Soziale Absicherung des Wohnens in Berlin

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1 Soziale Absicherung des Wohnens in Berlin Eckpunkte einer landesrechtlichen Regelung für die Kosten der Unterkunft und Heizung Berliner Umsetzung der Satzungslösung aus!22!a-c!sgb!ii Was erwartet Sie/Euch... 2 Ein Blick auf die öffentliche Wahrnehmung des Berliner Wohnungsmarkts Entwicklung der Kosten der Unterkunft Die Auswirkungen auf Transferleistungsbeziehende Sozial-, stadt- und wohnungspolitische Ziele Anforderungen an eine neue landesrechtliche Regelung der Kosten der Unterkunft und der Heizung Ablösung der AV-Wohnen

2 Ein Blick auf die öffentliche Wahrnehmung des Berliner Wohnungsmarkts... 3 Immobilienzeitung : "Kräftig steigende Mieten - Auch in den fünf Top-Standorten Hamburg, Berlin, Köln, Frankfurt am Main und München werden die Mieten und Kaufpreise nach dem Aufschwung 2010 in diesem Jahr weiter steigen... Spitzenreiter wird Berlin mit 10% bei den Mieten und 12% bei den Kaufpreisen sein. Berliner Morgenpost : Berliner befürchten Mieterhöhungen - Fast jeder dritte Berliner ist wegen zu hoher Mieten umgezogen oder hat über einen Umzug nachgedacht. DER SPIEGEL : Endstation Vorstadt: Bisher galt Berlin-Neukölln als Symbol für Gewalt, Hartz-IV-Milieu und gescheiterte Integration. Jetzt werden dort arme Bewohner durch Besserverdienende verdrängt - und die Verlierer landen in neuen Ghettos am Rande der Metropole. Der Tagesspiegel : Wohnungsmarktbericht "Wer umzieht, hat verloren - Weil der Zuzug nach Berlin anhält, aber nicht im gleichen Maße Wohnungen gebaut werden, steigen die Mieten in Berlin stetig an. Nur einige Randbezirke gelten noch als günstig. Tagesspiegel Kreuzkölln zählt schon zu den Top 10 4

3 Entwicklung KdU * * Bedarfsgemeinschaften Personen KdU - Ausgaben Mrd.! Mrd.! Mrd.! Mrd.! Mrd.! Mrd.! KdU - Durchschnitt je BG 307! 322! 340! 347! 350! 356! 5 Entwicklung KdU * 125!% 122 % 121!% 119 % 118 % 120 % 116 % 117!% 116 % 2005 = 100% 113!% 110 % 111 % 113 % 114 % 108!% 104!% 105 % 107 % KdU - Ausgaben KdU - Durchschnitt Bedarfsgemeinschaften 105 % 104 % 106 % 6 100!% *

4 Transferleistungsbezug und Wohnungsmarkt in Berlin Berlin 1,895 Mio. Wohnungen (Mietspiegelrelevante Wohnungen 1,228 Mio.) Daten 2010 alle Werte gerundet; Stichtag bzw Bedarfsgemeinschaften SGB II davon mit KdU Bedarfsgemeinschaften SGB XII Hilfe zum Lebensunterhalt davon mit KdU Grundsicherung davon mit KdU rd Haushalte mit Wohngeldbezug Mietspiegelrelevante Wohnungen nach Wohnlage Wohnlage Anzahl in % Einfach Mittel Gut Insgesamt (Daten 2009) in Haushalte oder 21,1% aller bzw. 32,5% der mietspiegelrelevanten Wohnungen mit Transferleistungsbezug zur Sicherung des Wohnens 7 Ziele -Soziale Wohnungspolitik 8 Soziale Wohnungspolitik für Berlin: Segregation verhindern. Die Bevölkerungsvielfalt in den Wohnquartieren erhalten. Es ist auch weiterhin unser Zeil, dass ALG-II-Empfangende in ihrem sozialen Umfeld bleiben können. Entsprechende Ausnahmeregelungen gibt es schon jetzt in der AV Wohnen und unsere Vorstellungen sollen in die neue landesrechtliche Regelung einfliessen. Zwangsumzüge vermeiden ALG-II-Empfangende sollen möglichst nicht umziehen müssen und sich auch weiterhin nicht in erster Linie mit der Wohnungssuche befassen müssen, sondern sich darauf konzentrieren können, Arbeit zu suchen. Dafür ist nicht nur die Frist der Überprüfung ausschlaggebend, sondern auch, dass die Höhe der Wohnkosten, die übernommen werden, mit der tatsächlichen Mietentwicklung im Einklang ist. Mietpreisentwicklungen sind neben einer sozialen Polarisierung der Gesellschaft zentrale Triebkräfte für Verdrängung und Ausgrenzung. Die Fraktion Die Linke will dafür Sorge tragen, dass die Bevölkerungsvielfalt in den Wohnquartieren erhalten bleibt und soziale Segregation verhindert wird. Grundlage dafür kann auf lange Sicht nur ein Konzept sein, das Mieterinnen und Mieter in den Mittelpunkt stellt. Mieten müssen bezahlbar sein, staatliche Förderungen gezielt bei Mietern ankommen und Kieze stabilisiert werden.

5 9 AV-Wohnen hat mit der Neuregelung 22 a-c SGB!II keine Grundlage mehr 22 a, Abs.3: Die Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung soll die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden. Sie soll die Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt berücksichtigen hinsichtlich: der Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen der Verfügbarkeit von Wohnraum des einfachen Standards!? der Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen und aller verschiedener Anbietergruppen Satzungsrecht der Kommunen! Stadtstaatenklausel für Berlin: Rechtsverordnung oder Landesgesetz (vgl. Art. 80 Abs. 4 GG) Einfacher Standard??? 10 Wohnungsstandards (vermieterseitig gestellte Ausstattungsmerkmale) Wohnung mit Innen-WC, Sammelheizung und Bad Einfacher Standard: eines der drei Merkmale fehlt In Berlin nur noch bei 14% der mietspiegelrelevanten Wohnungnen gegeben Einfache Wohnlage Berliner Mietspiegel Unteres Preissegment (unterer Spannenwert?) Mietspiegelrelevante Wohnungen nach Ausstattung Ausstattung Anzahl in % ohne SH und ohne Bad, IWC BSG-Urteil vom Bad oder SH, IWC Bad und SH, IWC Insgesamt Mietspiegelrelevante Wohnungen nach Wohnlage Wohnlage Anzahl in % Einfach Mittel Gut Insgesamt

6 Regelungsbedarf Landesrecht KdU 11 Landesrechtliche Regelung zur Bestimmung angemessener Aufwendungen für die Kosten der Unterkunft und Heizung in Berlin für Bezieher/innen SGB!II, SGB XII AV-Wohnen stimmt derzeit weder mit der aktuellen Rechtsprechung des Bundessozialgerichtes überein noch entsprechen die aktuellen abstrakten Richtwerte der aktuellen Mietpreisentwicklung in Berlin 20 % der Bedarfsgemeinschaften liegen über den Richtwerten Bei knapp der Hälfte dieser BG kommt es zu Kostensenkungen durch Festsetzung! Anforderungen an Landesrecht KdU 12 Bruttowarmmieten-Konzept rechtlich absichern Bundesrecht hat Bruttowarmmieten-Konzept entgegen letzter BSG- Entscheidung gesetzlich wieder zugelassen:!22 b Abs.1 Satz 3 Gesamtangemessenheitsgrenze i.s. Produkt aus angemessener Wohnfläche und angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung Schlüssiges Konzept für Angemessenheitsprüfung der Unterkunftskosten Dynamisierung regeln " Koppelung an den Berliner Mietspiegel Ggf. gesonderte Angemessenheitsprüfung für Heizkosten Aufbau eines KdU-Monitoring

7 Angemessenheit der Kosten der Unterkunft Wohnungsgröße nach Wohnförderbestimmungen des Landes Berlin 13 Kritisch: Wohnungsgröße Zwei-Personen-Haushalte 60 m 2 Nettokaltmieten nach Mietspiegel als Mittelwert nach Wohnungsgrößen in einfachen und mittleren Wohnlagen oder über alle Wohnlagen (einfache, mittlere, gute) Einheitliche Richtwerte für Gesamtberlin Prüfung weiteres Kriterium zulässige Überschreitung der abstrakten Richtwerte um 10%: in Stadtteilen, in denen weniger als 10% SGB!II/XIILeistungsempfänger wohnen (vgl. Fachanweisung KdU Hamburg Nr. 4.5) jedoch nur dann, wenn der abstrakte Richtwert nur aus einfacher und mittlerer Wohnlage gebildet würde Zuschlag bei Neuvermietungen (Marktmonitor BBU 2009 ca. +8%) Angemessenheit der Kosten für die Wohnung 14 Anerkennung individueller Bedarfe bei Überschreitung der abstrakten Angemessenheitsgrenzen Alleinerziehende Längere Wohndauer (mind. 15 Jahre) Wesentliche soziale Bezüge (Schulweg, Betreuungseinrichtungen usw.) Alter über 60 Jahre Schwangere Personen, die in absehbarer Zeit kostendeckende Einkünfte haben in Stadtteilen mit weniger als 10% SGB!II/XII Leistungsbeziehenden (wenn abstrakter Richtwerte nur aus einfacher und mittlerer Wohnlage gebildet wird) Regelung einer Richtwertberechnung für Neuvermietungszuschlag

8 Bildung der Richtwerte Preis pro m" netto 15 Produkttheorie bezogen auf Bruttowarmmiete Wohnungsgröße und Preis pro m" werden nicht einzeln betrachtet Ausnahme: Vermietung von einzelnen Zimmern in der gleichen Wohnung an Einzelpersonen (Bsp. Wohnungslosenhilfe) Berliner Mietspiegel Gesamtwohnungsbestand (einfache, mittlere und gute Wohnlage) Erfasst höchstmögliche Zahl Berliner Mietdaten Entspricht Rechtsprechung BSG Sichert den Verbleib in und die Anmietung von Wohnraum in der gesamten Stadt Gewichteter Mittelwert nach Wohnungsgrößen Mietpreissteigerungen nettokalt aufgrund von energetischen Sanierung werden Teil der Dynamisierung der Richtwerte 16 Schlüssiges Konzept für Betriebs- und Heizkosten Berliner Mietspiegel Grundlage als Abbild der tatsächlichen Berliner Verhältnisse: Betriebskostenübersicht Betriebskosten als Mittelwert aller Betriebskostenarten Heizkosten nach Mietspiegel-Anhang als einheitlichem Richtwert für alle Wohnungen Vorteil: Einheitliche Datengrundlage - Nachvollziehbarkeit für alle Beteiligten ODER: Heizkostenprüfung nach Grenzwertberechnung des BSG Vorteil: Differenzierte Heizrichtwerte nach Beheizungsart und Gesamtwohnfläche des jeweiligen Mietshauses Nachteil: Bruttowarmmietenkonzept lässt sich aufgrund einer Vielzahl von Richtwerten nur schwer umsetzen Beteiligung Dritter (Mieterorganisationen, Rechtsanwälte,...) bei der Überprüfung der Betriebs- und Heizkosten

9 Richtwerte NEU auf Basis Mietspiegel 2009 Gesamtwohnungsbestand bruttokalt (zuzüglich Heizkosten) 1-PersonenHaushalt PersonenHaushalt Abstrakt Nettokaltmiete nach Mittelwert kalte Richtwerte angemessene MSP 2009 in " 3-PersonenHaushalt Betriebskosten in " bruttokalt 542 in " Wohnungsgröße in m! 4-PersonenHaushalt 619 Anzahl der Personen je BG 1 Person Haushaltsgröße Monatliche Bruttowarmmiete in # AV-Wohnen 5-PersonenHaushalt 705 Richtwert mtl. Bruttokaltmiete in " 50 5,41 2,01 7, Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Jede weitere 60 4,80 2,01 6, ,71 2,01 6, ,71 2,01 6, ,86 2,01 6, ,86 2,01 6,87 +82, zuzüglich Heizkosten 1,00! (Heizöl), 1,20! (Gas), 1,50! (Fernwärme) je m 2 als Nichtprüfungsgrenze ODER zuzüglich 0,99! je m 2 einheitlicher Richtwert Heizkosten mit Warmwasser 17 Mietkorridor AV-Wohnen / Mittelwert Mietspiegel Netto- Kaltmiete in!/m" Anteil der Gesamtanteil Wohnungen der Wohnung unter 40 m" in in % % Summe in % bis Stufe Netto- Kaltmiete Anteil der Wohnungen 40 bis unter 60m" in % Summe in % bis Stufe Netto- Kaltmiete Anteil der Wohnungen 60 bis unter 90m" in % Summe in % bis Stufe Netto- Kaltmiete Anteil der Wohnungen ab 90 m" in % Summe in % bis Stufe Netto- Kaltmiete ,00 3,49 4,4 3,6 3,8 4,5 5,5 3,50 3,99 10,1 7,1 8,7 11,9 9,4 4,00 4,49 20,1 14,2 25,1 19,9 33, ,7 15,9 35,3 4,50 4,99 22,1 15,7 40,8 23,3 56,7 23,6 64,3 19,7 55,0 5,00 5, ,7 54,5 20,6 77,3 14,1 13,7 5,50 5, ,9 11,1 8,8 7,8 6,00 6,49 7,3 16,4 6,6 5, Mittelwert (!/m") 4,83 5,41 4,80 4,71 4,86 18 m! AV Wohnen je qm netto- Kaltmiete* gewichteter Mittelwert Mietspiegel 1er-Haushalt 50 4,55 " 5,41 " 2er-Haushalt 60 4,39 " 4,80 " 3er-Haushalt 75 4,22 " 4,71 " 4er-Haushalt 85 4,27 " 4,71 " 5er-Haushalt 97 4,26 " 4,86 " Mietspiegelrelevante Wohnungen nach Wohnlage Wohnlage Anzahl in % Mittelwert Einfach ,57! Mittel ,83! Gut ,43! Insgesamt ,83!

10 Kostenfolgen einer neuen Landesregelung KdU auf Basis Mietspiegel brutto-warm Die Neuregelung Landesrecht der KdU mit Richtwerten auf der Basis Mietspiegel brutto-warm bleibt zunächst kostenneutral bezogen auf die Ist- Ausgaben 2010 Berlin: KdU 1,432 Milliarden " Die SGB II-Empfangenden leben schon jetzt zu rd. 80% in Wohnungen, deren Mieten innerhalb der Richtwerte AV-Wohnen sind. überprüfte KdU-Leistungen: Fälle davon über Richtwert unter 20% KdU-Controlling würde bei Neuregelung auf Basis Mietspiegel zur Folge haben a) weniger Transferkostenabsenkungen b) ggf. Mehrausgaben bei nachträglicher Abänderung der derzeitigen rd Kostensenkungsentscheidungen auf die neuen Richtwerte Sozialpolitische Folge einer neuen Landesregelung KdU auf Basis Mietspiegel 2009 brutto-warm Dafür würde die Zahl künftiger Kostenfestsetzungen deutlich sinken bei knapp der Hälfte der bisher entschiedenen KdU-Controlling-Fälle kommt zu Kostensenkungen (Zur Erinnerung 80% der BG sind innerhalb der Richtwerte) davon fast 90 % durch Festsetzungen " die Mietschulden / Umzüge zur Folge haben können Die Zahl der Kostensenkungsverfahren könnte bei 1er-Bedarfsgemeinschaften von 20% auf unter 10% bzw. unter 6% 3er-Bedarfsgemeinschaften von 33% auf unter 23% bzw. unter 16% 4er-Bedarfsgemeinschaften von 32% auf unter 22% bzw. unter 14% 5er-Bedarfsgemeinschaften von 27% auf unter 14% bzw. unter 6% abnehmen bei 2er-Bedarfsgemeinschaften ließe sich die Zahl der Kostensenkungsverfahren jedoch von 42% auf nur unter 34% bzw. 23% absenken! Stimmt die Wohnungsgröße von 60 m 2 mit der realen Berliner Situation überein?

11 5 Bausteine Kosten der Unterkunft Soziale Absicherung des Wohnens in Berlin Neuvermietungszuschlag Heizkosten nach Mietspiegel Mittelwert 4/5 -Spanne Betriebskosten nach Mietspiegel Mittelwert 4/5-Spanne Mieten nettokalt gewichteter Mittelwert 21 Basis: Der jeweils gültige Berliner Mietspiegel Soziale Absicherung des Wohnens in Berlin Eckpunkte einer landesrechtlichen Regelung Kosten der Unterkunft und Heizung Umsetzung der Satzungslösung aus!22!a-c!sgb!ii Vielen Dank für Eure/Ihre Aufmerksamkeit!

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