Hansestadt Lübeck
6 5 4 3 2 1 211 212 213 214 215 216 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Eine kontinuierliche Marktbeobachtung bildet eine Grundlage für die Ausgestaltung einer bedarfsgerechten Sozialen Wohnraumförderung. Mit den neuen Wohnungsmarktprofilen für die Kreise und kreisfreien Städten des Landes Schleswig-Holstein gibt die Wohnungsmarktbeobachtung der IB.SH den handelnden Akteuren aus Politik und Wirtschaft sowie allen interessierten Bürgerinnen und Bürgern ein Papier an die Hand, das dabei helfen soll, die komplexen und vielschichtigen Entwicklungen auf den regionalen Wohnungsmärkten besser zu verstehen. Das Profil ist in fünf Bereiche unterteilt. Zunächst erfolgt eine regionale Darstellung der aktuellen Nachfrage- und Angebotsstrukturen im zeitlichen Kontext sowie eine Wohnungsmarktbeschreibung hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten. Durch die strukturelle Auswertung der Zensusergebnisse aus dem Jahr 211 werden die vorherrschenden Wohnpräferenzen der Bevölkerung verdeutlicht. Die Ergebnisse der aktuellen Wohnungsmarktprognose, erarbeitet durch das Institut empirica, bilden den inhaltlichen Abschluss der Profile und ermöglichen einen ersten vorsichtigen Blick in die Zukunft. Am Ende der Profile werden, zum besseren Verständnis, methodische und inhaltliche Hinweise zu den Abbildungen gegeben. Wohnungsmarktbeobachtung in der IB.SH Hilmar Müller-Teut (431 995-3239) Marcus Müller (431 995-3389) Inhalt Überblick 1 Wohnungsnachfrage 2 Wohnungsangebot 7 Wohnungsmarkt 1 Exkurs: Zensus 211 12 Wohnungsmarktprognose 14 BASISINDIKATOREN AUF EINEN BLICK Lübeck Schleswig-Holstein Wohnungsnachfrage 215 letzten 3 Jahre 215 letzten 3 Jahre Bevölkerung insgesamt 216.253 +2,1 % 2.858.714 +1,9 % Siedlungsdichte 2.87 EW/m² +1,1 % 1.44 EW/m² +,4 % natürliche Bevölkerungsentwicklung (Saldo) -973-911 (Ø) - - Privathaushalte Hauptwohnsitz (Mikrozensus 214) Wanderungssaldo 2.733 2.348 (Ø) 37.344 26.69 (Ø) 114 Tsd. - 1.375 Tsd. - Median mtl. Bruttoarbeitsentgelt (svb) 2.895-2.985 - Bestand Bedarfsgemeinschaften zur Miete 14.186-18.21 - Wohnungsangebot 216 letzten 3 Jahre 216 letzten 3 Jahre Wohnungsbestand (inkl. Wohnheime) 116.863 +1,2 % 1.466.262 +2,4 % Anteil Wohngebäude mit 1 bzw. 2 Wohnungen 75,5 % +,1 % 88,7 %, % Eigentümerquote (Zensus 211) 3,9 % - 5,5 % - Baugenehmigungen (Wohnungen) 1.26 966 (Ø) 16.224 13.85 (Ø) Baufertigstellungen (Wohnungen) 947 523 (Ø) 13.83 11.52 (Ø) Anteil geförderter Wohneinheiten am Wohnungsbestand in Mehrfamilienhäusern und in Wohnheimen 1,8 % - 7,9 % - Marktpreise 216 letzten 3 Jahre 216 letzten 3 Jahre Median-Angebotsmiete (nettokalt) 7,25 /m² +8,7 % 7,1 /m² +9,5 % Idavon Neubau (+/- 2 Jahre) 1, /m² - 9,88 /m² - Kaufwert für baureifes Land (215) 8,54 /m² -27,4 % 111,42 /m² -1,5 % 1
Wohnungsnachfrage Abb. 1: Entwicklung der vergangenen und der prognostizierten Bevölkerungszahl Bevölkerungszahl. 24. 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 Prognose 235. 23. 225. 223.3 22. 215. 21. 25. 21.679 21.577 216.253 214.42 2. 195. Landesprognose SH "W2/216" Fortschreibung auf Basis Volkszählung 1987 Fortschreibung auf Basis Zensus 211 19. 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22 221 222 223 224 225 226 227 228 229 23 2
Wohnungsnachfrage Abb. 2: Bevölkerungspyramide 215 im Vergleich Schleswig-Holstein Abb. 3: Bevölkerungsentwicklung nach ausgewählten Lebensphasen Lebensalter 88 84 8 77 73 69 66 62 58 54 5 46 43 39 35 31 27 24 2 17 13 Bevölkerungszahl 25. 2. 15. 1. 5. 211 212 213 214 215 8 und älter 13.49 12.991 12.851 13.274 13.811 65 bis <8 35.598 35.948 36.276 36.378 36.141 45 bis < 65 58.212 59.429 6.314 6.92 61.478 25 bis <45 54.195 53.693 53.845 53.864 54.31 18 bis <25 17.781 17.888 17.811 17.98 17.911 unter 18 31.844 31.764 31.861 32.94 32.62 Gesamtbevölkerung 21.679 211.713 212.958 214.42 216.253 6 3 2,5 % 1,5 %,5 %,5 % 1,5 % 2,5 % Lübeck Schleswig-Holstein 3
Wohnungsnachfrage Abb. 4: Basistrends des demographischen Wandels Abb. 5: Ausgewählte Sozialstrukturindikatoren 213 214 215 216 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort 7.42 72.3 75.346 77.33 Arbeitslosenzahl (Jahresdurchschnitt) 11.19 1.992 1.858 1.78 215 Jugendquotient Auf 1 Einwohner im Erwerbsalter (2 bis 64 Jahre) kommen 29 Kinder / Jugendliche unter 2 Jahre. 23 Jugendquotient Auf 1 Einwohner im Erwerbsalter (2 bis 64 Jahre) kommen 29 Kinder / Jugendliche unter 2 Jahre. Arbeitslosenquote 1,4 % 1,1 % 9,9 % 9,1 % Leistungsempfänger SGB XII Laufende Hilfe zum Lebensunterhalt (außerhalb von Einrichtungen) Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung (auß. v. Einrichtungen) 764 782 685-4.9 4.25 4.489 4.435 SGB II Bedarfsgemeinschaften (zur Miete)* - 14.382 14.186 13.853 215 Altenquotient Auf 1 Einwohner im Erwerbsalter (2 bis 64 Jahre) kommem 39 Einwohner im Rentenalter (65 Jahre und älter). 23 Altenquotient Auf 1 Einwohner im Erwerbsalter (2 bis 64 Jahre) kommem 46 Einwohner im Rentenalter (65 Jahre und älter). mit 1 Person - 7.89 6.911 6.678 mit 2 Personen - 3.363 3.341 3.27 mit 3 Personen - 1.969 1.917 1.9 mit 4 Personen - 1.88 1.142 1.129 mit 5 und mehr Personen - 873 875 939 Haushalte mit Wohngeldbezug (Mietzuschuss) 2.331 1.92 1.443 - Wohngeld pro Haushalt (Mietzuschuss) 111 17 19 - * Werte für 214 beziehen sich, auf Grund einer Datenrevision bei der Bundesagentur für Arbeit, auf den Januar 215. 4
Wohnungsnachfrage Abb. 6: räumliche Wanderungsbewegungen nach Quell- und Zielgebieten Ausland 1.823 1.671 1.897 2.224 2.691 Deutschland (ohne HH & SH) 4.211 4.32 4.488 4.377 4.449 Hamburg 815 853 862 887 798 Schleswig-Holstein 4.652 4.778 4.889 4.937 5.76 Zuzüge 15. 211 212 213 214 215 1. 5. 1.357 1.835 2.185 2.126 2.733 Wanderungssaldo -5. -1. Fortzüge -15. 211 212 213 214 215 Schleswig-Holstein 4.211 4.3 4.341 4.225 4.298 Hamburg 926 961 977 915 892 Deutschland (ohne HH. & SH) 3.862 3.692 3.842 3.85 3.748 Ausland 1.145 1.14 791 1.354 1.343 5
Wohnungsnachfrage Abb. 7: Wanderungsprofil nach Nachfragertypen* 65 Kinder und Jugendliche Berufseinsteiger und Familiengründung Die "Sesshaften" Senioren (junge) Auszubildende 8plus- Generation Die Lebensphasen im Überblick Kinder & Jugendliche ( bis <18 Jahre) junge Auszubildende (18 bis <25 Jahre) 55 Wanderungssaldo Zuzüge Fortzüge Zuzüge : 1.578 Fortzüge : 1.188 Saldo : 39 Zuzüge : 3.189 Fortzüge : 2.185 Saldo : 1.4 45 Berufseinsteiger und Familiengründung (25 bis <45 Jahre) Die Sesshaften (45 bis <65 Jahre) Zuzüge : 5.281 Fortzüge : 4.87 Zuzüge : 1.763 Fortzüge : 1.393 35 Saldo : 474 Saldo : 369 Senioren (65 bis <8 Jahre) 8plus-Generation (8 Jahre und älter) 25 Zuzüge : 522 Fortzüge : 375 Zuzüge : 192 Fortzüge : 229 Saldo : 148 Saldo : -37 15 *Mittelwert der letzten 3 Jahre (213-215) 5-5 3 6 9 12 15 18 21 24 27 3 33 36 39 42 45 48 51 54 57 6 63 66 69 72 75 78 81 84 87 9+ 6
Wohnungsangebot Abb. 8: Entwicklung des Wohnungsbestandes Abb. 9: Wohnflächenverbrauch im räumlichen Vergleich Wohnungen in Wohngebäuden (ohne Wohnheime) 8. 7. durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in m² 49, 47,4 6. 47, 5. 4. 45, 47, Schlesw ig-holstein 3. 43, 2. 1. 41, 4,5 Lübeck 211 212 213 214 215 * 216 39, 4, 36.2 36.171 36.26 36.471 36.511 36.735 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 37, 75.23 75.324 75.457 75.444 76.158 76.7 542 55 55 585 585 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in Wohnheimen 35, 211 212 213 214 215 216 3.283 3.299 3.316 3.334 3.334 3.385 Wohnungen in Nichtwohngebäuden 114.85 115.344 115.529 115.834 115.915 116.863 Wohnungsbestand (gesamt) * Für das Jahr 215 können keine separaten Werte für Wohnungen in Wohnheimen ausgegeben werden! 7
Wohnungsangebot Abb. 1: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Bauüberhänge (Wohnungen in Wohngebäuden (inkl. Wohnheimen) und Nichtwohngebäuden) Baugenehmigungen Baufertigstellungen 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 471 239 414 348 216 194 196 127 117 97 55 732 487 1.26 1.51 242 182 124 211 212 213 214 215 216 1. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 68 432 491 287 16 175 189 112 48 52 197 271 4 12 53 947 616 224 211 212 213 214 215 216 Wohnungen im EZH (Neubau) Wohnungen im MFH (Neubau) Wohnungen (Neubau und Bestand sowie in Nichtwohngebäuden) Wohnungen im EZH (Neubau) Wohnungen im MFH (Neubau) Wohnungen (Neubau und Bestand sowie in Nichtwohngebäuden) Baufertigstellungen nach Wohnungsgröße (Räume) Bauüberhang (nur Neubau) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 245 193 188 259 396 214 232 3 14 37 124 142 34 46 71 38 67 9 14 15 12 11 64 15 211 212 213 214 215 216 2.5 2. 1.5 1. 5 85 673 522 348 283 325 813 26 67 1.136 29 846 1.712 284 1.428 2.42 72 211 212 213 214 215 216 1.322 Wohnungen mit 1 oder 2 Räumen Wohnungen mit 3 Räumen Wohnungen mit 4 Räumen Wohnungen mit 5+ Räumen genehmigte Wohnungen, noch nicht begonnen im Bau befindliche Wohnungen Bauüberhang gesamt 8
Wohnungsangebot Abb. 11: Bestand und vertragsmäßiger Verlauf der Zweckbindungen Abb. 12: geförderte Wohneinheiten (Mietwohnungsbau) nach Bewilligungsjahr und Jahr der Bezugsfertigkeit 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 8.285 99,2 % 97,1 % 95,6 % 93,5 % 92,7 % 91, % 86,7 % 86,2 % 82, % 75,8 % 73,1 % 66,6 % 57,9 % 5,6 % 18,6 Stand: 31.12.216 Anzahl geförderter Wohneinheiten (Bewilligungsjahr) 96,6 84,5 72,4 6,4 48,3 36,2 Neubau Bestandsmaßnahmen* Anzahl geförderter Wohneinheiten (Jahr der Bezugsfertigkeit) Neubau Bestandsmaßnahmen* 211 227-159 56 212 2-11 - 213 162-149 - 214 66 237 26 18 215 171 54 82 48 2. 1. 24,1 12,1 216 59-91 - 211-216 75 291 68 122 2162172182192222122222322422522622722822923, * inklusive Ankauf von Zweckbindungen 9
Wohnungsmarkt Abb. 13: Entwicklung der Medianangebotsmieten je m² (nettokalt) Abb. 14: Entwicklung Preissegmente der Angebotsmieten 27-216 (ohne Neubau) Lübeck Schleswig-Holstein 215 216 215 216 alle Wohnungen 7,2 7,25 6,84 7,1 INeubauwohnungen (+/- 2 Jahre) 1,1 1, 9,75 9,88 IBestandswohnungen 7, 7,21 6,73 6,92...sanierte, modernisierte Wohnungen Isonstiger Gebäude-/ Wohnungszustand 7,94 8,39 7,42 7,56 6,93 7,4 6,62 6,82...Baujahre bis 1949 7,14 7,3 6,6 6,77...Baujahre 195 bis 1978 6,42 6,79 6,25 6,48 IBaujahre 1979 bis 1999 7,5 7,71 7,23 7,46...Baujahre 2 bis Neubau 8,66 8,98 8,41 8,63 IBestandswohnungen 7, 7,21 6,73 6,92...unter 4 m² 7,5 7,81 7,67 7,76 Euro je m² 1,5 9,56 9,5 9,13 9,23 8,5 8,68 8,58 8,46 8,15 7,86 7,92 7,82 7,5 6,5 5,77 5,5 5,6 5,23 5,44 4,7 4,9 4,95 5,2 5,8 4,74 4,5 25 bis 5% 5 bis 75% bis 25% 75 bis 1% 3,5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Hinweis: ohne Berücksichtigung von Neubau (d.h. +/- 2 Jahre) I4 bis unter 6 m² 6,96 7,5 6,78 6,93 I6 bis unter 8 m² 6,8 7, 6,5 6,72 I8 m² und größer 7,58 7,82 6,63 6,86 1
Wohnungsmarkt Abb. 15: Streuung der Angebotsmieten je m² (216) Angebotsmieten je m² (nettokalt) 11, 1, 9, 8, 7, 6, Abb. 16: Entwicklung der Nettokaltmiete für Leistungsberechtigte (Bedarfsgemeinschaften) nach SGB II Nettokaltmiete* [ /m²] Veränderung [ /m²] Veränderung [in %] 1/215*** 5,87 - - 6/215 5,98,11 1,9 12/215 6,6,8 1,3 6/216 6,13,7 1,2 12/216 6,22,9 1,5 1/215-12/216 -,35 6, 5, 4, Lübeck Schleswig-Holstein Nettokaltmiete** [ /m²] Veränderung [ /m²] Veränderung [in %] 1/215*** 5,67 - - 6/215 5,8,13 2,3 12/215 5,86,6 1, 6/216 5,96,1 1,7 12/216 6,5,9 1,5 1/215-12/216 -,38 6,7 * laufende tatsächliche Kosten ** laufende anerkannte Kosten *** Auf Grund einer umfangreichen Datenrevision durch die Bundesagentur für Arbeit und zur Gewährleistung der inhaltlichen sowie methodischen Vergleichbarkeit der Werte wurde der 31. Januar 215 als Startpunkt der Zeitreihe gewählt. 11
Exkurs: Zensus 211 Wer wohnt, wo und wie? Abb. 17: Haushalts- und Familienstruktur nach Wohnpräferenzen Erläuterungen und Hinweise: Mit der Zensuserhebung 211 sowie der durchgeführten Gebäudeund Wohnungszählung (GWZ) stehen erstmals seit 1987 flächendeckende Informationen über die Haushalts- sowie die Gebäudeund Wohnungsstrukturen in Schleswig-Holstein zur Verfügung. Daten über leerstehende Wohnungen, Nutzungsart als Eigentum oder Miete oder die Zusammensetzung der auf dem Wohnungsmarkt nachfragenden Haushalte werden in der amtlichen Statistik in dieser Form nicht jährlich erhoben respektive fortgeschrieben. Bei einem Großteil der erhoben Daten handelt es sich damit um sogenannte stichtagsbezogene Daten. Jedoch bieten sie über den 9. Mai 211 hinaus wertvolle Informationen über die Nachfrage- und Angebotsstrukturen auf den regionalen und kommunalen Wohnungsmärkten in Schleswig-Holstein. Sie leisten einen zentralen Beitrag zur Klärung der Frage Wer wohnt, wo und wie?. Im Fokus dieses Exkurses stehen nicht die Absolutzahlen, sondern vielmehr die Verhältnisse zwischen den einzelnen Merkmalsausprägungen und die Wohnpräferenzstrukturen. Die nächste Zensuserhebung erfolgt im Jahr 221. Weiterführende Quellen: https://ergebnisse.zensus211.de/ https://atlas.zensus211.de/ https://service.destatis.de/zensuskarte/index.html#! Haushaltstyp Altersstruktur Wohnungsgröße Einpersonenhaushalte (Singlehaushalte) 75 & älter 65 - <75 5 - <65 4 - <5 3 - <4 25 - <3 18 - <25 7,6 % 7,3 % 23,3 % 43,3 % 18,5 % 46 % 1,2 % 1, % 17,5 % 14,6 % 14,6 % 13, % 1m² & größer 8m² bis 99m² 6m² bis 79m² unter 4m² 19,8 % 4m² bis 59m² 75 & älter 65 - <75 5 - <65 4 - <5 3 - <4 25 - <3 18 - <25 Paare ohne Kind(er) 28, % 17,4 % 33,2 % 19,3 % 2, % 26 % 8, % 6,5 % 4,6 % 14,4 % 1,5 % 3, % 1m² & größer 8m² bis 99m² 6m² bis 79m² unter 4m² 25,8 % 4m² bis 59m² 75 & älter 65 - <75 5 - <65 4 - <5 3 - <4 25 - <3 18 - <25 Paare mit Kinder(er) 46,2 % 19,9 % 27,2 % 6,1 % 2, % 17 % 4,5 % 7, % 12,9 % 19,6 % 32, % 22,1 % 1m² & größer 8m² bis 99m² 6m² bis 79m² 4m² bis 59m² 75 & älter 65 - <75 5 - <65 4 - <5 3 - <4 25 - <3 18 - <25 Alleinerziehende Elternteile 18,4 % 15,1 % 42,4 % 22,4 % 1,7 % 8 % 5,8 % 5,7 % 7,9 % 16,9 % 16,8 % 19,4 % 1m² & größer 8m² bis 99m² 6m² bis 79m² 4m² bis 59m² unter 4m² 27,6 % Wohnrechtsform Mieter 82% 18% Eigentümer 57% Mieter Eigentümer 43% 5% Mieter Eigentümer 5% 76% Mieter Eigentümer 24% 12
Exkurs: Zensus 211 Wer wohnt, wo und wie? Abb. 18: Seniorenhaushalte nach Altersstruktur und Wohnpräferenzen Abb. 19: Wohnungen nach Baualtersklassen und Art der Nutzung Haushaltstyp Haushalte mit ausschließlich Senioren 24 % 7,3 % 8,6 % Altersstruktur 9 & älter 85 bis <9 8 bis <85 75 bis <8 7 bis <75 65 bis <7 3, % 8,3 % 14,4 % 2,9 % 31,1 % 22,2 % 47,9 % 5,5 % 3,7 % Baualtersklassen vor 1949 1949 bis 1978 1979 bis 199 1991 bis 2 21 bis 211 19,9 % 1m² & größer Wohnungsgröße Wohnrechtsform 13,7 % 31, % 29,8 % 5,6 % Mieter 62% 8m² bis 99m² 6m² bis 79m² 4m² bis 59m² unter 4m² Eigentümer 38% 49,6 % 44 % 9,9 % 6,1 % 8,1 % 9,1 % 7 % 4,9 % vom Eigentümer bewohnt (29,3% des Wohnungsbestandes) 31 % 3,2 % zu Wohnzwecken vermietet (67,% des Wohnungsbestandes) 13
Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 23 Abb. 2: Entwicklung Bevölkerung und Haushalte bis 23 Abb. 21: Komponenten des Wohnungsneubaubedarfs 215 bis 23 Einwohner* Haushalte** Bedarf nach Wohnungsneubau gesamt 214 214.42 114 Tsd. 6. 27 12. 215 217.9 115 Tsd. 219 221.3 118 Tsd. 224 222.66 12 Tsd. 5. 4. 1.33 4.297 1. 8. sonstiger Neubedarf (u.a. in Folge von Binnenwanderung, Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage) 229 223.1 121 Tsd. 23 223.3 121 Tsd. 3. 6. Ersatzbedarf (Ersatzneubau, Sanierung, Modernisierung) 214 bis 219 absolut + 6.88 + 4 Tsd. relativ + 3,21 % + 3,51 % 214 bis 23 absolut + 8.61 + 7 Tsd. relativ + 4,2 % + 6,14 % 2. 1. 1.343 4 4.18 1.353 1.724 954 215-219 22-224 225-229 6.98 215-23 4. 2. Neubedarf (demographisch bedingte Haushaltsentwicklung) * Berechnung durch Statistikamt Nord ** Berechnung durch empirica ag. + 5.51 + 3.65 + 2.31 + 11.312 Bedarf nach Wohnungsneubau gesamt* 28,4 % 44,5 % 45,9 % 36,9 % Anteil des Bedarfs nach Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern 71,6 % 55,5 % 54,1 % 63,1 % Anteils des Bedarfs nach Neubau von Geschosswohnungen * rundungsbedingte Differenzen zwischen Gesamtbedarf Diagramm und Tabelle möglich 14
Hinweise und Erläuterungen zu den Abbildungen Abbildung 1 In der ersten Abbildung werden die vergangene Bevölkerungsentwicklung sowie die Zahlen der Landesprognose dargestellt. Die Prognose stammt aus dem Jahr 216 und berücksichtigt in ihren Annahmen die erhöhten Flüchtlingsbewegungen seit dem Jahr 215 bis einschließlich 219 (Variante W2/216 ). Das Basisjahr der Landesprognose ist 214. Dadurch kommt es zu Überschneidungen mit der IST-Entwicklung ab diesem Jahr. Die Prognosemethodik gilt einheitlich für ganz Schleswig-Holstein. Damit erfüllt sie den Anspruch auf eine Vergleichbarkeit der Ergebnisse auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte. Sie steht in keiner Konkurrenz zu anderen, kleinräumigen Prognosen von Kreisen oder Kommunen. Eine Besonderheit in der Darstellung ist der sogenannte Zensus- Sprung. Mit dem Zensus 211, einer registergesteuerten und stichprobenbasierten Volkszählung, erfolgte eine Neuerfassung der Bevölkerungszahl und struktur in Deutschland. Er löst damit die Volkszählung aus dem Jahr 1987 als Basis für die Fortschreibung ab. Abbildung 2 In Abbildung 2 wird die Altersstruktur gegliedert nach Altersjahren im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein graphisch aufbereitet. Damit beide Gebietseinheiten miteinander verglichen werden können, wird die Besetzung der Altersjahre als Anteil in Prozent zur jeweiligen Gesamtbevölkerung dargestellt. Die Abbildungsform als Bevölkerungspyramide ermöglicht eine erste demographische Interpretation der Altersstruktur. Zudem kann indirekt abgelesen werden, wie sich der Alterungsprozess in Zukunft (ohne Berücksichtigung von Wanderungsbewegungen) entwickeln würde. Die Bevölkerungspyramide ist zusätzlich nach einzelnen Segmenten, den sogenannten Lebensphasen (u.a. Grundschüler, junge Auszubildende zwischen 15 und 25 Jahren, 8plus-Generation), unterteilt. Sie stellen relevante Bereiche der Daseinsvorsorge dar und geben erste Hinweise auf eine bedarfsund nachfragerechte infrastrukturelle Ausstattung. Abbildung 6 und 7 Egal ob Schrumpfung oder Wachstum, um eine Bevölkerungsentwicklung genau zu verstehen, ist es von großer Bedeutung, die Wanderungsbewegungen zu kennen. Die beiden Diagramme stellen die räumliche (Abb. 6) sowie die altersstrukturelle (Abb. 7) Wanderungsdynamik dar. Das Wanderungsprofil (Abb. 7) verdeutlicht, welche Nachfragertypen bevorzugt zuziehen und welches Alter die Region eher verlässt. Hieraus können indirekt erste Wanderungsmotive bzw. Attraktivitätsfaktoren abgeleitet werden. Abbildung 8 Das Diagramm zeigt die Entwicklung des Wohnungsbestandes differenziert nach den Teilmärkten Ein- und Zweifamilienhausbebauung (EZH) sowie Mehrfamilienhausbebauung (MFH). Darüber hinaus ergänzt die angefügte Datentabelle die zwei Teilmärkte Wohnungen in Wohnheimen und Wohnungen in Nichtwohngebäuden sowie den Gesamtwohnungsbestand. Die Zeitreihe beginnt im Jahr 211, da mit der Gebäude- und Wohnungszählung 211 (Vollerhebung) erstmals seit 1987 eine aktualisierte und flächendeckende Informationsbasis für den Wohnungsmarkt in ganz Deutschland zur Verfügung steht. Um einen Bruch in der Zeitreihe der Bestandentwicklung zu verhindern, wurde darauf verzichtet, die Darstellung über das Jahr 211 in die Vergangenheit zurückzurechnen. Abbildung 1 Die Statistiken der Bautätigkeit können unterschiedliche Aktualitätsstände aufweisen. In der Regel ist die Baugenehmigungsstatistik der Statistik über die Fertigstellungen und Bauüberhänge ein Jahr voraus. Bei Baugenehmigungen und -fertigstellungen wurde zwischen Neubaumaßnahmen und Maßnahmen im Bestand unterscheiden. Eine zusätzliche Differenzierung der Bestandmaßnahmen nach Wohnungsteilmärkten (EZH und MFH), wie es im Neubaubereich erfolgt, ist in der zugänglichen amtlichen Statisitk nicht ohne weiteres möglich und wurde daher nicht mit abgebildet. In der Gesamtzahl (Neubau und Bestand) wurden auch die Entwicklungnen im Nichtwohnungsbau berücksichtigt. Unter einem Raum wird ein zu Wohnzwecken bestimmtes Zimmer ab einer Größe von 6 m² sowie abgeschlossene Küchen unabhängig ihrer Größe verstanden. Der Bauüberhang umfasst die zum jeweiligen Stichtag genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben. Abbildung 11 Das Diagramm zeigt den Bestand an Wohneinheiten mit Zweckbindungen zum 31.12.2xx sowie deren vertragsmäßigen Verlauf. Zu beachten ist, dass in der Verlaufsdarstellung zukünftige Bewilligungen oder Planzahlen und somit eine teilweise Kompensierung des Abschmelzprozesses nicht mit berücksichtigt werden. Der Abschmelzprozess bzw. der Anteil, der aus der Bindung fallenden Wohneinheiten, kann über die Prozentangaben nachvollzogen werden. Abbildung 14 Das Liniendiagramm zeigt die Entwicklung der Angebotsmieten (nettokalt) differenziert nach vier Preissegmenten. Jedes Preissegment umfasst 25% aller ausgewerteten Angebotsmieten. Zur Interpretation: Die hellblaue Linie bildet das preisgünstigste Segmentviertel aller ausgewerteten Angebotsmieten ab. Demgegenüber stellt die dunkelblaue Linie das teuerste Viertel dar. Bei den Werten der Angebotsmieten (nettokalt) in den jeweiligen Preissegmenten handelt es sich um das arithmetische Mittel aller im entsprechenden Segment und Jahr ausgewerteten Inserate. Abbildung 15 Die Darstellungsform in Abbildung 15 wird als Boxplot bezeichnet. Diese Form eignet sich sehr gut, um das Verteilungausmaß bzw. die Spannweite von Daten zu visualiseren. Dabei werden wesentliche Lage- und Streuungsmaße überbllicksartig zusammengefasst. Für eine regionale Einordnung wurde die Verteilung für das Land Schleswig-Holstein gegenüber gestellt. Das Rechteck (Box) wird durch die Quartile 25% und 75% definiert und beinhaltet somit 5% aller Werte (in diesem Fall also 5% aller ausgewerteten Mietinserate des Betrachtungsjahres). Die durchgezogene Linie innerhalb der Box stellt den Median dar. Dieser teilt die Inseratszahl in zwei Hälften. Das bedeutet 5% der durch Inserate aufgelisteten Mieten liegen unterhalb des Angebotspreises von x,xx und 5% darüber. Der exakte Wert des Medians kann der Abbildung 13 entnommen werden. Die an die Box angesetzen Antennen schließen insgesamt 95% aller Merkmalsausprägungen (Angebotsinserate) ein. Dadurch wird vermieden, dass einzelne sogenannte Ausreißer das Verteilungsbild zu sehr verzerren. Abbildung 19 Das untere Diagramm teilt den Wohnungsbestand nach der Art der Nutzung (Ringe). Zusätzlich wird jeder Ring und somit jede Nutzungsart nach fünf Baualtersklassen differenziert (einzelne Ringsegmente). Lesebeispiel für den inneren Ring: xx % aller vom Eigentümer bewohnten Wohnungen wurden vor 1949 errichtet. 15
Quellenverzeichnis Basisindikatoren auf einem Blick eigene Darstellung Daten: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit, IB.SH, Zensus 211 Abbildung 16 Entwicklung der Nettokaltmieten für Leistungsberechtigte nach SGB II eigene Berechnung und Darstellung Daten: Bundesagentur für Arbeit Abbildung 1 Entwicklung der vergangenen und der prognostizierten Bevölkerungszahl Abbildung 2 Bevölkerungspyramide 215 - Neumünster und Schleswig-Holstein Abbildung 3 Bevölkerungsentwicklung nach ausgewählten Lebensphasen Abbildung 4 Basistrends des demographischen Wandels eigene Berechnung und Darstellung Daten: Statistikamt Nord Abbildung 5 Ausgewählte Sozialstrukturindikatoren eigene Berechnung und Darstellung Daten: Statistikamt Nord, Bundesagentur für Arbeit Abbildung 17 Haushalts- und Familienstrukturen nach Wohnpräferenzen Abbildung 18 Seniorenhaushalte nach Altersstruktur und Wohnpräferenzen Abbildung 19 Wohnungen nach Baualtersklassen und Art der Nutzung eigene Berechnung und Darstellung Daten: Zensusdatenbank 211 Abbildung 2 Entwicklung Bevölkerung und Haushalte bis 23 Abbildung 21 Komponenten des Wohnungsneubaubedarfs 215 bis 23 eigene Darstellung Daten: Wohnungsmarktprognose Schleswig-Holstein 23 (empirica ag,), Statistikamt Nord, Landesplanung und Ministerium für Inneres und Bundesangelegenheiten Schleswig-Holstein Abbildung 6 räumliche Wanderungsbewegungen nach Quell- und Zielgebiet Abbildung 7 Wanderungsprofil nach Nachfragertypen Abbildung 8 Entwicklung des Wohnungsbestandes Abbildung 9 Wohnflächenverbrauch im räumlichen Vergleich Abbildung 1 Baugenehmigungen, Baufertigstellungen, Bauüberhänge (Wohnungen) eigene Berechnung und Darstellung Daten: Statistikamt Nord Abbildung 11 Bestand und vertragsmäßiger Verlauf der Zweckbindungen Abbildung 12 geförderte Wohneinheiten (Mietwohnungsbau) nach Bewilligungsjahr und Jahr der Bezugsfertigkeit eigene Berechnung und Darstellung Daten: Investitionsbank Schleswig-Holstein Abbildung 13 Entwicklung der Medianangebotsmieten je m² (netto-kalt) Abbildung 14 Entwicklung der Preissegmente der Angebotsmieten 27-216 (ohne Neubau) Abbildung 15 Streuung der Angebotsmieten je m² (215) eigene Berechnung und Darstellung Daten: ImmobilienScout GmbH 16
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