MARKTBERICHT Berlin 1. Halbjahr 217 Bürovermietung und Investment Accelerating success.
Büro Colliers International Berlin GmbH Bürovermietung Berlin IN ZAHLEN Einwohner (12/216) 3.67. Arbeitslosenquote (12/216) 8,8 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1. (216) 1.397 EZH-Kaufkennziffer (216) 12, % Gewerbesteuerhebesatz 41 % Verfügbares Einkommen/Kopf (216) 2.82 Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Fast Facts Bürovermietung (inklusive Eigennutzer) Flächenumsatz 437. m² Vermietungsumsatz 349.9 m² Spitzenmiete 29,2 /m² Durchschnittsmiete 17, /m² Leerstandsquote Berliner Bürovermietungsmarkt nimmt Kurs auf Rekordergebnis. Der Berliner Bürovermietungsmarkt lässt für das Gesamtjahr 217 einen neuen Jahresrekord erwarten. Trotz des limitierten Flächenangebots wurden im ersten Halbjahr mit 437. m² neu vermieteter Bürofläche das Vorjahresergebnis erneut um 26 % übertroffen. Berlin katapultiert sich damit klar auf die Spitzenposition der gefragtesten Bürostandorte deutschlandweit. Der mit Abstand größte Abschluss im zweiten Quartal wurde im dynamischen Teilmarkt Mediaspree registriert. Hier sicherte sich Zalando im ehemaligen Galeria Kaufhof weitere 42.5 m² 2,7 % Flächenbestand 19, Mio. m2 Büroflächenumsatz in 1. m2 1. 53 4 8 6 35 79 71 123 74 553 88 4 35 2 213 214 Vermietung 2 215 216 1. Hj. 217 Eigennutzer Marktbericht 1. Halbjahr 217 Berlin Colliers International
Bürofläche. Insgesamt wurde das herausragende Umsatzergebnis im bisherigen Jahresverlauf durch eine Reihe von großvolumigen Vermietungsabschlüssen jenseits der 5.-Quadratmeter-Marke bestimmt. Flächenumsatz Gemessen an der Anzahl neu registrierter Mietvertragsabschlüsse stellte das kleinste Flächensegment bis 5 m² wie gewohnt das solide Fundament des Büromarktes in der Bundeshauptstadt dar. Mehr als 19 neue Verträge über rund 53.8 m² wurden hier geschlossen. Besonders stark profitierte jedoch das größte Flächensegment über 5. m² von der überdurchschnittlichen Dynamik des Berliner Marktes. Mit rund 184.2 m² entfielen mehr als 4 % des gesamten Flächenumsatzes auf diese Größenklasse. Auch das zweitgrößte Flächensegment zwischen 2. und 5. m² bestimmte im 1. Halbjahr maßgeblich das Marktgeschehen. Knapp 93. m² neue Bürofläche wurden in dieser Größenklasse neu angemietet. Die gefragtesten Büroteilmärkte bleiben weiterhin die Toplagen der City Ost sowie der Citybereich Ost. Hier konnten Flächenumsätze von 51.1 m² respektive 56.2 m² registriert werden. Nach wie vor stark nachgefragt bleibt weiter die Bürolage Mediaspree mit 43.4 m² neu vermittelter Fläche, wobei dieses Ergebnis maßgeblich bestimmt wurde durch die Zalando-Anmietung. Aufgrund der weiter fortschreitenden Flächenverknappung in den Innenstadtlagen nimmt die Verlagerung in die angrenzenden Citylagen verstärkt zu. Rund 2 % des gesamten Vermietungsumsatzes wurden mit 88.6 m² im Teilmarkt City Rand Süd verbucht, rund 15 % und 64.3 m² im Teilmarkt City Rand Nord. Angebot und Leerstand Der starke Nachfragerekord in Verbindung mit einer moderaten Neubautätigkeit lässt die Flächenverknappung weiter voranschreiten. Aktuell ist das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen bei kritischen 2,7 % angekommen. Bereits seit Monaten sehen wir den Begriff Leerstandsquote als überholt an, da wir vor einer Vollvermietung stehen und der spekulative Neubau der Flächennachfrage in keiner Weise gerecht wird. Bis zum Jahresende 217 werden rund 17. m² Bürofläche fertiggestellt, wovon circa 75 % bereits vorvermietet sind. Im Jahr 218 werden mit 255. m² etwas mehr Flächen auf den Markt kommen, wovon bereits rund 6 % belegt sind. Für das Jahr 219 gehen wir derzeit von einem Neubaufertigstellungsvolumen aus, das bei 36. m² liegen dürfte. Nachfrage In der Funktion Berlins als Bundeshauptstadt und Regierungssitz wurde das Branchenbild im 1. Halbjahr 217 von der Öffentlichen Verwaltung, Verbänden und sozialen Einrichtungen geprägt. 25 neue Mietverträge mit insgesamt 87.6 m² wurden hier im bisherigen Jahresverlauf neu abgeschlossen. Auf Rang zwei folgten Unternehmen aus dem Bereich Handel und Gastronomie mit 2 Abschlüssen und 87.1 m². Gemessen an der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse führten wenig überraschend Unternehmen aus den Bereichen Information und Telekommunikation das Branchenbild an. Mehr als 5 neue Verträge über 66.8 m² Bürofläche konnten hier im 1. Halbjahr unterschrieben werden. Dicht auf den Fersen folgten mit knapp 5 Abschlüssen die Beratungsunternehmen. Berlin bleibt Deutschlands Hot-Spot für Gründer. An keinem anderen Standort in Deutschland finden aufstrebende Existenzgründer ein günstigeres Umfeld, um ihre Geschäftsideen umzusetzen. Besondere Anziehungskraft übt die Hauptstadt auf Unter- Der Markt im Überblick LAGE Flächen umsatz (inkl. Eigennutzer) in m2 Vermie tungs umsatz (exkl. Eigennutzer) in m2 Erzielte Mietpreisspannen in /m² mtl. Durchschnittsmiete in /m² mtl. Anzahl Mietverträge Flächen leerstand (inkl. Untermietflächen) in m2 1 CBD West 22. 22. 12, 36,2 2,8 29 24.3 2 CBD Ost 51.1 36.1 1, 37, 19,4 59 29.2 3 CBD Potsdamer Platz/ Leipziger Platz 15.1 9.4 16, 3,4 22,5 13 39.2 4 Hauptbahnhof 5 Mediaspree 8.3 8.3 19, 23,2 2,8 7 16.5 43.4 43.4 12, 24, 22, 4 5.9 6 City West 15.7 15.7 9,3 19, 15, 29 35.7 7 City Ost 56.2 41.5 8, 27,5 18,8 61 23.4 8 City Rand Nord 64.3 63.2 6,5 22, 14,3 32 2.1 9 City Rand Süd 88.6 41.4 8,5 22, 18,2 22 11.5 1 Peripherie Nord 17.1 17.1 6, 15,3 1, 17 31.9 11 Peripherie West 12.8 12.8 7, 26, 12,2 9 76.1 12 Peripherie Süd 26.5 26.5 6,5 14,5 11,6 27 61.9 13 Peripherie Ost 12.3 8.9 7,2 14, 1,2 15 98.5 3.2 3.2 1,5 19,8 17,5 5 15.5 4 4 12, 12, 12, 2 23.3 437. 349.9 5,1 37, 17, 331 513. 14 Adlershof 15 Schönefeld Gesamt Marktbericht 1. Halbjahr 217 Berlin Colliers International 3
Flächenumsatz nach Flächensegment (in 1. m² und %) und Anzahl Mietverträge 191 4 7 39 28 42% 3 2 21 % 12 % 12 % 12 % 54 52 54 bis 5 bis 1. bis 2. 184 1 12 93 Flächenumsatz bis 5. ab 5. Anzahl Mietverträge nehmensgründer aus der Kreativwirtschaft und der Technologiebranche aus. Die Startbedingungen sind relativ günstig: Büro-, Standort- und auch Wohnkosten sind deutlich niedriger als in anderen deutschen Metropolen. Berlin zieht junge, hochqualifizierte Menschen aus aller Welt an. Mit einem Anteil von rund 35 % ausländischer Mitarbeiter sind Berliner Start-ups im bundesweiten Vergleich am internationalsten. Die hohe Lebensqualität bei vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten, das lebendige Szeneleben und das internationale Umfeld sind Gründe für junge Unternehmer, ihre Geschäftsidee in Berlin zu verwirklichen. Zahlreiche nationale und internationale Studien sehen die Bundeshauptstadt als einen führenden globalen Standort für Unternehmensgründungen mit dem weltweit besten Wachstumspotenzial. Die Start-up-Szene gewinnt auch weiterhin nicht nur als Jobmotor für die Stadt an Bedeutung, sie entwickelt sich auch seit einigen Jahren zu einem wichtigen Treiber des Berliner Bürovermietungsmarktes. Mieten Flächenumsatz nach Branchen Top Five (in 1. m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %) 88 2 % 87 2 % 69 16 % 67 15 % 34 8% 2 4 6 Öffentliche Verwaltung, Verbände, Soziale Einrichtungen 8 1 Sonstige Unternehmen Information und Telekommunikation Handel und Gastronomie Beratungsunternehmen Stand: 3.6.217 Die ungebrochen hohe Flächennachfrage auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt sorgte in den vergangenen 12 Monaten geradezu für eine Mietexplosion. Lag die Spitzenmiete zur Jahreshälfte des Vorjahres noch bei 25,3 /m², kletterte sie um mehr als 15 % auf aktuell 29,2 /m². Damit behauptet sich Berlin im deutschlandweiten Vergleich an dritter Stelle der teuersten Bürostandorte hinter Frankfurt und München. Verantwortlich dafür zeichnen eine Vielzahl hochpreisiger Abschlüsse in den Toplagen der City Ost sowie am Potsdamer Platz. Rund 4 neue Mietverträge wurden im höchsten Preissegment über 2, /m² abgeschlossen. Das gilt als deutliches Indiz dafür, dass künftige Büronutzer zunehmend bereit sind, attraktive Flächen im gehobenen Segment anzumieten. Auch die Durchschnittsmiete hat im Vorjahresvergleich deutlich um knapp 1 % auf aktuell 17, /m² angezogen. Im kleinsten Preissegment bis 1, /m² wurden mit mehr als 4 neuen Verträgen rund 28.3 m² Bürofläche registriert. Auf ähnlichem Niveau mit mehr als 4 Mietverträgen lag das nächst höhere Preissegment zwischen 1, und 12,5 /m² mit rund 22. m². Dass die beiden unteren Preissegmente den geringsten Flächenumsatz aller Preisgrößen verbuchen, ist noch einmal mehr ein Indiz für das deutliche Ansteigen des Mietniveaus. Rund 6 neue Verträge wurden jeweils in den höherpreisigen Segmenten zwischen 12,5 und 15, /m² (47.7 m²), zwischen 15, und 17,5 /m² (5.8 m²) und zwischen 17,5 und 2, /m² (42.1 m²) unterzeichnet. Spitzen- und Durchschnittsmiete (in /m²) 22, 23, 13, 13,7 15,1 15,5 213 214 215 216 Spitzenmiete 4 25,3 24,3 29,2 17, Q2 217 Durchschnittsmiete Marktbericht 1. Halbjahr 217 Berlin Colliers International
Property Index IMMAX Der Property Index IMMAX veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Markt für Büroflächen. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot zum jeweiligen Zeitpunkt und dem Absatz von Büroflächen in den vergangenen 12 Monaten ab. Das Angebot berücksichtigt sowohl aktuelle Leerstandsflächen (verfügbar innerhalb von 3 Monaten) als auch das Flächenpotenzial, das innerhalb von 12 Monaten durch Neubauten und freiwerdende Bestandsflächen zur Verfügung stehen wird. Die Belegung von Büroflächen durch Eigennutzer ist somit nicht berücksichtigt. Leerstand (in 1. m2) und Leerstandsrate (in %) 1.4 6, % 1.2 Bedingt durch anhaltenden Leerstandsabbau, die moderate spekulative Neubautätigkeit und den gleichzeitig hohen Flächenumsatz ist der Property Index im 1. Halbjahr 217 deutlich zurückgegangen. Während der Index zum Jahresende 216 noch bei 2, lag, entsprach aktuell eine Angebotsfläche nur noch dem 1,7-fachen der Vermietungsleistung. Das bedeutet ein historisch niedriger Stand und verdeutlicht noch einmal die dynamische Entwicklung des Berliner Bürovermietungsmarktes. Die Nachfrage nach Büroflächen in der Bundeshauptstadt wird auch im weiteren Jahresverlauf auf hohem Niveau bleiben, sodass bis Ende 217 ein weiterhin geringer Wert des Property Index erwartet werden kann. 3,7 % 3,3 % 684 61 513 215 216 Q2 217 8 2,7 % 6 4 2 1.9 IMMAX 7/217 = 1.3.6 m² = 1,3 772. m² 5, % 1. 925 213 214 Leerstand Leerstandsrate Property Index IMMAX 7/217 1,3 1/217 2, 7/216 2, Fazit und Prognose 1/216 2, Angesichts des überdurchschnittlichen Jahresauftaktes und der weiter wachsenden Anziehungskraft Berlins gehen wir von einem Rekordergebnis für das Gesamtjahr 217 aus. Künftige Büronutzer sind zunehmend bereit, auch höhere Mietpreise als noch im Vorjahr zu zahlen. Insbesondere wegen des kontinuierlichen Wirtschaftswachstums sowie einer gefüllten Pipeline zahlreicher großvolumiger Vermietungen können wir durchaus davon ausgehen, dass zur Jahresfrist erstmalig die 9.-Quadratmeter-Marke geknackt werden könnte. 7/215 2, 1/215 2,1 7/214 2,1 1/214 2,2 7/213 2,3 1/213 2,2,,5 1, 1,5 2, 2,5 Fertigstellungsvolumen (in 1. m2) und Vorvermietung/Eigennutzung 4 36 3 253 2 25 225 19 1 215 216 Fertigstellungsvolumen 128 153 18 217 218 219 davon vermietet/eigengenutzt Marktbericht 1. Halbjahr 217 Berlin Colliers International 5
Investment Berliner Investmentmarkt setzt seinen Erfolgskurs 217 auf hohem Niveau fort. Transaktionsvolumen Margit Lippold Auf dem gewerblichen Investmentmarkt wurden in der Bundeshauptstadt im ersten Halbjahr 217 Immobilien im Wert von 3, Mrd. gehandelt. Damit baute Berlin im deutschlandweiten Vergleich seine Führung vor München (2,2 Mrd. ) und Frankfurt (2,1 Mrd. ) mit rund 7 Deals in einem lebhaften Markt weiter aus. Der Vorjahreswert von 2,1 Mrd. wurde dabei in Berlin um 47 % übertroffen. Getragen wurde das sensationelle Transaktionsvolumen durch die gesunde Mischung einer Vielzahl von Investments in Bestandsimmobilien und großvolumige Projektentwicklungen. Dipl.-Ing. Geodäsie M. Sc. REM Director Research Tel +49 3 22993-43 Käufer- und Verkäufergruppen Vermögensverwalter, welche Gelder für Dritte verwalten und investieren, dominierten die Käuferseite mit 1,2 Mrd. bzw. 43 % Marktanteil vor den Offenen und Spezialfonds (44 Mio., 15 %) sowie den Versicherungen (259 Mio., 9 %) bzw. Immobilien AGs (258 Mio., 9 %), welche nahezu gleichauf folgen. Auf Verkäuferseite reüssierten die Vermögensverwalter mit 645 Mio. bzw. 21% Marktanteil nur auf Platz 2 nach den Projektentwicklern und Bauträgern, welche dem starken Markt für 1, Mrd. (34 %) attraktive Objekte zur Verfügung stellten. Auch Banken mit Verkäufen für 295 Mio. (1 %) und Opportunity / Private Equity Funds mit 274 Mio. (9 %) nutzten das positive Marktklima für Verkäufe. Dr. Walter Zorn Immobilienökonom IRE BS Associate Director Research Tel +49 3 22993-34 Fast Facts Investment Gewerbliches Transaktionsvolumen 3,17 Mrd. Größte Käufergruppe: Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) 43, % Größte Verkäufergruppe: Projektentwickler 34, % Nachgefragtester Immobilientyp: Büro 6, % Spitzenrendite Büro 3,25 % Gewerbliches Transaktionsvolumen (in Mrd. ) 8 7 6 5 4 3 2 1 6 3,5 4, 8,1 4,9 3, 213 214 215 216 1. Hj. 217 Internationale Investoren bauten dabei ihre hohen Marktanteile in der Bundeshauptstadt im ersten Halbjahr 217 netto weiter aus und erreichten bei Käufen 6 %, bei Verkäufen 5 % Anteil am Gesamtumsatz. Investitionsobjekte Auch im ersten Halbjahr 217 wurde der Berliner Transaktionsmarkt von Büroimmobilien dominiert. Dabei beflügelten wegen des anhaltenden Nachfragedrucks vermehrt vorvermietete, aber auch wieder spekulative Projekte die Fantasie der Anleger. Bürobestand, Refurbishments und Neubauprojekte vereinigten mit 1,8 Mrd. wieder 6 % des Transaktionsvolumens auf sich. Dank des starken ersten Quartals hielten sich Einzelhandelsobjekte mit rund 48 Mio. (16 %) auf dem zweiten Rang, während Hotels mit 316 Mio. (1 %) ihren dritten Platz behaupten konnten. Die weiteren Assetklassen vereinten die übrigen 14 % auf sich. Zu den größten Einzeltransaktionen zählten unter anderem der Erwerb des Zalando Headquarter Neubaus durch den südkoreanischen Assetmanager Capstone, der East Side Mall durch die RFR Holding und des Refurbishments mit Neubauanteilen Eight Floors durch die Allianz Real Estate GmbH, welche jeweils Volumina nahe 2 Mio. aufwiesen. Marktbericht 1. Halbjahr 217 Berlin Colliers International
Die meisten deutschen und internationalen Portfolio-Deals des ersten Halbjahres betrafen Berlin anteilig weniger, sodass Einzelobjekte mit fast 9 % des Gesamtvolumens im Markt weit überwogen. Transaktionsvolumen nach Top-Käufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) 1,5 Investments im Fokus Zahlreiche Anleger konzentrierten sich in der Bundeshauptstadt weiterhin sowohl auf Core-Objekte in besten Innenstadtlagen als auch auf Anlagealternativen in den peripherenteilmärkten. Im anhaltenden Investmentboom stehen daher die Bruttoanfangsrenditen im Bürosegment weiter unter Druck. Während der Spitzenwert nur um 5 bps auf 3,25 % nachgab, wiesen die Renditen jenseits der Spitzenprodukte größere Spannen auf und bewegten sich deutlicher, wenn Underrent oder Leerstände erhebliches Upside Potenzial für ein Objekt vermuten ließen. In Verkaufsprozessen wurden daher wiederholt Höchstpreise deutlich über den ursprünglichen Erwartungen der Verkäufer erzielt. Diese Tendenz lässt sich auch bei anderen Assetklassen beobachten und wird sich im Jahresverlauf voraussichtlich fortsetzen. Fazit und Prognose Das starke erste Halbjahr 217 lässt bei anhaltend hoher Anmietungsnachfrage und weiterem Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum in Berlin ein hervorragendes Ergebnis im Gesamtjahr 217 erwarten, auch wenn die Rekordmarke von 215 nach derzeitigem Stand wohl nicht erreicht wird. Im anhaltenden Zinstief geht der Run auf großvolumige Investments in der als sicherer Hafen für Investments eingestuften Spreemetropole weiter. Da mehrere große Transaktionen, unter anderem für das Double von Springer-Headquarter und SpringerPassage, in Vorbereitung sind, könnte sich für das Gesamtjahr 217 ein sehr hohes Transaktionsvolumen von bis zu 7 Mrd. in einem höchst lebhaften Markt ergeben. 1. 5 15 43 9 Vermögensverwalter (Asset/Fund Manager) 9 6 Versicherungen Immobilien AGs Offene Immobilienfonds/ Spezialfonds Sonstige Investoren/ Unbekannt Transaktionsvolumen nach Top-Verkäufergruppen (in Mio. ), Anteil (in %) 1.5 1. 5 34 21 1 Projektentwickler/Bauträger Vermögensverwalter/ (Asset/Fund Manager) Banken 9 6 Opportunity Fonds/ Private-Equity-Fonds Corporates/ Eigennutzter Immobilientypen (Anteil in %) Logistik/Industrie Grundstücke Mischnutzung 3 7 Hotel 1 Einzelhandel 16 4 6 Marktbericht 1. Halbjahr 217 Berlin Colliers International Büro 7
43 Büros in 68 Ländern auf 6 Kontinenten Vereinigten Staaten: 153 Kanada: 29 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 86 EMEA: 111 Ansprechpartner: Margit Lippold Director Research Berlin +49 3 22993-43 margit.lippold@colliers.com Dr. Walter Zorn Associate Director Research Berlin +49 3 22993-34 walter.zorn@colliers.com Colliers International Berlin GmbH Budapester Straße 5 D 1787 Berlin +49 3 22993-2,3 Milliarden Umsatz weltweit 95 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als 72. Investment- und Vermietungs-Deals 17 Millionen m² unter Verwaltung 15. Mitarbeiter Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit rund 15. Experten in 68 Ländern tätig. Für aktuelle Informationen von Colliers International besuchen Sie www.colliers.de/newsroom oder folgen uns bei Twitter @ColliersGermany, Linkedin und Xing. colliers.de Bildnachweis Titelseite ALLIANZ CAMPUS BERLIN, Rudower Chaussee 4, 12489 Berlin-Adlershof Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber 217. Alle Rechte vorbehalten