Tipps zum Mietvertrag für Mieter Fallen vermeiden - Vorteile nutzen von Deutscher Mieterbund e.v. (DMB), Ulrich Ropertz, Deutschen Mieterbund 1. Auflage Tipps zum Mietvertrag für Mieter Deutscher Mieterbund e.v. (DMB) / Ropertz / Deutschen Mieterbund ist ein Produkt von beck-shop.de Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C. H. Beck München 2010 Verlag C. H. Beck in Internet: www.beck.de ISBN 978 3 406 60070 8 Inhaltsverzeichnis: Tipps zum Mietvertrag für Mieter Deutscher Mieterbund e.v. (DMB) / Ropertz / Deutschen Mieterbund
1 Tipps zum Mietvertrag für Mieter Fallen vermeiden Vorteile nutzen von Ulrich Ropertz Deutscher Mieterbund e.v. Verlag C.H. Beck München 2010
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3 Vorwort Knapp 1,2 Millionen Rechtsberatungen führen die rund 320 örtlichen Mietervereine des Deutschen Mieterbundes im Jahr für ihre Mitglieder durch. Oft entstehen Probleme, Ärger und Streit, weil Mieter und Vermieter nicht ausreichend über ihre Rechte und Pflichten Bescheid wissen. Unkenntnis und Halbwissen führen schnell zu verhärteten Fronten bei den Vertragsparteien und dann zu Auseinandersetzungen bis hin zu gerichtlichen Verfahren. Rund 300.000 Mietrechtsprozesse werden Jahr für Jahr vor den Amtsund Landgerichten in Deutschland geführt. Ein großer Teil dieser Gerichtsverfahren ließe sich verhindern, wenn sich Mieter und Vermieter zunächst sachkundig machen würden, bevor sie vermeintliche Rechte einfordern oder tatsächlich vorhandene Pflichten verneinen. Oft werden schon bei Abschluss des Mietvertrages Fehler gemacht, werden Vertragsregelungen unterschrieben, ohne sie genau gelesen oder verstanden zu haben. Deshalb enthält die vorliegende Broschüre zahlreiche Hinweise, worauf bei Abschluss eines Mietvertrages zu achten ist. Juristische Begriffe, wie Betriebskosten, Index- oder Staffelmiete, Fristenregelung oder Quotenklausel bei Schönheitsreparaturen, Heizkostenverordnung, verbrauchsabhängige Abrechnung usw., werden übersetzt und erklärt. Nicht nur die großen Mietrechtsthemen, wie Kündigung, Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen, Mietminderung oder Nebenkosten, finden Sie in dieser Broschüre erläutert, auch Alltagsthemen werden aufgegriffen: Darf der Kinderwagen im Hausflur geparkt werden? Stimmt es, dass dreimal im Jahr richtig lautstark gefeiert werden darf? Wer muss das Treppenhaus putzen? Darf nachts geduscht, auf dem Balkon geraucht oder ein Hund in der Wohnung gehalten werden? Aber natürlich können mit dieser Broschüre nur die wesentlichen Grundzüge des Mietrechts dargestellt und erläutert werden. Im Einzelfall ist die Einschaltung professioneller Hilfe, wie die eines örtlichen DMB-Mietervereins, unverzichtbar.
4 Denn das Mietrecht ist längst zu einem Fachgebiet für Experten geworden. Zwar sind die Regelungen des Wohnraummietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in nur rund 120 Vorschriften zusammengefasst, aber es gibt zusätzlich noch Spezialbestimmungen in unterschiedlichen Gesetzen und Verordnungen, wie zum Beispiel die Heizkostenverordnung, das Wohnungsvermittlungsgesetz oder die Betriebskostenverordnung. Außerdem existieren vielfach noch landesrechtliche Vorschriften, zum Beispiel für den sozialen Wohnungsbau oder zu Kündigungssperrfristen, die zu beachten sind. Entscheidend ist aber, dass das Mietrecht stark geprägt wird durch Gerichte und ihre Entscheidungen. Allein in den letzten acht Jahren hat der Bundesgerichtshof rund 600 Grundsatzentscheidungen getroffen, die für Mieter und Vermieter oft genauso wichtig sind, wie die gesetzlichen Regelungen selbst. Hinzu kommen dann noch Hunderttausende von Amts- und Landgerichtsurteilen, die die Inhalte des Mietrechts ausgestalten und so mitbestimmen. Die vorliegende Broschüre will helfen, mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen, und soll das Bewusstsein für mietrechtliche Zusammenhänge schärfen. Wenn es ernst wird, sollten Sie eines der Rechtsberatungsangebote des Deutschen Mieterbundes (vgl. Kap. 10) nutzen. Berlin, April 2010 Ulrich Ropertz Deutscher Mieterbund www.mieterbund.de
5 Inhaltsverzeichnis Kapitel 1 Mietvertrag......................................... 7 Die wichtigsten Regelungen im Mietvertrag..................... 8 Mieter und Vermieter.................................... 8 Mietgegenstand........................................ 9 Miethöhe.............................................. 10 Beginn und Dauer des Mietverhältnisses.................... 11 Weitere Regelungen im Mietvertrag und in der Hausordnung...... 11 Kapitel 2 Maklerprovision und Mietkaution..................... 14 Maklerprovision: Höchstens zwei Monatsmieten................. 14 Ausnahmen............................................... 14 Abstand und Ablöse......................................... 15 Mietkaution: Maximal drei Monatsmieten...................... 16 Rückzahlung............................................... 17 Kapitel 3 Miete und Mieterhöhung............................. 18 Vergleichsmiete............................................ 19 Form und Frist.............................................. 19 Jahressperrfrist und Kappungsgrenze.......................... 19 Mieterhöhungs-Begründung.................................. 20 Zustimmung............................................... 22 Kapitel 4 Betriebs- oder Nebenkosten........................... 24 Welche Kosten dürfen abgerechnet werden?..................... 24 Wie muss abgerechnet werden?............................... 26 Besonderheiten bei Heizung und Warmwasser................... 27 Überprüfung und Fristen..................................... 28 Kapitel 5 Mieterrechte und -pflichten........................... 30 Kinderwagen............................................... 30 Bellen, Pfeifen........................................... 30 Fernseher, Radio............................................ 30 Hausmusik................................................. 30 Feste/Feiern............................................... 30 Grillen.................................................... 31 Balkon.................................................... 31 Blumen.................................................... 31 Fahrräder.................................................. 31 Besuch.................................................... 32 Untervermietung........................................... 32 Partner-Nachzug............................................ 32 Treppe putzen.............................................. 32 Fußmatte.................................................. 32 Rauchen................................................... 33 Baden/Duschen............................................ 33
6 Toilette.................................................... 33 Einrichten und Möblieren.................................... 33 Bohren/Dübeln............................................. 33 Wäsche trocknen........................................... 34 Tierhaltung................................................ 34 Wohnungsschlüssel......................................... 34 Tür- und Wohnungsschilder.................................. 34 Briefkasten................................................ 34 Wohnungsbesichtigung...................................... 34 Kapitel 6 Mängel, Reparatur, Mietminderung.................... 35 Mietminderung............................................. 35 Voraussetzungen für die Mietminderung....................... 36 Reparaturanspruch.......................................... 38 Kleinreparaturen........................................... 38 Selbstbeseitigungsrecht...................................... 39 Notreparaturen............................................. 40 Zurückbehaltungsrecht...................................... 40 Schadensersatz............................................. 40 Kündigungsrecht........................................... 41 Kapitel 7 Schönheitsreparaturen............................... 42 Das Gesetz................................................. 42 Der Mietvertrag............................................ 43 Wirksame Schönheitsreparaturklauseln........................ 44 Kapitel 8 Mieterkündigung.................................... 46 Ausnahme: Kündigungsverzicht / Kündigungsausschluss.......... 46 Form und Frist.............................................. 46 Achtung Zeitmietvertrag..................................... 47 Sonderkündigungsrechte..................................... 48 Nachmieter................................................ 48 Fristlose Kündigung......................................... 48 Kapitel 9 Vermieterkündigung................................. 50 Form und Frist.............................................. 50 Kündigungsgrund Eigenbedarf............................... 50 Verwertungskündigung...................................... 51 Vertragsverletzungen........................................ 52 Sozialklausel............................................... 52 Fristlose Kündigung......................................... 52 Kapitel 10 Rechtsberatung im Deutschen Mieterbund............. 54 1. Mietervereine 500 Mal in Deutschland...................... 54 2. Telefon-Hotline.......................................... 55 3. Mieterbund24 die DMB Online-Beratung.................... 56 4. Mieterbund.de............................................ 56