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W Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern Q LEBENDIGE WOHNQUARTIERE Forschungsbericht zur Nachuntersuchung der Pilotprojekte aus dem Modellvorhaben des Experimentellen Wohnungsbaus Q LWQ LWQ WQ LW L

LEBENDIGE WOHNQUARTIERE Forschungsbericht zur Nachuntersuchung der Pilotprojekte aus dem Modellvorhaben LWQ Lebendige Wohnquartiere für Jung und Alt des Experimentellen Wohnungsbaus WEEBER+PARTNER Institut für Stadtplanung und Sozialforschung erarbeitet im Auftrag der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern

46 Regensburg LWQ REGENSBURG

Kurzbeschreibung der Maßnahmen Modernisierung im Leerstand, ein Ersatzneubau, zwei Neubauten mit Tiefgarage, Wohnumfeldverbesserung Modellquartier Fürst-Albert-Block Ort Augsburger Straße, Nibelungenstraße Kriemhildstraße, Siegfriedstraße Regensburg Fertigstellung 1951-1953 Modernisierungszeitraum 2005-2012 Gesamtmaßnahme 1,76 ha 232 Wohneinheiten Bauherr Stadtbau-GmbH Regensburg Planung Stadtbau-GmbH Regensburg Dirtheuer Architekt Stadtplaner, München Richard Weidmüller Landschaftsarchitekt, Regensburg lab Landschaftsarchitektur Brenner, Landshut Gebäudetypen Wohnzeilen mit 24 Hauseingängen, dreigeschossige Zwei- und Dreispänner, Neubau mit Laubengangerschließung

PTV 48 Regensburg E R Z B I S C H O F - B U C H B E R G E R - A L L E E N I B E L U N G E N S T R A S S E Feuerwehrzufahrt Umsetzung ab 2010 K R I E M H I L D S T R A S S E I I Garagen S I E G F R I E D S T R A S S E Wohnumfeld nach Modernisierung Legende gemeinschaftlich nutzbarer Freiraum privat nutzbarer Freiraum

Regensburg 49 Situation zu Beginn des Modellvorhabens Die Gebäude von Anfang der 1950er Jahre entsprachen noch weitgehend dem Standard der Nachkriegsjahre. Sie wiesen damit erhebliche energetische Mängel auf: Wände, Dächer und Fenster waren schlecht gedämmt. Alle Gebäude folgten dem gleichen Schema: dreigeschossige Dreispänner mit Kleinstwohnungen, ungeeignet insbesondere für Familien. Von den 232 Wohneinheiten hatten 185 nur zwei Zimmer mit durchschnittlich 46 m². Auch die technischen Einrichtungen und die sanitären Anlagen waren noch auf dem Stand der 1950er Jahre. Die Wohnungen wurden durch Einzelöfen beheizt, private Freiräume fehlten. Bei den Gebäuden entlang der Augsburger Straße orientierte sich der Wohnbereich zudem zu der lauten, stark befahrenen Straße. Das Blockinnere war mit weiteren Gebäuden und zwei Garagenhöfen bebaut. Die Freibereiche waren zu rund zwei Dritteln versiegelt sie luden nicht zum Spielen oder Aufenthalt ein. Gut ausgestattete Kinderspielplätze und Grünflächen fehlten. Die frei stehenden Müllcontainer waren sehr störend. Ziele des Fitnessprogramms Das Wohnungsunternehmen wollte die Bewohnerschaft im Quartier halten, es gleichzeitig für eine breitere Mieterschaft attraktiv machen und zudem die innenstadtnahe Lage zur Geltung bringen. Das Programm umfasste daher eine Kombination aus Modernisierung und ergänzenden Neubauten. Im Einzelnen waren die Ziele: Veränderung der Monostruktur an Kleinstwohnungen Energetische Sanierung Barrierefreie Gestaltung des Wohnumfelds und einiger Wohnungen Minderung der Lärmbelastung durch die Augsburger Straße Entsiegelung des Innenbereichs und Aufwertung der Aufenthaltsbereiche Bau von Quartiersgaragen Gemeinschaftsraum und Treffpunkte Wohnquartier Fürst-Albert-Block vor Modernisierung Umsetzung Ende 2003 wurde das Quartier um den Fürst-Albert-Block in das Modellvorhaben aufgenommen. Die Stadtbau lobte ein Gutachterverfahren aus. Das Planungskonzept des Architekturbüros Dirtheuer wurde als Grundlage für die Modernisierung ausgewählt. Das Büro plante auch den Neubau und die Quartiersgarage im nördlichen Innenhof. Mit der Freiflächengestaltung wurde der Landschaftsarchitekt Weidmüller beauftragt. Die Planung der bestehenden Gebäude und des Neubaus Augsburger Straße übernahm die Stadtbau selbst. 2005 wurde mit dem ersten Bauabschnitt begonnen, der nördliche Garagenhof abgebrochen und der Neubau mit darunter liegender Quartiersgarage gebaut. Im nächsten Bauabschnitt wurde das Haus Augsburger Straße 19 abgebrochen und ein um 90 Grad gedrehter Neubau errichtet. Das neue Haus verlängert die bestehende Wohnzeile und vermindert die Lärmbelastung im Blockinneren stark. In weiteren Bauabschnitten plante die Stadtbau die Gebäude Nibelungenstraße 2 und 4 und Anfang 2008 die Gebäude Kriemhildstraße 2 und 4 und Augsburger Straße 21 und 23. Zum Zeitpunkt der Untersuchung war knapp die Hälfte der Maßnahmen durchgeführt elf weitere Gebäude sollen noch modernisiert werden. Anstelle der bestehenden Garagenhöfe im südlichen Teil des Quartiers ist ein weiterer Neubau mit Quartiersgarage vorgesehen. Ergebnisse Quartier und Wohnumfeld Der Blockinnenbereich hat im Rahmen der Freiflächengestaltung eine neue Qualität erhalten. Versiegelte Flächen wurden durch Grünflächen, Spielplätze und Plätze mit Bänken ersetzt. Es wird auch einen zentralen Treffpunkt mit Sitzgelegenheiten geben er ist im Süden der Anlage geplant. Autos parken statt 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 1960 1950 2012 Abschluss Gesamtmaßnahme August Mieterfest Juni Fertigstellung 4. Bauabschnitt April Fertigstellung 3. Bauabschnitt Oktober Fertigstellung 2. Bauabschnitt Juli Fertigstellung 1. Bauabschnitt Juli Grundsteinlegung Januar Auslobung Gutachterverfahren Oktober Aufnahme ins Modellvorhaben 1953 Fertigstellung des Quartiers

50 Regensburg abgesenkte Quartiersgarage Modernisierung Neubau Modernisierung Schnitt-Ansicht Süd Grundriss 1. OG Wohngebäude nach Modernisierung Legende Gebäudeerschließung 2-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung Balkon

Regensburg 51 im Innenhof in der neu errichteten Quartiersgarage. Die Müllcontainer sind in Nebengebäuden zentral untergebracht und stören nun nicht mehr. Der Innenhof ist vom Straßenlärm abgeschirmt, da die Lücke zwischen den Gebäuden geschlossen wurde. Das Wohnumfeld wirkt einladend und die Spielplätze werden von den Kindern genutzt die Sitzmöglichkeiten und Aufenthaltsbereiche für Erwachsene hingegen noch wenig. Im Erdgeschoss des Gebäudes Augsburger Straße 19 wurde ein Gemeinschaftsraum eingerichtet. Dort hält die Stadtbau Sprechstunden für die Mieter ab. Außerdem kann der Raum für soziale und kulturelle Veranstaltungen genutzt und auch für private Feiern gemietet werden. Die wetterfesten Stühle lassen sich auch für Veranstaltungen im Freien nutzen. Gebäude und Wohnungen Durch Wohnungszusammenlegungen den Umbau von Dreispännern zu Zweispännern konnte das Wohnungsangebot differenziert werden. Es gibt nun auch erheblich mehr Drei- und Vierzimmerwohnungen. Die Anzahl der Bestandswohnungen ist dadurch insgesamt um rund ein Drittel gesunken. In dem Gebäude an der Ecke Augsburger Straße und Nibelungenstraße gab es im Altbau neun Wohnungen und ein Gewerbe, in dem ersetzenden Neubau sind es jetzt zehn Wohnungen und ein Gemeinschaftsraum. Durch den Neubau im Quartiersinnern wurden elf Wohnungen neu gebaut, so dass insgesamt die Anzahl der Wohnungen in den ersten vier bereits abgeschlossenen Bauabschnitten von 70 auf 73 zugenommen hat. Wohngebäude vor Modernisierung Um eine barrierefreie Erschließung und ein ruhigeres Wohnen zu ermöglichen, wurde die Ausrichtung der Wohnungen im Altbau umgedreht. Der Wohnbereich mit den privaten Freiräumen liegt jetzt zum Innenhof, die Erschließung ist zur Straße hin orientiert. Die Erdgeschosswohnungen konnten barrierefrei nach DIN 18025 Teil 2 gestaltet werden. Die Wohnungen sind besser aufgeteilt und haben größere Badezimmer, teilweise mit bodengleichen Duschen. Die Altbauten haben einen Balkon oder eine Terrasse erhalten. Im Neubau im Innenhof sind alle elf Wohnungen barrierefrei nach DIN 18025 Teil 2 gestaltet die vier Maisonettewohnungen nur im Erdgeschoss. Die Wohnungen wurden mit Zentralheizung ausgestattet, die Sanitäranlagen und die Elektroinstallation erneuert. Die bestehenden Gebäude erhielten einen 14 cm starken Vollwärmeschutz, die Dächer wurden neu gedeckt, die erneuerten Fenster haben einen Wärmeschutz nach dem energetischen Standard KFW 60 (U-Wert 1,4 W/m²K). Da die Raumhöhe im Keller ohnehin sehr niedrig war, wurde die Dämmung zum Keller hin auf dem Boden des Erdgeschosses angebracht. Zur Verbesserung des Schallschutzes innerhalb der modernisierten Gebäude wurden die Wohnungen mit einer Trittschalldämmung ausgestattet. Die Neubauten erhielten einen 16 cm starken Vollwärmeschutz und Isolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,2 W/m²K. Bei der Energieversorgung entschied sich die Stadtbau für ein Mischsystem: Die Wärmeversorgung erfolgt durch Gas, die Warmwassergewinnung wird durch eine Solaranlage auf dem Dach ergänzt. Die Gaszentralheizung versorgt mehrere Gebäude gleichzeitig. Kosten Die Kosten der bis 2009 realisierten Bauabschnitte belaufen sich auf rund 7,5 Mio. Euro. Die Baukosten (Kostengruppen 300 und 400) für die Neubauten betragen 1.301 Euro pro m² Wohnfläche. Für die Modernisierung musste eine Summe von 1.040 Euro pro m² Wohnfläche aufgewendet werden. Durchschnittlich wurden also 1.177 Euro pro m² Wohnfläche ausgegeben. Darin ist der Bau der Quartiersgarage mit 258.787 Euro enthalten. Die Maßnahmen wurden zum größeren Anteil nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF), ein weiterer Teil wurde durch das Bayerische Modernisierungsprogramm gefördert. Maßnahmenkatalog Wohnumfeld Neugestaltung des Innenhofs mit Wegeverbindungen, Treffpunkten und Spielplätzen Reduzierung der Lärmbelastung durch die Augsburger Straße Errichtung einer abgesenkten Quartiersgarage Einrichten eines Gemeinschaftsraumes Zentraler Müllraum Ergänzung von Balkonen Maßnahmenkatalog Wohngebäude Differenzieren des Wohnungsangebots Errichtung von Neubauten Optimierung bestehender Grundrisse Schaffen barrierefreier Wohnungen Verlegung der Hauseingänge zur Straßenseite Verbesserung des Schallschutzes Energetische Sanierung Erneuerung der Haustechnik

52 Regensburg Die Miete betrug vor der Modernisierung durchschnittlich 3,50 Euro pro m² Wohnfläche, jetzt liegt sie zwischen 4,20 Euro und 6,83 Euro pro m² Wohnfläche sowohl für den sanierten Altbau als auch für den Neubau. Diese recht breite Spanne erklärt sich dadurch, dass zum einen die Gebäude unterschiedlich gefördert wurden und zum anderen die Wohnungen unterschiedlich groß sind und sich diese Faktoren entsprechend auf die Kosten auswirken. Da die Miete einkommensabhängig gestaffelt ist, gibt es vier unterschiedliche Mietkostenstufen. Bewohnerstruktur und Bewohnermitwirkung Seit der Durchführung des Modellprojekts hat sich die Mieterstruktur im Quartier stark verändert. Durch die größeren Wohnungen konnten auch zahlreiche Familien neu hinzugewonnen werden. Die Anzahl der Familien mit Kindern ist gestiegen und es wohnen mehr Paare im Quartier. Senioren sind nach wie vor gut vertreten. Die Zahl der Deutschen hat etwas zugenommen, die der Nicht- Deutschen ist ein wenig zurückgegangen. Bei einem Tag der offenen Tür hatten die Mieterinnen und Mieter Gelegenheit, sich über die bereits fertiggestellten Wohnungen zu informieren und diese zu besichtigen. Durch die Sprechzeiten vor Ort in den neu geschaffenen Räumen können die Mieter auf kurzem Weg individuelle Beratung und Betreuung bekommen. Der Stadtbau war es wichtig, die persönlichen Bedürfnisse zu berücksichtigen. So erhielt beispielsweise ein älteres Ehepaar mit gesundheitlichen Beschwerden die Möglichkeit, in eine barrierefreie Wohnung des Neubaus zu ziehen, obwohl die Sanierung ihrer Wohnung erst später an der Reihe gewesen wäre. Meinungen von Bewohnern Mit drei Mietparteien wurden Gespräche geführt mit zwei pensionierten Ehepaaren und einer älteren alleinlebenden Dame. Alle haben bereits vor den Maßnahmen im Quartier gewohnt. Besonders begrüßen sie die neu gestaltete Grundrissaufteilung und den Balkon bzw. die Terrasse. In den Wohnungen hätte man nur gerne noch einen Abstellraum gehabt. Sehr wichtig ist, gerade im höheren Alter, die Barrierefreiheit innerhalb der Wohnungen wie auch im Freibereich. Man sieht sie als Vorsorge an denn noch einmal umziehen möchte man gerade im Alter nicht. Manche Details seien aber für Menschen mit Behinderung nicht optimal, zum Beispiel Spalten zwischen den Platten auf der Terrasse ( hier bleibt man mit einem Rollstuhl stecken ), die zu weit außen angebrachten, vom Rollstuhl aus nicht erreichbaren Schiebeläden und fehlende Haltegriffe im Bad. Die Schalldämmung innerhalb der Wohnungen und der Lärmschutz zur Straße werden als deutliche Verbesserung wahrgenommen. Alle Haushalte haben mehr Wohnfläche als bisher. Die Mieterhöhung finden sie angesichts der enor- men Qualitätsverbesserung in Ordnung.

Auch die Umgestaltung des Wohnumfeldes hat die Wohnqualität spürbar verbessert. Besonders macht sich bemerkbar, dass keine Autos mehr im Innenhof parken: Das harmonische Bild im Innenhof ist nicht mit dem von früher zu vergleichen. Während die einen die gute Nachbarschaft loben, bedauern andere, dass sich durch die Umzüge und die neuen Wohnungen die Hausgemeinschaften verändert haben und vermissen frühere Kontakte. Da es nun mehr unterschiedliche Altersgruppen und Bedürfnisse gibt und die Nutzung der Innenbereiche recht lebendig ist, kommt es teilweise zu Störungen durch lärmende Kinder auf dem Spielplatz, der direkt unterhalb der Balkone liegt. Obwohl der Anteil der Nicht-Deutschen etwas abgenommen hat, nehmen einige das multikulturelle Zusammenleben nun in der neuen Situation stärker wahr als früher, als man sich schon länger kannte und miteinander arrangiert hatte. Durch die Modernisierung hat das Quartier eine große Aufwertung erfahren und die Bewohner sind insgesamt sehr zufrieden. Zusammenfassung Viele Ziele des Modellvorhabens sind bereits mit den ersten vier Bauabschnitten erreicht. Eine grundsätzliche strukturelle Verbesserung der Wohnqualität ergibt sich durch geschickte Änderung der Erschließungsseite der Gebäude und die Ausrichtung der Wohnungen zum grünen Innenhof hin. Dadurch, dass der Neubau an der verkehrsreichen Augsburger Straße gedreht und die Lücke in der Altbaugebäudezeile geschlossen wurde, entsteht nunmehr ein Lärmschutz, der ein angenehmes und ruhiges Wohnumfeld im Inneren des Quartiers schafft. Die umfassend modernisierten Wohnungen mit den neu gestalteten Grundrissen und den großzügigen privaten Freiflächen sind vielfältiger nutzbar als früher. Die Entscheidung der Stadtbau, Wohnungen zusammenzulegen, hat sich gelohnt. Familien haben Interesse an den größeren Wohnungen in innenstadtnaher Lage und insgesamt gibt es mehr Wahl. Die Bewohnerschaft ist im Durchschnitt jünger geworden. Eine Voraussetzung für den autofreien Innenbereich mit Spielplätzen war der Bau der Tiefgarage. Einen Treffpunkt kann der neu eingerichtete Gemeinschaftsraum mit seinen Möglichkeiten zu sozialen Aktivitäten bieten. Durch den Neubau konnten auf einfache und kostengünstige Weise barrierefreie Wohnungen mit Aufzug geschaffen werden. Wesentliche strukturelle Verbesserungen sind damit entstanden auch wenn manche Bewohner sich an die etwas dichtere Bebauung erst noch gewöhnen müssen. Mehr Kinder und der Spielplatz im Innenbereich führen einerseits zu mehr Lebendigkeit, aber auch zu Konflikten zwischen lärmenden Kindern und ruhebedürftigen älteren Menschen. Die auf einen längeren Zeitraum angelegte Modernisierung des Wohnquartiers und die Unterteilung in mehrere Bauabschnitte hat Vorteile. So können Mieter durch die Umzüge innerhalb des Quartiers im vertrauten Umfeld bleiben. Die lange Dauer bringt auch Schwierigkeiten mit sich. Beispielsweise können die Konzepte an die Entwicklung angepasst werden, andererseits werden Umplanungen erforderlich, weil die Vorhaben an veränderte Vorschriften und Produkte angepasst werden müssen, wie zum Beispiel die Energieeinsparverordnung. Auch ist die lange Bauzeit im Quartier beschwerlich. Für zukünftige Projekte ist es aus der Sicht der Bauherren überlegenswert, einige Wohnungen mit einfacherem Standard zu sanieren, um einen gewissen Anteil an besonders preisgünstigen Wohnungen zu erhalten. Nibelungen-, Kriemhild-, Augsburger Straße Wohnungen Wohnungsgröße [m²] Durchschnitt Maisonetten Wohnungen mit Balkon Wohnungen mit Terrasse Wohnungen barrierefrei DIN 18025-2 Wohnungen rollstuhlgerecht DIN 18025-1 Haushalte 1-Zi-Whg. 0 < 10 1,5-Zi-Whg. 10 < 20 2-Zi-Whg. 20 < 40 3-Zi-Whg. 40 < 60 4-Zi-Whg. 60 < 80 5-Zi-Whg. 80 + gesamt - - 70 - - - 70 - - 36 33 4-73 - - 46 - - - 3.490 - - 57 70 90-4.760 - - - - - - 0 - - - - 4-4 - - - - - - 0 - - 26 27 - - 53 - - - - - - 0 - - 1 3 4-8 - - - - - - 0 - - 10 11 4-25 - - - - - - 0 - - - - - - 0 gesamt gesamt 58 6 6-70 33 17 23-73 BewohnerInnen 6 5 24 29 6 7 77 21 15 40 46 16 1 139

IMPRESSUM Herausgeber Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern Franz-Josef-Strauß-Ring 4 80539 München Redaktion Karin Sandeck Thomas Bzowka Gestaltung Franziska Wieselsberger Gina Hutter Thomas Buser Untersuchung und Forschungsbericht WEEBER+PARTNER Institut für Stadtplanung und Sozialforschung Mühlrain 9 70180 Stuttgart Prof. Dr. Rotraut Weeber Dr. Lisa Küchel Die verwendeten Unterlagen und Abbildungen wurden von Bauherren, Planern und WEEBER+PARTNER zur Verfügung gestellt. Die Veröffentlichung gibt die Erkenntnisse, Einschätzungen und Empfehlungen des mit der Nachuntersuchung des Modellvorhabens befassten Instituts wieder. Druck Weber Offset GmbH, München Zur Herstellung wurde Papier mit dem Umweltzertifikat FSC verwendet. Die Veröffentlichungs- und Verwertungsrechte liegen beim Herausgeber. München, Juli 2010 Weitere Informationen zum Experimentellen Wohnungsbau stehen im Internet zur Verfügung: www.wohnen.bayern.de Wollen Sie mehr über die Arbeit der Bayerischen Staatsregierung wissen? BAYERN DIREKT ist Ihr direkter Draht zur Bayerischen Staatsregierung. Unter Telefon 089 12 22 20 oder per E-Mail unter direkt@bayern.de erhalten Sie Informationsmaterial und Broschüren, Auskunft zu aktuellen Themen und Internetquellen sowie Hinweise zu Behörden, zuständigen Stellen und Ansprechpartnern bei der Bayerischen Staatsregierung. www.bayern.de

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