%) = 10 % * 70 % = 7 %. Wertminderungen Bezüglich der technischen Lebensdauern von Gebäude und Bauteilen verweise ich auf das Gutachten der Sachverständigen Borgstede-Sauer, Seite 19: Der technischen Lebensdauer eines Gebäudes sind theoretisch keine Grenzen gesetzt, wenn verbrauchte Bauteile ausgewechselt werden. Die Technische Lebensdauer eines Gebäudes endet mit dem Verschleiß seiner tragenden Bauteile. Hier geht Frau Borgstede-Sauer von Zeiträumen von 200-300 Jahren aus. Wesentlich für eine Beschleunigung des Verschleißes ist eine Abnutzung oder Beeinträchtigung durch Baumängel. Eine Holzkonstruktion kann innerhalb von einigen Jahren einsturzgefährdet sein, wenn z.b. ein Dach nicht in Ordnung gehalten wird und so Feuchtigkeit eintreten kann. Es gibt allerdings keine Hinweise hierzu, vielmehr wird auf Seite 13 ff ausgeführt, dass es keine wesentlichen Bauschäden und Baumängel gibt. Auch die der Anlage zu entnehmende Fotodokumentation gibt keine Hinweise bis auf die alten Holzschindeln der Ostfassade, Putzarbeiten (Stallgebäude) der Fotos Mangold und Langenwalter. Die Dachziegeldeckung des Wohngebäudes macht auf allen Aufnahmen einen guten Eindruck. Lediglich die Ziegel des Stallgebäudes zeigen an der Traufe zwei schadhafte GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 11 von 67
Stellen, wobei dieser Teil nur zum Zeitwert von 30 % versichert ist, was für die Dacheindeckung nicht zutrifft, hier liegt der Zeitwert des Daches wesentlich höher. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 12 von 67
Ermittlung Gebäudezeitwert in % Gebäudetyp: Einfamilienhäuser einfacher Standard, in Anlehnung an BKI Baukosten 1997, Seite B-77, 610-075 1 2 3 7 8 LB Leistungsbereiche %-Anteil Abminderung gewählt in % Zeitwertanteil in % Wg ZW 12 Mauerarbeiten 12,1 30 8,47 13 Beton- und Stahlbetonarbeiten 3,4 30 2,38 16 Zimmer- und Holzbauarbeiten 35,7 30 24,99 18 Abdichtungsarbeiten gegen Wasser 1,3 30 0,91 20 Dachdeckungsarbeiten 3,7 30 2,59 22 Klempnerarbeiten 2,0 30 1,4 R Rohbau 58,2 40,74 23 Putz- und Stuckarbeiten 3,4 50 1,7 24 Fliesen- und Plattenarbeiten 1,4 40 0,84 25 Estricharbeiten 0,4 40 0,24 27 Tischlerarbeiten 15,4 40 9,24 31 Metallbau-, Schlosserarbeiten 0,6 40 0,36 32 Verglasungsarbeiten 2,7 30 1,89 34 Maler- und Lackierarbeiten 4,2 80 0,84 36 Bodenbelagsarbeiten 1,7 80 0,34 39 Trockenbauarbeiten 2,5 40 1,5 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 13 von 67
A Ausbau 32,3 16,95 40 Heizung, ZWW 4,6 40 2,76 42 Gas, Wasser; Leitungen, Armaturen 0,7 30 0,49 44 Abwasser; Leitung, Abläufe, Absch. 1,2 30 0,84 45 Gas, Wasser, Abwasser; Einrichtung 1,4 30 0,98 53 Niederspannungsanlagen 1,6 30 1,12 GT Gebäudetechnik 9,5 6,19 S Zusammen 100 63,88 Hilfsgewerke Gewerke, die keinen eigenen Sachwert beinhalten (Gerüstarbeiten, Wasserhaltungsarbeiten etc.) können als Sache selbst nicht bewertet werden, die Kostenanteile sind daher bei den betroffenen Gewerken eingerechnet. Der Zeitwertanteil liegt somit bei 63,88 %, also wesentlich über der für landwirtschaftliche Betriebsgebäude wichtigen Grenze von 50 %. Die Methode hätte einen weiteren Vorteil, der hier aber nicht zum Tragen kommt: Bei einer Versicherung nach ABB 55 Abs. 3 oder auch AFB u.a. wäre bei einer vereinbarten Abzugstaffel im vorliegenden Fall nicht 100 % des Neuwertes ausbezahlt worden sondern gemäß der Staffel unter 65% - 60 % ein Anteil von 90 % des Zeitwertes. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 14 von 67
3.2 02 Garagengebäude Bauartklasse: 3 Versicherungsform: Gleitende Zeitwertversicherung 8 Zeitwert 1914 in Mark: 200 Zeitwert am Schadenstag: 200 * 13,5 (Richtwert) = 2.700,00 Angaben aus der Baubeschreibung und Schätzung VS 1914 Neuwert: 600,00 M Neuwert zum Schadentag: 600 * 13,5 = 8.100,00 Zeitwertanteil: 100/600*200 = 33 % Bewertung Die Neuwerteinschätzung scheint zutreffend zu sein, der Zeitwertanteil scheint nach den Fotoaufnahmen etwas zu gering zu sein, sicherlich nicht zutreffend ist der pauschale Ansatz im Gutachten der Sachverständigen Borgstede-Sauer mit 20 % (Seite 20). 8 Gleitende Zeitwertversicherung: der Begriff ist in den ABB nicht erläutert, er ist nicht allgemein gebräuchlich, man findet ihn z.b. auch nicht im Gabler, Versicherungslexikon, Wiesbaden. Der Begriff impliziert allerdings seine Nähe zum gleitenden Neuwert. Der gleitende Neuwert wird regelmäßig angepasst (meist nach oben, Richtzahl oder gleitender Neuwertfaktor), da eine Leistung durch Verteuerung von Material und Stundenlöhne üblicherweise teurer wird. Der gleitende Zeitwert geht also vom angepassten Neuwert abzüglich einer Wertminderung aus und nicht vom ursprünglichen, bei der Erstellung geltenden Neuwert abzüglich der Wertminderung. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 15 von 67
3.3 03 Schuppen Bauartklasse: 3 Der Schuppen ist nicht vom Brand betroffen, die Angaben werden nur zu Vergleichszwecken gemacht. Versicherungsform: Gleitende Zeitwertversicherung Zeitwert 1914 in Mark: 700 Zeitwert am Schadenstag: 700 * 13,5 (Richtwert) = 9.450,00 Angaben aus der Baubeschreibung und Schätzung VS 1914 Neuwert: 1.800,00 M Neuwert zum Schadentag: 1.800 * 13,5 = 24.300,00 Zeitwertanteil: 100/1.800*700 = 39 % Bewertung Die Neuwerteinschätzung scheint zutreffend zu sein, der Zeitwertanteil scheint nach den Fotoaufnahmen etwas zu gering zu sein, sicherlich nicht zutreffend ist der pauschale Ansatz im Gutachten der Sachverständigen Borgstede-Sauer mit 20 % (Seite 20). GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 16 von 67
3.4 04 Stall und Scheune Bauartklasse: 3 Nicht oder nicht betrieblich genutzt Versicherungsform: Gleitende Zeitwertversicherung Zeitwert 1914 in Mark: 4.100 Zeitwert am Schadenstag: 4.100 * 13,5 (Richtwert) = 55.350,00 Angaben aus der Baubeschreibung und Schätzung VS 1914 Neuwert: 13.600,00 M Neuwert zum Schadentag: 13.600 * 13,5 = 183.600,00 Zeitwertanteil: 100/13.600*4.100 = 30 % Bewertung Die Neuwerteinschätzung scheint zutreffend zu sein, der Zeitwertanteil scheint nach den Fotoaufnahmen wesentlich zu gering zu sein, sicherlich nicht zutreffend ist der pauschale Ansatz im Gutachten der Sachverständigen Borgstede-Sauer mit 20 % (Seite 20). Auf den beiden Aufnahmen unter Punkt 5.1.8 Fotos Reimann (Google Maps), 30.7.2009 sind zwei unterschiedliche Dachflächen zu erkennen. Der hintere Teil des Wirtschaftsgebäudes soll nach Angaben des Auftraggebers in den 70er Jahren neu erstellt worden sein (Holzkonstruktion und Dachdeckung), daher liegt der Zeitwert für diesen Bereich über 50 %. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 17 von 67
3.5 05 Abbruchkosten Abbruch-, Aufräumungs-, Bewegungs-, Schutz- und Feuerlöschkosten für Gebäude. Versicherungsform: Gleitende Erstrisikoversicherung Versicherungssumme 1914 in Mark: 400 Summe Abbruchkosten am Schadenstag: 400 * 13,5 (Richtwert) = 5.400,00 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 18 von 67
3.6 Gutachten Sachverständige Borgstede-Sauer Im vorliegenden Gutachten Seite 6 geht Frau Borgstede-Sauer darauf ein, dass in den Vorschriften zur Verkehrswertermittlung von Immobilien die Begriffe Neuwert und Zeitwert nicht verwendet und in diesem Zusammenhang gewöhnlich nicht gebraucht werden. Dies ist eine richtige Einschätzung, in der Regulierung von Sachschäden werden die Vorschriften der Verkehrswertermittlung nicht angewandt, sie sind dafür auch nicht erstellt worden. Weder die ABB noch die anderen, wesentlichen konkreteren Bedingungen der Sachversicherungen nehmen Bezug auf die Vorschriften der Verkehrswertermittlung. Das Gutachten von Frau Borgstede-Sauer ist im Wesentlichen auf diese Vorschriften abgestellt, was gerade bei der Einschätzung des Zeitwertes des Gebäudes nicht zielführend ist. Die Technische Beschreibung des Wohngebäudes des Gutachtens bezieht sich im Wesentlichen auf das Vorgutachten Mangold, wobei folgende Einschätzungen hervorgehoben und geteilt werden (Seite 13 und 14): Bauschäden: keine wesentlichen erkennbar Baumängel: keine wesentlichen erkennbar Unterhaltungszustand: Ausreichend Es bestehen Instandhaltungsrückstände Ausbauten überaltert Altersminderung Im Gutachten wird zwischen der technischen Lebensdauer und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer unterschieden. Für Ihre Einschätzung des Zeitwertes geht die Sachverständige auf Seite 19 unten von einer wirtschaftlichen Nutzbarkeit aus: Hierbei kommt es insbesondere auf die Anpassungsfähigkeit des Gebäudes an sich verändernden Marktanforderungen an. Auf Seite 20 zitiert die Sachverständige empirische Modelle, z.b. dass nach der üblichen Gesamtnutzungsdauer noch ein Restwert von 20% verbleibt 9. Weiter werden die Finanzverwaltungen zitiert, die ebenfalls nach dem Ablauf einer Gesamtnutzungsdauer von einem Restwert zwischen 20-30 % ausgehen 10. 9 Dieser Ansatz kommt von dem Berliner Immobiliensachverständigen Vogel. 10 Siehe hierzu auch Martin, Sachversicherungsrecht, Q III 42: Handels- und steuerrechtliche Abschreibungsvorschriften sind nicht maßgebend für die Ermittlung eines Zeitwertes GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 19 von 67
Diese Ansätze treffen im Sachschadenbereich nicht zu, siehe hierzu auch Martin (Q III 39): Außer Betracht durch immaterielle Faktoren bleiben bei der Ermittlung des Zeitwertes z.b.: - allgemein geringere Wertschätzung gebrauchter Sachen - modische Veränderungen - Marktverhältnisse. Es kommt nur auf den Zustand der Sache an 11. Nach den Versicherungsbedingungen für Gewerbe (AFB, AStB, AWB etc.) ergibt sich der Zeitwert aus dem Neuwert des Gebäudes durch einen Abzug entsprechend seinem insbesondere durch den Abnutzungsgrad bestimmten Zustand; Lediglich die VGB s sprechen noch von Alter und Abnutzung. Für den vorliegenden Fall nicht anwendbar für das Verständnis aber erwähnenswert: Es gibt auch Fälle, in denen das Alter zu einer Erhöhung des Zeitwertes führt, z.b. bei baukünstlerischen Bauteilen wie aufwändiges Sichtmauerwerk, wertvolle Tischlerarbeiten, Stuckarbeiten etc. Es ist also nicht so, dass eine Sache immer nur an Wert verliert und dies in einer vorgegebenen Zeit. Nach Martin (Q III 40) führt bei sachgemäßer Lagerung das Alter für sich allein nur ausnahmsweise zu einem verschlechterten Zustand. Nachfolgende Tabelle nach Kleiber 12 zeigt einige Wertminderungskurven: Tabelle 1 Es scheint so, dass jeder Sachverständige der auf sich hält, eine eigene Wertminderungskurve entwickelt, der Autor will hier nicht nachstehen mit der gelben Wertminderungskurve in der nachfolgenden Tabelle. 11 Martin, Sachversicherungsrecht, Q III 39 12 Kleiber, Simon, Lange: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Auflage Bundesanzeiger Verlag, Köln GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 20 von 67
Tabelle 2 Hier wird die gelbe Kurve allerdings auch von Martin (s.v.) unterstützt Tabelle 3 Das Problem der pauschalen Vorgehensweise der Wertermittler bei der Wertminderung zeigt Tabelle 3, bei der nach den gleichen Daten wie Alter, Lebensdauer, Restnutzungsdauer die Wertminderung ermittelt wurde: gerade bei den kritischen Wertminderungen um die 50 bzw. 60 % zeigt sich, dass es eine Bandbreite zwischen 49 und 77 % gibt. Nach meiner Auffassung sind diese Ansätze für die pauschale Beurteilung des Zeitwertes eines beschädigten Gebäudes nicht anwendbar. Vielmehr kommt es auf den Zustand der Sache an, bei einem alten Gebäude als heterogene Sache eben auf die Zustände der Sachen. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 21 von 67
Nachfolgende Grafik als Beispiel) macht deutlich, dass ein älteres Gebäude mit unterschiedlichen Ertüchtigungen keinen homogenen Zeitwert hat, sondern dass vielmehr die einzelnen Gewerke oder sogar Positionen getrennt zu bewerten sind. Dies sehen auch die entsprechenden Vereinbarungen in den Sachversicherungsrichtlinien zu den Sachverständigenverfahren in Bezug auf die Ermittlung des Zeitwertes vor. Bauteil Anteil an den Gesamt- Baukosten Einzelteil Zeitpunkt der Bestandaufnahme -100-80 -60-40 -20 0 20 40 60 80 100 Fassade / Dach 14% Fußbodenbeläge 4% Türen / Fenster 10% Anstriche 6% Haustechnische Anlagen 17% Papplage Asbestzement Dachziegel Schiefer Zinkblech Kupferblech Nadelfilz Textilbelag Mosaikparkett PVC 2,5mm Steinzeugplatten Parkett Kunst/ Naturstein (Zementestrich) Innentüren Außentüren Holz Metall einf. Holzfenster Fensterbänke Fensterläden Rolläden Treppenstufen Holz Stein Innenanstrich auf Putz auf Tapeten auf Holz Außenansrich auf Putz auf Holz Elektro- Anlagen Leitungen unter Putz Schalter und Steckdosen Koch- und Heizgeräte Sanitäre Anlagen Wasserrohre Blei Wasserrohre Kupfer Gasrohre Sanitärobjekte Heizkessel Heizöltank Heizkörper Guss Stahlblech Ersatzbeschaffung bei 100 Jahren Gebäude- Lebensdauer 3 2 1-2 - 19 19 4 3 - - - - 1 2 1 3 2 4 4 1-19 19 6 9 24 1 6 9 2 1 1 3 2 3 1 4 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 22 von 67
Schlussfolgerung im Gutachten Borgstede-Sauer: Auf Grund der zuvor dargestellten Sachverhalte (Substanz, Zustand und marktüblicher Restwert von baulichen Anlagen) erscheint es im vorliegenden Fall sachgerecht, die Wertminderung wegen Alters für den Wohnhausteil in einer Höhe von 75 % und für die übrigen Gebäude (Wirtschaftsteil, Garage, Schuppen) in einer Höhe von 80 % zu berücksichtigen. Dieser Einschätzung kann nicht zugestimmt werden, es gibt auch keine Hinweise in den Versicherungsbedingungen bzw. in den Kommentaren zum Sachversicherungsrecht, dass eine solch pauschale Einschätzung fachgerecht ist, geht sie doch auch noch von falschen Parametern aus. Das Gutachten geht davon aus, dass die Rohbausubstanz standfest war. Mit der eigenen Einschätzung zur technischen Lebensdauer über Zeitabläufe hätte die Sachverständige auch zu dem Schluss kommen können, dass der Zeitwert weit über 40 % des Neuwertes ist, sogar erheblich über 50 %. Bei der Ermittlung von Zeitwerten ist immer von der technischen Lebensdauer auszugehen, merkantile Überlegungen dürfen hier nicht einfließen. Daher ist der Ansatz im Gutachten Borgstede-Sauer vom Grundsatz her falsch. Ich gehe davon aus, dass der Zeitwert des Wohngebäudes wesentlich über 50 % des Neuwertes liegt. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 23 von 67
Sachwertberechnung Punkt 4.1 auf Seite 22 des Gutachten Borgstede-Sauer Das Wohngebäude ist versichert: Neubauwert am Schadenstag: 17.300 * 13,5 (Richtwert) = 233.550,00 Frau Borgstede-Sauer kommt auf Seite 22 ihres Gutachtens auf einen Wert von 127.627,00, dies würde bedeuten, dass der Schätzer der Versicherung das Gebäude zu fast 100 überversichert eingeschätzt hätte. Der Wert wird mit Nachtragsgutachten vom 27.7.2009 auf 140.461,00 nach oben korrigiert. Ausgangspunkt für die Berechnung ist ein Raummeterpreis von 17 M/m³ für 1914, bezogen auf Ross-Brachmann. Andere Autoren, wie Mesenhöller/Frahm 13 geben für vergleichbare Gebäude mit normaler Ausführung (Bad und Küche waren ertüchtigt) wesentlich höhere Werte an. Meines Erachtens ist es aber nicht zulässig, den Neuwert über diese Pauschalen zu ermitteln, ein von einem Sachschaden betroffenes Gebäude wird immer über Einzelpositionen ermittelt, was nicht zu meinem Auftrag gehört. Hier verweise ich auf die ABB 51 Entschädigungsberechnung: (1) Bei der Schätzung von Schäden an Gebäuden werden die Kosten ermittelt, die erforderlich sind, um das beschädigte Gebäude in gleicher Beschaffenheit wie vor dem Schadenfall wiederherzustellen.. (3) Neubauwert, Zeitwert und Wiederherstellungskosten werden nach den Preisen am Schadentag berechnet. M.E. gehen die ABB ähnlich wie alle anderen Sachversicherungsbedingungen von einer Auflistung von Einzelpreisen aus. Diese Arbeit ist allerdings aufwändig und daher kostenintensiv, gehört aber nach den ABB zu den Leistungen des Versicherers: 50 Kosten der Schadenerhebung Der Versicherer trägt die Kosten der Schadenerhebung, soweit sie nicht durch die Teilnahme oder Vertretung des Versicherungsnehmers entstehen. Der Versicherungsnehmer kann auf seine Kosten Sachverständige beiziehen. Eine Schadenerhebung der Versicherung lag mir nicht vor. 13 Mesenhöller / Frahm, Ermittlung von Gebäude-Versicherungswerten, 5. Auflage, Oppermann- Verlag, Hannover, 2000 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 24 von 67
4. Schlusserklärung Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Berlin, den 20.September 2009 Berliner SchadenSeminar Norbert Reimann Diplom-Ingenieur GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 25 von 67
5. Anlagen 5.1 Fotodokumentation 5.1.1 Fotos Mangold, Februar 2000 Foto1 Foto 2 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 26 von 67
Foto 3 Foto 4 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 27 von 67
Foto 5 Foto 6 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 28 von 67
Foto 7 Foto 8 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 29 von 67
Foto 9 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 30 von 67
5.1.2 Fotos Langenwalter, Frühjahr 2003 Foto 1 Ostfassade, offensichtlich vor Straßenausbau, nach Erdaushub für Straße Foto 2 Ostfassade, neue Natursteinmauer vor der Straßenbefestigung (Aufnahme eines Geländegefälles) GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 31 von 67
Foto 3 Ostfassade nach Fertigstellung der neuen Straße Foto 4 Ostfassade GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 32 von 67
5.1.3 Fotos Wenz, Juli, August 2003 Foto1 Südfassade GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 33 von 67
Foto 2 Süd- und Westfassade 5.1.4 Fotos Wenz, Sommer 2003 Foto1 Ostseite, Stallteil, Scheunenteil GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 34 von 67
5.1.5 Fotos Wenz, 1. Januar 2004 Foto1 Weihers 15 mit Nachbarbebauung Foto 2 Weihers 15 vergrößert GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 35 von 67
Foto 3 Weihers 15 (Gerichtsakte BB3) Foto 4 Weihers 15 vergrößert GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 36 von 67
5.1.6 Fotos Sutter, 2. Januar 2004 Foto1 Ansicht Wohnteil (Südansicht) 14 Foto 2 Westansicht 14 zu beachten: Fassade grün GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 37 von 67
Foto 3 Nordansicht (rechter Bildteil) Foto 4 Durch Farbänderung sichtbare Strukturen der Nordfassade 15 15 Gut zu erkennen die geschlossene Fassade und die intakte Ziegeldeckung (Traufsteine) GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 38 von 67
Foto 5 Westansicht Wohnteil 16 Foto 6 Westansicht 16 Schneeschmelze um den Schornstein wegen Beheizung des Gebäudes GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 39 von 67
Foto 7 Ostfassade, Mitte ehemaliger Stall Foto 8 Foto 8 aufgehellt, gut zu erkennen die alten Holzschindeln im vorderen Teil (Wohntrakt) 17 17 Die alten Holzschindeln befanden sich nach Auskünften von Frau Wenz unter der grünen Verkleidung der Süd- und Westfassade. + GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 40 von 67
Foto 9 Ambientenansicht von Nordosten GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 41 von 67
5.1.7 Fotos Feuerwehr Lindenberg, 22.-23.8.2005 Foto 1 Vollbrand Foto 2 Vollbrand GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 42 von 67
Foto 3 Vollbrand Foto 4 Totalschaden GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 43 von 67
5.1.8 Fotos Reimann (Google Maps), 30.7.2009 Foto1 Google Maps-Aufnahme, Anwesen gestrichelt dargestellt GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 44 von 67
Foto 2 Dachfläche mit veränderten Farbton und Sättigung zur besseren Anschauung GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 45 von 67
5.2 Pläne, Tabellen, Skizzen 5.2.1 Bauakte Staatsarchiv Augsburg 18 Skizze 1 Deckblatt Akte 18 Reproduktion genehmigt durch Staatsarchiv Augsburg vom 7.8.2009, Herr Stadler GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 46 von 67
5.2.1.1 Bauantrag vom 23. August 1877 Skizze 1 Genehmigung GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 47 von 67
Skizze 2 Lageplan Skizze 3 Ansicht GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 48 von 67
Skizze 4 Schnitt durch Wohntrakt (Durchschnitt) GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 49 von 67
Skizze 5 Schnitt durch alten Stallteil (Durchschnitt) Skizze 6 Grundriss, Maßangaben; links: Wohntrakt, rechts: Scheune, Stallungen GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 50 von 67
5.2.1.2 Bauantrag vom 30. Juli 1889 Einbau von Stallungen Skizze 1 Baugenehmigung GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 51 von 67
Skizze 2 Grundriss GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 52 von 67
Skizze 3 Querschnitt GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 53 von 67
5.2.1.3 Bauantrag vom 30. November 1951 Neubau Schornstein Skizze 1 Bauantrag GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 54 von 67
Skizze 2 Lageplan, Unterschriften, Ansichten GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 55 von 67
Skizze 3 Schnitte, Grundrisse GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 56 von 67
5.2.1.4 Bauantrag vom 12. März 1969 Neubau Güllegruben-Neubau Skizze 1 Bauantrag GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 57 von 67
Skizze 2 Eingabeplan GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 58 von 67
Skizze 3 Lageplan GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 59 von 67
Skizze 4 Grundriss, Draufsicht, Schnitt GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 60 von 67
5.2.1.5 Gutachten Mangold, Februar 2000 Skizze 1 Eintragung Scheunenerweiterung GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 61 von 67
5.3 Protokolle entfällt 5.4 Anlagen 5.4.1 Tätigkeitsprofil Sachverständiger Norbert Reimann Tätigkeitsprofil den Gutachteninhalt betreffend Sachverständiger Gutachten im Sachschadenbereich seit 1980 für Versicherungen, Versicherungsnehmer und Gerichte als Sachverständiger im Beiratsverfahren wie im Sachverständigenverfahren für Parteien bzw. als Obmann. Bearbeitung von Klein-, Mittel- und Großschäden (zurzeit Brandschaden eines Bauernhofes bei Anklam, AG Versicherung, Großbrandschaden (10 Mio) in Teltow AG Versicherungsnehmer, mehrere Mittelschäden (Brand-, Sturm-, Wasser-, Elementar- und Haftpflichtschäden), Auftraggeber Versicherer wie Versicherungsnehmer. Dozent Tätigkeit als Dozent im Sachschadenbereich seit 2000 mit einem Querschnittseminar Schäden an Gebäuden; Sachschäden - Brand-, Sturm-, Wasser- und Elementarschäden bei folgenden Veranstaltern: Architektenkammer Berlin Architektenkammer Sachsen Architektenkammer Baden-Württemberg Architektenkammer Rheinland-Pfalz Architektenkammer Nordrhein-Westfalen Architektenkammer Hamburg Architektenkammer Hessen Ingenieurkammer Sachsen Ingenieurkammer Niedersachsen Ingenieurakademie Berlin-Brandenburg Volksheimstättenwerk Berlin-Brandenburg Sachverständigenverband Mitte e.v. Bauseminare Hamburg SSB-Müller-Verlag Technische Akademie Südwest Technische Akademie Esslingen Technische Akademie Konstanz TABerlin Dozent und Veranstalter der Seminarreihe Schäden an Gebäuden; Sachschäden. Es handelt sich um eine 10- tägige Vertiefungsveranstaltung zu Sachschäden (Anerkannt als Fortbildungsveranstaltung bei Architekten- und Ingenieurkammern) sowie des BGR-128-Seminars Arbeiten in kontaminierten Bereichen (zertifiziert durch die BG Bau-Berufsgenossenschaft) im Berliner SchadenSeminar (www.schadenseminar.de) GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 62 von 67
Curriculum zu den Moduln Wertminderung und Versicherungswertermittlung (je ein Tagesseminar): Modul 5 Wertminderungen Technische Lebensdauer Backhaus-Gutachten Wibera-Gutachten Lebensdauer von Bauteilen und Baustoffen (IRB-Verlag) Technische Lebensdauer von baulichen Anlagen und Bauteilen nach WertR Nutzungsdauerkatalog (Österreich) Leitfaden Nachhaltiges Bauen (BM VBW) NHK 2000 (Gebäude) Lebensdauer der Baustoffe und Bauteile zur Harmonisierung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer im Wohnungsbau Alterungsverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten (Schweiz) Wertminderungen aus Alter und Abnutzung (Neuwert/Zeitwert) Neuwert des Gebäudes Zeitwert des Gebäudes Neuwertschaden Zeitwertschaden Abnutzungsgrad Wirtschaftliche Einheit Abminderungskurven Ermittlung der mittleren Wertminderung mr Wertsteigerungen aus Alter Wertminderungen aus Mängeln Beeinträchtigung der praktischen Funktionen Beeinträchtigung der ästhetischen Funktionen Beeinträchtigung der symbolischen Funktionen Wertminderungen nach Reparaturen Gemeiner Wert Modul 6 Versicherungswerte Ermittlung Gebäude-Versicherungssumme Ermittlungsmethoden NHK Normalherstellungskosten Ermittlung BGF Gebäudetypen Austattungsermittlungen Ermittlung fiktives Erstellungsjahr Besondere Bauteile Baunebenkosten Korrekturfaktoren Neubauwert Versicherungswert 1914 Baupreisindex Unterversicherungsverzicht Gleitende Neuwertversicherung Abzug wegen Unterversicherung Ermittlung der Versicherungsdichte D Übungen Sonstiges Betreiber des Internetportals www.schadenforum.de. GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 63 von 67
5.4.2 Vita Sachverständiger Norbert Reimann Entnommen: http://www.schadenforum.de/seiten/norbert-reimann_66 Norbert Reimann, Architekt Rausendorffweg 2, 13503 Berlin (Heiligensee) Telefon: 030-351 28 440, Telefax: 030-351 28 443 Mail: Norbert.Reimann@SchadenSeminar.de Dipl.-Ing., TU-Berlin Arbeits- und Sicherheitskoordinator für bauen in kontaminierten Bereichen (BGR 128) Sicherheits- und Gesundheitsschutzkordinator (SiGeKo nach der Baustellenverordnung) Tätigkeiten Wohnungsbau Industrie- und Gewerbebau Verwaltungsbau Sanierung Historische Bausubstanz Brandschutzgutachten Substanzgutachten Planungsgutachten Schadensgutachten Mitgliedschaften» Architektenkammer Berlin» PhoenixS-Sachverständige Bauvorhaben Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbebauten in Rheinland-Pfalz und Berlin Altenheim Spandau, Hilfswerk-Siedlung GmbH Feuerwehrgerätehaus und Rettungsstation, Bad Münstereifel (HOAI 8), Stadt Bad Münstereifel Sanierung Rother-Stift, Berlin-Lichterfelde, Evangelisches Konsistorium Berlin Deutsche Botschaft in Lagos / Nigeria, Sicherheitsmaßnahmen für die Kanzlei, Erweiterung und Umbau; Bundesbaudirektion Deutsche Botschaft in N Djamena / Tschad, Neubau von Kanzleigebäude, Technikräume mit Schwimmbad, Tennisplatz und Außenanlage; Bundesbaudirektion Deutsche Botschaft in Hanoi / Vietnam, Residenz, Erstmalige Herrichtung und Erweiterung, Bundesbaudirektion Hotel Leningrad / UdSSR, Ausbau- und Innenraumplanung, Projektkalkulation Archäologischer Park in Marib / Jemen, Masterplan ; Weltbank und Arabische Republik Jemen Schulerweiterungsbauten an drei Standorten im Bezirk Neukölln; Bezirksamt Neukölln Herrichtungs- und Umbaumaßnahmen Verwaltungsgebäude, Allee der Kosmonauten, Berlin; VEAG Wohn- und Geschäftsgebäude sowie Rathauserweiterung; Wittenberge (HOAI 1-4); Universale International, Wien Lager- und Produktionsgebäude Berliner Samen & Saaten GmbH, Großbeeren Wettbewerbe Mehrere Ankäufe und Preise bei verschiedenen Wettbewerben 1977 bis 1989 1998 Preisträger Wienflußüberbauung; Nutzung freier Kubaturen der Wienflußeindeckung ; Magistrat Wien GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 64 von 67
Schadensregulierung Entwicklung des Pilotprojektes einer zentralen Schadensabwicklung mit einem Versicherer und einer Berliner Wohnungsbaugesellschaft. Das System lehnt sich an das Institut Quantity Surveyer im englischen Sprachraum an. Schäden werden vom VN direkt an das beauftragte Büro gemeldet. Von dort werden alle Regulierungsmaßnahmen eingeleitet, Baufirmen beauftragt, Leistungen abgenommen und Rechnungen geprüft und freigegeben. Gutachten Schadensermittlungen, Feststellung von Schadenshöhen von Klein-, Mittel- und Großschäden bei Brand-, Wasser- und Sturmschäden; Sachversicherer Brandursachenermittlungen, Zivil- und Strafsachen; Staatsanwaltschaften, Polizei, Gerichte, Verteidigung, Versicherungen Brandschutzgutachten in bauaufsichtlichten Verfahren; Bauaufsichtsbehörden, Bauherren Planungsgutachten zur Nutzung / Umnutzung bestehender Gebäude; Museumsträger Gutachten über bauliche, anlagetechnische und organisatorische Sicherheitsmaßnahmen, Auswärtiges Amt, Bundeskriminalamt Beweissicherungsgutachten, Bausubstanz und Baumängel; Behörden, Gerichte, Versicherungen Baumarktanalyse, Deutsche Botschaft in Lilongwe / Malawie, Gutachten zur Bauschadensanierung an Kanzlei und Dienstwohngebäuden; Bundesbaudirektion Deutsche Botschaft in Lagos / Nigeria, Gutachten zum Umbau und Generalüberholung des Mehrfamilien-Dienst-Wohngebäude sowie Generalüberholung des Kanzlei- und Residenzgebäudes; Bundesbaudirektion Gutachten zur Bausubstanz der Nationalgalerie und der Außenanlagen auf der Museumsinsel, Berlin ; Bundesbaudirektion Gutachten zur Bausubstanz der Schlossinsel Köpenick (Schloss Köpenick); Bundesbaudirektion Gutachten zum Brandschutz des Pergamonmuseums, der Nationalgalerie, des Schlosses Köpenick sowie der Schlossinsel; Bundesbaudirektion Gutachten zum Brandschutz des Elbe-Parks, Magdeburg; bauaufsichtliches Verfahren Gutachten zur Ermittlung des Versicherungswertes 1914 des Wohnungsbestandes der GEWOBAG-Wohnungsbaugesellschaft in Berlin; IDUNA/NOVA Forschungsvorhaben Mitarbeit beim Forschungsauftrag Querschnittsbericht Rettungswege, TU Berlin, Prof. Dipl.-Ing. Ruth Zwingmann; Institut für Bautechnik; Berlin Mitarbeit beim Forschungsvorhaben Informationssystem Kommunales Bauen, Deutsche Baudokumentation Celle; Bundesministerium für Forschung und Technik Entwicklung und Bearbeitung des Vorschriften-Informations-System ; Deutsche Baudokumentation, Celle (jetzt Müller-Verlag, Köln) Problemanalyse zur Erstellung eines Anforderungsprofils an die baulichen, anlagetechnischen und organisatorischen Brandschutzmaßnahmen in bestehenden und neu zu errichtenden Museen; Staatliche Museen Preußischer Kulturbesitz, Institut für Museumskunde Lehraufträge TU Berlin - Baukonstruktion I (Geschossbau), Baukonstruktion II (Hallenbau), Architektursemiotik Staatliche Technikerschule Berlin - Baukonstruktion, Baubetrieb, CAD, Architektur- Exkursionen Prag Inab-bfw (Berufsförderungswerk) - CAD, Baukonstruktion, Baubetrieb, Architektur- Exkursion Prag, Soziales Workcamp 1997 Türkei TAS Technische Akademie Südwest e.v. an der Fachhochschule/Universität Kaiserslautern - Studiengang Grundstücksbewertung; Gebäude-Sachschäden Fachhochschule Konstanz (Technische Akademie Konstanz) - Zusatzqualifikation Sachverständige/r für die Bewertung von Gebäude-Sachschäden (FhK), Initiator, Lehrgangsleiter und Dozent, 2003, 2004 Seminare GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 65 von 67
Baulicher Brandschutz (TAS) Semiotik in der Architektur (AK Baden-Württemberg, AK Hamburg, AH Hessen, TABerlin) Gebäude-Sachschäden, Sanierung und Bewertung von Brand-, Sturm- und Wasserschäden (Architektenkammern Berlin, Sachsen, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Hamburg, Hessen, Ingenieurkammern Sachsen, Niedersachsen, Ingenieurakademie Berlin-Brandenburg, Volksheimstättenwerk Berlin-Brandenburg, Sachverständigenverband Mitte e.v., Bauseminare Hamburg, SSB-Müller-Verlag, Technische Akademie Südwest, Technische Akademie Esslingen, Technische Akademie Konstanz, TABerlin) Gebäude-Sachschäden - Österreich, Sanierung und Bewertung von Brand-, Sturmund Wasserschäden in Österreich (DEKRA-EPS / Österreichische Post und Telekommunikation), Wien Sachkunde-Lehrgang nach BGR 128 für Sicherheit und Gesundheitsschutz bei Arbeiten zur Sanierung von Gebäudeschadstoffen und Brandschäden, Fachhochschule Konstanz (Lehrgangsleiter und Vorsitzender Prüfungsausschuss 2003, 2004) Systeminstallationsplanung im internationalen Baukontext (Inhouseschulung TAK Siemens Dematic AG) Vorträge Baulicher Brandschutz Semiotik in der Architektur Sicherheit in Museen Brandschutz in Museen Brandschutz in Museen - insbesondere ältere Museumsbauten Sichtbarmachung von Zeit; die zweite und dritte Dimension Fassaden Architekturtheorie für Bauingenieure Versicherungswertermittlungen Technische Lebensdauer von Bauteilen Veröffentlichungen Brandmeldung im industriellen Bereich Vorschriften-Informations-System (Deutsche Baudokumentation) Brandverhalten und brandschutztechnische Zulässigkeit von Hartschaum- Dämmstoffen (GSH) Eigenüberwachung des Brandverhaltens von Hartschaum-Dämmstoffen Baulicher Brandschutz, Informationssystem Kommunales Bauen Baulicher Brandschutz (Technische Akademie Südwest, TH Kaiserslautern) Brandschutz in Museen - insbesondere in älteren Museumsbauten Architektursemiotik Zeitdarstellung Türkei-Workcamp 97 Gebäudeschäden Sachversicherung (Seminarschrift) Architektursemiotik (Seminarschrift) Architekturtheorie für Ingenieure und Sachverständige (TAS-Kongreßschrift) Das Sachverständigenverfahren in der Regulierung von Sachschäden, IBR 2006, 576 Bewertungen von Baumängeln mit Hilfe architektursemiotischer Analysen, IBR 2006, 1185 Veröffentlichung - in Vorbereitung Architektursemiotik, praktische, ästhetische und symbolische Funktionen bei Fassaden Schäden an Gebäuden; Sachschäden - Sanierung und Bewertung von Brand-, Sturmund Wasserschäden Architektursemiotische Analyse des Holocaust-Denkmals in Berlin GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 66 von 67
Bibliographisches Auf den Spuren des Dritten Mannes durch Kanäle, Grüfte und Kasematten Auf den Spuren des Dritten Mannes durch Kanäle, Grüfte und Kasematten Glück, Alexander; La Speranza, Marcello; Ryborz, Peter» Ch. Links Verlag, Berlin, 2001 Der Untergrund von Wien ist seit dem Filmklassiker»Der dritte Mann«weltberühmt. Noch heute kann man den Spuren von Harry Lime folgen, einen Kanaldeckel anheben, in das Abwassersystem hinabsteigen und später aus einer Litfaßsäule wieder an die Oberfläche treten. Unter dem Pflaster finden sich vielfältige Hinterlassenschaften aus der Geschichte der Donaumetropole: die Reste eines römischen Legionslagers und der Befestigungsanlagen aus der Zeit der Türkenkriege genauso wie weitläufige Katakomben, die als Begräbnisstätten privilegierter Familien dienten. Man stößt auf gruftartige Verliese, verfallene Spionagetunnel, ein altes Rohrpostnetz, Tiefbunker aus dem Zweiten Weltkrieg und moderne Anlagen für den Nahverkehr. Die Autoren wissen kuriose Begebenheiten zu berichten und präsentieren seltenes historisches Bildmaterial. Sie schildern die Geschichte Wiens aus einer ungewöhnlichen Perspektive. Dargestellt werden Wettbewerbsbeiträge des internationalen Architektenwettbewerbs Wienflußüberbauung; Nutzung freier Kubaturen der Wienflußeindeckung ; Magistrat Wien, 1998 GA PhoenixS0109018 Berliner SchadenSeminar Seite 67 von 67